ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Entreprisekontrakter

Årlig omsettes det for mange hundre milliarder i byggebransjen. Bak hver omsatte krone ligger det en avtale mellom byggherre/oppdragsgiver og entreprenør/leverandør. Antall avtaler er enormt, og det gjøres mye feil. Derfor er byggenæringen også en boltreplass for advokater som etter beste evne forsøker å hjelpe aktørene å unngå tvister og å løse tvister som oppstår. På disse sidene har vi samlet generell informasjon aktørene bør kunne for å gjennomføre prosjektene og redusere farene for feil.

Successful handshake deal at construction site

Entrepriseretten og avtaleretten

Entrepriseretten omfatter i første omgang reglene som gjelder mellom parter som har inngått en bygg og entreprisekontrakt. Men det er også naturlig å ta med reglene som gjelder før kontraktene inngås, det vil si anbudsretten hvor vi finner regelverket om offentlige anskaffelser. Det er også naturlig å ta med reglene som gjelder mellom oppdragsgivere og konsulenter og materialleverandører.

Avtaleretten omfatter reglene som bestemmer når parter blir bundet til avtalene, og regler som setter noen avtaler til side som urimelige.

Regler som gjelder der ikke annet er avtalt

Har ikke partene avtalt hvilke regler som skal gjelde, vil bakgrunnsretten automatisk tre inn og binde partene. Vi har ulovfestede entrepriserettslige regler og ulovfestede anbudsrettslige regler som på denne måten automatisk binder partene der gyldig avtale ikke bestemmer noe annet. Lov om håndtverkertjenester og lov om oppføring av ny bolig er et annet eksempel på bakgrunnsrett som binder partene der annet ikke følger av gyldig avtale. Husk at forbrukerlovene ikke kan fravikes til ugunst for forbruker.

Utførelsesentrepriser vs. totalentrepriser

Entreprisekontraktene kan sorteres i ulike typer. Det vanligste er å skille mellom rene utførelseskontrakter hvor entreprenøren skal utføre det byggherre eller oppdragsgiver har prosjektert, typisk NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416, og totalentreprisekontrakter hvor entreprenøren har ansvar for å prosjektere det arbeidet han skal utføre, typisk NS 8407 og NS 8417. Når du skal ta stilling til hvilken kontraktstype du har, og forstå funksjonsfordelingen i kontrakten, må du både se på navnet på kontrakten, og de faktiske reglene dere har avtalt. Det er den som faktisk prosjekterer et arbeid som har ansvar for at prosjekteringen er bra, selv om kontraktens navn tilsier at det er den andre part som skal prosjektere.

Organisering av kontraktene, kontraktstruktur

Entreprisekontrakter organiseres på ulike måter og vi kan kalle det kontraktstruktur. De vanligste ytterpunktene er det vi kaller byggherrestyrte entrepriser, hvor byggherre inngår avtale med alle og selv har ansvar for å koordinere og administrere alle aktørene, og generalentrepriser, hvor byggherre inngår avtale med en entreprenør, som får ansvaret for å inngå alle nødvendige kontrakter for å få prosjektet i mål. Valg av kontraktstruktur er en viktig suksessfaktor for å få et vellykket prosjekt. Vi ser ofte at byggherrer velger feil kontraktstruktur og med det får roller og risiko de ikke har forutsetning for å ha. Her har konsulentene et stort ansvar for å gi byggherrene gode råd.

Norsk Standard eller NS kontrakter

Det å lage gode regler eller vilkår for en entreprisekontrakt er veldig krevende. Derfor er det lurt å bruke standardkontrakter. Vi anbefaler Norsk Standards standard kontraktsvilkår, men med nødvendige særlige bestemmelser (skreddersøm) for å tilpasse den til bedriftens og prosjektets behov. Men, når partene velger å bruke NS kontraktene er det viktig at de også kjenner reglene, handlepliktene som følger av standarden. Feil håndtering av reglene kan medføre tap av rettigheter og økonomisk krav. Riktig håndtering av reglene vil på den andre siden sikre at partene får riktig fordeling av rettigheter og plikter, og korrekte sluttoppgjør.

Vi anbefaler kurs i bruk av standardkontraktene og bruk av sjekklister for prosjektlederne.

AVVIK FRA NORSK STANDARD SINE KONTRAKTSFORMULARER

NS-kontraktene er fremforhandlede standardkontrakter med siktemål å lage balanserte kontrakter som skal ivareta både oppdragsgivers interesser og entreprenørens interesser. Når oppdragsgiver i sine kontrakter har unntak fra standardene i sine kontraktsbestemmelser er det for å forskyve denne balansen til fordel for oppdragsgiver. Entreprenøren må da vurdere om han ønsker oppdraget og eventuelt foreta en bevisst kalkulering av hvilken ekstra risiko han påtar seg.

Det planlegges følgende artikler:

1.       Solidaritetserklæringer/solidaritetsavtaler

2.       «Back-to-back»-avtaler

3.       «Bare tillegg som er skriftlig bestilt vil bli honorert»

4.       «Bare attesterte timelister for tilleggsarbeider vil bli honorert»

5.       «Entreprenøren er ansvarlig for skader han påfører andre entreprenørers arbeider»

6.       «Bare godkjente endringer blir honorert»

Hvilken standardkontrakt er den beste?

Vi får ofte spørsmålet, hvilken standardkontrakt er den beste? Det finnes ikke et enkelt svar på spørsmålet. Hvilken kontrakt som er den beste avhenger av flere forhold, f. eks.;

  • Er det behov for å ha løpende og oppdatert kontroll på kostnadene i prosjektet, eller er det ok at entreprenøren til slutt får dekket sine kostnader med et påslag?
  • Er det mange eller få aktører inne i prosjektet samtidig slik at det er behov for utstrakt samordning / koordinering?
  • Ønsker byggherre å prosjektere selv, selv velge alle utførelsesmetoder og materialer i prosjektet, eller skal entreprenøren ta seg av prosjekteringen?
  • Har byggherre nødvendig kunnskap og erfaring til å lede prosjektet selv?
  • Skal entreprenøren være underentreprenør eller hovedentreprenør?
  • Ønsker byggherre å utnytte fordelene en samspillsentreprise kan gi?

Avhengig av svarene kan ulike kontrakter elimineres bort slik at man til slutt faller ned på en standardkontrakt.

Du kan lese mer om de vanligste standardkontraktene her:

Det er en klar tendens at parter som håndterer de formelle reglene i kontrakten også kommer best ut av tvistene. Det å være formelt korrekt er viktigere enn å være «snill». Vi lærer våre kunder hvordan de skal håndtere kontraktene formelt korrekt.

Vi anbefaler alle å opptre formelt korrekt, men samtidig være rimelig i de krav som fremmes.

Relaterte artikler

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater