ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Kan entreprenøren alltid kreve indeksregulering av kontraktssum?

Går det lang tid fra entreprenøren gir sitt tilbud, til kontraktsarbeidene faktisk kommer til utførelse, kan prisendringer i markedet få stor betydning for entreprenørens fortjeneste i prosjektet. Det er derfor vanlig å avtale at prisene skal justeres i forhold til prisendringene i markedet. Men kan entreprenørene alltid kreve slik indeksregulering?

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

21. mai 2019

Indeksregulering krever særskilt hjemmel

Svaret er nei. Det å endre en tilbudt pris etter at tilbudet er akseptert og avtalen bindende mellom partene, er det samme som å endre avtalen. En endring av avtalen krever hjemmel, og vi har ingen ulovfestet regel som gir entreprenørene ensidig rett til å kreve indeksregulering av avtalte priser. Dette er på godt og vondt. Det betyr at heller ikke byggherrene kan kreve prisen regulert på grunn av prisfall i markedet.

Dette rettslige utgangspunkt gjør at vi legger vi til grunn at entreprenørene tar hensyn til faren for prisstigning i markedet når de gir sine tilbud. Når entreprenørene har tatt høyde for mulig prisstigning er det selvsagt at de ikke skal kunne justere prisene ytterligere opp gjennom en indeksregulering.

Hvordan skaffer du deg hjemmel for indeksregulering?

Det innebærer en viss risiko, både for entreprenørene og byggherrene at tilbudte priser ikke skal indeksreguleres. Ved høy prisstigning kan entreprenørene tape penger, og ved fallende priser kan byggherrene ende opp med å betale langt mer enn de strengt tatt ville ha gjort dersom det ble innhentet nyere tilbud fra markedet.

Derfor er det vanlig å avtale at tilbudte priser skal indeksreguleres.

Indeksregulering av priser blir automatisk avtalt når partene avtaler at Norsk Standard kontraktene skal gjelde. Brukes byggblankettene til Bustadoppføringslova ligger det også inne slik avtale i noen av dem, dog begrenset til prisstigning de siste 3 månedene.

Norsk Standard kontraktene har hjemmel for indeksregulering

Norsk Standard sine kontraktstandarder NS 8405, NS 8415, NS 8406, NS 8416, NS 8407 og NS 8417 har alle regler om at prisene skal indeksreguleres basert på indeks på tilbudstidspunktet opp mot indeks på faktureringstidspunktet, iht. NS 3405. Det partene selv må huske å avtale er hvilken indeks som skal brukes.

Bustadoppføringslova har ikke hjemmel, men noen Byggblanketter har hjemmel

Bustadoppføringslova har ikke hjemmel for indeksregulering. Men det er fritt frem for partene å avtale prisen, herunder hvorvidt prisen skal indeksreguleres. Derfor kan partene avtale at prisene skal indeksreguleres.

Brukes Byggblankettene 3425, 3426, 3427 eller 3429 kan partene velge hvorvidt indeksregulering skal avtales eller ikke. Det er viktig at partene er bevisst dette, og overstyrer de valg som byggblankettene tar der partene ikke uttrykkelig avtaler noe annet.

Det er viktig å merke seg at noen av Byggblankettene har tatt inn regler som kun gir begrenset adgang til indeksregulering. Blankettene bestemmer at første indekstall ikke skal være eldre enn 3 måneder før entreprenørens signering av avtaledokumentet. Det betyr at entreprenørens tilbud, og entreprenørens priser aldri bør være aldre enn 3 måneder på tidspunktet for signering av kontrakt.

Vi har sett tilfeller der entreprenøren har tilbudt pris basert på priser som var gjeldende for 1,5 år siden, og forutsatte at prisene skulle indeksreguleres opp med utgangspunkt i et indekstall som var 1,5 år gammelt. Hvorvidt de ble gjort for å lure byggherrene vet vi ikke, men det ga et nokså misvisende prisbilde. I et tilfelle var siste tilbud fra entreprenøren bare 14 dager gammelt og prisene 1,5 år gamle når kontrakt ble signert. Entreprenøren forutsatte indeksregulering basert på at første indekstall skulle være 1,5 år gammelt. Byggblanketten satte dette til side.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater