ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Samspillsentreprise eller samspillskontrakt

Samspillsentreprise eller samspillskontrakt er nå et etablert alternativ til de tradisjonelle Norsk Standard kontraktene, særlig NS 8407 i ren form. Årsaken er at bygg – og anleggsbransjen er i stadig utvikling, og på samme måte som NS 3430 og NS 3431 til slutt måtte vike for de mer moderne NS 8405 og NS 8407, må også disse standardene etter hvert vike for kontraktsformer bedre tilpasset tiden vi lever i.

I dag er det like naturlig at konsulentene, arkitektene, ingeniørene arbeider direkte under entreprenørene, og dermed er steget inn i samspillsentrepriseformen kort.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

11. januar 2019

Vi har samlet noen artikler om samspillsentrepriser eller samspillskontrakter på våre sider, og ønsker å skape økt interesse og forståelse for entrepriseformen. Vi tror entrepriseformen er enklere å gjennomføre enn mange tror. Usikkerhet, kanskje manglende kunnskap om hvilke regler som skal gjelde i entrepriseformen gjør at mange ikke tør gjennomføre sine byggeprosjekter som en samspillsentreprise. Vi håper vi kan hjelpe litt på veien med våre artikler.

Vår kontaktperson på samspillsentreprise er senioradvokat/MBA Bent S. Kverme, mobil 907 28 682.

Senioradvokat/MBA Bent S. Kverme har fulgt flere samspillsentrepriser og laget egne kontraktsmaler for samspillsentrepriser med tilhørende avtaler med underentreprenører/leverandører. Han bistår gjennom hele byggeprosjekter.

Vi ønsker å forklare samspillsentrepriseformen ved å bryte den ned i mindre elementer som hver for seg er enkel og forstå og som til sammen gir en god oversikt over det du må kunne før du starter en samspillsentreprise. La oss likevel understreke at også samspillsentrepriseformen krever et avtalerettslig rammeverk, kontraktsregler som forteller partene hvilke rettigheter og plikter de har, hvilke handleplikter og medvirkningsplikter de har. Det er ikke pr. i dag mulig å plukke ned en «kontrakt som samspillsentreprise» fra hylla og bruke den rett ut av boksen. Kontrakten må lages og tilpasses hvert enkelt byggeprosjekt. Skal du øke sannsynligheten for å få en vellykket samspillsentreprise, bør du med andre ord legge noe resurser i å lage deg en god kontrakt. Du bør også sette av noe tid på opplæring i entreprisemodellen for både byggherre og entreprenør før dere starter opp.

Norsk Standard har i skrivende stund en komite i arbeid for å utarbeide en Norsk Standard for samspillentreprise, men det er usikkert når den blir ferdig med sitt arbeid.

Les mer om:

Store og kompliserte eller små og ukompliserte samspillsentrepriser

Det er gjennomført mange samspillsentrepriser i Norge de siste 10 – 20 år. Noen har vært svært store, med mange aktører involvert. Noen samspillsentrepriser har vært organisert slik at mange aktører sammen deler på ansvaret og risikoen for å få byggeprosjektet vel i havn. Både byggherre, entreprenør, arkitekt, ingeniør og tekniske entreprenører deler ansvaret og risikoen for å få byggeprosjektet vel i havn. Særlig rådgiversiden er lite glad i denne modellen, og i dag er trenden å ikke velge denne formen.

Andre samspillsentrepriser blir organisert slik at færre aktører blir trukket inn i den «innerste sirkelen». Det vil si at kun byggherre og entreprenør deler ansvaret og risikoen for å få selve byggeprosjektet vel i havn. Arkitektene, ingeniørene og tekniske entreprenører og leverandører trekkes ikke inn i samme grad. De blir i stedet engasjer med vanlige tradisjonelle entreprisekontrakter så som NS 8401, NS 8402, NS 8417 og NS 8415 og NS 8409. Er det tid nok i prosjektet og gevinstpotensialet er stort nok, bør også tekniske entreprenører og leverandører trekkes inn i tidligfase. Det betyr ikke at disse også skal være med å dele risikoen for å få prosjektet vel i havn. Jo flere som trekkes inn for å dele ansvaret, jo mer komplisert blir prosjektet.

Det er nå en trend at samspillsentreprisene organiseres med kun byggherre og entreprenør i den innerste sirkel. Det gjør entrepriseformen enklere å håndtere, hvilket er særlig viktig i mindre byggeprosjekter.

Samspillsentrepriser bør bygge på NS 8402 og NS 8407 med noen få justeringer

Samspillsentrepriser må ha et avtalerettslig rammeverk, kontraktsregler. Det er lurt å bruke kjente kontraktsvilkår så langt de passer. Det er ingen ting i veien for – og det er en fin praksis å bruke NS 8402 i fase 1 og NS 8407 i fase 2, begge med noen justeringer.

Mange tror at en av justeringene er å sette en stor strek over all risikofordeling i NS 8402 og NS 8407, men det er feil. Det er mange gode og veloverveide tanker som ligger bak risikofordelingen og det er ingen god grunn til å sette disse til side. Det man i stedet gjør er å skille ut risiko som kan materialisere seg i byggeperioden fra annen risiko. Risiko som kan materialisere seg i byggeperioden deler byggherre og entreprenør seg i mellom, mens øvrig risiko håndteres i tråd med risikofordelingen i NS 8402 og NS 8407. Det å forstå dette, og håndtere dette riktig, er en av de aller viktigste suksessfaktorene i entrepriseformen. Vi har derfor valgt å lage en egen artikkel om dette.

Prosjektterminologi

De som har lært tradisjonell prosjektledelse er kjent med begrepene prosjekteier, styringsgruppe, prosjektleder, prosjektgruppe, ressursgruppe etc. Dette er begreper med nokså allment kjent innhold. I mange samspillsentrepriser møter vi andre begreper, begreper det ikke er lett å forstå hva inneholder. Vi har analysert mange av disse nye begrepene for å finne ut hva de inneholder. Det vi ser er at mange av dem faller på plass inn under de begrepene vi kjenner fra vanlig prosjektledelse.

For ikke å komplisere samspillsentreprisene mer enn nødvendig ønsker vi derfor å bruke de kjente begrepene prosjekteier, styringsgruppe, prosjektleder, prosjektgruppe, ressursgruppe etc. De som mener det er behov for nye begreper med annet innhold kan gjerne ta kontakt med oss for en prat. Det setter vi stor pris på.

I vår mal for samspillskontrakter bruker vi begreper fra tradisjonell prosjektledelse.

Hva må du gjøre før du bestemmer deg for om du skal dra i gang en samspillsentreprise?

Før du drar i gang en samspillsentreprise, må du på vanlig måte spørre deg; hvilken entrepriseform er den beste for dette prosjektet? Det er ikke gitt at samspill er riktig entrepriseform i ditt prosjekt. Det er mange faktorer som spiller inn. De vanlige ytterpunktene er byggherrestyrt entreprise, generalentreprise eller hovedentreprise. Begge disse forutsetter at byggherre har tegner og beskrevet prosjektet ferdig, før entreprenøren blir koblet inn. I samspillsentreprisene kobles entreprenøren inn allerede mens byggherren tegner og beskriver prosjektet. En samspillsentreprise er i fase 1 ulik de to andre ytterpunktene, mens den i fase 2 på mange måter er en generalentreprise.

Ønsker byggherre full kontroll over alle valg i prosjektet og har erfaring og kompetanse fra å lede tilsvarende byggeprosjekter, kan en byggherrestyrt entrepriseform være den beste entrepriseformen. Har byggherre allerede klart for seg hvilke funksjonskrav og andre krav byggherre stiller til bygget, men for øvrig anser det og at entreprenøren treffer øvrige valg, er en generalentreprise en god entrepriseform.

Samspillentreprisemodellen kan være en god entrepriseform i alle byggeprosjekter av en viss størrelse, særlig der det skal bygges noe som aldri før har vært bygget, eller hvor det er vanskelig for byggherre å beskrive nøyaktig hva som skal bygges, hvilke funksjonskrav og andre krav byggherre bør stille til resultatet. Noen krav kan bli uforholdsmessig dyre å oppfylle, mens andre krav kan gi betydelig redusert levetidskostnad på bygget. Ved å koble entreprenøren inn allerede når kravene skal fastsettes, kan byggherre dra nytte av entreprenørens erfaring og kompetanse slik at de mest hensiktsmessige kravene blir stilt og unødvendige fordyrende krav blir droppet. Samspillsmodellen er også egnet der første del i prosjektet innebærer noe nytt, og hvor dette skal gjentas flere ganger senere i påfølgende deler.

Er du i tvil om samspillsentreprise kan fungere i ditt prosjekt, kan du ta kontakt for en uformell samtale. Så kan vi hjelpe til med å peke ut momenter som må vurderes.

Hvordan velge ut og inngå kontrakt med entreprenøren?

Valget av entreprenør er et av de mest kritiske valgene i en samspillsentreprise. Entreprenøren blir involvert helt fra starten av og samarbeidet skal vare til byggeprosjektet er ferdig. Vi anbefaler at det bygges inn avhoppsklausuler i samspillsavtalen som byggherre kan benytte både gjennom fase 1 og før overgangen til fase 2, men det å måtte bruke avhoppsklausuler er i seg selv et nederlag som bør unngås. Derfor er det å velge riktig entreprenør fra starten av en kritisk suksessfaktor.

Vi anbefaler at valget skjer etter en konkurranse hvor flere utvalgte entreprenøren blir invitert til å gi et tilbud. Siden ingen vet hva prosjektet til slutt vil koste, vil ikke entreprenøren kunne gi pris på hele jobben. Det entreprenørene i hovedsak kan tilby og konkurrere på er påslagsprosent på selvkost, oppgaveforståelse og kvalitet på nøkkelpersonell.

Vi anbefaler at det brukes kvalifikasjonskrav så som økonomisk og finansiell styrke, erfaring med og eller forståelse for samspillsentrepriser. Som tildelingskriteria anbefaler vi å bruke påslagsprosent på selvkost (kun indirekte kostnader og fortjeneste, ikke risiko), konkret oppgaveforståelse og kvalitet, så som hvilke nøkkelpersonell som blir tilbudt gjennom hele prosjektet. Vi anbefaler forhandlet prosedyre for å kunne føre tett og inngående dialog med hver entreprenør før valget tas. Denne fremgangsmåten passer både offentlige og private byggherrer.

Samspillsentreprise fase 1

Samspillsentrepriser eller samspillskontrater deles nå normalt opp i 2 faser.

I fase 1 skal byggherre og entreprenør i felleskap utarbeidet en detaljert beskrivelse av prosjektet med funksjonskrav og andre byggherre krav. Ved avslutningen av fase 1 skal funksjonskrav, arkitektur, hovedprinsipper for tekniske løsninger, omforent målpris og ferdigstillelsesdato foreligge som et samlet prosjektforslag.

Denne fasen vil vi omtale noe grundigere i en senere artikkel.

Samspillsentreprise fase 2

Fase 2 er selve byggefasen. Her skal entreprenøren utføre gjenstående prosjektering og utføre arbeidet sammen med de underentreprenører som ble valgt i fase 1 eller de som entreprenøren nå velger i fase 2. Byggherrens deltakelse er fortsatt viktig for å unngå at entreprenøren pådrar prosjektet unødvendig prosjektkostnader som følge av manglende medvirkning fra byggherre, og sammen skal partene arbeide for å løse alle situasjoner som oppstår så raskt som mulig for å unngå å måtte bruke risikoavsetningen.

Også denne fasen vil vi omtale nærmere i en senere artikkel.

Avslutning byggefasen, overgang til ren NS 8407 reklamasjonsperiode

Når byggeperioden er gjennomført, og bygget overtatt av byggherre, starter reklamasjonsperioden. Da skal entreprenøren få utbetalt den avtalte reklamasjonsavsetningen og overtar ansvar for det som måtte komme av reklamasjoner på entreprenørens ytelser. Det er her ansvars og risikofordelingen i NS 8407 kommer opp i dagen igjen. Risiko som materialiserer seg etter overtakelsen skal håndteres i tråd med risikofordelingen i NS 8407. Det vil si at entreprenøren har ansvaret for feilprosjektering og feil utførelse. Byggherren har ansvar for egne valg entreprenøren har måttet følge.

Dette vil vi omtale nærmere i en senere artikkel.

Ved å tenke litt annerledes kan alle parter hente ut store gevinster

Samspillsentreprise eller samspillskontrakt forutsetter at byggherre og entreprenør tenker noe annerledes enn i tradisjonelle entrepriseformer. Ulikhetene er imidlertid ikke veldig store, og så fort det nye tankesettet har satt seg, er det grunn til å tro at potensialet i samspillsmodellen materialiserer seg. I følge forskning skal modellen både føre til rimeligere bygg, raskere gjennomføring, bedre kvalitet og ikke minst mindre tvister.

Vi følger utviklingen tett og ønsker å delta aktivt i å introdusere entrepriseformen i de små og mellomstore bygg- og anleggsprosjektene.

Relaterte saker:

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater