ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Samspillskontrakt for mindre entrepriser

Samspillskontrakter har tradisjonelt vært forbeholdt de store entreprisene. Der blir samspillet og samspillsmodellene sett på som nøkkelen til suksesshistorier, både for byggherrene og entreprenørene. Nå kommer samspillsmodeller også i mellomstore entrepriser og det er ingen tvil om at samspillsmodellen er på full fart inn i bygg- og anleggsbransjen.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

21. juni 2018

Modellene tilpasset de store entreprisene er ikke ideelle for mindre entrepriser. De er for store og kompliserte. Skal samspill fungere i mindre entrepriser er det behov for enklere modeller, som drar med seg fordelene samspilltanken har, og samtidig tar hensyn til at kostnadsrammene er vesentlig mindre. Standard Norge har foreløpig ikke villet utvikle standardavtaler på området og det gjør at de fleste kvier seg for å bruke samspill i mindre entrepriser.

I det følgende presenterer vi en enklere modell for samspillskontrakt, som fungerer også i mindre entrepriser. Forutsetningen er at partene forstår hva det innebærer å samhandle, forstår at det er snakk om å skape en vinn – vinn situasjon gjennom hele byggeprosjektet.

Forprosjekt og målsum, byggefasen og insentivordninger

Det er viktig å se at byggeprosjekter har minst to faser. Vi kan bruke mange og kompliserte uttrykk her, men la oss gjøre det enkelt:

  • Fase 1 kan vi kalle forprosjekt, hvor ideer utvikles til noe konkret, mer eller mindre ferdig prosjektert arbeid.
  • Fase 2 er byggefasen, hvor arbeidet om nødvendig detaljprosjekteres og utføres i tråd med insentivordningene.

Nærmere om fase 1

Tradisjonelt står byggherren ved roret i fase 1, ofte hjulpet av arkitekter og kosnulenter. Entreprenøren kommer inn i fase 2. Samspilltanken snur dette på hodet, og bringer entreprenøren inn allerede i fase 1. Tanken er at konsulentene, som normalt bistår byggherrene i fase 1, kjenner gårsdagens løsninger, entreprenørene kjenner best hva som fungerer i dag og leverandørene kjenner best hva som er det nyeste på markedet og som vil prege morgendagen. Ved å trekke entreprenøren og kanskje leverandørene inn i fase 1, vil byggherre dra nytte av den kunnskap disse har og med det øke sannsynligheten for å få et resultat som fungerer med moderne løsninger.

Dette potensialet har mange byggherrer sett, og det er gjerne de som initierer samspillskontraktene. Vi ser at også entreprenørene som har lært seg samspill, tjener på slike kontrakter. Disse bør foreslå for byggherrene å gjennomføre prosjekter som samspillskontrakter i stedet for mer tradisjonelle modeller og skape en vinn-vinn situasjon.

Vi ser ofte at byggherrer forsøker å få entreprenørene til å foreslå løsninger og prosjektering før tilbud gis, slik at byggherre kan få dette gratis. Entreprenørene missliker dette og legger ikke sjelen sin i slik prosjektering. En slik tilnærming gir normalt dårlige løsninger og prosjektering og høyt tvistepotensial.

I en samspillkontrakt er poenget at entreprenøren skal få betalt for å foreslå løsninger og å prosjektere arbeidet. Det gir entreprenøren motivasjon for å komme frem til bedre løsninger og bedre prosjektering, noe byggherre er tjent med.

Målet for fase 1 er med andre ord at byggherre, entreprenør og eventuelt leverandører samarbeider om å få frem en grovskisse av hva som skal bygges og at de blir enige om en målsum som skal være styrende for detaljprosjekteringen og utføringen. Entreprenøren må ha plikt til å gjennomføre fase 2 og byggherre rett, men ingen plikt til å gjennomføre fase 2. En slik exit klausul for byggherre er viktig ris bak speilet for entreprenøren, slik at han strekker seg for å gi byggherre god grunn til å gå videre med fase 2. Klausulen er også viktig for byggherren, som kan velge å avslutte samarbeidet dersom det viser seg at samarbeidet ikke fungerer. Uansett skal entreprenøren har betalt for innsatsen i fase 1.

Nærmere om fase 2

I en samspillskontrakt ligner fase 2 mye på et vanlig byggeprosjekt. Men flere av de tradisjonelle kontraktsvilkårene må settes til side for å gi rom for insentivordningene. Dette kommer jeg tilbake til.

Nærmere om avtaleverket som må underbygge samspillet

Som det fremgår ovenfor er det behov for 3 avtaler i et samspillsprosjekt.

  • En overordnet avtale som blant annet gir entreprenøren plikt til å gjennomføre fase 1 og 2 og byggherre rett, men ingen plikt til å gjennomføre fase 2. Her må også insentivordningene fastlegges, herunder målsum og deling av risiko for økte totalkostnader.
  • En avtale som sikrer at entreprenøren får betalt for arbeidet under fase 1. Vi anbefaler at partene her bruker NS 8401, eventuelt med noen justeringer. Det betyr at entreprenøren får betalt for den tid han nedlegger og de kostnader han pådras i prosjektet.
  • En avtale som sikrer partenes rettigheter og plikter under byggeperioden. Her anbefaler vi at partene bruker NS 8407, men med tilpasninger for insentivordningene.

Nærmere om insentivordningene, nøkkelen til vellykket samspill

Det er viktig å forstå at nøkkelen til vellykket samspill ligger i insentivordningene. Det vil si målsum og deling av risiko for økte totalkostnader. I tradisjonelle entreprisekontrakter oppstår det gjerne spenninger der problemer kan løses ved å dytte ansvaret over på den andre part, fremfor å aktivt forsøke å løse problemet sammen. Ved å dele risikoen for uforutsette problemer i prosjektet, har begge parter like stor interesse i å løse problemet i stedet for å dytte ansvaret over på den andre. Derfor er det viktig med følgende overordnede prinsipper:

  • Partene må enes om en målsum, den skal være realistisk, ikke for lav og ikke for høy.
  • Dersom totalkostnaden i prosjektet blir lavere enn målsum, får entreprenøren halve besparelsen som bonus.
  • Dersom totalkostnaden i prosjektet blir høyere enn målsum, reduseres entreprenørens honorar med halve overskridelse.

I totalkostnaden ligger alle kostnader. Også kostnader til å utbedre feil og mangler, en kostnad som tradisjonelt har vært entreprenørens risiko. Også kostnader forbundet med uforutsette forhold i grunnen, som tradisjonelt har vært byggherrens risiko. For mange er dette vanskelig å forstå, men vi berører her kjernen i samspillstankegangen: partene skal stå sammen om prosjektet, og dele fortjeneste og tap.

De som tørr å stole på hverandre, som tørr å satse på at byggherre eller entreprenør helhjertet vil gjennomføre fase 1 og fase 2 mot et felles mål og til felles beste, vil fort oppleve at samspillskontrakter har vesentlig mindre konfliktpotensial i seg enn tradisjonelle entreprisekontrakter.

Viktig med fasilitering i innledende fase

Vurderer du å dra i gang en samspillskontrakt, anbefaler vi at det engasjeres en person som kan dirigere (fasilitere) partene inn i riktig spor, og som kan sy sammen et godt avtaleverk.

Vi tilbyr fasilitering av samspillskontrakter og har forslag til avtaler klare. Ta kontakt dersom du har spørsmål eller lurer på noe.

Les mer om Samspillkontrakter, partnering og alliansegrupper her.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater