ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Les mer om og meld deg på våre kurs her!

Mal for samspillskontrakt i små og mellomstore prosjekter

Samspillskontrakter eller samspillsentrepriser har tradisjonelt vært forbeholdt de store entreprisene. Der blir samspillet og samspillsmodellene sett på som nøkkelen til suksesshistorier, både for byggherrene og entreprenørene. Samspillsmodeller er også tatt i bruk i mellomstore entrepriser og her presenterer og kommenterer vi en samspillskontrakt-mal som kan brukes både i store og små prosjekter.

Les vår hovedartikkel om samspillsentrepriser her.

Les artikkelen nedenfor

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

19. oktober 2019

Innholdet i artikkelen

 

Samspillsmodellene og kontraktsvilkårene som ble brukt i tidligere samspillsentrepriser var tilpasset de store entreprisene. De var kompliserte, uoversiktlige og ikke optimale for mindre entrepriser. Skal samspillsmodellen fungere i mindre prosjekter er det behov for enklere modeller og kontraktsvilkår. Vi må dra med oss fordelene fra de store samspillskontraktene, og samtidig ta hensyn til at kostnadsrammene er vesentlig mindre i de små og mellomstore prosjektene.

I det følgende vil vi presentere en slik enklere modell for samspillsentreprise og samspillskontrakt. Den vil fungere både i små og store prosjekter. Forutsetningen for å bruke modellen og kontrakten er kun at partene forstår hva samspillet, det vil si samarbeidet i prosjektet går ut på, at de forstår NS 8407, og noen regler i NS 8402.

Kort om samspillsmodellen og den avtalerettslige ramme

Vår samspillsmodell bygger i hovedsak på en grunntanke om tidlig involvering av entreprenør, og bruk av målpris på bestemte kostnadsposter. Vi anbefaler også andre insentiv ordninger som trigger økt samarbeid, men vi ønsker å starte med det enkle og da fokuserer vi på disse to virkemidlene.

For å forstå modellen er det hensiktsmessig først å gi en generell beskrivelse av tradisjonelle prosjekter.

Generell beskrivelse av tradisjonelle prosjekter

I et tradisjonelt byggeprosjekt, basert på vanlige Norsk Standard kontrakter vil byggherren starte prosessen med å konkretisere en ide, et behov som må dekkes. Byggherre gjør noen innledende økonomiske og praktiske vurderinger og beslutter igangsetting av det vi kan kalle et forprosjekt.

Arkitekt og rådgivere er gjerne de første som blir trukket inn i prosjektet. Disse arbeider sammen med byggherre for å beskrive nærmere byggherren behov og krav. La oss med en gang kalle dette byggherrens funksjonskrav og andre krav, eller et program. De setter også sammen egnede kontraktsvilkår som sammen med programmet skal angi det entreprenøren skal levere på en klar og uttømmende måte. Skal det gjennomføres en anbudskonkurranse, blir det også laget konkurranseregler, og alt dette kaller vi konkurransegrunnlaget eller prisgrunnlaget.

Deretter gjennomføres konkurransen, byggherren velger en vinner og signerer kontrakt med vinneren. Fra det tidspunkt entreprenør har signert kontrakten, kan vi si at fase 1 er ferdig og at vi går inn i fase 2, byggefasen. Hvor detaljert byggherrens program er, beror på hvor langt byggherren velger å gå i sin beskrivelse av funksjonskrav og andre krav. Som vi skal vise nedenfor er det en glidende overgang til det vi kaller byggherreprosjektering, noe byggherrene ofte ikke ønsker. Dette kommer vi tilbake til.

Det er først etter at entreprenøren har signert kontrakt at han har insentiv til å komme med sine forslag og ideer om hvilke funksjonskrav og andre krav byggherren burde ha tatt med i programmet. I samtalene mellom byggherre og entreprenør kan slike forslag og ideer komme opp og er forslagene gode, kan de resultere i pålegg om endringer fra byggherre og krav om vederlagsjusteringer og fristforlengelser fra entreprenøren. Allerede her ser vi at tidlig involvering av entreprenør kunne ha vært en fordel.

Gjennom fase 2 kan det dukke opp mange ulike og uforutsette forhold som forårsaker forsinkelser eller merkostnader. Det kan være forhold byggherren har ansvar og risiko for, eller forhold entreprenør ha ansvar og risiko for. Tradisjonelt oppstår det fort en «pekelek» når slikt skjer, hvor partene peker på hverandre og påstår at det er den andre sitt ansvar. I stedet for en slik «pekelek» ønsker vi å få partene til å samarbeide om å løse problemet. Det er her målsum kommer inn i bildet.

Når entreprenør i tradisjonelle entreprisemodeller kun har et par uker på å sette seg inn i konkurransegrunnlaget før pristilbudet skal leveres til byggherre, kan det lett oppstå misforståelser, hvor entreprenøren tolker konkurransegrunnlaget annerledes enn byggherren, eller overser kompleksiteten i prosjektet. Slikt fører ofte til tvist rundt spørsmål så som hva som skal utføres innenfor prisen, hvordan det skal utføres og hvorvidt entreprenøren har krav på vederlagsjustering eller fristforlengelse.

Alt dette forsøker vi å avhjelpe gjennom de to sentrale virkemidlene tidlig involvering av entreprenør samt målsum.

Beskrivelse av en enklere samspillsmodell og vår kontraktsmal

Vår kontraktsmal bygger som sagt på virkemidlene tidlig involvering av entreprenør og bruk av målsum.

Tidlig involvering av entreprenør betyr at entreprenøren engasjeres allerede i starten av fase 1, og blir med på å kartlegge mulighetene og risikoene i prosjektet. Kartleggingen blir deretter grunnlaget byggherren bruker for å beslutte de funksjonskrav og andre krav byggherren krever oppfylt i fase 2. Entreprenøren kan ved tidlig involvering starte prosjekteringen allerede i fase 1. Slik tidlig prosjektering kan bidra til å kaste ytterligere lys over hva byggherren bør ta med i sitt program og ikke minst hva kostnaden mest sannsynlig vil bli.

Gjennom fase 2 skal entreprenøren prosjektere og utføre iht. byggherrens program og utføre arbeidene iht. prosjekteringen og kravet om god håndverksmessig utførelse.

Vi anbefaler bruk av målsum eller målpris i fase 2. Det er imidlertid viktig å forstå at det ikke er et absolutt krav å bruke målsum. Prosjektet kan godt videreføres inn i fase 2 som en ren NS 8407 kontrakt med avtalt fast pris eller etter reglene om regningsarbeid, men ved å bruke målsum, reduseres faren for pekelek i fase 2. Bruk av målsum på riktig måte øker partenes motivasjon til å samarbeide om å løse de problemer som oppstår underveis, og som påvirker prosjektkostnaden. Vi oppfordrer også bruk av andre insitamentsordninger, og dette kommer vi tilbake til.

Vår kontraktsmal bruker en justert NS 8402 i fase 1 og en justert NS 8407 i fase 2. Vi kommer tilbake til dette nedenfor.

I det følgende vil vi kommentere modellen og kontraktsmalen steg for steg.

Kort om byggherrens funksjonskrav og andre krav

Som nevnt ovenfor er dokumentet eller dokumentene som beskriver byggherrens funksjonskrav og andre krav svært viktige. Det er disse kravene entreprenøren skal levere i henhold til. Vi må med andre ord forstå hva som ligger i uttrykket byggherrens funksjonskrav og andre krav og ha kontroll på disse dokumentene.

Funksjonskrav

Med funksjonskrav mener vi beskrivelse av hvilke funksjoner det ferdige bygg eller anlegg skal ha. De fleste kravene i teknisk forskrift er utformet som funksjonskrav. Eksempelvis skal bygg være energieffektive, sikret mot påkjenninger fra naturen, sikret mot brann, vannskade. De skal konstrueres slik at det ikke oppstår fall-fare, de skal være tilgjengelig for personer med funksjonshemming etc. etc. Slike lov-/forskriftskrav skal alltid oppfylles.

Også byggherren kan oppstille funksjonskrav. Det kan være at et skolebygg skal ha 12 klasserom, en gymsal, eller at det skal være 15 p-plasser på eiendommen. Det kan være et krav om tilgang til WIFI i alle rom, med minst 50 mb/sek. Slike funksjonskrav må entreprenøren deretter oppfylle på en eller annen måte.

Andre krav

De færreste byggherrer nøyer seg med kun å oppstille funksjonskrav. De fleste oppstiller også krav som er mer detaljert enn kun å angi funksjoner. Det kan være bruk av bestemt parkett, bestemt overflatebehandling av innvendige vegger og gulv, herunder fargevalg, bruk av bestemt merke / produkt på hvitevarer, baderomsutstyr, elektriske komponenter, dybde på grøfter og tykkelse på asfalt etc.

Som vi skal vise nedenfor vil det å stille krav til metode og materialvalg gripe direkte inn i prosjekteringen. Dette følger av Teknisk forskrift (TEK17) kapittel 2 og 3. Valg av metode eller materialer har normalt betydning for muligheten til å oppfylle funksjonskrav i lov og forskrift. Det er derfor viktig å forstå at byggherrens valg av metode og materialer innebærer prosjektering, og vi kaller byggherreprosjektering.

Det er samtidig viktig å være klar over at byggherren er ansvarlig for egne valg og beslutninger knyttet til funksjonskrav og andre krav, herunder byggherreprosjektering.

Noen byggherrekrav er rene funksjonskrav. Andre krav kan være en mellomting mellom funksjonskrav og krav om bruk av bestemt metode eller materialer. Grensen mellom det vi kaller byggherrens funksjonskrav og andre krav på den ene siden og prosjektering på den andre siden er ofte svært uklar.

I Praksis treffer mange byggherrene valg som i rettslig forstand er prosjektering, uten at byggherrene har kunnskap og forutsetninger for å prosjektere arbeidet. Slik byggherreprosjektering skaper ofte ubevisst økt risiko for byggherren. Vi har riktig nok regler som pålegger entreprenøren å varsle byggherre dersom entreprenøren ser at byggherreprosjekteringen eller andre byggherrevalg ikke er komplett eller uegnet, men byggherren har likevel ansvaret og risikoen for sine valg.

I tradisjonelle prosjekter hvor entreprenør kontraheres etter at byggherren har truffet sine valg, er det relativt enkelt å slå fast hvem som har truffet hvilke valg. Når entreprenøren involveres allerede fra starten av blir det fort uklart hvem som har truffet hvilke valg mtp. prosjektering. Dette er en av de største utfordringene i samspillsentreprisene, en utfordring som må løses på en eller annen måte. Noen snakker om solidaransvar for prosjektering utført i fase 1. Vi fraråder en slik modell.

I vår kontraktsmal har vi i stedet lagt inn kontraktsvilkår som sørger for at entreprenøren får det fulle ansvar for slik byggherreprosjektering. Dette kommer vil tilbake til.

Vår samspillsmodell legger opp til tidlig involvering av entreprenør, det vil si at entreprenøren blir engasjert allerede før byggherren har besluttet de funksjonskrav og andre krav entreprenøren skal oppfylle. Her møter vi på første utfordring.

Byggherrens foreløpig beskrivelse av funksjonskrav og andre krav

Entreprenører som vurderer å delta i prosjektet må vite litt om prosjektet, nok til å kunne ta stilling til om de ønsker å delta. Derfor må byggherren lage en foreløpig beskrivelse av ideen, behovet som skal dekkes gjennom prosjektet. Til dette trenger byggherren kanskje hjelp av arkitekt eller andre rådgivere.

Disse får da oppgaven med å lage den foreløpige og lite detaljerte beskrivelse av byggherrens behov, tanker rundt hva som skal bygges, de funksjonskrav og andre krav byggherren innledningsvis ser for seg at vil bli tatt inn i programmet.

Når arkitekt og andre rådgivere blir engasjert på denne måten, før entreprenøren blir engasjert, er det viktig at avtalene med arkitekt og rådgivere gir byggherren rett til å transportere disse til entreprenøren eller avslutte samarbeidet med dem så snart entreprenør er engasjert. Dette er særlig viktig dersom entreprenøren ikke ønsker å ha dem under seg, at entreprenøren har sine egne arkitekter og rådgivere som entreprenøren ønsker å bruke. Poenget er at avtalene med arkitekt og andre rådgivere må være fleksibel nok slik at de kan tas ut av prosjektet dersom entreprenøren og byggherre mener det er mer hensiktsmessig for prosjektet å engasjere andre arkitekter eller rådgivere.

Valg av entreprenør

Når byggherren skal velge entreprenør, anbefaler vi at det gjennomføres en konkurranse. Offentlige oppdragsgivere må bruke regelverket om offentlige anskaffelser. Private oppdragsgivere bør bruke en litt justert NS 8410 eller tilsvarende.

Dette vil bli kommentert nærmere i andre artikler og vi viser til disse.

En kontrakt for hele samspillsmodellen

Så fort entreprenør er valgt må det inngås kontrakt med entreprenøren.

Det er da viktig å inngå en kontrakt som binder partene helt til avslutningen av prosjektet. Tanken er at kontrakten må være slik utformet at den har de kontraktsvilkårene partene trenger frem til prosjektet er ferdig, selv om de ikke klarer å bli enige om målpris, og andre detaljer som vi forventer at partene skal bli enige om gjennom fase 1.

Motstykket vil være å inngå en avtale for fase 1, og vente til man ser resultatet av fase 1 før man inngår en avtale om fase 2. Det gir byggherren økt risiko for at prosjektet stanser opp før fase 2 starter. Vi anbefaler derfor at den første kontrakten som signeres mellom byggherre og entreprenør binder partene helt til avslutningen av fase 2.

Det er samtidig en forutsetning at mange av detaljene i den første avtalen vil bli endret gjennom senere avtaler. Vi snakker om en samspillsmodell hvor partene sammen skal finne den beste veien mot mål. Da er det forventet at inngås nye avtaler om hvordan arbeidet best skal organiseres, hvor mye ressurser som skal legges inn i prosjektet til enhver tid, frister for når ulike leveranser fra partene skal være på plass, regler for åpen bok mm. Ved avslutningen av fase 1 forutsettes det at partene inngår avtale om byggherrens endelige funksjonskrav og andre krav, målpris, størrelsen på entreprenørens risikopåslag, fremdriftsplan, betalingsplan og sluttfrist mm.

Poenget med å la den første kontrakten gjelde frem til avslutningen av fase 2 er å ha en kontrakt som kan brukes gjennom hele prosjektet selv om partene ikke oppnår enighet om nye avtaler underveis. Så kan vi lure på om det er et godt utgangspunkt for fase 2 at partene ikke har klart å bli enige om alt som må på plass for fase 2. Men det kan være at partene blir enige om nesten alt, men ikke selve målprisen. Da er det lurt å ha en kontrakt som gir partene de vilkår de trenger for å gjennomføre prosjektet etter reglene om regningsarbeid.

Oppstartsmøte før fase 1, gjennomgang av reglene i kontrakten og betydning av dem

Etter avtaleinngåelse med entreprenør, bør partene gjennomføre ett eller flere møter hvor de går gjennom de spesielle reglene som følger av samspillskontrakten, arbeidsrutinene som bør følges og andre forhold som typisk bør behandles i et oppstartsmøte. Formålet er å sikre at begge parter forstår hva som er det spesielle med denne samspillskontrakten, hvilke arbeidsoppgaver partene har, hvilket ansvar og hvilken risiko partene bærer gjennom prosjektet, og hvordan de kan redusere risikoen gjennom riktig arbeid i fase 1.

Her er det lurt å bruke en ekstern ressurs som kan veilede partene inn i samspillet. Vår erfaring er at det er viktig at både byggherre og entreprenør tar med seg sin faste advokatkontakt i oppstartsmøtet/oppstartsmøtene for å sikre at alle parter forstår de spillereglene som skal følges.

Byggherre bør i altså bruke en samspillsrådgiver som leder oppstartsmøtet og som kan veilede partene i spillereglene/kontraktsvilkårene.

Deretter starter fase 1.

Nærmere om fase 1 – byggherrens funksjonskrav og andre krav mm

Formålet med fase 1 i samspillsmodellen er det samme som formålet med «forprosjektet» i tradisjonelle entreprisemodeller, nemlig utarbeidelse av byggherrens funksjonskrav og andre krav samt kontraktsvilkårene som skal gjelde i fase 2, det vil si et prisgrunnlag.

Prisgrunnlaget skal inneholde alle byggherrens beslutninger om funksjonskrav og andre krav entreprenøren skal oppfylle i fase 2, herunder ulike krav knyttet til oppstart, fremdrift, sluttfrist, betalingsplan, møteplan etc. etc. Forskjellen fra tradisjonelle prosjekter er at entreprenøren deltar i arbeidet med å samle grunnlaget for byggherrens beslutninger.

Partene samarbeider om å kartlegge og prise muligheter og risiko i prosjektet

En av ideene med tidlig involvering av entreprenør og kanskje leverandørene, er at disse kjenner best hva som er mulig og enkelt å bygge og hvilke materialer og utstyr som er nytt på markedet og mest fremtidsrettet.

Ved å trekke entreprenøren og kanskje leverandørene inn allerede i fase 1, vil byggherre dra nytte av kunnskapen disse har. De kan sammen kartlegge og prise muligheter og risiko i prosjektet før byggherren bestemmer seg for hvilke funksjonskrav og andre krav entreprenøren skal oppfylle i fase 2. På den måten økes sannsynligheten for å få et fremtidsrettet resultat med moderne løsninger.

Det er et poeng at entreprenøren skal få betalt for å delta i denne prosessen. Slik sett står modellen i kontrast til situasjonene der byggherrer forsøker å få entreprenørene til å foreslå løsninger og prosjektering før de gir sitt tilbud og slik at byggherre kan få dette gratis. Entreprenørene misliker å arbeide gratis for byggherrene og legger ikke sjelen sin i slik gratis bistand. «Gratismodellen» gir normalt dårlige løsninger og høyt tvistepotensial.

Ved å betale entreprenørene for arbeidet i fase 1 gis entreprenøren motivasjon for å komme frem til bedre løsninger og bedre prosjektering, noe byggherre er tjent med.

Hvem har ansvaret for prosjektering utført i fase 1?

Som skrevet ovenfor er det en uklar grense mellom det i kaller byggherrens funksjonskrav og andre krav, og det vi kaller byggherreprosjektering. Når entreprenøren involveres allerede før byggherren treffer sine valg, oppstår det fort uklarhet rundt hvem som kan holdes ansvarlig for beslutninger knyttet til metode og materialvalg. Noen velger å gi partene et solidarisk ansvar for slike beslutninger. Det er ikke vår anbefaling. Men før vi beskriver vår løsning, er det hensiktsmessig å beskrive nærmere hva som ligger i prosjektering. Prosjekterende sine oppgaver kan oppsummeres i 5 punkter.

  1. Prosjekterende skal kartlegge og tolke alle krav som stilles lov/forskrift og kontrakt (her byggherrens beskrevne funksjonskrav og andre krav) til det ferdige bygg/anlegg
  2. Prosjekterende skal velge metode som sikrer oppfyllelse av kravene
  3. Prosjekterende skal velge materialer som sikrer oppfyllelse av kravene
  4. Prosjekterende skal lage arbeidstegninger
  5. Prosjekterende skal lage beskrivelser av arbeidet som skal utføres og som sikrer oppfyllelse av kravene

Når byggherre beslutter sine «andre krav» vil det fort innebære valg av metode eller materialer, noe som er en del av prosjekteringen. Bruk av gulvvarme og balansert ventilasjon, er for eksempel en av flere metode for å oppfylle kravene i teknisk forskrift til inneklima. Dersom byggherren beskriver panelovner og ventiler i vegg og vinduer, er også det metodevalg og som påvirker oppfyllelsen av andre krav, så som krav til energieffektivitet. Dersom byggherrens krav gjør det umulig å oppfylle lov og forskriftskrav, må byggherrens krav vike.

Når partene i fase 1 samarbeider om å lage beskrivelsen av byggherrens funksjonskrav og andre krav, er det viktig å skille mellom hvem som beslutter hva. Det må for eksempel i ettertid være mulig å fastslå hvem som besluttet bruk av panelovn og ventil i vegg og vinduer. Det å ha kontroll på dette er viktig, og partene må forløpende notere ned hvem som treffer hvilke beslutninger.

I praksis kan det likevel være vanskelig å fastslå om det var byggherre eller entreprenør som besluttet bruk av panelovner og ventiler. Da kan det være lurt å avtale at entreprenøren overtar ansvaret for all prosjektering utført av byggherren i fase 1, etter reglene i NS 8407 pkt. 24.2. Siden byggherre og entreprenør har samarbeidet om beskrivelsen gjennom hele fase 1, kan varslingsfristen på 5 uker i bestemmelsen mest sannsynlig erstattes med et krav om umiddelbart ansvar uten varsling. Dette må imidlertid vurderes konkret.

Det å ta i bruk NS 8407 pkt. 24.2 gjør at entreprenøren gjennom fase 1 aktivt må kontrollerer de funksjonskrav og andre krav byggherre vurderer å ta inn i prosjektet opp mot lov/forskriftskrav og de øvrige kravene fra byggherre. På mange måter passer NS 8407 pkt. 24.2 perfekt inn i en slik samspillsmodell.

Exit klausul eller avhoppsklausul

Går alt bra gjennom fase 1 er alt vel og bra, men det kan også skje at samarbeidet ikke går som man håper. Det er da viktig å ha avtalt to exit klausuler eller avhoppsklausuler til fordel for byggherren. Det skal fungere som en sikkerhetsventil for byggherre og et ris bak speilet for entreprenøren som risikerer å bli sparket ut av prosjektet dersom samarbeidet ikke er godt nok.

Avtalen må med andre ord gi entreprenøren plikt til å gjennomføre både fase 1 og fase 2, men byggherren må ha en rett, men ingen plikt til å gjennomføre resterende del av fase 1 og fase 2. Velger byggherren å bruke exit klausulen, skal entreprenøren har rett på betaling for utført arbeid.

Resultatet av fase 1

Før fase 2 kan starte, må byggherren ha beskrevet sine funksjonskrav og andre krav på en klar og uttømmende måte. Partene skal også ha utarbeidet en fremdriftsplan og sluttfrist, betalingsplan og andre avklaringer som normalt må gjøres før avtale inngås mellom byggherre og entreprenør i tradisjonelle prosjekter etter NS 8407. Arbeidet i fase 1 skal resultere i et utvalg dokumenter og en beslutning om å starte fase 2. Her er det viktig å være tydelig og unngå tvil rundt hvorvidt fase 2 er startet eller ikke.

Målpris og andre insitamentsordninger i fase 2

Ett av forholdene som må avklares før avslutning av fase 1 er hva entreprenøren skal ha betalt for sitt arbeid i fase 2. Vår modell bygger på bruk av målpris. Dette er som nevnt ikke obligatorisk med målpris, men det sikrer fortsatt samarbeid gjennom fase 2, og er et viktig virkemiddel for å hente ut gevinstpotensialet i samspillsentreprisene.

Målprisen skal være lik det partene tror det vil koste å detaljprosjektere og utføre arbeidene beskrevet i byggherrens program. I dette ligger også kostnadene til å løse de uforutsette situasjonene som kan dukke opp, og som partene har blitt enige om skal være inkludert i målprisen. Hvilke kostnadsposter som legges inn i målpris, er med andre ord førende for hvilke kostnader som kan legges inn som prosjektkostnad. Det er derfor viktig at partene er bevisste på hvilke kostnadsposter som legges inn i målsummen, og derigjennom hvilke kostnadsposter som er relevante inn i prosjektregnskapet som skal holdes opp mot målsummen.

Vi anbefaler også bruk av andre insitamentsordninger.

Det nærmere innholdet i målpris og prosjektkostnad, samt andre insitamentsordninger vil vi beskrive nærmere i andre artikler og vi viser til disse.

NS 8402 med justeringer i fase 1

Vi bruker som sagt en NS 8402 med noen justeringer i fase 1,. Dette kommer vi tilbake til nedenfor.

Nærmere om fase 2 – prosjektering og utføring

Fase 2 ligner mye på et vanlig byggeprosjekt. Det starter med at partene er blitt enige om en pris basert på byggherrens funksjonskrav og andre krav som skal oppfylles i fase 2, fremdriftsplan, betalingsplan mm.

Deretter starter entreprenøren sitt arbeid med å prosjektere det som ikke allerede er prosjektert og utføre iht. prosjekteringen og kravene om god håndverksmessig utførelse.

Det som skiller fase 2 i samspillsmodellen fra tradisjonelle byggeprosjekter er at entreprenøren har vært med fra tidligfase og er bedre kjent med byggherrens ønsker og behov enn i tradisjonelle prosjekter. Det reduserer faren for misforståelser. I tillegg har entreprenøren fått bedre tid til å tenke gjennom både prosjektering og utføring, hvilket reduserer faren for byggefeil. Dernest vil bruken av målpris og andre insitamentsordninger øke motivasjonen til samarbeid om å hindre at problemer oppstår, og å løse problemer sammen, til så lav kostnad som mulig. Bruk av målpris har vi kommentert ovenfor og i en egen artikkel.

Vi bruker som sagt en NS 8407 i fase 2, med noen justeringer for å gi rom for insentivordningene. Dette kommer vi tilbake til nedenfor.

Nærmere om avtaleverket som underbygger samspillet

Som det fremgår ovenfor bruker vi en justert NS 8402 i fase 1 og en justert NS 8407 i fase 2. Vi har også skrevet at det er viktig at kontrakten som skrives med entreprenøren i starten av prosjektet er slik utformet at den kan brukes helt frem til avslutningen av prosjektet, selv om partene ikke blir enige om justeringer underveis.

Det betyr at partene trenger en kontrakt som omfatter både de generelle vilkårene for hele prosjektet, de spesielle vilkårene for fase 1 og de spesielle vilkårene for fase 2.

Vår kontrakt har derfor 3 elementer:

  • Kontraktsvilkår som blant annet gir entreprenøren plikt til å gjennomføre fase 1 og 2 og byggherre rett, men ingen plikt til å gjennomføre gjenstående arbeid i fase 1 og fase 2. Her kan også noen av insentivordningene fastlegges, og den forholdsmessige delingen av risiko for økte prosjektkostnader, påslagsprosent for arbeid utført i fase 1 og foreløpig påslagsprosent for arbeid utført i fase 2 mm.
  • Kontraktsvilkår for fase 1, basert på NS 8402, men med noen justeringer. Denne skal bla. sikre at entreprenøren får betalt for arbeidet under fase 1, men også at partene har en «oppskrift» på hvordan de skal utarbeide honorarbudsjetter og varsle iht. til disse.
  • Kontraktsvilkår for fase 2, basert på en justert NS 8407.

Hvilke justeringer som må gjøres fra NS 8402 og NS 8407 må vurderes konkret. Vi har vi vårt kontraktsforslag lagt inn noen justeringer som må med. Men også andre justeringer kan vurderes.

Deretter forutsettes det at partene ved overgang til fase 2 inngår en del nye avtaler om fremdriftsplan, sluttfrister, betalingsplan, funksjonskrav og andra krav som skal oppfylles i fase 2, etc.

Avslutning

Vår erfaring er at det er mange i dag som ønsker å starte samspillsentrepriser, men som kvier seg fordi modellen er ukjent og det er uklart hvordan det avtalerettslige rammeverk bør se ut. Vi håper denne artikkelen kan bidra til at modellen blir mindre ukjent og at vårt kontraktsmal kan brukes som et utgangspunkt i mange samspillsentrepriser fremover.

Kontraktsmalen er laget spesielt for å fungere i alle prosjekter, fra de helt små til de store. Dernest er det nesten bare opp til prosjektets art og kompleksitet som avgjør om byggherre skal velge en gjennomføringsmodell basert på samspill, eller en mer tradisjonell modell. I vurderingen av hvilken gjennomføringsmodell som skal velges, er det lurt å merke seg at samspillsmodeller har et langt lavere tvistenivå enn tradisjonelle entrepriser, gjennomføringstiden går gjerne ned og byggherrene opplever å få bedre, mer fremtidsrettede bygg for samme eller lavere kostnad, samtidig som entreprenørene tjener minst like mye.

Vurderer du å dra i gang en samspillskontrakt, anbefaler vi at du tar kontakt. Vi kan fungere som samspillsrådgiver og kan veilede partene inn i riktig spor. Vi kan også sy sammen et godt avtalerammeverk for prosjektet.

Vi tilbyr kurs i samspillskontrakter og fungerer som samspillsrådgiver opp mot byggherrer og entreprenører. Ta kontakt med senioradvokat Bent S. Kverme for mer informasjon. Mobil 90 72 86 82, e-post bent.s.kverme@codex.no

 

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja Roede og Bent Kverme, foto

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Snakk med oss

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater