Hvorfor nektes overtakelse?
Motivasjonen for å kreve overtakelse kan være det selvsagte, nemlig at arbeidene er ferdige og entreprenøren ønsker at byggherren skal overta ansvaret for dem, herunder forsikringsansvaret, entreprenøren skal få rett til å sende sluttoppgjøret, og reklamasjonsfristene begynner å løpe.
Motivasjonen kan også være at entreprenøren er forsinket og det løper dagmulkt som entreprenøren ønsker å få stanset ved at byggherre overtar arbeidene.
I begge tilfeller oppstår spørsmålet; når har byggherren rett til å nekte overtakelse?
Reglene for å nekte overtakelse
Reglene om dette varierer noe avhengig av om det er inngått en avtale under lov om håndverkertjenester eller lov om oppføring av ny bolig/fritidsbolig, eller om det er inngått avtale etter Norsk Standard sine nyere kontraktstandarder NS 8405, NS 8415, NS 8407, NS 8417, NS 8406 og NS 8416.
Grunnregelen for å nekte overtakelse
Selv om det er noen variasjoner er grunnregelen at byggherre alltid kan nekte overtakelse når arbeidene er så uferdige at de ikke kan brukes til det formålet de er tiltenkt. For eksempel kan ikke en bolig brukes etter sitt formål dersom det mangle ytterdører, kjøkken, bad, strøm, vann etc. Er det kun mindre arbeider som gjenstår, eksempelvis, dørvridere på innerdører, lister, noen utomhus arbeider, kan boligen med litt velvilje brukes. Er ikke annet avtalt kan et næringsbygg brukes selv om ventilasjonsanlegget ikke er finjustert, men mangler det ventilasjon kan det være over grensen til det byggherre må finne seg i.
Overtakelsesforretning
Etter Norsk Standard sine nyere kontraktstandarder NS 8405, NS 8415, NS 8407, NS 8417, NS 8406 og NS 8416 skal overtakelse for øvrig skje i form av en overtakelsesforretning. Dette er en relativ ny regel og mange håndterer denne delen av kontraktsperioden feil. Forsøker entreprenøren å gjennomføre en overtakelsesforretning, kan byggherre nekte overtakelse etter reglene angitt ovenfor. Byggherre kan i noen tilfeller også nekte overtakelse dersom entreprenøren ikke har innkalt til overtakelsesforretning på korrekt måte. Slike formalfeil er unødvendige og kan koste entreprenøren dyrt, siden det å oppnå overtakelse er avgjørende for å stanse dagmulkt/forsinkelse, å utløse rett til å sende sluttoppgjør, overføring av risikoen til byggherre og start reklamasjonsfrister.
- Les mer om: Overtakelse – en mulig felle
