Innholdet i artikkelen
- De uegentlige samspillskontraktene
- «kost pluss» kontrakt og «åpen bok»
- «Allianse kontrakter» vs «partnering avtaler»
- «Back to back» vilkår
- De egentlige samspillsentreprisene
- Fler-parts samspillsentreprise
- To-parts samspillsentreprise
- Samspill i fase 1 og fase 2
- Samspill i fase 1, totalentreprise i fase 2
- Samspill i fase 2
- Budsjett, funksjon/kvalitet eller tid
- Hva gjør våre advokater for deg?
De uegentlige samspillskontraktene
De senere år har det utviklet seg ulike modeller med samspillsentrepriser. Det er også utviklet en terminologi som beskriver noen av elementene vi normalt finner i samspillskontraktene. Denne terminologien og elementene har deretter og noe ukritisk blitt trukket inn i og blir brukt i entreprisekontrakter som egentlig ikke har noe med samspillsentreprise å gjøre. Det skaper ofte mer problemer enn de løser. La meg peke på noen eksempler, som vi også kan kalle «uegentlige samspillskontrakter».
- Les mer om: Entreprisekontrakter
«kost pluss» kontrakt og «åpen bok»
Mange entreprenører har lært at de kan inngå en «kost pluss» kontrakt med byggherre, og at det skal innebære en form for samspill. Det er ofte kombinert med uttrykket «åpen bok». Slike kontrakter gir ikke i seg selv en samspillskontrakt eller samspillsentreprise. Uttrykket «kost pluss» forteller bare at entreprenøren skal få dekket sine kostnader, og få et påslag for fortjeneste risiko og indirekte kostnader. I bunn og grunn er «kost pluss» ikke noe annet enn å gjøre jobben på regning, altså etter reglene om regningsarbeid. Uttrykket å gjøre jobben på timer, dekker det samme.
Uttrykket «åpen bok» forteller oss ikke mer enn at byggherren har rett til å ha fullt innsyn i entreprenørens regnskaper, for på den måten kontrollere at entreprenørene ikke tar seg mer betalt enn det de faktiske kostnadene tilsier. Det kan også være avtalt «åpen bok» andre veien, det vil si at entreprenøren skal få fullt innsyn i byggherrens regnskap, men det er upraktisk og formålsløst så lenge entreprenøren ikke skal betale noen av byggherrens kostnader.
Verken «kost pluss» eller «åpen bok» gir i seg selv en samspillsentreprise. De genererer ikke noen insentiver til å samarbeide mer enn det partene ville ha gjort under en normal entreprisekontrakt. Vårt inntrykk er at slike kontrakter kun viser at byggherren eller oppdragsgiver har større markedsmakt enn entreprenøren og er i stand til å presse gjennom kontraktsvilkår som er fordelaktig for byggherre eller oppdragsgiver, men som ikke gir noen spesielle fordeler for entreprenøren.
- Les mer om: Regningsarbeider
«Allianse kontrakter» eller «partnering avtaler»
Som vi skal komme tilbake til nedenfor blir samspillsentreprisene i dag oftere organisert som to-parts modeller enn en fler-partsmodeller. To-parts modellene innebærer at det bare er to parter som sitter i den innerste sirkelen og samspiller. De andre aktørene, underentreprenørene og leverandørene blir holdt utenfor og skal utføre sine oppgaver etter vanlige entreprise- og leveransekontrakter.
Entreprenøren i en to-parts modell, la oss her kalle vedkommende totalentreprenøren, vil da ofte forsøke å få leverandørene og underentreprenørene til å inngå et forpliktende samarbeid seg i mellom, slik at de skal løse et sett med oppgaver innenfor en gitt pris, ofte uten mulighet til å kunne kreve noe tilleggsbetaling fra totalentreprenøren. Leverandørene og underentreprenørene blir da bedt om å signere på en såkalt «allianse kontrakt» eller en «partnering avtale». Ofte blir leverandørene og entreprenørene bare bedt om å signere på en kontrakt med Totalentreprenøren, hvor de tar på seg ansvaret selv å organisere alliansen med de andre i gruppen.
På en måte vil disse «allianse» og partnering» avtalene være små under-samspillskontrakter. På samme måte som alle samspillskontrakter må de være godt gjennomtenkt før de signeres. Når leverandørene og underentreprenørene blir bedt om å signere kontrakten med totalentrepren har de sjelden tenkt godt gjennom konsekvensen av å inngå en samspillskontrakt med de andre leverandørene og underentreprenørene. Det er farlig.
I praksis oppdager leverandørene og underentreprenørene først senere hva de har tatt på seg av ansvar. Da blir det ofte dårlig klima i prosjektet og mange tapere. Som vi skal vise nedenfor vil en dårlig gjennomtenkt bruk av allianse vilkår eller partnering vilkår ikke ligge innenfor det vil kaller en samspillskontrakt. Vi fraråder på generelt grunnlag leverandører og underentreprenører å signere på slike avtaler uten først å ha tenkt grundig gjennom konsekvensen av å signere.
«Back to back» vilkår
«back to back» vilkår er klart på siden av det vi tenker på som en samspillskontrakt. «back to back» vilkår har som formål å sikre hovedentreprenøren, slik at underentreprenøren skal ha de samme forpliktelser ovenfor hovedentreprenøren, som hovedentreprenøren har ovenfor byggherren. Det er ikke noen ved et «back to back» vilkår som skaper et insitament til et slikt samspill vi tenker på i en samspillsentreprise. I slike avtaler har hovedentreprenøren sikret seg og kan ofte lene seg tilbake og overlate problemene til underentreprenøren. Det strider mot alle grunntanker om samspill.
- Les mer om: «Back-to-back»-avtaler
De egentlige samspillsentreprisene
Som det fremgår ovenfor skal det mer til enn utvalgte kontraktsvilkår og elementer fra samspillsterminologien for å skape et samspill og en egentlig samspillsentreprise.
Det vi søker å oppnå i en samspillsentreprise, er insitamenter som sikrer at partene samarbeider om å utvikle funksjonskrav og andre krav til resultatet, og at partene samarbeider om å løse selve byggeprosjektet på en slik måte at kravene blir nådd innenfor fastsatt kvalitet og tid og gjerne til lavere pris enn planlagt. Dette krever noe mer gjennomtenkte kontraktsvilkår enn tilfeldig sammensatte vilkår som behandlet ovenfor.
Blant annet krever dette at entreprenør og leverandørledd blir involvert så tidlig som mulig, og at partene er innstilt på å følge regler som gir felles besparelse og gevinst ved optimal gjennomføring av prosjektet.
I forsøk på å få til dette er det utviklet ulike modeller. Til å begynne med ble det ofte brukt fler-parts modeller, hvor flere aktører ble trukket inn i den innerste sirkelen og alle delte på ansvar, fortjeneste og tap, avhengig av resultatet. I dag er det mer vanlig med to-parts modeller.
- Les mer om: Samspillsentreprise eller samspillskontrakt
Fler-parts samspillsentreprise
I en fler-parts samspillsentreprise trekker byggherren inn flere aktører i tidligfase, for på den måten å utnytte den kunnskap og erfaring disse har allerede når byggherrens funksjonskrav og kravspekk skal beskrives og besluttes. Deretter inngås avtaler som binder aktørene til å levere innenfor en bestemt målsum, og partene deler på ansvar, fortjeneste og tap avhengig av resultatet. Dette påførte blant annet rådgiverne et større ansvar og større risiko enn de likte, og fler-parts samspilleentreprisemodellene blir derfor ikke mye brukt lenger.
To-parts samspillsentreprise
I en to-parts samspillsentreprise trekker byggherren inn totalentreprenøren i tidligfase, og utarbeider funksjonskrav og kravspekk sammen med totalentreprenøren. Ved behov inngår totalentrepren avtaler med rådgivere, underentreprenører og leverandører som kan bidra allerede i tidligfase, men disse holdes utenfor ansvarsdelingen mellom byggherre og totalentreprenør. Byggherre beslutter deretter endelig funksjonsbeskrivelse, kravspekk og partene blir enige om en målsum, som danner utgangspunktet for totalentreprenørens videre detaljprosjektering og utføring. Denne modellen har vist seg enklere å administrere og det er varianter av to-partsmodeller vi ser mest av i dag. I denne modellen er noe av utfordringen å sikre at pristilbud fra rådgivere, underentreprenører og leverandører blir bindende. Dette er en av flere oppgaver byggherre og totalentreprenør bør løse før målpris settes, for på den måten å redusere risikoen i prosjektet.
Samspill i fase 1 og fase 2
Uavhengig av om det er en fler-parts- eller to-partsmodell er det mulig med ulike varianter.
Det vi omtaler som «fullblods» samspillsentreprise er modellene der det gjennomføres samspill i både fase 1 og fase 2. Dette innebærer tidlig involvering av entreprenør og leverandør leddet allerede i fase 1, for å lage en så bra og gjennomtenkt funksjonsbeskrivelse og kravspekk som mulig. Deretter lages det incentivordninger i kontrakten som sikrer at partene samarbeider om å gjennomføre fase 2 på en så effektiv og rimelig måte som mulig, innenfor den frist som er satt, kanskje også med insentiver for å få frem prosjektoptimaliserende tiltak til nytte for alle. Det er bruken av målpris som skal sikre dette samarbeidet i fase 2. Vi har i andre artikler beskrevet nærmere hvordan dette kan gjøres og vi viser til disse.
Samspill i fase 1, totalentreprise i fase 2
En variant går ut på å gjennomføre tidlig-involvering og samspill i fase 1, men å gå over til en vanlig totalentreprise i fase 2. Tanken er da at byggherre utarbeider funksjonskrav og kravspekk sammen med totalentreprenøren og eventuelt andre aktører i fase 1, og at totalentreprenøren deretter gir en pris på å utføre detaljprosjekteringen og utføringen som en totalentreprise i fase 2. Denne modellen liker vi å kalle en «ikke fullblods» samspillsentreprise, fordi prosjektet mister mye av gevinstpotensialet som ligger i å fortsette samspillet inn i fase 2.
Samspill i fase 2
En annen variant er at byggherren lager funksjonskrav og kravspekk sammen med rådgivere i fase 1, og deretter innhentes det tilbud fra entreprenører som kan utføre detaljprosjekteringen og utføringen som en samspillsentreprise. Også dette er en «ikke fullblods» samspillsentreprise, fordi prosjektet mister gevinstpotensialet som ligger i tidlig-involvering av entreprenør og leverandør leddet. I slike modeller mister prosjektet og byggherren det meste av fordelene i samspillstanken.
Samspill for å utvikle prosjektet opp mot budsjett, funksjon/kvalitet eller tid
Ikke sjelden har byggherre har en bestemt mengde penger, et budsjett, og ønsker å bygge så mye som mulig, eller få inn så god kvalitet som mulig innenfor dette budsjettet. Da vil tidlig involvering av totalentreprenør og leverandørledd hjelpe byggherren til å finne ut hvordan funksjonskravene og kravspekken for øvrig bør være for å kunne gjennomføre prosjektet innenfor budsjett. Er det i stedet tidsfristen for ferdig prosjekt som er fast, vil tidlig involvering av totalentreprenør og leverandørledd hjelpe byggherren til å finne ut hvordan funksjonskravene og kravspekken for øvrig bør være for å kunne gjennomføre prosjektet innenfor tidsfristen. Samspillsmodellene er godt egnet for å øke sannsynligheten for å nå disse målene.
Avslutningsvis vil jeg si at tanken gjennom tidlig involvering av entreprenør og leverandørledd er at entreprenørene sitter på dag-fersk kunnskap om hvordan byggeprosjekter kan gjennomføres, leverandørene sitter med kunnskap om hvilke materialer og løsninger som vil prege morgendagens bygg. Ønsker du et bygg med morgendagens løsninger, planlagt bygget med dag-fersk kunnskap om hvor bygg bør bygges, er det klokt å ta disse med når prosjektet planlegges. Det hele må bare bygges inn i en bindende avtaleregulering. I dag har vi nok kunnskap til å kunne lage slike avtaler.
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
• Du får en vurdering av behovet for advokatbistand.
• Du får gode råd og juridisk støtte gjennom hele din sak.
• Du får informasjon om hvilke rettigheter du har i din sak.
Dette lover vi deg
• Du vil få ærlige og tydelige råd om muligheter, kostnader, risikoer og mulige resultater i din sak.
• Du vil få bistand fra en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå et best mulig resultat.
• Du vil få svar på alle dine spørsmål om entrepriserett.
• Dine interesser vil bli ivaretatt.
• Du vil få en bekymring mindre.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
• Vår entrepriserettsavdeling består av dyktige advokater med bred erfaring innenfor entrepriserettslige problemstillinger.
• Vi er bistår deg uansett hvor i landet du befinner deg.
• Vi er genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår deg enten du er byggherre eller entreprenør i alle typer bygge- og anleggskontrakter.
