ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Samspillsentreprise, ulike modeller

Det finnes som kjent ingen Norsk Standard for samspillentreprise ennå. Derfor er samspillskontraktene som inngås i dag veldig ulike. Mange snakker om «kost pluss» kontrakter, eller «åpen bok», «alliansekontrakt», «partnering avtale» eller samspillsavtale som om det er det samme. Det er det ikke. Vi ser også fremveksten av «back to back» vilkår som kan sees litt i samme lys. I denne artikkelen forsøker vi å systematisere de ulike modellene og begrepene noe.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

9. januar 2019

De uegentlige samspillskontraktene

De senere år har det utviklet seg ulike modeller med samspillsentrepriser. Det er også utviklet en terminologi som beskriver noen av elementene vi normalt finner i samspillskontraktene. Denne terminologien og elementene har deretter og noe ukritisk blitt trukket inn i og blir brukt i entreprisekontrakter som egentlig ikke har noe med samspillsentreprise å gjøre. Det skaper ofte mer problemer enn de løser. La meg peke på noen eksempler, som vi også kan kalle «uegentlige samspillskontrakter».

«kost pluss» kontrakt og «åpen bok»

Mange entreprenører har lært at de kan inngå en «kost pluss» kontrakt med byggherre, og at det skal innebære en form for samspill. Det er ofte kombinert med uttrykket «åpen bok». Slike kontrakter har ingen ting med samspillskontrakter eller samspillsentreprise å gjøre. Uttrykket «kost pluss» forteller bare at entreprenøren skal få dekket sine kostnader, og få et påslag for fortjeneste risiko og indirekte kostnader. I bunn og grunn er «kost pluss» ikke noe mer enn å gjøre jobben på regning, altså etter reglene om regningsarbeid. Uttrykket å gjøre jobben på timer, dekker det samme. Som jeg skal vise nedenfor, har dette ikke noe med samspillsentreprise å gjøre.

Uttrykket «åpen bok» forteller oss ikke mer enn at byggherren har rett til å ha fullt innsyn i entreprenørens regnskaper, for på den måten kontrollere at entreprenørene ikke tar seg mer betalt enn det de faktiske kostnadene tilsier. Det kan også være avtalt «åpen bok» andre veien, men det er upraktisk der entreprenøren ikke skal betale noen av byggherrens kostnader.

Hverken «kost pluss» eller «åpen bok» har noe med samspill å gjøre. De genererer ikke noen insentiver til å samarbeide mer enn det partene ville ha gjort under en normal entreprisekontrakt. Vårt inntrykk er at slike kontrakter kun viser at byggherren eller oppdragsgiver har større markedsmakt enn entreprenøren og er i stand til å presse gjennom kontraktsvilkår som ikke gir noen spesielle fordeler for entreprenøren.

«Allianse kontrakter» eller «partnering avtaler»

Som vi skal komme tilbake til nedenfor blir samspillsentreprisene i dag oftere organisert som to-parts modeller enn en fler-partsmodeller. To-parts modellene innebærer at det bare er to parter som sitter i den innerste sirkelen og samspiller. De andre aktørene, underentreprenørene og leverandørene blir holdt utenfor og skal utføre sine oppgaver etter vanlige entreprise- og leveransekontrakter.

Entreprenøren i en to-parts modell, la oss her kalle vedkommende totalentreprenøren, vil da ofte forsøke å få leverandørene og underentreprenørene til å inngå et forpliktende samarbeid seg i mellom, slik at de skal løse et sett med oppgaver innenfor en gitt pris, ofte uten mulighet til å kunne kreve noe tilleggsbetaling fra totalentreprenøren. Leverandørene og underentreprenørene blir da bedt om å signere på en såkalt «allianse kontrakt» eller en «partnering avtale». I noen ganger blir leverandørene og entreprenørene bare bedt om å signere på en kontrakt med Totalentreprenøren, hvor de tar på seg ansvaret selv å organisere alliansen med de andre i gruppen.

Slike «allianse» kontrakter eller partnering avtaler eller vilkår må, for å kunne fungere bra, være godt gjennomtenkt av aktørene før de inngår avtalen. På en måte er det snakk om små under-samspillskontrakter. Problemet er at disse «allianse» vilkårene ofte blir tatt inn i kontrakter med leverandører og entreprenører som ikke er klar over eller forberedt på betydningen av vilkåret. Da blir det ofte dårlig klima i prosjektet og mange tapere. Som vi skal vise nedenfor vil en dårlig gjennomtenkt bruk av allianse vilkår eller partnering vilkår ikke ligge innenfor det vil kaller en samspillskontrakt.

«Back to back» vilkår

«back to back» vilkår er klart på siden av det vi tenker på som en samspillskontrakt. «back to back» vilkår har som formål å sikre hovedentreprenøren, slik at underentreprenøren skal ha de samme forpliktelser ovenfor hovedentreprenøren, som hovedentreprenøren har ovenfor byggherren. Det er ikke noen ved et «back to back» vilkår som skaper et insitament til et slikt samspill vi tenker på i en samspillsentreprise.

De egentlige samspillsentreprisene

Som det fremgår ovenfor skal det mer til enn utvalgte regler og elementer fra samspills-terminologien for å skape et samspill og en egentlig samspillsentreprise.

Det vi søker å oppnå i en samspillsentreprise, er at partene samarbeider om å utvikle funksjonskrav og andre krav til resultatet, og at partene samarbeider om å løse selve byggeprosjektet på en slik måte at kravene blir nådd innenfor fastsatt pris og tid. Dette krever at entreprenør og leverandørledd blir involvert så tidlig som mulig, og det er lurt med incentivordninger gjennom byggeperioden for å stimulere til samspill helt frem til overtakelsen.

I forsøk på å få til dette er det utviklet ulike modeller. Tidligere ble det ofte brukt fler-parts modeller, hvor flere aktører ble trukket inn i den innerste sirkelen og alle delte på ansvar, fortjeneste og tap, avhengig av resultatet. I dag er det mer vanlig med to-parts modeller.

Fler-parts samspillsentreprise

I en fler-parts samspillsentreprise trekker byggherren inn flere aktører i tidligfase, for på den måten å utnytte kunnskapen og erfaringene til aktørene allerede når byggherrens funksjonskrav og kravspekk skal lages. Deretter inngås avtaler som binder aktørene til å levere innenfor en bestemt målsum, og partene deler på ansvar, fortjeneste og tap avhengig av resultatet. Dette blir oppfattet som mer risikabelt for rådgiverne enn for byggherre og totalentreprenør, og i dag er fler-parts modellene på vei ut fordi rådgiverne ikke vil ta på seg risikoen ved å delta i den innerste sirkelen.

To-parts samspillsentreprise

I en to-parts samspillsentreprise trekker byggherren inn totalentreprenøren i tidligfase, og utarbeider funksjonskrav og kravspekk sammen med totalentreprenøren. Ved behov inngår totalentrepren avtaler med rådgivere, underentreprenører og leverandører som kan bidra allerede i tidligfase, men disse holdes utenfor selve samspillet. Deretter blir byggherre og totalentreprenøren enige om en endelig funksjonsbeskrivelse, kravspekk og en målsum, som danner utgangspunktet for totalentreprenørens videre detaljprosjektering og utføring. Denne modellen har vist seg enklere å administrere og det er varianter av to-partsmodeller vi ser mest av i dag. I denne modellen er noe av utfordringen å sikre at pristilbud fra rådgivere, underentreprenører og leverandører blir bindende

Samspill i fase 1 og fase 2

Uavhengig av om det er en fler-parts- eller to-partsmodell er det mulig med ulike varianter.

Det vi omtaler som «fullblods» samspillsentreprise er modellene der det gjennomføres samspill i både fase 1 og fase 2. Dette innebærer tidlig involvering av entreprenør og leverandør leddet allerede i fase 1, for å lage en så bra funksjonsbeskrivelse og kravspekk som mulig. Deretter tas det in incentivordninger i kontrakten som sikrer at partene samarbeider om å gjennomføre fase 2 på en så effektiv og rimelig måte som mulig, innenfor den frist som er satt, kanskje også med insentiver for å få frem prosjektoptimaliserende tiltak til nytte for alle. Vi har i andre artikler beskrevet nærmere hvordan dette kan gjøres og vi viser til disse.

Samspill i fase 1, totalentreprise i fase 2

En variant går ut på å gjennomføre tidlig-involvering og samspill i fase 1, men å gå over til en vanlig totalentreprise i fase 2. Tanken er da at byggherre utarbeider funksjonskrav og kravspekk sammen med totalentreprenøren og eventuelt andre aktører, og at totalentreprenøren deretter gir en pris på å utføre detaljprosjekteringen og utføringen som en totalentreprise i fase 2. Denne modellen liker vi å kalle en «ikke fullblods» samspillsentreprise, fordi prosjektet mister mye av gevinstpotensialet som ligger i å fortsette samspillet inn i fase 2.

Samspill i fase 2

En annen variant er at byggherren lager funksjonskrav og kravspekk sammen med rådgivere i fase 1, og deretter innhenter tilbud fra entreprenører som kan utføre detaljprosjekteringen og utføringen som en samspillsentreprise. Også dette er en «ikke fullblods» samspillsentreprise, fordi prosjektet mister gevinstpotensialet som ligger i tidlig-involvering av entreprenør og leverandør leddet for å dra nytte av den erfaring og kompetanse disse sitter med.

Utvikling av prosjektet opp mot budsjett, funksjon/kvalitet eller tid

Det hender seg at byggherre har en bestemt mengde penger, et budsjett, og ønsker å bygge så mye som mulig, eller få inn så god kvalitet som mulig innenfor dette budsjettet. Da vil tidlig involvering av totalentreprenør og leverandørledd hjelpe byggherren til å finne ut hvordan funksjonskravene og kravspekken for øvrig bør være for å kunne gjennomføre prosjektet innenfor budsjett. Er det i stedet tidsfristen for ferdig prosjekt som er fast, vil tidlig involvering av totalentreprenør og leverandørledd hjelpe byggherren til å finne ut hvordan funksjonskravene og kravspekken for øvrig bør være for å kunne gjennomføre prosjektet innenfor tidsfristen. Samspillsmodellene er godt egnet for å øke sannsynligheten for å nå disse målene.

Avslutningsvis vil jeg si at tanken gjennom tidlig involvering av entreprenør og leverandørledd er at entreprenørene sitter på dag-fersk kunnskap om hvordan byggeprosjekter kan gjennomføres, leverandørene sitter med kunnskap om hvilke materialer og løsninger som vil prege morgendagens bygg. Ønsker du et bygg med morgendagens løsninger, planlagt bygget med dag-fersk kunnskap om hvor bygg bør bygges, er det klokt å ta disse med når prosjektet planlegges. Det hele må bare bygges inn i en bindende avtaleregulering. I dag har vi nok kunnskap til å kunne lage slike avtaler.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater