ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Les mer om og meld deg på våre kurs her!

"Back-to-back"-avtaler

I en NS-kontrakt har underentreprenøren rett på tilleggsbetaling for tilleggsarbeider uavhengig av om byggherre vil betale for tillegget eller ikke. «Back-to-back»-klausuler i en avtale er derimot et vesentlig avvik fra NS-kontrakten, og kan få betydelige konsekvenser for underentreprenøren.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

1. november 2021

«Back-to-back» avtaler – Dette får du vite:

Hva er en «Back-to-back»-klausul

Med «Back-to-back»- avtaler menes normalt at underentreprenøren bare får betalt for de tillegg byggherre vil betale for. Det kan som utgangspunkt høres fornuftig ut ved at det derved foretas en risikofordeling mellom hovedentreprenør og underentreprenør. Imidlertid er dette en måte å skyve risiko over på underentreprenøren som han i utgangspunktet ikke skal ha. En slik klausul får en del mer eller mindre uheldige konsekvenser som kan påføre en underentreprenør en unødvendig ekstra risiko.

En iøynefallende risiko ved back to back-avtaler er at hovedentreprenøren da lett fristes til å gi slipp på underentreprenøren sine tilleggskrav i sluttoppgjørsdiskusjoner med byggherre for at hovedentreprenøren skal få gjennomslag for sine egne tilleggskrav. Noen ganger kan dette fungere ved at partene opptrer lojalt, men andre ganger kan dette gå hardt ut over underentreprenøren.

Det kan imidlertid også være en rekke andre årsaker til at hovedentreprenøren ikke får betalt fra byggherre. For eksempel kan hovedentreprenøren få avvist underentreprenørens krav på tillegg med den begrunnelse at hovedentreprenøren ikke har fått sendt tilleggskravet videre til byggherre i tide.

Ett annet tilfelle kan være at hovedentreprenørens kontrakt med byggherre er mer omfattende enn den underentreprenøren har med hovedentreprenøren. Med andre ord at underentreprenørens tilbud ikke dekker den forpliktelse hovedentreprenøren har overfor byggherre.

Plikt til å utføre tillegg

I alle underentreprisekontraktene i NS (NS 8415, NS 8416 og NS 8417) plikter underentreprenøren å utføre de tillegg hovedentreprenøren bestiller. Underentreprenøren er ikke berettiget til å nekte å utføre et tillegg eller en endring med den begrunnelse at han først vil vite om han får betalt for tillegget.

Ikke nok med det – har byggherre avvist hovedentreprenørens krav på aktuelle tillegg har underentreprenøren fortsatt plikt til å utføre tillegget. Da kan underentreprenøren sette en frist til å stille bankgaranti for tilleggsarbeidene, men det hjelper lite. En bankgaranti for et tilleggskrav underentreprenøren har fått fraskrevet har ingen verdi.

Konklusjonen er derfor at underentreprenøren ved en slik avtaleklausul har satt seg i en situasjon hvor han plikter å utføre tilleggs- og endringsarbeider som han ikke vet om han vil kunne få betalt for.

Rett til å stanse i påvente av byggherres aksept

Underentreprenør bør balansere back-to-back klausulen – rett til å avvente oppstart av tilleggsarbeider i påvente av byggherrens aksept.

For at en «Back-to-back»-klausul i en avtale i rimelig grad skal være balansert må denne klausulen suppleres med at underentreprenørens plikt til å utføre tilleggs- eller endringsarbeider settes til side ved avvisning fra byggherre. Da plikter ikke underentreprenøren å starte tilleggs- eller endringsarbeider før byggherre eventuelt har akseptert tillegget.

En slik tilsidesettelse av plikten til å utføre tillegg inntil 20 % av kontraktssummen vil imidlertid vanskeliggjøre prosjektet. Da kan underentreprenøren – om han vil sikre seg at han ikke skal utføre tilleggene gratis – utsette oppstarten av tilleggsarbeidene inntil byggherrens eventuelle aksept foreligger. Ulempen blir da at det fort vil medføre forsinkelser, urasjonell drift, ventetid m.v. i prosjektet. Med andre ord vil en mer balansert «Back-to-back»-klausul bli en ulempe for både byggherre og hovedentreprenør fordi en rett til å vente på svar fra byggherre lett vil medføre tilleggskostnader og forsinkelser.

En underentreprenør som i rimelig grad skal drive virksomhet uten uforsvarlig risiko må likevel sikre seg en rett til å vente med oppstart av ethvert tilleggs- og endringsarbeid inntil byggherres eventuelle aksept foreligger.

Urimelige utslag av «Back-to-back»-klausuler

Selv om underentreprenøren har sikret seg at han ikke plikter å starte tilleggs- og endringsarbeider før byggherres eventuelle aksept foreligger kan det oppstå andre uheldige konsekvenser ved en «Back-to-back»-klausul.

For eksempel kan underentreprenøren ha krav på fristforlengelse på grunn av forhold hovedentreprenøren er ansvarlig for. Ettersom det er hovedentreprenøren som er forsinket vil han ikke få fristforlengelse fra byggherre. Ved en «back-to-back»-klausul er da underentreprenøren ikke berettiget en fristforlengelse.

Hva kan man oppsummere med?

En «Back-to-back»-klausul er et vesentlig avvik fra Norsk Standard kontraktene og vil i de fleste tilfeller være ubalansert og ikke tilstrekkelig spesifisert. Den forskyver et ansvar over på underentreprenøren som kan bli betydelig. Ved å avtale at underentreprenøren ikke har en plikt til å starte på tilleggsarbeidene før eventuelt byggherres aksept av tillegget foreligger kan noen av de urimelige konsekvensene unngås. Det vil derimot fortsatt være uheldige konsekvenser for underentreprenøren som forrykker den balansen som i utgangspunktet foreligger i en NS-kontrakt.

Bli kjent med våre advokater i dag

Sitat fra Tine

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får en vurdering av behovet for advokatbistand.
• Du får gode råd og juridisk støtte gjennom hele din sak.
• Du får informasjon om hvilke rettigheter du har i din sak.

Dette lover vi deg

• Du vil få ærlige og tydelige råd om muligheter, kostnader, risikoer og mulige resultater i din sak.
• Du vil få bistand fra en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå et best mulig resultat.
• Du vil få svar på alle dine spørsmål om entrepriserett.
• Dine interesser vil bli ivaretatt.
• Du vil få en bekymring mindre.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vår entrepriserettsavdeling består av dyktige advokater med bred erfaring innenfor entrepriserettslige problemstillinger.
• Vi er bistår deg uansett hvor i landet du befinner deg.
• Vi er genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår deg enten du er byggherre eller entreprenør i alle typer bygge- og anleggskontrakter.

Har du spørsmål knyttet til back-to-back avtaler?

Vi bistår klienter over hele landet.

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Snakk med oss

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater