ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Totalentrepriser NS 8407 / NS 8417

Er det avtalt at entreprenøren har ansvar for å prosjektere og utføre eget arbeid, kaller vi entreprenøren for totalentreprenør. Avtalen med byggherre kaller vi totalentreprisekontrakt og vi anbefaler at partene bruker avtaleformularet og kontraktsvilkårene i NS 8407 for denne avtalen. Totalentreprenørens avtale med underentreprenør som skal prosjektere eget arbeid kaller vi total underentreprise, og vi anbefaler avtaleformularet og kontraktsvilkårene i NS 8417 for den avtalen.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

6. august 2019

NS 8407 og NS 8417 er i hovedsak en variant av NS 8405 og NS 8415. Det er mye likt, men siden ansvaret for å prosjektere er lagt på entreprenøren i NS 8407 og NS 8417, er det en del ulikheter partene må merke seg.

Codex Advokat vil gjennom 10 artikler forsøke å lage en systematisk gjennomgang av de viktigste elementer i totalentreprise.

Den har klare forskjeller fra utførelsesentrepriser (NS 8405 / NS 8406), men også mange likheter. Disse forskjeller og likheter bør man være fortrolig med.

Mottakerne av Codex sine 10 neste Nyhetsbrev vil få en systematisk gjennomgang for en sikrere kontraktsgjennomføring av totalentrepriser. Nyhetsbrevene sendes en gang hver måned, er gratis og uten forpliktelser. Påmelding kan skje her om du ønsker å melde på en kollega eller en bekjent. Det nærmere innholdet i hver artikkel kan du lese om etterhvert som de legges ut. Første artikkel kommer høsten 2017.

1. Totalentreprise som kontraktsform – forskjell fra utførelsesentreprise

2. Oppstart av prosjektet – hva bør gjennomgås

3. Tiltansport, nye UE’er, fremdrift, byggherremøter, fakturering m.v.

4. Valg av løsninger/materialvalg, kontrollansvar, grunnforhold, uteglemte poster m.v.

5. Varsling av tillegg og endringer – hva som må varsle når og hvordan

6. Regningsarbeider – prosedyrer for time-/materiallister og eventuell uenighet

7. Avslutning av prosjektet og overtagelse – krav til testing, innkalling, FDV m.v.

8. Sluttoppgjør og innsigelse til sluttoppgjør – preklusjon, realitetsdrøftelse, «kontring» m.m.

9. Reklamasjoner etter overtagelse, erstatningsansvar og frist for søksmål

10. Totalunderentreprise (NS 8417) – avvik fra det som følger av NS 8407

Prosjektering

Ansvaret for å prosjektere et arbeid, innebærer å måtte

  • Beskrive arbeidet som skal utføres
  • Tegne arbeidet
  • Kartlegge funksjonskravene i lov/forskrift og kontrakt som må oppfylles
  • Velge metode og materialer som sikrer at funksjonskravene blir oppfylt

Alt skal nedtegnes skriftlig og kunne fremlegges, se plan og bygningsloven med forskrifter. Den som skal utføre arbeidet skal utføre iht. til prosjekteringen. Utførende skal ikke behøve å treffe noen valg med tanke på metoder og materialer.

I en totalentreprise skal entreprenøren prosjektere alt arbeid som byggherren ikke allerede har prosjektert eller som byggherre etter avtalen skal prosjektere selv. Se NS 8407 kap. 16 og 14. I praksis ser vi at byggherrene både beskriver, tegner og velger materialer, og på den måten deltar i prosjekteringen. Det er derfor sjelden vi opplever at all prosjektering blir utført av entreprenøren. Ansvaret for prosjekteringen blir da også delt.

Skal byggherre selv prosjektere arbeidene bør kontrakten bygges på en NS 8405 eller en NS 8406 for mindre kompliserte byggeprosjekter.

Kontraktsdokumenter, møter, varsler, sikkerhetsstillelse og forsikring

NS 8407 inneholder på vanlig måte regler om kontraktsdokumenter, møter, varsler og krav, sikkerhetsstillelse og forsikring. Disse er stort sett like de vi finner i NS 8405 og NS 8415. Bevisst forhold til hvilke dokumenter som er kontraktsdokumenter og innholdet i dem reduserer faren for tvister.

Kontraktsgjenstanden – Totalentreprenøren velger materialer og utførelsesmetoder

Resultatet totalentreprenøren skal produsere kalles kontraktsgjenstanden, se NS 8407 kap. III. Resultatet skal oppfylle alle lov- og forskriftskrav, funksjonskrav og krav til metoder og materialer som er bestemt av byggherre i kontrakten.

Utover over dette står totalentreprenøren fritt i å planlegge, prosjektere og utføre arbeidet, se NS 8407 pkt. 14.6. Totalentreprenøren velger da normalt både metoder og materialer for å oppnå kravene.

Pålegger byggherren totalentreprenøren en bestemt løsning etter at kontrakt er signert vil det normalt innebære at byggherre grepet inn i prosjekteringen. Påfører dert totalentreprenøren en merkostnad, må det håndteres etter reglene om endringer, se NS 8407 kap. VII.

Byggherres ansvar for egne valg og prosjektering

Nesten uten unntak stiller byggherrer krav til resultatet i form av funksjonskrav og krav til metoder og materialer. Det å velge metode og materialer er som sagt en del av prosjekteringen, og når byggherre griper inn i prosjekteringen med å velge metoder og materialer er det naturlig at byggherre også holdes ansvarlig for sine egne valg. Dette er også regelen i NS 8407 pkt. 24.1. Totalentreprenøren har imidlertid en kontrollplikt og må kontrollere om byggherrens valg er «egnet», se NS 8407 pkt. 25.1.1.

Totalentreprenørens ansvar for byggherrens prosjektering

Dersom det avtales kan totalentreprenøren påta seg ansvaret for byggherrens prosjektering. Totalentreprenøren får da ansvar for eventuelle feil i den prosjektering byggherren har levert. Dette er selvsagt risikabelt for totalentreprenøren og derfor bestemmer NS 8407 pkt. NS 8407 24.2.1 og 24.2.2 at totalentreprenøren får en frist på 5 uker med å kontrollere prosjekteringen og reklamere/melde fra til byggherren dersom han finner feil. Finner og reklamerer totalentreprenøren feil innen fristen, beholder byggherren ansvaret og risikoen for den del av prosjekteringen totalentreprenøren har reklamert på. Avdekkes feilen senere, kan totalentreprenøren holdes ansvarlig som om han hadde prosjektert arbeidet selv.

Uforutsette forhold i grunnen

Det klare utgangspunkt i alle entreprisekontrakter er at byggherren har ansvaret og risikoen for uforutsette forhold i grunnen. Forhold totalentreprenøren burde ha forutsett får totalentreprenøren ansvar for. NS 8407 pkt. 23.1 har regler som sier hva totalentreprenøren må undersøke og ta i betraktning når det skal vurderes hva som er «uforutsett».

Det er anledning til å avtale at totalentreprenøren også skal overta risikoen for uforutsette forhold, men det er god grunn for totalentreprenøren å vegre seg mot en slik avtale. Etter NS 8407 pkt. 23.2 vil en ordinær avtale om at totalentreprenøren har ansvaret for uforutsette forhold i grunnen være begrenset, slikt at byggherre alltid har ansvaret når grunnforholdene vesentlige avviker fra det totalentreprenøren hadde grunn til å regne med.

Totalentreprenørens lojalitetsplikt, plikt til å kontrollere byggherrens prosjektering

Totalentreprenøren må bruke av sin kunnskap til å ivareta byggherres interesser. Dette følger av kravet til lokalitet i kontraktsforhold. Etter NS 8407 kap. 25. har totalentreprenøren plikt til å kontrollere at prosjektering, valg av metoder og materialer, han får fra byggherre er komplett og egnet. Totalentreprenøren må “uten ugrunnet opphold” varsle/informere byggherre dersom han mener at løsningen ikke er hensiktsmessig, om det kan gjøres på en bedre eller rimeligere måte, om det er feil eller mangler ved materialer eller ytelser fra byggherre eller løsningen ikke oppfyller tiltenkt funksjon eller på annen måte ikke kan anbefales.

Totalentreprenøren kan få et erstatningsansvar for ikke å ha frarådet oppdragsgiver en løsning eller et tilvalg som i etterkant viser seg å være lite gunstig.

Gjennomføringen av byggeperioden

At byggearbeider skal gjennomføres på en forsvarlig måte er selvsagt. NS 8407 har også bestemmelser som pålegger totalentreprenøren å gjennomføre arbeidene på en forsvarlig måte, se NS 8407 pkt. IV. Reglene sier blant annet noe om forholdet til lov og forskrifter, offentlige tillatelser, byggeplassledelse, orden, skader, utbedring av feil og fremdrift.

Fremdriftsplan

Entreprenøren skal fremlegge fremdriftsplan 4 uker etter kontraktsinngåelsen og rapportere om fremdriften hver 4. uke. Se NS 8407 kap. 21. Avvik i fremdriften skal meldes uten ugrunnet opphold.

Byggherrens ytelser

Mange glemmer at også byggherren har leveringsplikter i byggekontrakter. Disse er like viktige som totalentreprenøren sine leveringsforpliktelser. Hva og når byggherren skal levere, bør fremgår klart av avtalen og fremdriftsplanen. Det er detaljert regulert i NS 8407 kap. V.

Vederlag og betaling

Vederlaget bestemmes i avtalen. Justeringer av vederlaget skjer også iht. avtale, eventuelt etter reglene i NS 8407 kap. 34.

Endringer

Reglene for å håndtere endringer (tillegg, fradrag, endringer og forsering) er inntatt i NS 8407 kap VII.

Overtakelse og sluttoppgjør

Totalentreprenøren skal levere FDV dokumentasjon og det må foreligge ferdigattest 3 uker før overtagelse med mindre annet fremgår av kontraktsforholdet.

Byggeprosjektet avsluttes ved at det gås en overtakelsesforretning og totalentreprenøren sender et sluttoppgjør, NS 8407 kap. VIII.

Mangler

Mangler håndteres etter reglene i NS 8407 kap. IX.

Totalunderentreprise NS 8417

Er det avtalt at en underentreprenør til totalentreprenørens skal prosjektere eget arbeid kaller vi underentreprenøren total underentreprenør, ofte forkortet til TUE. Vi anbefaler at avtalen mellom entreprenørene da bygges på NS 8417. Det er særlig 3 grunner til det.

  • NS 8417 og NS 8407 er i all hovedsak like, reglene i de to kontraktene skal med andre ord tolkes likt.
  • NS 8417 har regler som sikrer at reklamasjonsfrister mellom byggherre, totalentreprenør og TUE blir harmonisert, slik at det ikke blir «huller» i ansvarsrekken.
  • NS 8417 har regler som sikrer at totalentreprenøren kan intervenere TUE sine arbeider når det er fare for at totalentreprenøren blir forsinket som følge av TUE sine fremdriftsproblemer. Dette kan være kritisk viktig for totalentreprenøren som risikerer mye større dagmulkt ved forsinkelse enn det TUE risikerer.

Harmoniseringen av reklamasjonsfristene er gjort ved å legge overtakelsestidspunktet mellom totalentreprenøren og TUE til samme tidspunkt som overtakelsen mellom totalentreprenøren og byggherre. Det gjør at TUE må være klar over at det kan ta tid fra TUE er ferdig med sine oppgaver, til overtakelse finner sted. Det er da lurt å avtale delovertakelse og at TUE kan sende faktura på sitt krav uten å måtte vente til overtakelsen. Dette er imidlertid godt regulert direkte i NS 8417.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater