ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

Reklamasjoner etter overtagelse, erstatningsansvar og frist for søksmål

Reklamasjoner, erstatningsansvar og frister for ikke å tape rettigheter er sentralt etter overtagelse. Mange er ukjent med hva som skal til for å bli ansvarlige for skader og mange er uvitende om at det løper en frist på 8 måneder fra overtagelse om man ikke blir enige om sluttoppgjøret.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

7. mai 2018

Reklamasjoner skal skje «innen rimelig tid»

Alle prosjekter etter NS 8407 og NS 8417 skal ha en signert overtagelsesprotokoll med mangelliste som skal inneholde det som eventuelt måtte foreligge av gjenstående arbeider, feil og mangler.

Etter overtagelse kan oppdragsgiver reklamere på nye forhold som avdekkes. Det kan være forhold som forelå ved overtagelsen, men som ikke kunne oppdages ved en aktsom befaring av kontraktsarbeidene.

Det er en kort frist for å reklamere over forhold sm oppdages etter overtakelsen. Feil og mangler må reklameres «uten ugrunnet opphold» fra de ble avdekket eller kunne blitt avdekket. Det er med andre ord ikke tilstrekkelig at en mangel ikke ble avdekket før dersom den burde ha blitt avdekket tidligere. Det for å hindre at en oppdragsgiver avventer med å reklamere til et gunstig tidspunkt ut fra strategiske betraktninger.

Begrepet «innen rimelig tid» er en relativ angivelse av tiden fra en mangel ble eller burde blitt oppdaget til den rent faktisk ble reklamert. Alle reklamasjoner skal skje suksessivt så raskt praktisk mulig i den enkelte situasjon. I en normalsituasjon vil en reklamasjon foretatt innen fem arbeidsdager alltid kunne anes som reklamert i tide, og en reklamasjon etter fire uker vil i alle normale situasjoner kunne avvises som for sent reklamert. Mellom disse to ytterpunktene vil det måtte vurderes i hvert enkelt tilfelle om reklamasjonen har blitt varslet tidsnok.

Det kan forkomme situasjoner hvor en reklamasjon som har kommet senere enn fire uker kan anses å ha kommet  i tide. Det må bero på spesielle forhold i den konkrete situasjon.

En reklamasjon som ikke er fremmet inne en uke fra den kunne eller burde vært fremmet bør entreprenøren besvare med at han vil se på eller vurdere reklamasjonen, men vil ta forbehold om å kreve reklamasjonen avvist som for sent fremmet. Et slikt forbehold bør skje i en e-post eller på annen måte som i etterhånd kan bevises.

Selv om entreprenøren har tatt forbehold om å kreve en reklamasjon avvist som fremmet for sent, forhindrer ikke det at entreprenøren kan utbedre en ellers berettiget mangel. Imidlertid vil en utbedring da bero på at partene blir enige også om andre forhold.

Rett og plikt til å utbedre

Entreprenøren har en ubetinget plikt til å utbedre en mangel som er reklamert i tide, selv om partene er uenige om det foreligger en mangel. Bakgrunnen er at en utbedring ved en ny entreprenør vil medføre større kostnader enn en utbedring ved en entreprenør som allerede kjenner prosjektet. Entreprenøren har rett til å kreve bankgaranti som forutsetning for å utbedre en omtvistet mangel. Det skal sikre entreprenørens rett til tilleggsbetaling hvis mangelen i etterhånd skulle vise seg ikke å være berettiget. Hvis oppdragsgiver ikke vil stille tilleggssikkerhet for utbedringskostnadene ved en omtvistet mangel kan entreprenøren nekte å utbedre eller stanse påbegynt utbedring.

Bankgaranti kan ikke kreves fra statlige og kommunale byggherrer, herunder også offentlige foretak som ikke kan slås konkurs.

Entreprenøren har ikke bare plikt til å utbedre, men også en ubetinget rett til å foreta utbedring av en berettiget reklamasjon. Det innebærer at dersom oppdragsgiver selv har utbedret eller har engasjert andre til å utbedre, kan entreprenøren avvise disse ekstrakostnadene dersom entreprenøren ikke fikk anledning til å utbedre.

Likevel må entreprenøren akseptere å dekke kostnadene på akutt utbedring dersom dette var nødvendig å få utført med andre for å hindre skade. Slik typisk ved vannlekkasjer hvor entreprenøren ikke har beredskap til akutt utrykning.

Er en derimot en mangel reklamert for sent er både retten til å kreve utbedring og retten til å få dekket eventuelle utbedringskostnader tapt.

Fristen til å utbedre

En mangel som fremkommer i en overtagelsesprotokoll skal utbedres «innen rimelig tid».

Mangler som avdekkes etter overtagelsen må imidlertid reklameres løpende. Det i motsetning til entreprenøren som har rett til å avvente med å utbedre mangelen samlet i forbindelse med 1-årsbefaringen.nsikten er at entreprenøren ikke skal måtte gå som en «vaktmester» for oppdragsgiver det første året etter overtagelsen.

Annerledes med feil og mangler som avdekkes etter 1-årsbefaringen hvor entreprenøren plikter å utbedre en riktig reklamert mangel «innen rimelig tid» og kan for eksempel ikke samle det opp til én utbedring hvis det ikke kan skje innen rimelig tid.

Vesentlige feil og mangler eller hvis det er nødvendig for å unngå videre skader plikter entreprenøren å utbedre så raskt som mulig og kan ikke vente til 1-årsbefaringen.

Retten til å kreve prisavslag

Dersom utbedringskostnadene vil være uforholdsmessige i forhold til den verdien en utbedring har for oppdragsgiver, kan entreprenøren tilby prisavslag som alternativ til utbedring. En typisk situasjon er en betongvegg i underetasjen som har kommet ut av lodd, men som ikke har en konsekvens verken i funksjon eller estetikk. Da kan entreprenøren nekte å utbedre, men i stedet tilby et forholdsmessig prisavslag.

Et slikt prisavslag skal ikke være mindre enn det entreprenøren eventuelt har spart ved en uriktig utførelse. Det er imidlertid entreprenøren som har bevistvilen på at utbedring er uforholdsmessig i forhold til oppdragsgivers nytte av en utbedring.

Det er kun entreprenøren som kan tilby prisavslag, slik at oppdragsgiver kan aldri kreve prisavslag i stedet for utbedring. Ønsker entreprenøren å utbedre fremfor å gi prisavslag er det entreprenørens valg.

Reklamasjon innen fem år

En reklamasjon må – i tillegg til å være reklamert «innen rimelig tid» –  skje senest før det har gått fem år fra avholdt overtagelse. Det er den absolutte reklamasjonsfrist. Utbedrede mangler kan imidlertid ha en reklamasjonsfrist på inntil seks år fra overtagelse

Dersom mangelen har oppstått som følge av «grov uaktsomhet» fra entreprenøren er det ingen begrensning i hvor lenge etter overtagelsen en mangel kan reklameres. Da er begrensningen i foreldelsesloven slik at en mangel i praksis kan reklameres på i inntil 13 år etter overtagelse.

Utbedringskostnader og erstatningsansvar ved mangler

Ved en berettiget reklamasjon som er fremmet i tide plikter entreprenøren å foreta mangelsutbedringen uten å kunne belaste oppdragsgiver for utbedringen.

I tillegg til selve utbedringen plikter entreprenøren å dekke kostnader til å avdekke feilen – for eksempel oppdragsgivers kostnader med å dokumentere at det foreligger en mangel. Dersom en reparasjon krever at deler av bygningskroppen må åpnes skal entreprenøren bekoste åpning samt å sette bygningen tilbake i samme stand som den var opprinnelig før utbedring startet.

Har oppdragsgiver andre direkte utgifter ved utbedringen kan disse også kreves dekket. Dette kan kreves dekket av entreprenøren selv om entreprenøren er uten skyld i mangelen.

Skyldes derimot en feil eller en mangel uaktsomhet fra entreprenøren, kan entreprenøren også avkreves erstatning for skader som mangelen har påført oppdragsgivers eiendom eller oppdragsgivers arbeider.

Hvis eksempelvis en vannlekkasje skyldes at rørleggeren ikke har fulgt rørleverandørens anvisning om sammenkobling vil det normalt ville anses som uaktsomt. Rørleggeren vil normalt bli gjort ansvarlig for de skader vannlekkasjen har påført andre entreprenørers arbeider eller byggherres eiendom, men ikke for følgetap. Med følgetap menes typisk omsetningstap på grunn av en vannskaden.

For at entreprenøren også skal ha ansvar for følgetap må det foreligge «grov uaktsomhet». «Grov uaktsomhet» foreligger når skaden skyldes en grov forsømmelse fra rørleggeren, og denne grove uaktsomheten er årsaken til skaden.

Foreldelse av reklamasjoner

Selv om en berettiget reklamasjon er reklamert i tide kan utbedringskravet kunne bli foreldet selv om det ikke har gått fem år fra overtagelse.

Fremkommer reklamasjonen senere enn to år etter overtagelse vil oppdragsgivers rett til å kreve utbedring bli foreldet om entreprenøren bestrider reklamasjonen og det ikke er tatt ut forliksklage innen 12 måneder. Dersom ikke reklamasjonen er erkjent løper denne fristen på 12 måneder fra forholdet kunne reklameres selv om partene fortsatt er i dialog. Kun forliksklage avbryter denne 12-måneders fristen.

8-månedersfristen fra overtagelse

Blir ikke entreprenøren enig med oppdragsgiver i sluttoppgjøret om tilleggene i saken må entreprenøren ta ut forliksklage senest åtte måneder fra overtagelse er holdt. Fristen gjelder kun de omtvistede tilleggskravene.

Selv om partene er i løpende dialog vil alle omtvistede tilleggskrav være bortfalt dersom ikke entreprenøren tar ut forliksklage innenfor fristen.

Ofte vil entreprenøren sende sitt sluttoppgjør innen to måneder fra overtagelsen og oppdragsgiver vil sende sine innsigelser to måneder deretter. Da har det allerede gått fire måneder og halvveis i fristens forløp.

Entreprenøren må ikke hale ut en diskusjon om sluttoppgjøret og på den måte tape retten til alle omtvistede tillegg.

Mange entreprisesaker som behandles av forliksrådet innstilles uten dom. Det løper da en ny frist på tre måneder fra innstillingsdatoen for å bringe saken inn for tingretten. Denne tre-måneders fristen må også overholdes for at tillegget ikke skal være tapt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja Roede og Bent Kverme, foto

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater