ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

Totalentreprise - er du forberedt til overtakelsen?

Har du kontroll på hvordan du som totalentreprenør må gå frem for at overtakelsen skal gå smertefritt og byggherren/oppdragsgiver ikke skal kunne nekte overtakelse? I denne artikkelen skal jeg kort peke på de grep entreprenøren må gjennom under forberedelsene til overtakelsen. I fremtidige artikler skal jeg ta opp hva partene må passe på under overtakelsen og når du som byggherre har rett til å nekte overtakelse.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

18. februar 2019
Codex Advokat entreprise

Publisert i Rørleggerens Månedsnytt VVS fagmann januar 2019

1. Kontroll, testing etc. skal utføres og dokumenteres

1.1 Hva skal utføres og frist for overlevering av dokumentasjon

Det er på det ene at totalentreprenøren før det kan innkalles til overtakelse, skal teste og igangsette tekniske installasjoner, foreta innregulering etc. Reglene om testing mv. finnes i hhv. NS8407 pkt. 36.1 / NS8417 pkt. 36.2.

Det er viktig å huske på at resultatet av tester, kontroller mv. skal dokumenteres og at denne dokumentasjonen skal overleveres til oppdragsgiver 3 uker før overtakelsesforretningen. Merk at fristen etter NS8417 er på 5 uker. Den suppleres av bestemmelsen om at dokumentasjonen skal overleveres på registreringsforretning, men likevel senest 5 uker før overtakelse hvis registreringsforretningen avholdes på et senere tidspunkt.

Formålet med dette er at totalentreprenøren skal kunne dokumentere ovenfor oppdragsgiver at entreprenøren har levert kontraktsmessig slik at overtakelse kan gjennomføres. Det vil veldig ofte foreligge egne reguleringer om gjennomføring av kontroll, innregulering etc. i det enkelte kontraktstilfelle. Vær derfor oppmerksom på krav både til tidspunkter for testing, resultatet og eventuelle krav til dokumentasjonens innhold og oppbygning.

1.2 Frist for varsel

Innregulering, kontroll, igangsetting og testing mv. av systemer skal varsles fra totalentreprenøren til oppdragsgiver innen «rimelig tid» før det skal utføres. Dette er ikke et fast definert tidsrom. Hvilken frist som skal settes må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Det avgjørende er at Byggherren har nok tid til å forberede sin egen og/eller andre entreprenørers deltakelse.

1.3 Innhold i varsel

Varselet må være skriftlig. Dette følger av NS8407 pkt. 5. Videre må varselet beskrive konkret hva oppdragsgiver og/ eller andre entreprenører / leverandører må ha gjort før testingen kan utføres og beskrive hvilke handlinger byggherren må foreta seg i forbindelse med selve testingen. Det er også nødvendig å opplyse om tidspunkt og periode for testingen.

Det kan være nyttig å merke seg at oppdragsgiveren plikter å medvirke i den grad det er nødvendig, herunder også at han må sørge for at egne entreprenører/leverandører deltar.

2. Leveranse av komplett FDV-dokumentasjon

2.1 Innhold

Leveranse av FDV-dokumentasjon reguleres av hhv. NS8407 pkt. 36.2 og NS8417 pkt. 36.3 Hva FDV – dokumentasjonen skal inneholde er ofte særskilt regulert i kontrakten. Utgangspunktet i NS er uansett at FDV-dokumentasjonen omfatter både dokumentasjon av det utstyr og de materialer som er benyttet i leveransen og «as built»-tegninger og annet som partene har avtalt særskilt.

2.2 Leveringsform og organisering

Det følger av NS8407/8417 at dokumentasjonen skal leveres i både papirform og
elektronisk. Hvis annet ikke er avtalt er det dette som gjelder for at man skal ha oppfylt sine kontraktsforpliktelser. Det oppleves nok stadig oftere at partene er enige om at elektronisk overlevering er tilstrekkelig.

Dokumentasjonen må være systematisert. Det vil si at dokumentasjonen skal organiseres etter bygningstabellen (jf NS3451) eller på annen hensiktsmessig måte.

2.2 Frist for leveranse

Komplett FDV dokumentasjon skal overleveres til oppdragsgiver senest 3 uker før overtakelsesforretning etter NS8407. Etter NS8417 er fristen ved registreringsforretning, men uansett senest 5 uker før overtakelsesforretning.

Husk at såkalt nødvendig opplæring også skal være foretatt før overtakelse. I kompliserte tekniske prosjekter m.v. vil det ofte være et betydelig behov for opplæring av oppdragsgivers ansatte, og det vil ofte forekomme avtaler om fortsatt opplæring etter overtakelse i en prøveperiode.

3. Sluttbefaring av egne arbeider NS8407 pkt. 36.3 og NS8417 pkt. 37.1 fjerde ledd

Sluttbefaring av egne arbeider reguleres av NS8407 pkt. 36.3 og NS8417 pkt. 37.1 fjerde ledd. Entreprenør skal før overtakelse ha gjennomført en sluttbefaring av egne arbeider. Her skal det utarbeides en liste over gjenstående arbeider og en mangelsliste. Dette skal oversendes oppdragsgiver som del av innkallelsen til overtakelsesforretning etter NS8407.

Det forutsettes at store deler av manglene man registrerer er utbedret før overtakelse. Hvis manglene rammes av bestemmelsen i NS8407 pkt. 37.3 kan oppdragsgiver nekte å overta.

4. Innkalling til overtakelse

4.1 Innhold

Innkallelse til overtakelsesforretning reguleres i NS8407 pkt. 36.3 og NS8417 pkt. 36.4. I NS8407 er det totalentreprenøren som innkaller oppdragsgiver til overtakelsesforretning. Etter NS8417 er det totalentreprenøren som innkaller totalunderentreprenøren til overtakelse.

Innkallingen til overtakelse skal være skriftlig. Etter NS8407 skal innkallelsen opplyse om gjenstående arbeider, at entreprenør ar sluttbefart sine egne arbeider og hvilke mangler som ble funnet i sluttbefaringen.

4.2 Frist for å sende innkallelse

Innkallelse skal sendes «i rimelig tid» før kontraktsgjenstanden er ferdig.
Under normale forhold er 14 dager ansett som rimelig tid.

5. Innkalling til registreringsforretning – NS8417 pkt. 37.6 og 36.1

Ved totalunderentrepriser (NS 8417) har entreprenør rett å kreve registreringsforretning når deres arbeider skal overleveres til totalentreprenøren før totalentreprenøren kan/skal overlevere til oppdragsgiver, NS8417 pkt. 36.1 annet ledd.

For innkalling til registreringsforretning gjelder de samme regler for frist som for innkalling til overtakelse. Det skal gås en befaring på samme måte som en ordinær overtagelsesbefaring

Entreprenør får etter gjennomføring av registreringsforretning rett til å sende sluttoppgjør, fakturere innestående. Frist til å gjøre krav gjeldende iht. bankgaranti begynner også å løpe, risikoen for kontraktsgjenstanden går over på TE, dagmulkten stanses mv. Imidlertid begynner ikke reklamasjonsfristen å løpe før kontraktsgjenstanden overtas av byggherre.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater