ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

Valg av løsninger/materialvalg, kontrollansvar, grunnforhold, uteglemte poster m.v.

Kjennetegnet ved en totalentreprise er at totalentreprenøren har store friheter med hensyn til materialvalg og løsninger så lenge for forhold som ikke er spesifisert i kontrakten, men samtidig har totalentreprenøren et stort «kontrollansvar» for de valg og de ønsker oppdragsgiver måtte ha.

En klassisk feil fra entreprenøren er at han priser de postene han har tenkt å levere, men glemmer at han også har ansvar for uteglemte poster som er nødvendig for å oppfylle funksjonskravene i kontrakten. Oppdragsgiver har en plikt til å gi de relevante opplysninger han sitter med, men samtidig har totalentreprenøren et selvstendig ansvar for å innhente de opplysninger som finnes i offentlige registre m.v.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

12. mars 2018

Funksjonsansvaret er det overordnede krav

Oppdragsgiver har ansvar for å definere hvilke funksjoner sluttresultatet skal oppfylle. I den grad entreprenøren i sitt tilbud ønsker å levere noe annet enn det som følger av funksjonsbeskrivelsen fra oppdragsgiver, er det ikke tilstrekkelig at totalentreprenøren oppgir hva han har tenkt å levere. Han må i tillegg «flagge» i selve tilbudsbrevet hvilke funksjoner hans tilbud ikke vil oppfylle. Det følger av NS 8407 pkt. 2.2, 1. ledd.

Ikke sjelden tilbyr en entreprenør å utføre av en entreprise med beskrevne poster som er priset med mengde og enhetspris slik entreprenører er vant til å gjøre i en NS 8405-kontrakt. Deretter signeres det en NS 8407-kontrakt. Har da oppdragsgiver beskrevet funksjonene på det han ønsker levert – for eksempel et tilbygg med 10 komplette klasserom – er det av liten interesse hva entreprenøren har medtatt i sin pris eller at entreprenøren har tatt forbehold om avregning av medgåtte mengder. Da er det 10 klasserom som skal leveres uten hensyn til hva entreprenøren har priset eller hvilke mengder entreprenøren har beregnet.

Noen oppdragsgivere nøyer seg med å angi funksjoner uten å angi klare kvalitetskrav, valg av materialer eller tekniske løsninger. Da har totalentreprenøren stor valgfrihet til å velge billigste løsninger og billigste materialer som oppfyller funksjonskravene. Andre oppdragsgivere spesifiserer i detalj hva de vil ha av materialvalg og løsninger, men vil likevel ha en NS 8407-kontrakt. I praksis innebærer det at entreprenøren derved tar ansvaret for tillegg og endringer som er uteglemt eller ikke noen av partene har tenkt på.

Med andre ord – en totalentreprise innebærer at oppdragsgiver mister en del av kontrollen på hva han vil få av løsninger som oppfyller funksjonen, mens entreprenøren påtar seg et utvidet ansvar for det som måtte komme av overraskelser og nødvendige tillegg i prosjektet.

Totalentreprenørens «kontrollansvar», NS 8407 pk.t 25

Som nevnt tidligere har totalentreprenøren en 5-ukers frist fra kontraktsignatur til å finne feil i det prosjekteringsmaterialet oppdragsgiver har utarbeidet forutsatt at totalentreprenøren har påtatt seg også ansvaret for oppdragsgivers prosjektering før kontrakt ble signert.

Selv om totalentreprenøren ikke påtar seg ansvaret for den prosjektering oppdragsgiver har foretatt i et forprosjekt eller før kontrakt er signert, så har fortsatt totalentreprenøren et «kontrollansvar» for den prosjektering og de valg/ønsker oppdragsgiver måtte foreta. Dette kontrollansvaret er basert på at totalentreprenøren forutsetningsvis skal ha bedre kompetanse hva som er hensiktsmessige valg og løsninger innenfor de funksjoner oppdragsgiver har definert. Dette i motsetning til i en NS 8405-kontrakt hvor oppdragsgiver forutsetningsvis har engasjert en prosjekterende/konsulent som skal sørge for at oppdragsgiver får den fornødne veiledning og råd.

Totalentreprenøren har etter pkt. 25.1.1 en undersøkelsesplikt i forhold til det som leveres av oppdragsgiver og de ytelser oppdragsgiver skal yte. I tillegg har totalentreprenøren en veiledningsplikt etter pkt. 16.2. Dersom eventuelle feil eller svakheter i oppdragsgivers ytelser ikke blir varslet i tide, vil oppdragsgiver kunne kreve erstatning for de merkostnader totalentreprenøren ved sin manglende varsling har påført oppdragsgiver.

Det forhindrer ikke totalentreprenøren anledning til å benytte løsninger eller materialvalg som totalentreprenøren mener ikke er hensiktsmessige, men da må totalentreprenøren presisere at han fraskriver seg ansvaret for løsningen. Da er det ikke nok om totalentreprenøren har fraskrevet seg ansvar – han har også bevisbyrden for at han fraskrevet seg ansvaret for en løsning han fraråder.

Partenes plikt til å innhente opplysninger

Det påhviler både oppdragsgiver og totalentreprenøren et selvstendig ansvar for å fremskaffe de opplysninger som er relevante for prosjektet.

Oppdragsgiver har ansvaret for å fremskaffe relevante opplysninger som oppdragsgiver besitter og som han visste eller måtte forstå at totalentreprenøren hadde behov for. Oppdragsgiver har også ansvar for at de opplysninger han gir er korrekte.

Totalentreprenøren på sin side har ansvaret for å innhente de opplysninger som finnes i offentlige registre om forhold ved byggegrunnen eller andre forhold som el-ledninger, vannledninger eller annet i grunnen som finne si offentlige registre. Totalentreprenøren har imidlertid ikke ansvar for feil eller mangelfulle opplysninger i slike registre.

Uventede forhold i grunnen

Det enkle utgangspunkt er at oppdragsgiver alltid har ansvaret for uventede forhold i grunnen. Det er imidlertid full anledning til å avtale at totalentreprenøren overtar ansvaret for uventede forhold i grunnen. En slik avtale har imidlertid den begrensning at ekstraordinære forhold som totalentreprenøren ikke kunne påregne – slik som for eksempel fortidsminner – likevel er oppdragsgivers ansvar.

Har totalentreprenøren ikke overtatt ansvaret for grunnen, har totalentreprenøren en plikt til å kreve at det foretas grunnundersøkelser dersom slike undersøkelser ikke er foretatt eller det er grunn til å tro at de foretatte undersøkelser ikke er tilstrekkelige. Det følger blant annet av totalentreprenørens kontrollansvar. Har totalentreprenøren ikke varslet om mangelfulle grunnundersøkelser, kan han få ansvar for svikt i grunnen som han ellers ikke ville hatt ansvar for.

Skade i byggetiden

Totalentreprenøren har alltid ansvar for skader som oppstår på egne arbeider i byggetiden. Det skal totalentreprenøren har forsikringsdekning for. Ved slik skade skal totalentreprenøren varsle sitt eget forsikringsselskap og be forsikringsselskapet om tilbakemelding på hvordan han skal forholde seg til utbedring av denne skaden.

Totalentreprenøren er imidlertid ikke ansvarlig for skader som skyldes byggherren selv eller andre entreprenører som oppdragsgiver har engasjert. Ved skade som ikke er totalentreprenørens ansvar, kan oppdragsgiver kreve at skaden dekkes av totalentreprenørens forsikring. Totalentreprenørens egenandel skal i denne situasjonen dekkes av oppdragsgiver.

Skader totalentreprenøren byggherres eiendom eller andre sidestilte entreprenørers arbeider, er dette fortsatt oppdragsgivers ansvar med mindre oppdragsgiver kan påvise at totalentreprenøren har påført skaden ved uaktsomhet (culpa-ansvar).

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja Roede og Bent Kverme, foto

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater