ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

Endringer og tilleggsarbeid etter bustadoppføringslova

Hvor langt strekker forbrukers endringskompetanse seg? Reglene om endring og tillegg etter bustadoppføringslova er nokså lik reglene i Norsk Standard kontraktene, men det er viktige forskjeller partene må være klar over. Forbruker må på sin side kjenne til de begrensningene bustadoppføringslova setter i forhold til hvilke endringer forbruker kan pålegge entreprenøren å utføre. Entreprenøren må kjenne til de samme reglene, men også reglene som sikrer entreprenøren betaling for arbeidet.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

4. november 2019

Denne artikkelen tar for seg reglene for når en forbruker kan pålegge entreprenør å utføre endringer etter bustadoppføringslova. Forbrukerens rett til å pålegge entreprenør å utføre endringer er nemlig ikke ubegrenset. Vilkårene som må være innfridd for at forbruker kan pålegge entreprenør å utføre endringer er artikkelens tema.

Hva er en «endring» i Bustadoppføringslovens forstand?

Alt arbeid som ikke er en del av den opprinnelige avtale er «endring». Endringer innebærer at ytelsens karakter, kvalitet, art eller utførelse skal endres.

Et eksempel kan være at en forbruker vil ha skifer ved inngangspartiet til den nye hytta istedenfor naturgress. En endring kan også innebære at entreprenøren skal utføre noe mindre eller mer enn opprinnelig avtalt.

Forbrukerens hjemmel til å pålegge entreprenøren å utføre endringer er Bustadoppføringslova § 9.

Tre vilkår må være innfridd for å kunne pålegge entreprenøren å utføre endringer

Forbrukerens rett til å pålegge entreprenøren å utføre endringer er derimot ikke ubegrenset. Etter Bustadoppføringslova § 9 er det tre vilkår som må være innfridd for at en forbruker skal kunne påføre entreprenøren endrings- og tilleggsarbeid.

1. Tilleggsarbeidet må stå i sammenheng med det avtalte arbeidet

For det første må endringen stå i sammenheng med det arbeidet som opprinnelig er avtalt. Dette betyr at endringen ikke må fremstå som et nytt og selvstendig arbeid. Dette vil f.eks. være tilfelle hvis entreprenøren i tillegg til oppføring av hytte blir bedt om å bygge et helt nytt anneks.

2. Endringen må ikke i omfang eller karakter skille seg vesentlig fra kontraktsarbeidet

For det andre må ikke endringen i omfang eller karakter skille seg vesentlig fra kontraktsarbeidet.

At tilleggsarbeidet i «omfang» ikke kan skille seg vesentlig fra det opprinnelige kontraktarbeidet betyr at en forbruker muligens ikke kan kreve at entreprenøren skal bygge en dobbelgarasje med en pris som utgjør 50 % av det opprinnelige kontraktsarbeidet, hvis det opprinnelige kontraktarbeidet omfattet å bygge en mindre enebolig. Da må det i så fall inngås en ny avtale.

At tilleggsarbeidet i «karakter» ikke kan skille seg vesentlig fra kontraktsarbeidet betyr at en forbruker ikke kan be entreprenøren om å utføre noe som vil være å anse som et arbeid innenfor et annet fag.

Vesentlig grad

Etter Bustadoppføringslova § 9 er det kun endringer som ikke i «vesentlig grad» skiller seg fra kontraktarbeidet i omfang og karakter som forbrukeren ikke kan pålegge entreprenøren å utføre. Hvor grensen går må fastsettes etter en skjønnsmessig vurdering.

3. Det må foretas en interesseavveining

For det tredje kan ikke forbrukeren kreve endringer hvis det vil føre til ulemper for entreprenøren som ikke står i henhold til forbrukerens interesser. Det må altså foretas en interesseavveining mellom ulempene tilleggsarbeidet vil påføre entreprenøren i forhold til betydningen tilleggsarbeidet har for forbruker. Ulemper for entreprenøren kan f.eks. være forbrukerens betalingsevne, at organiseringen av virksomheten vanskeliggjøres eller at entreprenøren vil komme i forsinkelse vedrørende andre arbeidsoppgaver hvis han påtar seg å utføre tilleggsarbeidet.

Avtale om at endring og tilleggsarbeid ikke kan utgjøre mer enn 15 % av vederlaget

Etter Bustadoppføringslova § 9 (3) kan forbruker og entreprenør avtale at forbrukeren ikke kan kreve endringer eller tilleggsarbeid som vil endre vederlaget med 15 % eller mer. Denne grensen gjelder bare hvis den er avtalt mellom partene. Det betyr at hvis den ikke er avtalt så kan forbrukeren i prinsippet pålegge entreprenøren å utføre tilleggsarbeid som utgjør mer enn 15 % av vederlaget.

I lys av de tre vilkårene omtalt ovenfor står likevel ikke forbruker fritt til å pålegge ubegrenset med endringer. På en måte gir 15 %-grensen en viss veiledning for hvor omfattende tilleggsarbeidet kan være også hvor det ikke foreligger noen avtale om en slik grense.

Entreprenør kan kreve at melding om endringer fra byggherren blir gjort skriftlig

Etter Bustadoppføringslova § 9(4) kan entreprenøren kreve at melding om endringer blir gjort skriftlig. Hvis entreprenøren har krevd skriftlighet, kan entreprenøren nekte å utføre endringen hvis forbruker ikke vil gjenta bestillingen skriftlig. Vi anbefaler alltid at endringer blir bestilt skriftlig, eller at entreprenøren varsler skriftlig krav om vederlagsjustering og fristforlengelse der entreprenøren anser et arbeid å være en endring.

Vi bistår klienter over hele landet.

Ninja Roede og Bent Kverme, foto

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater