ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Byggblankett 3429 A og B – Kontrakt med byggeklausul

Ved oppføring av ny bolig eller fritidsbolig gjelder lov om bustadoppføring. Byggblankett 3429 A og B er en av flere blanketter som kan benyttes ved oppføring av ny bolig. Det må skilles mellom de ulike oppdrag som entreprenøren skal påta seg. Dette formularet skal anvendes der forbruker kjøper tomt med byggeklausul. Det betyr at selgeren har rett også til å oppføre bygningen på den tomten han selger.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

14. juni 2018

Anvendelsesområdet for Byggblankett 3429 A og B

Kontraktsformular A benyttes der en entreprenør selger – eller bortfester – en tomt hvor han senere også skal oppføre et bygg. Formularet gjelder således et tomtesalg med byggeklausul. Ved inngåelsene av avtale om tomtekjøpet forplikter forbruker seg til å inngå en avtale om at selger eller entreprenør skal oppføre og eventuelt også prosjektere bolig eller fritidsboligen på tomten.

Kontraktsformular B benyttes for gjennomføring av byggearbeidene til bolig eller fritidsbolig. Kontrakten ligner i stor grad på Byggblankett 3425 som gjelder planlegging og oppføring av ny bolig på forbrukers tomt.

Forskjellen på Byggblankett 3429 A og B er at formular A gjelder selve tomtekjøpet og formular B gjelder byggeprosjektet. Ved inngåelse av formular A forplikter forbruker seg til å inngå en kontrakt som bygger på formular B. Sammenhengen i formularene har også den konsekvens at dersom byggeprosjektet ikke blir gjennomført vil selger/entreprenør kunne kreve tomtesalget omgjort, eventuelt kreve erstatning for tapt omsetning.

Forholdet til Byggblankett 3425 

Byggblankett 3425 benyttes ved planlegging og oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukers tomt. Formular 3429 B forutsetter at forbruker har kjøpt tomten – med formular A – og utgangspunktet blir dermed likt.

Hovedforskjellen er at entreprenøren kan heve begge kontraktene hvis forbruker likevel ikke vil inngå kontrakt med entreprenøren om at han skal gjennomføre byggeprosjektet, eller der forbruker misligholder kontrakten med entreprenøren. Hevingen av kontrakt 3429 B får den konsekvens at tomten tilbakeføres til entreprenøren og at kontrakt 3429 A nulles ut.

Hvis derimot det er entreprenøren som misligholder kan forbrukeren velge å heve kontrakten, men slik at forbrukeren selv velger om han vil beholde tomten uten byggeklausulen mot et vederlag eller om han vil tilbakeføre tomten.

Tidsbegrensning av forbehold 

For tomtekjøpet basert på formular B er det greit å merke seg at entreprenøren ikke kan ta forbehold for mer enn 18 måneder etter kontraktsignering. Dersom det skulle drøye med søknadsprosesser, saksbehandlingstid o.l. i forbindelse med byggeprosjektet er det greit å vite om denne fristen – som man eventuelt må endre i avtalen.

Overføring av skjøte eller festekontrakt 

Entreprenøren skal som et utgangspunkt overføre skjøte eller festekontrakten til forbrukeren før igangsettelsen av byggearbeidene etter Byggblankett 3429 B.

Avgrensninger i entreprenørens ansvar 

Selv om forbruker har forpliktet seg til å velge denne entreprenøren, så må likevel entreprenøren være nøye i beskrivelsene av prosjektet av hva som omfattes og hva som ikke omfattes av tilbudet. Entreprenørens oppdrag bør utarbeides og spesifiseres skriftlig slik at det er tydelig hva som inngår i entreprenørens forpliktelse. Boligen forutsettes å være komplett med mindre annet er avtalt. I mangel av annen avtale er det også entreprenørens ansvar å sørge for ferdigattest.

Forbrukerens egeninnsats 

Ofte er det ikke så aktuelt at forbruker skal gjøre egeninnsats i avtaler om byggeklausul, men dersom forbruker skal utføre noen arbeider bør oppgavene på samme måte som for entreprenørens oppgaver tydeliggjøres i forkant.

Når forbrukeren skal gjøre egeninnsats bør entreprenøren i forkant dokumentere hva han har levert og hvorvidt det foreligger feil eller mangler, og deretter ta en pause mens forbrukeren har sin egeninnsats. I den grad det senere fremkommer at det er skader vil man kunne se i protokollen om slike skader er påført før delovertagelsen eller ikke. Dersom forbrukeren blir forsinket bør entreprenøren avvente med å fortsette og melde om fristforlengelse og ev. dekning av merkostnader som følge av at forbrukeren blir forsinket.

Når entreprenøren jobber på byggeprosjektet råder vi til at forbrukeren ikke har adgang til bygget uten at entreprenørens prosjektleder er til stede. Det er for å forhindre at forbrukeren gir instruksjoner og blander seg inn i gjennomføringen til de enkelte arbeidere. Forbrukeren skal ikke ha ubegrenset adgang til bygget under utføringen.

Sikkerhetsstillelse 

Entreprenøren skal stille sikkerhet umiddelbart etter kontraktsignering av tomtekjøpet på 5 % av kontraktsummen. Hvis skjøte er overført til forbrukeren, kan det lovlig avtales at entreprenøren bare trenger å stille sikkerhet tilsvarende 3 % av kontraktssummen fordi forbrukeren eier tomten. Sikkerheten skal imidlertid økes til 5 % etter overtakelse.

I tillegg til sikkerheten entreprenøren skal stille for tomtekjøpet skal entreprenøren stille sikkerhet på 10 % av kontraktssummen for gjennomføringen av byggeprosjektet. Sistnevnte sikkerhet skal stilles umiddelbart etter at denne kontrakten (formular B) er inngått.

Etter overtakelse skal entreprenøren stille sikkerheten på 5 % for tomtekjøpet, mens sikkerheten for oppføringen reduseres fra 10 % til 5 %. Det er i samsvar med bustadoppføringslova. Det blir altså en dobbel sikkerhetsstillelse, en for hver av kontraktene, som for begge tilfeller skal gjelde i fem år etter overtakelsen.

Noen velger ikke å stille sikkerhet, men i stedet å ha 10 % ekstra innestående eller lignende ordninger. Det vil i normale tilfelles være akseptabelt for begge parter.

Dersom entreprenøren ikke stiller sikkerhet har likevel forbrukeren rett til å holde tilbake betalingen inntil entreprenøren kan dokumentere at sikkerhet er stilt. Hvis det er tatt forbehold som er bortfalt og entreprenøren likevel ikke har stillet garanti, kan forbrukeren kreve garanti med en frist på ti virkedager. Forbrukeren har rett til å heve kontrakten dersom entreprenøren ikke kan legge frem garantibevis innen denne fristen. 

For de tilfellene hvor forbruker skal utføre egeninnsats i prosjektet kan det være lurt at også forbruker skal stille sikkerhet for sine ytelser, eventuelt legge frem forsikringsbevis- og vilkår. 

Tillegg og endringer

For tillegg og endringer gjelder det samme som for Byggblankett 3425. Les mer om det her.

Ferdigstillelse og dagmulkt  

Arbeidet skal utføres med rimelig fremdrift og uten unødvendig avbrudd dersom annen ferdigstillelses ikke er avtalt. Det bør alltid avtales en fremdrift og et ferdigstillelsestidspunkt, med utgangspunkt i igangsettingstillatelse og frem til overtakelse. Det bør også avtales hvem som har ansvar for fremskaffelse av brukstillatelse eller ferdigattest.

For formular B om byggeprosjektet skal ferdigstillelsesfristen forlenges med 21 kalenderdager dersom arbeidene berøres av fellesferien og med syv dager ved jule- eller påskeferie. Det gjelder ikke dersom det er avtalt en konkret dato for overtakelse.

Det foreligger en forsinkelse når oppdraget ikke kan gjennomføres innenfor avtalte frister. For at entreprenøren skal få dekket sine utgifter som følge av må han uten ugrunnet opphold varsle om fristforlengelse og tilleggsvederlag. Det innebærer at det må varsles fortløpende fra forholdene ble kjent og ikke samles opp til slutten av prosjektet.

Dersom entreprenøren er forsinket ved enten overlevering av tomt eller ferdigstillelse av byggeprosjektet kan forbrukeren kreve dagmulkt fra den dag forbrukeren kan kreve overtakelse. Dagmulkten løper frem til overtakelse, men ikke for mer enn 100 dager. Dagmulkten løper per kalenderdag og tar ikke hensyn til eksempelvis høytider eller ferieavvikling.

Dagmulkten beregnes av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha, det vil si kontraktssummen og i tillegg også vederlag for tillegg/tilvalg og endringer.

Overtakelse og sluttoppgjør 

Forbruker overtar tomten etter en felles besiktigelse og entreprenøren kan også da kreve oppgjør for tomten. Det skjer altså på et tidspunkt før byggeprosessen er igangsatt. Det er likevel selger som forsikrer tomten i utførelsesperioden og frem til to uker etter overtakelsen. Ved overtakelsen skal forbrukeren tegne egen forsikring.

Ved overtakelse av ferdigstilt byggeprosjekt skjer det ved overtakelsesforretning, hvor det gås en befaring og skrives protokoll på vanlig måte. Entreprenøren må sørge for å innkalle formelt riktig til ferdigbefaring eller overtakelse. Hvis innkallingen har formelle feil kan forbrukeren nekte å overta og dermed kan entreprenøren risikere å betale dagmulkt. Det er en unødvendig feil som kan koste dyrt fordi dagmulkten spiser av overskuddet til entreprenøren. Det finnes egne byggblanketter for overtakelse; Byggblankett 8430 om innkalling til overtakelse, Byggblankett 3430 F om mangels-gjenstående liste og Byggblankett 3430 F om protokoll for signering av overtakelse. Alle er fra Standard Norge. En forenklet protokoll for overtagelse finnes på våre fagsider her.

Både for tomtekjøpet og for oppføringen av nybygget kan entreprenøren først kreve betaling av sluttfaktura etter besiktigelsen eller overtakelsesforretningen. Entreprenøren kan bestemme at det skal gås en ferdigbefaring som terminerer dagmulkt, men uten at overtakelse skjer før forbrukeren har betalt sluttfaktura eller deponert omtvistet beløp på sperret bankkonto.

Ettårsbefaring  

I likhet med Byggblankett 3425 forplikter entreprenøren seg til å innkalle til ettårsbefaring av bygget etter Byggblankett 3429 B. Fra denne besiktigelsen skal det føres protokoll på samme måte som i overtakelsesforretningen.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater