ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Byggblankett 3427 og 3428 – kjøp av fullført og ikke-fullført bolig eller fritidsbolig

Byggblankett 3427 og 3428 blanketter utarbeidet av Standard Norge i samarbeid med blant annet forbrukerorganisasjonene for å ha balanserte standardkontrakter tilpasset lovverket. Det må skilles mellom de ulike oppdrag som entreprenøren skal påta seg, og disse formularet skal anvendes ved kjøp av bolig og slik at 3427 gjelder for fullført arbeider og 3428 gjelder ikke-fullførte arbeider.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

1. november 2018

Anvendelsesområdet for Byggblankett 3427 og 3428

Der forbrukeren skal kjøpe bolig eller fritidsbolig som ikke er fullført benyttes Byggblankett 3427, mens der bolig eller fritidsbolig er fullført er det Byggblankett 3428 som skal anvendes.

Blankettene bygger på ulike lover. Bustadoppføringslova gjelder mellom kjøper og selger i byggeprosjekter som ikke er fullført, mens avhendingsloven gjelder for ny bolig som er fullført på salgstidspunktet, det vil si tidspunktet det inngås avtale mellom selger og kjøper.

Ved kjøp av tomt uten avtale om oppføring er det avhendingslova som gjelder, men her er verken Byggblankett 3427 eller 3428 egnet. Gjelder det kjøp av tomt med byggeklausul er det utviklet egne byggblanketter for det og vi anbefaler da at Byggblankett 3429 A og B blir brukt.

Forskjellen på ferdig og ikke-ferdig prosjekter

Byggeprosjekter er fullført når det ikke gjenstår ytterligere arbeider entreprenøren skal utføre. Hvis rengjøringen ikke er tilstrekkelig, det er mangler forbrukeren reklamerer over eller røykvarsleren ikke er satt opp – regnes likevel boligen som ferdig og byggblankett 3428 bør benyttes ved salget.

Et ikke-fullført prosjekt kan være alt fra at arbeidene ikke har startet til at boligen nesten er ferdig. Hvis det gjenstår arbeider av håndverksmessig karakter som entreprenøren skal utføre er ikke boligen fullført. Det gjelder selv om disse arbeidene kun har et avgrenset omfang, eksempelvis innsetting av kjøkken- eller baderomsinnredning. Som en tommelfingerregel skal det lite  til av gjenstående arbeider for at byggeprosjektet skal anses som ikke fullført. Det har likevel en grense slik at boligen må anses som ferdig når det er avtalt at forbrukeren skal gjøre noe egeninnsats som å male eller andre mindre arbeider. Normalt må det foreligge midlertidig brukstillatelse på kontraktstidspunktet som minimum for at en bolig skal kunne anses som «ferdig» i lovens forstand. Ved salg før dette tidspunkt er det Byggblankett 3427 som skal benyttes.

Arbeider som ikke gjelder selve boligbyggingen kan også regnes som ledd i oppføringen – og fremskynde ferdigstillelsestidspunktet – dersom det er nær sammenheng med selve oppføringen av boligen. Det må særlig ses hen til sammenhengen i tid. Gartnerarbeid eller oppføring av frittliggende garasje er eksempler på dette. Hvis disse arbeidene ikke er en del av avtalen som også gjelder arbeider på bygningen er det ikke tilstrekkelig sammenheng og fullføringen skjer når boligprosjektet er ferdig. 

Bustadoppføringslova og Byggblankett 3427 gjelder for alt fra prosjekter der entreprenør selger et byggefelt under prosjektering eller som er under utbygging til der avtale inngås når utvendig maling og legging av gulv gjenstår. Forutsetningen er at entreprenøren skal sørge for ferdigstillelse av gjenstående arbeider.

Garanti og forsikring 

Avhendingsloven og bustadoppføringslova er ulike hva gjelder garantier. Etter avhendingsloven er det ikke påkrevd at entreprenøren stiller garanti.

Etter bustadoppføringslova skal entreprenøren stille sikkerhet tilsvarende 3 % av kontraktsummen i byggeperioden. Det forutsettes at entreprenøren eier tomten. Eier forbrukeren tomten er det Byggblankett 3425 eller 3426 som er egnet. Da skal sikkerheten være 10 % av kontraktsummen. Denne garantien er til sikkerhet for at entreprenøren fullfører sine arbeider.

Etter overtakelse skal garantien økes til 5 % av kontraktsummen. Garantien skal gjelde i fem år etter overtakelsen og medfører krav i vesentlig lengre tid enn for fullførte prosjekter på avtaletidspunktet. Noen aktører velger ikke å stille sikkerhet, men i stedet å ha 5 % ekstra innestående. Forbrukeren har full rett til å nekte å godta en slik løsning.

En entreprenør som skal utvikle et boligfelt vil ofte dokumentere salg av  50 % av boligene for å få byggelån. For de solgte enhetene gjelder bustadoppføringslova og Byggblankett 3427 bør benyttes. Resterende boliger kan tenkes at selges først når de er ferdige, og for dem gjelder da avhendingslova og Byggblankett 3428. Entreprenøren har dermed ulike garantiutgifter knyttet til disse, selv om boligene kan være helt like og innflytningsklare på samme tidspunkt. For forbrukerne kan de som naboer stå i ulike situasjoner hva gjelder sikkerhet for reklamasjoner og senere mangelskrav.

Det ble i april i år vedtatt en lovendring som pålegger entreprenøren å stille garantier også ved salg av nye boliger etter avhendingsloven så fremt de selges innen seks måneder etter ferdigstillelse. Garantier skal stilles i samsvar med bustadoppføringslovas krav. Det er en forutsetning at selger handler som ledd i næringsvirksomhet og at kjøper er en forbruker for at garantireglene skal gjelde. Lovendringen har p.t. ikke trådt i kraft.

I alle tilfeller kan forbrukeren holde tilbake betaling dersom garanti ikke er fremlagt.

Entreprenøren skal sørge for at boligen er forsikret frem til overtakelse og deretter går risikoen over på forbrukeren. For begge Byggblanketter er det forbrukeren som skal tegne innbo- og løsøreforsikring.

Avdragsbetaling

Ved kjøp av ferdig bolig er avdragsbetaling som regel ikke aktuelt.  Når boligen er ferdig betales hele kjøpesummen ved overtakelsen. Avtales det at kjøper skal betale forskudd skal entreprenøren stille sikkerhet for den sum som til enhver tid er betalt i forskudd. Garantien skal gjelde frem til forbrukeren er hjemmelshaver.

Ved kjøp av ikke fullført bolig kan entreprenøren kreve avdragsbetaling, men også her må entreprenøren stille garanti fullt ut for alt som betales inn før overtakelse. Ønsker entreprenøren å kreve et forskudd på kr. én million, må entreprenøren også stille ekstra bankgaranti for dette beløpet.

Det er kun der forbrukeren eier tomten at entreprenøren kan kreve avdrag med 90 % av det som produsert på faktureringstidspunktet.

Endringer og tilleggsarbeider 

Reglene om endrings- og tilleggsarbeider er bare aktuelle i prosjekter etter bustadoppføringslova. For prosjektene som følger avhendingslova er byggeprosjektet fullført og det er ikke nødvendig med endringer og tillegg.

Med Byggblankett 3427 avtales det at endringer og tillegg ikke skal utgjøre mer enn 15 % av kontraktsvederlaget. Hvis forbrukeren bestiller endringer eller ønsker tillegg bør entreprenøren skriftlig klargjøre hvilke tids- og kostnadsmessige konsekvenser det vil medføre. Hvis ikke det gjøres kan entreprenøren bare ha krav på de utgifter forbrukeren måtte forstå at ville tilkomme. Tillegg og endringer kan entreprenøren kreve betalt selv om det ikke er stillet tilleggsgaranti.

En praktisk viktig mulighet for entreprenøren ved å benytte Byggblankett 3427 er at entreprenøren kan kreve forskuddsbetaling for tilleggsbestillinger. Hvis forbrukeren skal betale på forhånd kan han kreve av entreprenøren stiller sikkerhet. Alternativt kan entreprenøren kreve at forbrukeren skal stille sikkerhet for kravet på tilleggsvederlag.

Overtakelse og sluttoppgjør 

Overtakelse skal for begge type byggeprosjekter finne sted ved en overtakelsesforretning. Det er viktig at entreprenøren sørger for å kalle inn formelt riktig til overtakelse. Hvis innkallingen har formelle feil kan forbrukeren nekte å overta selv om arbeidene er ferdige. For byggeprosjekter etter bustadoppføringslova kan entreprenøren risikere å måtte betale dagmulkt fordi selve innkallingen ikke er formriktig.

For byggeprosjekter etter avhendingsloven er det prinsipp om samtidighet – slik at entreprenøren kan kreve kjøpesummen etter at overtakelsesforretning er avholdt og før nøklene skal utleveres.

Det samme kan avtales for prosjekter etter bustadoppføringslova.  Entreprenøren kaller da inn til en ferdigbefaring, men uten at overtakelse skjer før forbrukeren har betalt sluttfaktura eller deponert omtvistet beløp på sperret bankkonto. I praksis er det ofte en god måte å håndtere overtakelsen på fordi vi ser at når forbrukeren har overtatt nøkkelen så er betalingsviljen langt lavere enn før han har fått tilgang til bygget.

Det står i begge Byggblankettene at dersom én av partene unnlater å møte til fastsatt tid uten gyldig grunn, og innkallingen er formelt korrekt, kan den andre gjennomføre overtakelsesforretning alene. Det er en praktisk viktig mulighet fordi overtakelsen likevel kan gjennomføres, med de virkninger at blant annet risikoen for bygget gå over på forbruker og at reklamasjonsfristen starter å løpe.

For begge tilfeller skal det føres protokoll som begge parter bør signere. Overstakelsesprotokollen er en viktig statusrapport før forbruker gis anledning til egeninnsats eller flytter inn. Vi anbefaler derfor alle om å være nøye på det.

Ettårsbefaring og reklamasjoner 

Entreprenøren skal uoppfordret innkalle til ettårsbefaring enten prosjektene er solgt etter bustad- eller avhendingsloven. Fra denne besiktigelsen skal det føres protokoll på samme måte som i overtakelsesforretningen. Det har imidlertid ingen direkte konsekvens om det ikke innkalles til ettårsbefaring, men det bør likevel gjøres.

For øvrig gjelder det samme for reklamasjoner, at mangler må reklameres suksessivt og innen rimelig tid etter at manglende ble eller burde blitt oppdaget. Unntaket er dersom entreprenøren har handlet grovt uaktsomt så er ikke mangelskravet mistet dersom det reklameres senere enn innen rimelig tid. Reklamasjoner kan senest fremmes fem år etter overtakelsen.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater