ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Byggblankett 3425 – planlegging og oppføring av bolig på forbrukerens tomt

Ved oppføring av ny bolig eller fritidsbolig gjelder lov om bustadoppføring. Byggblankett 3425 er en av flere blanketter som er utarbeidet av Standard Norge i samarbeid med blant annet forbrukerorganisasjonene for å ha balanserte standardkontrakter tilpasset lovverket. Det må skilles mellom de ulike oppdrag som entreprenøren skal påta seg, og dette formularet tar sikte på planlegging og oppføring av bolig på forbrukerens tomt. 

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

15. juni 2018

Anvendelsesområdet for Byggblankett 3425

Byggblanketten kan brukes der forbrukeren eier tomten og entreprenøren skal prosjektere og oppføre bygget. Oppdraget er da prosjektering og oppføring som en totalentreprise. Dersom forbrukeren kjøper tomt med byggeklausul er det byggblankett 3429 A og 3429 B som er egnet.

Entreprenørens omsorgsplikt medfører at entreprenøren har plikt til å rådgi forbruker om blant annet valg av løsninger, metode og materiell. Selv om det er forbrukeren som eier eiendommen og har hjemmelen, plikter entreprenøren også i rimelig grad å skaffe seg kunnskap om de lokale forholdene på byggetomten.

Avgrensninger i entreprenørens ansvar

Når det gis tilbud må entreprenøren være nøye i beskrivelsene av prosjektet av hva entreprenøren skal levere og hva han ikke skal levere. Entreprenørens oppdrag bør utarbeides og spesifiseres skriftlig slik at det fremgår tydelig hva som skal leveres og hva som ikke inngår i entreprenørens forpliktelse. Boligen forutsettes å være komplett med mindre annet er avtalt. I mangel av annen avtale er det også entreprenørens ansvar å sørge for ferdigattest.

Vær oppmerksom på at flere kommuner har strammet inn på praksisen med å gi midlertidige brukstillatelser. Hvorvidt kommunen gir midlertidig brukstillatelse er forhold som entreprenøren ikke har kontroll på, og entreprenøren må derfor være klar over hva han har forpliktet seg til. Har entreprenøren påtatt seg plikten til å fremskaffe brukstillatelse eller ferdigattest, kan forbrukeren nekte overtagelse frem til nødvendig tillatelse foreligger.

Garanti og forsikring

Entreprenøren skal stille bankgaranti straks etter avtaleinngåelsen eller etter at eventuelle forbehold er frafalt, og senest ved oppstart. Det kan være forbehold om byggelån, igangsettelsestillatelse eller annet.

Dersom entreprenøren ikke har stillet bankgaranti, kan forbrukeren kan holde tilbake sin betaling. Hvis det er tatt forbehold som er bortfalt og entreprenøren likevel ikke har stillet garanti, kan forbrukeren kreve garanti med en frist på ti virkedager. Forbrukeren har rett til å heve kontrakten dersom entreprenøren ikke kan legge frem garantibevis innen denne fristen. 

I byggetiden skal garantien utgjøre 10 % av kontraktssummen. Etter overtakelse skal garantien nedkvitteres den til 5 %. Garantien på 5 % skal stå i reklamasjonsperioden på fem år regnet fra og med overtakelsestidspunktet. Noen velger ikke å stille sikkerhet, men i stedet å ha 10 % ekstra innestående. Forbrukeren har full rett til å nekte å godta en slik løsning.

Forbrukerens egeninnsats

Hvis det skal være egeninnsats fra forbrukeren gjelder det samme som for entreprenøren, nemlig atdet bør tydeliggjøres i forkant hva forbrukeren skal bidra med.

Det er vårt klare råd at entreprenøren tar en pause i sine arbeider mens  forbrukeren gjennomfører sin egeninnsats. Før forbrukeren starter sin egeninnsats bør foretas en delovertagelse  hvor det føres protokoll og utførte arbeider overtas. På den måten får entreprenøren dokumentert hva han har levert og hvorvidt det foreligger feil eller mangler. I den grad det senere fremkommer at det er skader på typisk trapper og parkett vil man da kunne gå tilbake til protokollen for å se om slike skader er påført før delovertagelsen eller ikke.

Når forbrukeren er ferdig med sitt arbeid kan entreprenøren gjenoppta sine arbeider. Dersom forbrukeren blir forsinket med sin egeninnsats bør entreprenøren avvente med å fortsette med sine arbeider og melde om fristforlengelse og eventuelt dekning av merkostnader som følge av forsinkelsen.

Når forbrukeren er ferdig med sin egeninnsats er det vårt råd at forbrukeren ikke lengre skal ha adgang til bygget uten at entreprenørens prosjektleder er til stede.

Forbrukerens tilgang til byggeplassen

Utgangspunktet er at forbrukeren ikke har tilgang til byggeplassen før overtagelse eller delovertagelse. Forbrukeren som byggherre har likevel ofte et ønske om å få tilgang til byggeplassen og mange vil være tilstede så mye som mulig og er delaktige i en rekke prosesser.  

En byggherre som er løpende delaktig i byggeprosessen kan være en stor ulempe for entreprenøren og generere mye forstyrrelser i gjennomføring av prosjektet. En typisk problemstilling er at forbrukeren gjør avtaler med entreprenørens ansatte eller underentreprenører uten at den prosjektansvarlige blir orientert. Det får komplikasjoner for gjennomføring og fakturering. Det kan forsinke byggeprosessen og også medføre urasjonell drift for aktørene på plassen.

Vi anbefaler at entreprenøren informerer forbrukeren om at tilgang på byggeplassen skal avtales i forkant og skal skje i følge med representanter fra entreprenøren. Entreprenøren burde varsle om at forbrukerens tilstedeværelse medfører eller kan medføre urasjonell drift og at det i såfall blir fakturert som et tillegg.

Tillegg og endringer

Forbrukeren kan i utgangspunktet kreve tillegg og endringer uten begrensninger i kostnader så fremt endringene står i sammenheng med avtalt ytelse. Forbrukerens rett til å kreve tillegg og endringer er imidlertid begrenset til en økning av kontraktssummen på inntil 15 %.  Tillegg og endringer må være knyttet til prosjektet og arbeid som ikke naturlig tilhører prosjektet kan ikke kreves iverksatt av forbrukeren.

En slik grense medfører at entreprenøren bør være nøye på å klargjøre og varsle forbrukeren om den kostnadsmessige konsekvensen av de endringer og tillegg som blir bestilt.

Avdragsbetaling

Inntil entreprenøren har stillet sikkerhet plikter ikke forbrukeren å betale avdrag.

Forutsatt at sikkerhet er stillet, kan entreprenøren kreve avdragsbetaling på inntil 90 % av det produserte på faktureringstidspunktet.

Ferdigstillelse og dagmulkt

Arbeidet skal utføres med rimelig fremdrift og uten unødvendig avbrudd dersom annen ferdigstillelses ikke er avtalt. Vi anbefaler at det alltid avtales en fremdrift og et ferdigstillelsestidspunkt, med utgangspunkt i igangsettingstillatelse og frem til overtakelse. Det bør også avtales om det er entreprenøren eller forbrukeren som har ansvar for fremskaffelse av brukstillatelse eller ferdigattest.

Dersom entreprenøren er forsinket kan forbrukeren kreve dagmulkt fra den dag forbrukeren kan kreve overtakelse. Dagmulkten løper frem til overtakelse, men ikke for mer enn 100 dager. Dagmulkten løper per kalenderdag  ( 7 dager per uke), men jul, påske og fellesferie skal trekkes fra.  I NS-kontrakter løper dagmulkten bare på hverdager ( 6 dager per uke).

Dagmulkten beregnes av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha, det vil si kontraktssummen og i tillegg også vederlag for tillegg/tilvalg og endringer.

Dersom det ikke er holdt en formell overtagelse signert av byggherre, vil dagmulkten fortsette å løpe frem til alle arbeider er ferdige selv om gjenstående arbeider ikke er vesentlig. Derfor er den formelle signaturen viktig.

Ferdigbefaring og overtakelse

Entreprenøren må sørge for å innkalle formelt riktig til overtakelse. Hvis innkallingen har formelle feil kan forbrukeren nekte å overta og dermed kan entreprenøren risikere å betale ekstra dagmulkt.

I Byggblankett 3425 avtaler partene at forbrukeren skal betale sluttfakturaen ved overtakelsen. Det betinger imidlertid at entreprenøren kan presentere sin sluttfaktura senest i forbindelse med overtagelsen. Vi anbefaler at entreprenøren går en ferdigbefaring for å stanse en eventuell dagmulkt, men ikke tillater forbrukeren å overta og få tilgang til bygget før sluttfaktura er betalt.

Entreprenøren har rett til å bestemme at det skal gås en ferdigbefaring som terminerer dagmulkt, men uten at overtakelse skjer før forbrukeren har innbetalt sluttfaktura eller deponert omtvistet beløp på sperret bankkonto. Dette er en praktisk viktig mulighet for entreprenøren fordi tendensen er at når forbrukeren har overtatt nøkkelen så er betalingsviljen langt lavere enn før han har fått tilgang til bygget.

Entreprenøren bør alltid sørge for at det føres protokoll fra overtakelsen som beskriver avvik fra avtalen. Protokollen bør signeres av begge parter.

Hvis protokollen ikke er signert på at boligen er overtatt risikerer entreprenøren at selv bagatellmessige gjenstående arbeider kan medføre dagmulkt i inntil 100 dager.

Det finnes egne byggblanketter for overtakelse; Byggblankett 8430 benyttes ved innkalling til overtakelse, Byggblankett 3430 F benyttes der det er mangels-gjenstående arbeider og Byggblankett 3430 F benyttes som protokoll for signering av overtakelse. Alle er fra Standard Norge. En forenklet overtagelsesprotokoll med mangelliste kan eventuelt lastes ned fra våre fagsider på www.entrepriserettsadvokater.no.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater