- Når skal kjøper betale den avtalte kjøpesum?
- Utgangspunktet for forskuddsbetaling
- Når bygget ikke ferdigstilles
- Produksjon som foregår før varen ankommer
- Eiendomsoverføringsklausuler
- Varene bestilles i forbrukerkjøpers navn
- Forkjøpsrett og individualisering
- Sentrale rettsavgjørelser
- Hva gjør våre advokater for deg?
Når skal kjøper betale den avtalte kjøpesum?
Skal dette skje ved delbetaling underveis i leveransen, iht. framdriften av arbeidene på bygget, eller skal kjøpesummen i sin helhet betales ved overlevering, dvs. ferdigstillelse? Spørsmålet har betydning i flere relasjoner: Betaling etter fremdrift finansierer entreprenørens løpende kostnader underveis i prosjektet. I tillegg sikrer det entreprenøren riktig oppgjør. Manglende betaling fra kjøper, som enten skyldes manglende evne eller vilje, vil resultere i at arbeidene stopper opp. Entreprenøren får eliminert noe av betalings-risikoen ved at avtale om delbetaling er et effektivt pressmiddel for rettidig betaling.
Er ikke annet avtalt skal forbrukeren betale ved påkrav etter overtakelse. Partene kan avtale annen betalingstid, men avtaler om forskuddsbetaling er bare gyldige innenfor de rammene som følgjer av buofl. § 47, som lyder slik:
” §47. Forskotsbetaling
Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forskot på entreprenørens vederlag, gjeld berre så langt
a) verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt,
b) det ikkje kviler salspant eller andre hefte på materialar som er innbygde eller tilførte eigedomen, og som skal betalast ved avdraget, og
c) minst ein tiandedel av vederlaget ikkje skal betalast før overtakinga.
..”
- Les mer om: Ferdighus og forbrukerentrepriser
Utgangspunktet for forskuddsbetaling
All betaling, før overlevering, er å anse som forskuddsbetaling. Forskuddsbetaling skal følge prinsippet om ytelse mot ytelse. Utgangspunktet er at betalingsavdraget ikke skal være høyere enn det som er tilført eiendommen av arbeid og materialer, til en hver tid. Fra dette klare utgangspunkt gjelder et viktig unntak: Minst en tiendedel av vederlaget skal stå igjen til etter overlevering.
I praksis innebærer dette at entreprenøren kan avtale fortløpende betaling av alle kostnader som tilføres bygget i takt med ferdigstillelsen. Fortjenesten for entreprenøren vil normalt ligge over 10 % av de samlede kostnader, og derved vil en fakturering av kostpris på utførende arbeider ikke komme i konflikt med buofl. § 47 første ledd bokstav c). Det er også verdt å merke seg at første ledd bokstav c) kommer i tillegg til pliktig garanti etter § 12 og gjelder også selv om det er stilt garanti etter tredje ledd, jf. Ot.prp.nr.21 (1996-1997) s. 78.
Når bygget ikke ferdigstilles
Lovens formål er å forhindre at forbrukerkjøperen skal bære risikoen for økonomisk tap dersom bygget ikke ferdigstilles. Det kan være flere grunner til at entreprenøren ikke klarer å ferdigstille bygget. Den vanligste, og som lovgiver vil sikre forbrukerkjøperen mot, er at entreprenøren går konkurs eller av annen grunn ikke klarer ferdigstille arbeidene eller tilbakebetale innbetalt forskudd.
Ved å begrense adgangen til forskuddsbetaling, er kjøpers risiko for tap blitt redusert til verdien av at kontraktsoppfyllelsen er gått tapt. Dette ved at det normalt er dyrere å få en ny entreprenør til å ferdigstille bygget.
Med dette som utgangspunkt følger også et unntak for når det kan avtales forskudds-betaling utover det § 47 gir anvisning på. Entreprenøren kan kreve ytterligere forskudd, men da mot sikkerhetsstillelse ved særskilt bankgaranti lik størrelsen på forskuddet. Slik sikkerhetsstillelse kommer i tillegg til garantien som skal stilles etter buofl. § 12.
Men hva når deler av produksjonen foregår før varen ankommer kjøpers eiendom?
Et elementbygg eller en tømmerhytte produsert i selgers produksjonslokale? (Tømmeret bearbeides til en laftekasse, før det demonteres og settes opp på kjøpers eiendom.)
Betaling etter fremdrift forutsetter at arbeidene skjer på forbrukerkjøpers eiendom jf.§ 47 første ledd bokstav a). Dette innebærer at arbeider utført i produksjonshall ikke gir rett til å avtale forskuddsbetaling. Lovgivers avgrensning til «.. arbeid som er utført på eigedomen» skal sikre forbrukerkjøperen mot risikoen for tap dersom entreprenøren går konkurs.
Selv om det ikke fremgår klart av forarbeidene, legger lovgiver til grunn at arbeider som utføres på kjøpers eiendom gir kjøper en separatistrett i de gjenstander som befinner seg på eiendommen.
Ved en konkurs hos entreprenør vil kjøper ha eiendomsretten til det som er levert til eiendommen, uten å måtte betale på ny. I juridisk teori er det ikke entydig klart at dette blir resultatet. At materialer befinner seg på kjøpers eiendom gir ikke kjøper automatisk eiendomsretten til disse. Derimot fremstår det som klart at når materialene omgjøres til et bygg på kjøpers eiendom, har kjøper fått separatistrett i det som den faste innretning omfatter. Dette til sikkerhet for den forskuddsbetaling som har funnet sted underveis i byggeprosjektet.
Eiendomsoverføringsklausuler
Slik vist til innledningsvis kan det ikke avtales vilkår som stiller forbrukerkjøperen svakere enn det som følger av loven jf. buofl. § 3. Men formålet med bestemmelsen tilsier at loven ikke skal bokstavfortolkes. Ved spørsmål om kjøper har et svakere rettslig vern når arbeidene utføres i en produksjonshall enn på kjøpers eiendom, kan det være av betydning hvilke eiendomsoverføringsklausuler som er avtalt.
Partene kan kontrakts-regulere at eiendomsretten til materialer og halvfabrikat overføres kjøper før oppføring på kjøpers eiendom. Disse vurderingene vil uansett få betydning for entreprenørens potensielle ansvar.
Ved en konkurs kan avtaler inngått i strid med prinsippet om ytelsesbasert innskudd resultere i at kjøper ikke får separatistrett i det som er levert, uavhengig av om dette befinner seg på eiendommen eller i en produksjonshall.
Saken reiser to hovedspørsmål:
- Spørsmålet om når eiendomsretten til de aktuelle gjenstandene går over fra entreprenør til forbrukerkjøper «inter partes».
- Spørsmålet om hva som skal til for at kjøper skal få rettsvern for sitt erverv i forhold til konkursboet.
Utgangspunktet er at dersom avtalen regulerer eiendomsoverdragelse før det endelige produkt er ferdigstilt og overlevering har funnet sted, så vil dette være gjeldende for når kjøper oppnår en separatistrett – og med det rettsvern for de gjenstander som er bestilt og inngår i produksjonen.
Varene bestilles i forbrukerkjøpers navn
Dette kan enklest gjøres ved at materialer entreprenøren kjøper inn fra underleverandører etc. bestilles og leveres hos entreprenør i forbrukerkjøpers navn. Det må da fremgå klart av leverings- og fakturanota at kjøper er lik bestiller av det ferdige bygget. Varene må videre skilles ut og merkes når disse ankommer entreprenøren. Faktura fra underleverandør må viderefaktureres forbrukerkjøperen.
Slik fakturering vil være i tråd med buofl. § 47, dog under forutsetning av at kjøper oppnår separatistrett, ikke bare i materialene etter at disse er tilvirket (eks. tømmeret er satt opp i laftekassen), men også når de ligger ubearbeidet på entreprenørens lager. Et vilkår for at forbrukerkjøper får rettsvern uten overlevering er at gjenstandene i tilstrekkelig grad lar seg identifisere.
Dette stiller krav til merking og mulighet for utskilling. Det må kunne være mulig i ettertid å føre bevis for at varen tilhører kjøper (bestiller). Begrunnelsen for et krav om individualisering er todelt: Individualiseringen er påkrevet for å konkretisere kjøperens rett til bestemte ting, og derved skille dennes krav fra de ordinære fordringsretter. Videre, stilles det opp et slikt krav fordi; faren for kreditorsvik her er større enn ellers. Det er risiko for at kjøperen og selgeren går sammen om å gi kjøperen separatistrett i et større omfang enn han egentlig skulle hatt.
- Les mer om: Når kunden selv vil bestille materialer
Forkjøpsrett og individualisering
Det er av avgjørende betydning at tingen er individualisert. Bestilleren har da eiendomsretten til en bestemt ting, i relasjon til tilvirkeren. Det er et krav at individualiseringen må være rettslig bindende. Hovedargumentet for et krav om bindende individualisering, er at selgeren ellers vil ha rett til å råde over gjenstandene til fordel for andre enn den aktuelle bestilleren. Dette innebærer at bestillers eiendomsrett til materialene, som er kjøpt inn i hans navn og for hans regning, er reell. Entreprenøren kan da ikke velge å bruke materialene til andre bygg eller prosjekt.
Ved produksjon av elementbygg skjer individualiseringen først når de enkelte elementene er produsert og de på lager skilles ut for en bestemt kjøper. Normalt mellomlagres ikke elementbygg, de kjøres rett fra fabrikkens samlebånd og ut til kjøper. Individualisering vil da først være oppnådd når varen forlater fabrikk.
I tilfelle hvor genusgjenstander er tilført bestillerens eiendom, eller en eiendom som må likestilles med denne, er: ”Individualiseringshensynet oppfylt ved at materialene er tilført byggeplassen” jfr. Rt.1990-59. Dette gjelder imidlertid ikke om tilvirkeren unntaksvis holder et alminnelig lager på eiendommen. Dette er bakgrunnen for at lovgiver har stilt krav til at arbeidene utføres på kjøpers eiendom, for derved å sikre kravet til individualisering.
Sentrale rettsavgjørelser
Problemstillingen knyttet til tømmerlaft er omtalt i to sentrale rettsavgjørelser. I Rt.1909-734 eide ikke selger særlig annet tømmer enn det solgte partiet. Her ble kravet til individualisering godtgjort. I Rt.1912-263 var en viss sammenblanding, etter gjennomført individualisering, ikke i veien for at kjøperen fikk rettsvern. Løsningen kan opprettholdes, under forutsetning av at individualiseringen ikke er så svak at sammenblanding lett kan skje.
Straks genusvaren (tømmeret) er tilvirket og satt opp i tømmerkassen vil kravet til individualisering utvilsomt være oppfylt. Dette under forutsetning av at tømmeret er kjøpt inn for kjøpers regning og tømmerkassen utføres etter en konkret bestilling fra samme kjøper. Arbeidet med bearbeiding av tømmeret, under oppføring av tømmerkassen, skjer i en produksjonshall ut fra en fagmessig vurdering og ikke et utslag av kreditorsvik. Ved at varen allerede ved innkjøp individualiseres, oppnår kjøper kreditorvern og kravene til forskuddsbetaling oppfylles.
Vilkåret for å kunne kreve forskuddsbetaling etter buofl. § 47, ved oppføring av tømmer-hytte og før levering på kjøpers eiendom, er at tømmeret etter avtalen tilhører kjøper og varen er individualisert.
Dersom forskuddsbetaling kreves i strid med buofl. § 47 kan dette lede til styreansvar hos entreprenør. Manglende individualisering kan resultere i betydelige tap hos kjøper, dersom det åpnes konkurs hos entreprenør før levering. Partene har en felles interesse i å unngå å komme i en slik situasjon.
For å unngå problemer av denne art er det viktig at kontrakt og oppdragsbetingelser gjennomgås av advokat. Ta kontakt med en av våre spesialiserte advokater og vi vil sikre deres verdier.
- Les mer om: Personlig styreansvar
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
• Du får en vurdering av behovet for advokatbistand.
• Du får gode råd og juridisk støtte gjennom hele din sak.
• Du får informasjon om hvilke rettigheter du har i din sak.
Dette lover vi deg
• Du vil få ærlige og tydelige råd om muligheter, kostnader, risikoer og mulige resultater i din sak.
• Du vil få bistand fra en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå et best mulig resultat.
• Du vil få svar på alle dine spørsmål om entrepriserett.
• Dine interesser vil bli ivaretatt.
• Du vil få en bekymring mindre.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
• Vår entrepriserettsavdeling består av dyktige advokater med bred erfaring innenfor entrepriserettslige problemstillinger.
• Vi er bistår deg uansett hvor i landet du befinner deg.
• Vi er genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår deg enten du er byggherre eller entreprenør i alle typer bygge- og anleggskontrakter.
