NS 3426 A og B [Byggblanket]

Når bør Byggblankett 3426 A og B anvendes?

Byggblanketten kan brukes der forbrukeren eier tomten og entreprenøren skal gjøre arbeider på bygget, uten å stå for prosjekteringen. Entreprenøren skal ikke levere beskrivelser eller tegninger. Det er forbrukeren selv som prosjekterer og sørger for tegninger, som for øvrig skal leveres til entreprenøren i god tid før byggestart. Oppdraget er kun oppføring som en utførelsesentreprise.

Selv om entreprenøren ikke prosjekterer medfører entreprenørens omsorgsplikt en plikt til å rådgi forbruker om blant annet valg av løsninger, metode og materiell. Selv om det er forbrukeren som eier eiendommen og har hjemmelen, plikter entreprenøren også i rimelig grad å skaffe seg kunnskap om forholdene på stedet der det er aktuelt.

• Les mer om: Ferdighus og forbrukerentrepriser

Forholdet til Byggblankett 3501 og 3502

Både formular 3426 A og B og formular 3501 og 3502 gjelder arbeider på bolig. Forskjellen er at formular 3426 gjelder arbeider på ny bolig, mens formular 3501 og 3502 gjelder arbeider på eksisterende bolig. Formular 3426 baserer seg på bustadoppføringslova og formularene 3501 og 3502 bygger på håndverkertjenesteloven.

Der arbeidene omfatter utbedring- og vedlikeholdsarbeid gjelder håndverkertjenesteloven, men hvis rehabilitering innebærer full ombygging av boligen gjelder bustadoppføringslova.

På samme måte som for formular 3426 er det en grense på over og under 2G der formular 3501 gjelder arbeider over 2G og formular 3502 gjelder arbeider under 2G.

• Les mer om: Tilbud på håndverkeroppdrag, Byggeblankett 3501 og 3502

Hva er forskjellen på 3426 A og 3426 B?

Kontraktformular 3426 A er en forenklet versjon for arbeider opp til 2G – som per 01.05.17 utgjør kr. 187.268,-. Formular A gjelder altså for mindre omfattende arbeider. Kontraktformular 3426 B gjelder tilsvarende for arbeider over 2G.

Uavhengig av formularet er det før oppstart viktig å huske på at det er entreprenøren som skal besørge nødvendig ansvarsrett for egne arbeider. Partene må også eksplisitt angi hvem som skal være ansvarlig for plan- og bygningslovens ulike funksjoner.

Avgrensinger i entreprenørens ansvar

Når det gis tilbud må entreprenøren være nøye i beskrivelsene av prosjektet av hva entreprenøren skal levere og hva han ikke skal levere. Entreprenørens oppdrag bør utarbeides og spesifiseres skriftlig slik at det er tydelig hva som skal leveres og hva som ikke inngår i entreprenørens forpliktelse.

• Les mer om: NS 8407: Totalentreprenørens ansvar for oppdragsgivers prosjektering
• Les mer om: NS 8407: Totalentreprenørens kontrollansvar
• Les mer om: NS 8405: Entreprenørens erstatningsansvar

Forbrukers egeninnsats

Ved egeninnsats fra forbrukeren gjelder det samme som for entreprenøren, nemlig at det bør tydeliggjøres i forkant hva forbrukeren skal bidra med i forhold til entreprenørens arbeider.

Det er vårt klare råd at entreprenøren tar en pause i sine arbeider mens forbrukeren har sin egeninnsats. Før forbrukeren starter sin egeninnsats bør det foretas en delovertagelse hvor det føres protokoll og utførte arbeider overtas. På den måten får entreprenøren dokumentert hva han har levert og hvorvidt det foreligger feil eller mangler. I den grad det senere fremkommer at det er skader på typisk trapper og parkett vil man da kunne gå tilbake til protokollen for å se om slike skader er påført før delovertagelsen eller ikke. Dreier det seg om mindre arbeider må det vurderes hvor omstendelig dette skal gjøres, men vi anbefaler at det foretas en status for utførte arbeider.

Så langt det lar seg gjøre anbefaler vi at entreprenøren først går i gang med sine arbeider igjen når forbrukeren er ferdig med sitt arbeid. Dersom forbrukeren blir forsinket med sin egeninnsats bør entreprenøren vente med sine arbeider og melde om fristforlengelse og eventuelt dekning av merkostnader som følge av forsinkelsen.

Dette gjelder først og fremst for større arbeider og da gjerne over 2 G. Samtidig kan det ved mindre arbeider være «dyre penger» dersom entreprenøren for eksempel blir ansvarlig for skader som har oppstått fordi forbrukeren eller hans aktører har utført arbeid samtidig med entreprenøren.

Garanti og forsikring

Ved arbeider under 2G plikter ikke entreprenøren å stille garanti.

For arbeider over 2G skal bankgaranti stilles straks etter avtaleinngåelsen eller etter at eventuelle forbehold er frafalt. Garanti skal stilles senest ved oppstart. Forbruker kan holde tilbake betaling dersom garanti ikke er stilt. Hvis det er tatt forbehold som er bortfalt og entreprenøren likevel ikke har stillet garanti, kan forbrukeren kreve garanti med en frist på ti virkedager. Som en følge kan forbrukeren heve kontrakten dersom entreprenøren ikke kan legge frem garantibevis innen fristen.

Garantien skal for arbeider over 2G i byggetiden utgjøre 10 % av kontraktssummen og etter overtakelse nedkvitteres den til 5 %. Garantien på 5 % skal stå i reklamasjonsperioden på fem år regnet fra og med overtakelsestidspunktet. Noen velger ikke å stille sikkerhet, men i stedet å ha 10 % ekstra innestående. Forbrukeren har full rett til å nekte å godta en slik løsning.

Forbrukeren skal sørge for at det blir tegnet forsikring for skade på alt arbeid og materialer på eiendommen. Det gjelder for alle arbeider, både over og under 2G. Entreprenøren er ikke forpliktet til å starte før forsikringsbevis er fremlagt. Forbrukeren skal fremlegge det senest 14 kalenderdager før oppstart. Vi anbefaler at entreprenøren etterspør dette hvis det ikke er fremlagt for å unngå unødvendige forsinkelser.

• Les mer om: Entreprenørgaranti: Entreprenør må snart stille garanti ved salg av nyoppført bolig iht. avhendingslova
• Les mer om: Reglene om garanti etter bustadoppføringsloven
• Les mer om: NS 8405: Bankgarantier

Tillegg og endringer

Forbrukeren kan i utgangspunktet kreve endringer uten begrensninger i kostnader så fremt endringene står i sammenheng med avtalt ytelse. Denne retten begrenses til å kreve tillegg og endring til en økning av kontraktssummen på inntil 15 %. Det gjelder kun 3426 B og større arbeider.

En slik grense medfører at entreprenøren bør være nøye på å klargjøre og varsle forbrukeren om den kostnadsmessige konsekvensen av de endringer og tillegg som blir bestilt. Det følger også direkte av formularene at entreprenøren «skal fremsette for forbrukeren de kostnadsmessige og tidsmessige konsekvensene» av bestilte endringer.

Entreprenøren kan ved arbeider over 2G be forbruker stille sikkerhet for entreprenørens krav på tilleggsvederlag.

• Les mer om: Endringer og tilleggsarbeid etter Bustadoppføringslova
• Les mer om: Varsling av tillegg og endringer – hva som må varsle når og hvordan
• Les mer om: Hva må entreprenøren gjøre for å ha krav på tilleggsbetaling ved endringer?

Fremdriftsplan for arbeider over 2G – formular 3426 B

Det er forbrukeren som skal administrere fremdriften til de entreprenørene som er engasjert og forbrukeren skal utarbeide en fremdriftsplan for hele prosjektet. Vi anbefaler at entreprenøren etterspør dette dersom forbrukerne ikke uoppfordret fremlegger en slik fremdriftsplan.

Fremdriftsplan er viktig slik at entreprenøren har noe å melde opp mot hvis forbruker eller andre aktører blir forsinket. En forsinkelse kan påføre betydelig tap. En forsinkelse er praktisk ved at arbeidet eksempelvis blir satt på vent, må gjøres på nytt eller annet.

• Les mer om: NS 8405: Fremdriftsplaner og dagmulkt
• Les mer om: Fremdriftsplan, avtalt ferdigstillelsesdato og ferdigattest
• Les mer om: Manglende fremdriftsplan før oppstart

Ferdigstillelse, forsinkelse og dagmulkt

Arbeidet skal utføres med rimelig fremdrift og uten unødvendig avbrudd dersom annen ferdigstillelses ikke er avtalt. Vi anbefaler at det alltid avtales en fremdrift og et ferdigstillelsestidspunkt, med utgangspunkt i igangsettingstillatelse og frem til overtakelse.

For begge formularer skal ferdigstillelsesfristen forlenges med 21 kalenderdager dersom arbeidene berøres av fellesferien og med syv dager ved jule- eller påskeferie. Det gjelder ikke dersom det er avtalt en konkret dato for overtakelse.

Det foreligger en forsinkelse dersom oppdraget ikke kan gjennomføres innenfor de tidsfrister som er satt. En forutsetning for å få dekket utgifter er at entreprenøren varsler om fristforlengelse og tilleggsvederlag. Det skal varsles uten ugrunnet opphold etter at entreprenøren ble oppmerksom på det som medførte forsinkelse. Det innebærer at det må varsles fortløpende og ikke samles opp til slutten av prosjektet. Ved arbeider over 2G ser vi her at det er lurt at forsinkelsen forankres i fremdriftsplanen. Det kan få store konsekvenser dersom muligheten til å kreve utgiftene dekket er borte fordi entreprenør ikke varsler i tide.

Dersom entreprenøren er forsinket kan forbrukeren kreve dagmulkt fra den dag forbrukeren kan kreve overtakelse. Dagmulkten løper frem til overtakelse, men ikke for mer enn 100 dager. Dagmulkten løper per kalenderdag og tar ikke hensyn til eksempelvis høytider eller ferieavvikling.

Dagmulkten beregnes av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha, det vil si kontraktssummen og i tillegg også vederlag for tillegg/tilvalg og endringer.

• Les mer om: Hva skjer dersom det ikke er avtalt ferdigstillelsesdato for arbeidet?
• Les mer om: Dagmulkt – Når kan du kreve det?

Ferdigbefaring og overtakelsesforretning

Entreprenøren må sørge for å innkalle formelt riktig til ferdigbefaring eller overtakelse. Hvis innkallingen har formelle feil kan forbrukeren nekte å overta og dermed kan entreprenøren risikere å betale dagmulkt. Det er en unødvendig feil som kan koste dyrt fordi dagmulkten spiser av overskuddet til entreprenøren.

Etter formular 3426 A avtales det at det ikke er nødvendig med en overtakelsesforretning, men det legges opp til en besiktigelse som er litt mindre formell. Vi anbefaler for alle tilfeller at det gjennomføres en felles besiktigelse hvor eventuelle mangler eller øvrige kommentarer blir nedtegnet.

Etter formular 3426 B skal det holdes en overtakelsesforretning hvor det skal føres protokoll som begge parter bør signere. Overstakelsesprotokollen er en viktig statusrapport før forbruker gis anledning til egeninnsats eller flytter inn. Hvis protokollen ikke er signert av begge parter på at boligen er overtatt risikerer entreprenøren at selv bagatellmessige gjenstående arbeider kan medføre dagmulkt i inntil 100 dager. Det finnes egne byggblanketter for overtakelse; Byggblankett 8430 om innkalling til overtakelse, Byggblankett 3430 F om mangels-gjenstående liste og Byggblankett 3430 F om protokoll for signering av overtakelse. Alle er fra Standard Norge.

Likt for begge formularene er at entreprenøren først kan kreve at forbruker betaler sluttfaktura etter besiktigelsen eller overtakelsesforretningen. Entreprenøren har rett til å bestemme at det skal gås en ferdigbefaring som terminerer dagmulkt, men uten at overtakelse skjer før forbrukeren har betalt sluttfaktura eller deponert omtvistet beløp på sperret bankkonto. Vi anbefaler at dette gjøres fordi vi ser at når forbrukeren har overtatt nøkkelen så er betalingsviljen langt lavere enn før han har fått tilgang til bygget.

• Les mer om: Overtakelse etter bustadoppføringslova § 14 (2) – Når anses arbeidet til entreprenøren å være «fullført»?

Ettårsbefaring

Entreprenøren skal etter formular 3426 B uoppfordret innkalle til ettårsbefaring. Fra denne besiktigelsen skal det føres protokoll på samme måte som i overtakelsesforretningen. For arbeider under 2G gjelder bustadoppføringslova på vanlig måte slik at begge parter kan kreve ettårsbefaring.

• Les mer om: Feil håndtering av reklamasjoner og mangler