ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Feil håndtering av reklamasjoner og mangler

De fleste entreprenører har problemer med å håndtere feil og mangler etter de regler som gjelder for NS-kontrakter. Mangler oppstått etter overtagelse skal reklameres «uten ugrunnet opphold» (NS 8405/NS 8415) eller «innen rimelig tid» (NS 8406/NS 8416 og NS 8407/NS 8417). Det er ikke tilstrekkelig at det reklameres på ett-års befaringen.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

15. juni 2018

Entreprenøren må derfor alltid søke å få avklart når en mangel ble avdekket og eventuelt ta forbehold om å kreve den avvist i protokoll for ettårsbefaring eller ved mottatt reklamasjon.

1. Ubetinget rett og plikt til å utbedre mangler

Det er grunnleggende at entreprenøren har rett til å utbedre mangler. Det innebærer at dersom oppdragsgiver selv har utbedret en mangel uten først å la entreprenøren få utbedre, vil kravet alltid kunne avvises med den begrunnelse at entreprenøren selv ikke hadde fått rett til å utbedre eller å organisere utbedring.

Den fristen entreprenøren har til å utbedre skal være «rimelig». Det betyr at det skal stå i forhold til hva som vil være en normal tid for å foreta utbedringen hensyntatt tid til organisering, årstider, bestillingstider m.v. Entreprenøren må kunne underbygge det han selv definerer som nødvendig tid til utbedring.

Dersom utbedring ikke skjer innen en slik rimelig frist som entreprenøren selv har satt, kan oppdragsgiver kreve umiddelbart svar på om entreprenøren vil og kan presentere en plan for utbedring. Først i den situasjonen hvor det heller ikke kommer en fornuftig og konkret plan på utbedring har oppdragsgiver rett til å sette utbedringen bort til andre og kreve sine nødvendige kostnader kompensert.

Oppdragsgiver må imidlertid klart og tydelig meddele at han derved setter bort arbeidet til andre entreprenører før han iverksetter slik utbedring ved andre.

2. Reklamasjoner fremsatt på ett-års befaring

Allerede ved vedtagelsen av NS 8430 i 1989 ble det innført krav til at reklamasjoner ble fremmet «uten ugrunnet opphold». Prinsippet ble fastlagt ved at det ikke skulle være mulig for byggherre å spekulere i å vente med en reklamasjon til et strategisk riktig tidspunkt. Dette prinsippet er opprettholdt i dagens kontrakter i NS 84xx-serien.

Det innebærer at entreprenøren må reklamere senest innen 2 måneder fra han kunne har reklamert for alle forhold som oppstod etter overtagelse. Det er ikke tilstrekkelig at oppdragsgiver venter til ett-års befaringen.

Derfor bør alltid entreprenøren etterspørre når mangelen oppstod. Er svaret for eksempel at den kom rett etter overtagelse eller for noen måneder siden, bør entreprenøren kreve inntatt i protokollen fra ett-års befaringen at han tar forbehold om å avvise reklamasjonen som for sent fremsatt. Dersom en mangel fremkommer i protokollen uten slik merknad, vil oppdragsgiver kunne anse det som at entreprenøren aksepterer reklamasjonen som rettidig fremsatt.

Oppdragsgivers plikt til å reklamere må ikke blandes med entreprenørens rett til å foreta en samlet utbedring av feil og mangler som er fremkommet første året etter overtagelse. Alle reklamasjoner må fremsettes etter hvert, men utbedringen av mangler som ikke er nødvendig å få utbedret med en gang skal utbedres i forbindelse med ett-års befaringen.

3. Oversittet reklamasjonsfrist

Selv om det foreligger en klar mangel, og denne er reklamert innen 5-års fristen for reklamasjoner, vil oppdragsgiver ha mistet retten til å reklamere dersom han venter med å reklamere.

I NS-kontrakter skal reklamasjoner skje skriftlig og de må senest være reklamert innen 2 måneder fra den første gang kunne reklameres.

Det foreligger en dom fra Høyesterett i 2010 som er klar og tydelig på at selv i forbrukerforhold vil en (ellers berettiget) reklamasjon være bortfalt dersom den ikke reklameres innen 2 måneder. Det finnes ingen dommer fra Høyesterett om hvor lang fristen er for å reklamere på mangler når oppdragsgiver ikke er forbruker, men det er grunn til å tro at den i alle fall er kortere enn for forbrukere.

Dersom det gjelder en NS 8405/NS 8415-kontrakt er fristen ekstra streng. Der er kravet at reklamasjonen skjer «uten ugrunnet opphold». Da vil selv en reklamasjon inne 1 måned kunne bli ansett for å være for sent og derved at reklamasjonsretten på denne mangelen bortfalt.

4. Reklamasjon overfor underentreprenør

Det er viktig at en hovedentreprenør passer på å reklamere videre på en mangel overfor den som har utført arbeidet. Fristen til å reklamere overfor underentreprenøren er like streng som den er fra oppdragsgiver til hovedentreprenør. Det vil ikke hjelpe om hovedentreprenøren lot være å reklamere videre fordi han på det tidspunktet trodde at reklamasjonen var uberettiget.

Hovedentreprenøren må derfor alltid reklamere videre til sin underentreprenør for ikke selv å bli sittende med ansvaret for andres feil.

Se for øvrig mer om reklamasjoner på «10 tabber: (6) Underentreprenører…»

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater