Videreføring til leverandør og underentreprenør
Slurver oppdragsgiveren med dem han selv engasjerer, vil han kunne sitte igjen med et stort og unødvendig ansvar og potensielt tap dersom prosjektet ikke går som planlagt. Det kan være mangler som underentreprenøren skulle ha ansvar for, manglende evne til å ferdigstille, manglende beskrivelse m.v.
Ved valg av feil kontrakt kan underentreprenørens tillegg lovlig fremmes overfor hovedentreprenøren, men hvor hovedentreprenøren har tapt sin rett til å føre tillegget videre til byggherre. Det bør henvises til de relevante underentreprisekontrakter og byggevarer bør bestilles med henvisning til NS 8409.
Tap som følge av formelle feil tar bort fortjenesten
Hovedentreprenøren er ofte tilfreds med å bli tildelt oppdraget uten å sørge for at han lager avtaler med sine underentreprenører eller leverandører. Når da hovedentreprenørens medhjelpere ikke leverer som forutsatt sitter hovedentreprenøren igjen med tapet.
Mest vanlig er det at hovedentreprenøren bestiller byggevarer eller engasjerer underentreprenører uten formell tilbudsforespørsel. Dersom prosjektet går dårlig ender det svært ofte med at partene forhandler om sluttfakturaen og at det ender med at hovedentreprenøren må ta en del av tapet selv. Det vil gå direkte på fortjenesten i prosjektet. Byggeprosjekter har ofte et dekningsbidrag på 20 – 25 % og en fortjeneste på 3-4 %. Ved at oppdragsgiveren må ta et tap på kr. 300.000,- av et prosjekt på 20 millioner, vil da 50 % av fortjenesten være tapt.
Hovedentreprenør har en NS 8405-kontakt med byggherre
NS 8405 har strenge regler for tilleggskrav. Dersom et tillegg ikke er varslet «uten ugrunnet opphold» fra det kunne vært varslet, har byggherre rett til å avvise tillegget fordi det ikke ble varslet i tide. En varsling fremsatt 3 uker etter det kunne og burde vært varslet vil i alle normale tilfeller kunne avvises som for sent fremsatt.
Har hovedentreprenøren akseptert et tilbud fra en underentreprenør uten at det skrives kontrakt eller at det er henvist til noen NS-kontrakt, er det «ulovfestet entrepriserett» som gjelder. Derved har ikke underentreprenøren en like streng varslingsplikt på tillegg.
Varsler for eksempel underentreprenøren om et tillegg etter 4 uker, vil det normalt være varslet i tide overfor hovedentreprenøren. Når hovedentreprenøren varsler dette videre, vil byggherre normalt kunne avvise tillegget som for sent varslet selv om forsinkelsen skyldes underentreprenøren.
Hadde hovedentreprenøren derimot bedt om tilbud «—basert på NS 8415—» fra underentreprenøren, ville underentreprenøren og hovedentreprenøren ha samme krav til varsling. Da ville hovedentreprenøren også kunne avvist underentreprenørens krav om tillegg med henvisning til at tillegget var varslet for sent også etter NS 8415.
Byggherre har en totalentreprise ( NS 8407 ) med entreprenøren
Det er en gjentagende feil at totalentreprenøren mottar et tilbud på grunnarbeider eller utenomhusarbeider uten at det avtales at en NS-kontrakt skal gjelde. Normalt bør det avtales at arbeidet skal utføres med henvisning til NS 8417.
Dersom underentreprenøren kun inngir et tilbud på beskrevne arbeider, har hovedentreprenøren det hele og fulle ansvar for mengder og uteglemte poster. Hovedentreprenøren har kanskje ikke oppdaget at tilbudet ikke dekket de utearbeidene som skulle gjennomføres.
Dersom hovedentreprenøren i stedet hadde vist til byggherres funksjonsbeskrivelse av utearbeidene, og beskrevet grensesnittet mot andre entrepriser, ville det være grunnentreprenøren som hadde ansvaret for uteglemte poster.
Fordelen med å benytte underentreprisekontrakter
Viktigste grunn for hovedentreprenøren å benytte en underentreprisekontrakt ( NS 8415, NS 8416 eller NS 8417 ) vil være retten til å overta deler av underentreprenørens arbeider på underentrepenørens kostnad dersom underentreprenøren ikke klarer å holde den avtalte fremdrift.
Uten denne bestemmelse ville hovedentreprenøren kunne bli pålagt en betydelig dagmulkt som følge av en mindre underentreprenørs manglende evne til å bli ferdig innenfor avtalt ferdigstillelsesfrist.
Leveranse av byggevarer (NS 8409)
De fleste leverandører av byggevarer og tekniske leveranser har i sin ordrebekreftelse bestemmelser som sterkt begrenser leverandørens ansvar. Mest typisk er at leverandøren har begrenset sitt ansvar for reklamasjoner til ett år etter levering og erstatningsansvar for feil i leveranser oppad begrenset til kontraktssummen.
Det vil være lite akseptabelt at entreprenøren påtar seg reklamasjonsansvar for mangler i 5 år dersom leverandøren bare har ansvar i ett eller to år.
Ved ett slikt konkret tilfelle var det feil i et parti gipsplater som medførte at alle plates måtte skiftes ut på grunn av krymp etter litt mer enn ett år. Utskiftningskostnadene på et ferdig bygg vil bli betydelige.
Ved at entreprenøren tar inn i sin bestilling setningen «Bestillingen skjer i henhold til NS 8409», vil entreprenøren ha sikret seg alle de rettigheter han bør sikre seg for de byggevarer og de tekniske installasjoner han bestiller til sitt prosjekt. NS 8409 representerer en balansert kontrakt om leveranser til byggebransjen fremforhandlet mellom de relevante interesseorganisasjoner. Disse vilkår bør derfor være akseptable for de aller fleste leverandører.
