Etter lovendringen som ventes å tre i kraft ved årsskiftet vil avhendingslova også stille krav til at entreprenør stiller garanti. Med det vil en av hovedgrunnene til hvorfor entreprenører velger å utsette salget til etter at boligen er ferdigstilt falle bort.
Den nye garantiforpliktelsen etter avhendingslova er ikke absolutt
Den nye garantiforpliktelsen etter avhendingslova vil følge av § 2-11 og vil lyde slik:
«Ved sal av ny eigerbustad eller fritidsbustad som vert seld innan seks månader etter fullføring av bustaden, skal seljaren stille garanti i samsvar med bustadoppføringslova § 12, såframt seljaren har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd og kjøperen er forbruker»
Av dette kan vi utlede følgende. Den nye garantibestemmelsen i avhendingslova stiller ikke et absolutt krav til entreprenør om å stille entreprenørgaranti ved ethvert salg. Kravet til garanti gjelder «bare» i de tilfeller hvor den nyoppførte boligen blir solgt i løpet av seks måneder fra da boligen ble ferdig oppført. I tillegg må salget ha skjedd som ledd i næringsvirksomhet og kjøper må være en forbruker. Dette betyr at hvis det går mer enn seks måneder fra ferdigstillelse til boligen blir solgt så trenger ikke entreprenør å stille entreprenørgaranti overfor forbruker.
Blir entreprenør nødt til å stille garanti må det skje i samsvar med reglene i bustadoppføringslova § 12.
På grunn av denne seks måneders regelen vil boliger som nå er under oppføring, men som planlegges og solgt etter avhendingslova, risikere å falle inn under den nye § 2-11 slik at entreprenøren likevel blir nødt til å stille garanti. Avhendingslova § 2-11 vil derfor kunne ramme prosjekter som nå allerede er satt i gang, men som enda ikke er ferdigstilt.
Vedtaket om ny bestemmelse i avhendingslova ble godtatt for andre gang i Stortinget den 24. april 2018 og vil bli sendt til sanksjonering hos Kongen i Statsråd. Ikrafttredelsesdatoen er foreløpig satt til 1.1.2019.
Nye regler for entreprenørens garantiforpliktelse også etter bustadoppføringslova
Det er ikke bare i avhendingslova at det vil komme nye regler vedrørende garanti. Samtidig som Stortinget vedtok ny bestemmelse i avhendingslova ble det også vedtatt endringer i Bustadoppføringslova. Endringen gjelder Bustadoppføringslova § 12 annet og niende ledd.
Entreprenør kan vente med å stille garanti til forbrukers forbehold er bortfalt
Etter § 12 andre ledd er den klare hovedregel fortsatt at entreprenøren skal stille garanti straks etter avtaleinngåelse. Hvis entreprenøren derimot i avtalen tar forbehold om åpning av byggelån, salg av et bestemt antall boliger eller tillatelse om igangsetting kan entreprenøren vente med å stille garanti til etter at forbeholdene er falt bort. Lovendringen endringen går på at entreprenøren skal ha rett til å utsette garantistillelse ogsåder hvor forbruker tar forbehold med tilsvarende virkning.
Det følger av forarbeidene at bakgrunnen for endringen er at entreprenøren også bør kunne vente med å stille garanti dersom forbruker tar forbehold, da eksempelvis om finansiering eller salg av eksisterende bolig. Hovedsynspunktet er at forbrukers risiko for å lide tap vil være begrenset frem til eventuelle forbehold er avklart og byggingen er satt i gang.
Forbruker mister retten til å heve ved manglende garantistillelse
Den vesentligste endringen som er gjort vedrørende reglene om garanti etter Bustadoppføringslova følger derimot av § 12 niende ledd. Slik § 12 niende ledd er formulert nå i dag har forbruker, ved siden av tilbakeholdsretten, også en hevingsadgang i de tilfeller hvor det er avtalt en utsatt garantistillelse, og hvor garantien ikke blir stilt selv etter den utsatte fristen. Hevingsadgangen vil etter den nye bestemmelsen bli opphevet.
Det nye § 12 niende ledd vil gi forbruker en tilbakeholdsrett av vederlag som sanksjon mot manglende eller forsinket garantistillelse fra entreprenør. Det følger av forarbeidene at hensynet til forbrukervern vil bli godt ivaretatt uavhengig av om oversittelsen av fristen for garantistillelse i § 12 annet ledd annet punktum sanksjoneres med tilbakehold av vederlag eller heving. Etter den nye bestemmelsen kan det være at tilbakeholdsretten er eneste sanksjonsmulighet forbrukeren har hvis entreprenør ikke stiller garanti som avtalt etter bustadoppføringslova § 12 (2).
