ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Reklamasjon og mangler i entreprisekontrakter

Det er ikke enkelt å unngå mangler i entreprisekontrakter, mulighetene for å gjøre feil er mange og prosjektene kan være store og kompliserte. Mange mangler kan imidlertid være enkle å rette og byr ikke på problemer. Andre kan være mer krevende og dyrt å rette, og da må både entreprenør og byggherre håndtere situasjonen korrekt for ikke å tape sine krav. Her kan du lese mer om hvordan partene skal håndtere mangelssituasjonen korrekt?

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

3. september 2018

I en ideell verden har partene avtalt hvordan mangelssituasjonen skal håndteres korrekt. Det er tilfelle når det er avtalt at en av Norsk Standard sine kontraktstandarder (NS 8405, NS 8415, NS 8406, NS 8616, NS 8407, NS 8417 etc) er avtalt som bindende mellom partene, eller når forbrukerlovene kommer til anvendelse. Da må partene følge de avtalte reglene eller reglene som følger av lovene. Er det avtalt eller følger det av loven at brudd på reglene skal frata en part rettigheter og krav, er det ekstra viktig at reglene blir fulgt.

Ofte har partene unnlatt å skrive kontrakt eller glemt å ta inn i avtalen bestemmelser om hvordan mangelssituasjonen skal håndteres. Da må partene følge de regler som følger av bakgrunnsretten, de ulovfestede entrepriserettslige reglene eller forbrukerlovene (når byggherre er privatperson). Generelt kan vi si at de ulovfestede entrepriserettslige reglene har få handlepliktregler som fratar partene rettigheter og krav (unntaket er reglene om regningsarbeider, sluttoppgjørsreglene og reglene om reklamasjon og retting av mangler). Forbrukerlovene har derimot regler som fratar partene rettigheter og krav ved feil håndtering av ulike situasjoner.

Når det gjelder mangelssituasjonen er imidlertid reglene nokså like slik at det er mulig å følge samme prosedyre uansett hvilke standardregler som er avtalt.

Når ytelsen ikke lever opp til rettmessig forventning

Rettslig sett er ikke alle feil ved ytelsen en mangel. Det er bare feil som gjør at ytelsen avviker fra det byggherren ut fra kontrakten rettmessig kunne forvente av ytelsen som utgjør en mangel.

Hva byggherren rettmessig kan forvente av den andres ytelse følger normalt av avtalen, men må ofte suppleres med bestemmelsene i bakgrunnsretten og forbrukerlovene, Bustadoppføringslova kap II og kap IV og Håndverkertjenestelova kap II og kap IV. Siden alle arbeider utført i Norge skal oppfylle alle gjeldende lov og forskriftsbestemmelser, så som plan og bygningsloven, byggteknisk forskrift, må vi også sammenligne ytelsen med kravene i lov og forskrift for å se om de er mangelfulle. Til slutt må vi også sammenligne ytelsen med pre-aksepterte løsninger som er beskrevet i byggdetaljblader og produsentenes monteringsanvisninger. Er arbeidene utført iht. pre-aksepterte løsninger, har entreprenøren normalt sitt i orden, med mindre det er avtalt en annen utførelse.

Før du kan si at det foreligger en mangel ved ytelsen, må du mao. svare på om ytelsen avviker fra det du rettmessig kunne forvente. En litt naiv forventning om hvor perfekt noe kan bli, er ikke relevant. Det avgjørende er de forventninger som kan leses ut av partenes avtale, avtaleforutsetning, lov og forskrift.

Reklamasjon

Mener byggherre at entreprenørens ytelse er mangelfull, må byggherre reklamere.

Reklamere betyr her å si i fra:

  • Hva som er galt
  • Hva byggherrer krever av entreprenøren

Det er viktig at reklamasjonen inneholder begge elementer. Gjør den ikke det blir den fort sett på som ufullstendig, eller en «nøytral» reklamasjon, som må følges opp med en fullverdig reklamasjon innen visse frister. Reklamasjoner bør av bevismessige grunner være skriftlig. noen ganger er det også avtalt at reklamasjoner skal være skriftlig, og da kan entreprenøren se bort fra muntlige reklamasjoner.

Byggherre må alltid reklamere innen en reklamasjonsfrist. Reklamasjonsfristen er normalt «innen rimelig tid». Etter høyesteretts mening er det normalt innen 2 måneder regnet fra det tidspunkt byggherren første gang burde ha fått kunnskap om mangelen. Bare i skjeldene tilfeller er 3 måneder «i tide». Det kan være avtalt kortere reklamasjonsfrist. Det er tilfelle når det er avtalt at en standardkontrakt fra Norsk Standard skal gjelde mellom partene. Da må det reklameres «uten ugrunnet opphold». Hvor lang tid det er må vurderes konkret, men byggherre skal reklamere med mindre han har en god grunn for ikke å reklamere ennå. Det å vente til over helgen kan være OK, men å vente til over ferien er typisk ikke OK.

Noen ganger kan det være avtalt en reklamasjonsperiode. Det vil si at etter utløpet av reklamasjonsperioden skal ikke byggherre ha rett til å reklamere lenger. I dag er det vanlig at denne settes til 5 år. Er det ikke avtalt en slik reklamasjonsperiode, er det tilstrekkelig at byggherre reklamerer innen reklamasjonsfristen, og at kravet forøvrig ikke er foreldet.

Entreprenørens rett til å utbedre mangelen

Når entreprenøren blir klar over mangelen, har han rett til å utbedre manglen selv. Rettingen skal skje innen rimelig tid, men er det hensiktsmessig og ikke til ulempe for byggherre, har entreprenøren rett til å samle opp rettearbeider og utføre de samlet, i stedet for å utbedre en og en mangel om gangen. Det er her fenomenet «ett års befaring» kommer inn. Entreprenøren velger ofte å utføre rettingen etter en ett års befaring. En avtale om ett års befaring må ikke forstås slik at byggherre kan vente med å reklamere til ett års befaringen. Gjør han det kan kravet være tapt på grunn av for sen reklamasjon.

Er rettekostnaden uforholdmessig stor i forhold til den nytte byggherre får ved å utbedre manglene, kan entreprenøren i stedet kreve å gi et prisavslag.

Krav på prisavslag / erstatning

Blir ikke mangelen rettet, kan byggherre kreve prisavslag / erstatning. Det er viktig å merke seg at denne retten kan gå tapt dersom byggherre ikke gir entreprenøren adgang til å rette mangelen.

Prisavslaget skal normalt være lik utbedringskostnaden byggherre får når byggherre skal rette mangelen selv.

Fagkyndige rapporter

Blir ikke partene enig i om det er en mangel eller ikke, må det normalt inn uavhengige fagkyndige som kan uttale seg om arbeidene er utført iht. kontrakt, lov, forskrift og preaksepterte løsninger. På dette tidspunkt er det naturlig å kontakte advokat med særlig kunnskap innen bygg og entreprisekontrakter. Valget av fagkyndige er nemlig en kritisk suksessfaktor for den videre håndtering av mangelssituasjonen og resultatet til slutt.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater