ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Slik får du sluttoppgjøret riktig på første forsøk

Alle entreprisekontrakter avsluttes med et sluttoppgjør. I dag er reglene rundt sluttoppgjør og modellene for hvordan sluttoppgjør bør settes opp så velutviklet at det er unødvendig å lage sluttoppgjøret feil. Her forklarer vi TO DO listen som sikrer at ditt sluttoppgjør blir satt opp på en god måte på første forsøk.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

2. august 2018

Utformingen av sluttoppgjøret og da særlig sluttoppsettet har mye å si for hvordan tvisten rundt sluttoppgjøret etterpå håndteres. En rotet- og uoversiktlig sluttoppstilling kan lede til at partene, advokatene og dommerne må bruke tid på å forstå hva partene egentlig tvistes om, hva som ligger bak kravene. Mange utnytter uklarheter for å tåkelegge og tvinge frem forlik. Vi ser eksempler hvor partene regner sluttoppgjøret motsatt vei og ned-opp og på den måten skape full forvirring. Et godt sluttoppsett gjør det vanskeligere å tåkelegge.

Vi anbefaler alle å sette opp sluttoppsettet etter modellen vi finner i NS 8405 og de øvrige NS 84xx standardene. Med mindre det følger av avtalen mellom partene kan NS 8405 modellen kan brukes på alle entrepriseoppdrag. Vi snakker her om «one size, fits all». Den kan også med fordel brukes i forbrukerentrepriser.

Her forklarer vi TO DO listen som sikrer at ditt sluttoppgjør blir satt opp på en god måte på første forsøk.

1. Prosessen – Sluttoppsett, sluttfaktura og byggherres innsigelser

Sluttoppgjøret består av 3 deler

  • Entreprenørens sluttoppsett
  • Entreprenørens sluttfaktura
  • Byggherrens innsigelser til sluttoppsettet/sluttfakturaen

Byggherrens innsigelser mot sluttoppsettet er typisk at det er brukt høyere timesats enn avtalt, at det er krevd betalt for flere timer enn det som er nødvendig, at det er krevd betalt mer enn avtalt fastpris, at et tilleggsarbeid ikke er bestilt etc.

Byggherrens mangelskrav mot entreprenøren håndteres uavhengig av dette. Byggherren kan selvsagt holde tilbake beløp som sikkerhet for de mangelskrav byggherre mener å ha mot entreprenøren, men mangelskravene er ikke innsigelser mot sluttoppsettet eller sluttfakturaen som sådan. Mangelskrav kan utløse motkrav, som kan begrunne tilbakehold av betaling og senere brukes til motregning.

2. Før sluttoppgjøret sendes

Det er visse krav entreprenøren ikke kan fakturere før etter overtakelsen. Sjekk din avtale om det er avtalt noe om dette. Det er blant annet krav på innestående, ofte siste 10 % av kontraktsum og krav på betaling for utført kontraktsarbeid eller tilleggsarbeid som ikke tidligere kunne faktureres i en a-konto faktura eller særskilt tilleggsfaktura. Husk at tilleggsarbeider alltid skal faktureres særskilt. Ikke fakturer kontraktsarbeid og tilleggsarbeid i samme faktura.

Siden betalingsfristen på selve sluttfakturaen kan være lang, er det viktig at entreprenøren når ikke annet er avtalt, sender siste a-konto faktura og utførte tilleggsarbeider umiddelbart etter overtakelsen. I Norsk Standard kontrakter er det avtalt at innestående først kan faktureres i sluttfakturaen. Betalingsfristen settes lik den avtalte eller praktiserte betalingsfristen for fakturaer i prosjektet.

3. Sluttoppsettet og sluttfakturaen

Normalt har entreprenøren en avtalt frist for når sluttoppsettet og sluttfakturaen senest skal være sendt byggherren. Oppdages det feil i sluttoppsettet eller sluttfakturaen kan disse normalt endres frem til fristen er løpt ut. Etter fristens utløp er entreprenøren normalt avskåret fra å fremme ytterligere krav mot byggherren. Derfor er det kritisk at entreprenøren tar med alle sine krav i sluttoppstillingen og ikke glemmer noe.

4. Justert kontraktsum

Pedagogisk er det fornuftig å starte sluttoppsettet med å angi den avtalte kontraktsum. Angi deretter den indeksregulering som er avtalt og list opp alle avtalte eller varslede endringer, tillegg, fradrag eller avbestillinger. Summer deretter ny justert kontraktsum.

Beregningen av justert kontraktsum viser hvordan entreprenøren har beregnet sitt totale krav og gjør det enklere for byggherren å peke på hva byggherren er uenig i. Dette gjør det enklere for partene og advokatene å forstå hva entreprenøren mener seg berettiget til og hva byggherre er uenig i.

5. Oversikt over fakturaer og krav

Etter denne øvelsen er det viktig at entreprenøren setter opp 4 lister:

A) List opp og summer alle a-konto fakturaer. List deretter opp og summer alle tilleggsfakturaer som er sendt. Summer deretter hvor mye som er fakturert.

B) List opp og summer alle fakturaer som er sendt og som ikke er betalt, uavhengig av om de er forfalt eller ikke. Dette er en del av de byggherren skylder entreprenøren i sluttoppgjøret.

C) List opp og summer alle krav entreprenøren fastholder og som byggherren har bestridt, enten de er fakturert eller ikke. Dersom entreprenøren ikke gjentar disse i sluttoppsettet risikerer entreprenøren at kravene går tapt fordi byggherre fikk grunn til å tro at kravet var frafalt siden det ikke ble gjentatt i sluttoppsettet.

D) List opp og summer alle krav entreprenøren mener han har mot byggherren og som ikke tidligere er fakturert. Husk at det er lurt, innenfor kontraktens regler å fakturere det meste gjennom a-kontofakturaer og tilleggsfakturaer som sendes umiddelbart etter overtakelsen. Dermed vil sluttfakturaen kunne bli på kr. 0,-.

Sluttfakturaen skal inneholde summen av krav oppsummert under D. Entreprenørens totale krav under i sluttoppgjøret er summen av B og D.

6. Byggherrens innsigelser

Når byggherren har mottatt entreprenørens sluttoppstilling og sluttfaktura plikter han, innen en tilsvarende frist som den entreprenøren hadde på å sende sluttoppgjøret, å vise alle sine innsigelser mot sluttoppstillingen og sluttfakturaen. Byggherren kan ikke fremme krav mot sluttoppsettet eller sluttfakturaen etter fristen for å komme med innsigelsene.

Det betyr at entreprenøren bør vente med å starte forhandlinger om sluttoppgjøret til etter at byggherrens frist er løpt ut. Etter at fristen løpt ut er også rammen for eventuell uenighet rundt sluttoppgjøret definert og låst.

Husk at byggherrens mangelskrav mot entreprenøren håndteres uavhengig av reglene om sluttoppgjøret.

To Do listen kan du laste ned her.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater