Innholdet i artikkelen
- Avslutningen og sluttoppgjøret
- Krav med uklart grunnlag
- Forberedelser til overtakelse
- Befaring av arbeidene
- Byggherrens reklamasjon
- Når anses arbeidene overtatt?
- Håndverkertjenesteloven
- Virkningene av overtakelse
- Sluttoppgjør
- Hva gjør våre advokater for deg?
Hvordan bør avslutningen og sluttoppgjøret gjennomføres?
Alle byggeprosjekter skal en gang avsluttes. For mange blir det samtidig starten på en tvisteperiode for å få ut den siste betalingen fra byggherre. Det er derfor viktig å gjennomføre avslutningen på en slik måte at det reduserer risikoen for tvister.
Alle Norsk Standard kontraktene og Bustadoppføringslova har regler for hvordan avslutningen og sluttoppgjøret skal være. Ved å følge disse reglene er det erfaringsmessig mulig å redusere antall tvister. Håndverkertjenesteloven har ikke tilsvarende regler, men vi anbefaler at partene følger samme gjennomføringsmodell som etter Bustadoppføringslova, nettopp for å redusere antall tvister. Se nærmere om dette nedenfor.
- Les mer om: Ferdighus og forbrukerentrepriser
- Les mer om: Sluttoppgjør i NS-kontrakter
Krav med uklart grunnlag skaper oftere tvister
La oss starte med en liten påminning. En grunnleggende forutsetning for å unngå tvister er at partene er enige om grunnlaget for kravene partene fremmer mot hverandre. Dette gjelder alt fra størrelsen av kontraktsum og betaling av denne, grunnlaget for krav på tillegg fra entreprenøren, grunnlaget for krav på dagmulkt, erstatning og prisavslag fra byggherren. Det å ha fokus på og beskrive grunnlaget for kravene er alltid en nøkkel til å unngå tvister.
Arbeidet med å beskrive grunnlaget for kravene så klart som mulig starter allerede når kontrakten skrives. Målet er å beskrive hva entreprenøren skal levere under kontrakten på en så klar og uttømmende måte som mulig. Uklare og ufullstendige kontrakter bidrar til uklart grunnlag for de ulike kravene partene fremmer, det gjelder alt fra kontraktsummens størrelse, hva som er endringer og tillegg, sluttfrist og prisavslag/erstatning som følge av forsinkelse og mangler.
Det er i fortsettelsen av dette at reglene om overtakelse og sluttoppgjør faller på sin plass. Selve overtakelsen skal bidra til klarhet rundt faktum med tanke på hva som er utført, hva som utført feil, hvorvidt det er forsinkelse i prosjektet, tidspunkt for risikoens overgang til forbruker, start reklamasjonsfrister med mer. Sluttoppgjøret skal deretter oppsummere alle partenes krav i kontrakten på en klar og tydelig måte slik at partene enklest mulig kan forstå grunnlaget for hverandres krav og lettere bli enige om størrelsen på kravene.
- Les mer om: Innledende håndtering av tvist
- Les mer om: Dagmulkt – Når kan du kreve det?
Prosedyre for overtakelse
I lys av denne påminningen, skal vi raskt gå gjennom hovedreglene for selve overtakelsen. Det kan være avtalt andre regler i ulike avtaler, men dette er hovedreglene alle bør følge. Samme regler følger også av Bustadoppføringslova §§ 14 og 15.
- Les mer om: Overtakelse etter bustadoppføringslova § 14 (2) – Når anses arbeidet til entreprenøren å være «fullført»?
- Les mer om: Når er det avtalt en frist for overtakelse?
Forberedelser til og innkalling til overtakelse
Før overtakelse kan skje må entreprenøren forsikre seg om at arbeidene blir ferdig til planlagt overtakelsesdato. Entreprenøren må sende til forbruker FDV og annen dokumentasjon på innreguleringer med mer som forbruker trenger for å kontrollere at entreprenøren har levert i henhold til avtalen.
Det er entreprenøren som innkaller til overtakelse. Innkallingen må sendes i god tid før selve overtakelsesforretningen, normalt minst 14 dager i forkant av overtakelsesforretningen. Er det avtalt eller følger av lov, se Bustadoppføringslova § 15 2. ledd, må innkallingen inneholde en påminning/orientering om at overtakelsesforretningen gjennomføres uten at den andre er tilstede dersom den andre uten gyldig grunn unnlater å møte. Det må samtidig redegjøres for virkningen av at overtakelsesforretningen gjennomføres uten den andre tilstede. Glemmer entreprenøren dette vil ikke overtakelse skje selv om forbruker unnlater å møte.
Les mer om: Avslutning av prosjektet og overtagelse – krav til testing, innkalling, FDV m.v.
Overtakelsesforretningen innebærer en befaring av arbeidene
Selve overtakelsesforretningen gjennomføres på byggeplassen og består i hovedsak av en befaring hvor partene ser over arbeidet entreprenøren har utført. Det skal føres en protokoll fra befaringen som i praksis ikke trenger å inneholde mer enn dato, navn på hvem som deltok, en liste over de feil og mangler forbruker kunne se på befaringen og partenes signatur.
Byggherrens reklamasjon på synlige feil og mangler
Forbruker skal som sagt notere ned de feil og mangler som kan sees. Dette vil fungere som forbrukerens reklamasjon på synlige feil og mangler. Når entreprenøren deretter signerer på protokollen skal det ikke forstås som en erkjennelse av at forholdene er mangler etter kontrakten. Signaturen er kun en bekreftelse av at entreprenøren har deltatt på befaringen og sett at forbrukeren har notert ned de forhold forbrukeren mener er feil og mangler.
I noen maler for overtakelsesprotokoller ser vi at det er tatt inn tekst og regler som avviker fra dette. Eksempelvis kan det stå at entreprenøren skal skrive ned sine kommentarer til hvert punkt, og signere på om entreprenøren erkjenner ansvar for forholdene eller ikke. I noen maler har vi sett at entreprenøren anses å ha erkjent ansvar dersom annet ikke fremgår av protokollen. Disse protokollene er normalt ensidig utarbeidet av større eller mellomstore byggherrer og vi fraråder bruk av disse.
Er partene enige om ulike forhold knyttet til kontrakten kan det selvsagt nedtegnes i protokollen. Eksempelvis kan størrelsen på krav partene har mot hverandre nedtegnes i protokollen dersom de er enige, men det er ikke et krav at så skjer. Andre eksempler kan være opplysninger om hvor mange nøkler som er overlevert, at forbruker har tegnet forsikring slik at entreprenøren kan si opp sin forsikring, hvor mye forbruker skylder entreprenøren, hvor mange dager entreprenøren er forsinket og hvor mye dagmulkt forbruker kan kreve, hvor mye forbruker kan holde tilbake som sikkerhet for at feil og mangler blir utbedret og fristen for når entreprenøren skal utbedre mangler entreprenøren erkjenner ansvar for.
- Les mer om: Feil håndtering av reklamasjoner og mangler
Arbeidene anses overtatt etter gjennomført overtakelsesforretning
Det følger av Bustadoppføringslova § 14 at arbeidene anses overtatt av byggherren etter gjennomført overtakelsesforretning. Unnlater partene å gjennomføre en overtakelsesforretning skal overtakelse først anses for å ha skjedd etter at forbruker har flyttet inn og entreprenøren er ferdig med alle sine arbeider.
Håndverkertjenesteloven har ikke tilsvarende regler
Vi har ikke tilsvarende regler i Håndverkertjenesteloven. Etter Håndverkertjenesteloven anses arbeidene overtatt fra det tidspunkt entreprenøren er ferdig med sine arbeider. Forklaringen på forskjellen er at Håndverkertjenesteloven er ment å gjelde mange type kontrakter, alt fra sy/skredder tjenester, service på bilen og bygg- anleggsoppdrag for forbrukere. Det er ikke naturlig å kreve overtakelsesforretning i alle disse kontraktstypene, og da har lovgiver valgt en enklere regel.
Det betyr ikke at det ikke bør gjennomføres en overtakelsesforretning der det er hensiktsmessig. Når det gjennomføres et bygg- eller anleggsarbeid for en forbruker etter Håndverkertjenesteloven, anbefaler vi alltid at det gjennomføres en overtakelsesforretning etter de samme prinsippene som nevnt ovenfor. Det bidrar til å skape klarhet rundt grunnlaget for kravene partene har mot hverandre og mest sannsynlig raskere enighet om størrelsen på kravene og mindre sannsynlighet for tvist.
Virkningene av overtakelse
Når overtakelse finner sted, inntrer en rekke rettslige konsekvenser.
- Den absolutte reklamasjonsperioden på 5 år regnet fra overtakelsen begynner å løpe. (Den relative reklamasjonsfristen «innen rimelig tid» starter å løpe fra det tidspunkt forbruker burde ha oppdaget mangelen.)
- Risikoen for skade på kontraktsgjenstanden går over på forbruker.
- Plikten til å holde kontraktsgjenstanden forsikret går over fra entreprenør til forbruker
- Garantien kan settes til 5 % (kravet om garanti gjelder ikke etter Håndverkertjenesteloven)
- Entreprenøren kan sende sitt sluttoppgjør
Sluttoppgjør
Sluttoppgjøret fra entreprenøren bør bestå av 2 dokumenter med eventuelle bilag.
- En sluttoppstilling, som viser alle kravene entreprenøren har hatt og har mot forbruker gjennom byggeprosjektet.
- En sluttfaktura på det beløp entreprenøren etter avtalen/loven ikke hadde anledning til å fakturere før etter overtakelse.
Hovedformålet med å lage en slik sluttoppstilling er å redegjøre for grunnlaget for entreprenørens krav på en så klar og tydelig måte som mulig. Det er de viktig å redegjøre for hvert enkelt tilleggskrav konkret, ikke kun liste opp fakturaer som er sendt. Der det er nødvendig for forbrukerens mulighet til å kontrollere kravets rettmessighet, må entreprenøren legge ved nødvendig dokumentasjon.
Dersom entreprenøren kun sender en sluttfaktura på det siste kravet, vil forbruker ikke få den samme mulighet til å kontrollere om sluttfakturaen er rettmessig eller ikke. Blir forbruker usikker, er veien kort til en tvistesituasjon.
Sluttoppstillingen bør derfor gi en klar og tydelig oversikt over følgende:
- Avtalt kontraktsum.
- Justeringer av kontraktsum etter mengderegulering eller avtalt indeks regulering.
- Sum justert kontraktsum.
- Oversikt over alle tilleggskrav med kort begrunnelse.
- Sum justert kontraktsum og sum tilleggskrav.
- Oversikt over alle fakturaer som er sendt på kontraktsum, med sum.
- Oversikt over alle fakturaer som er sendt på tilleggskrav, med sum.
- Sum alle fakturaer som er sendt.
- Sum sluttfaktura (krav som først kan sendes etter overtakelse).
- Oversikt over alle fakturaer/krav som er sendt/ikke betalt/avvist.
- Sum krav entreprenøren har i sluttoppgjøret (sluttfaktura pluss fakturaer som ikke er betalt).
Forbrukerens innsigelser til sluttoppsettet og motkrav
Når entreprenøren har sendt sin sluttoppstilling og sluttfaktura, skal forbruker redegjøre for sine innsigelser/motkrav. Også forbruker må søke å begrunne sine krav så klart og tydelig som mulig. Målet er å unngå skinnuenighet.
- Les mer om: Innsigelser til sluttoppgjøret fra forbruker
- Les mer om: Hvor tydelig må byggherren være i sine innsigelser til sluttoppgjøret
- Les mer om: Sluttoppgjør og innsigelse til sluttoppgjør
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
• Du får en vurdering av behovet for advokatbistand.
• Du får gode råd og juridisk støtte gjennom hele din sak.
• Du får informasjon om hvilke rettigheter du har i din sak.
Dette lover vi deg
• Du vil få ærlige og tydelige råd om muligheter, kostnader, risikoer og mulige resultater i din sak.
• Du vil få bistand fra en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå et best mulig resultat.
• Du vil få svar på alle dine spørsmål om entrepriserett.
• Dine interesser vil bli ivaretatt.
• Du vil få en bekymring mindre.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
• Vår entrepriserettsavdeling består av dyktige advokater med bred erfaring innenfor entrepriserettslige problemstillinger.
• Vi er bistår deg uansett hvor i landet du befinner deg.
• Vi er genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår deg enten du er byggherre eller entreprenør i alle typer bygge- og anleggskontrakter.
