ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Salg av prosjekterte boliger - typiske utfordringer

Vi får stadig henvendelser fra utbyggere som skal selge prosjekterte boliger og som ønsker kvalitetssikring av kontrakter med entreprenører og kjøpere/forbrukerne. Vi ser at mange sliter med å få på plass god regulering av forpliktelser og rettigheter både opp mot forbruker, men også ned til entreprenørene/underentreprenørene. Det er ikke lett å finne gode maler. Vi har derfor skrevet noen artikler om prosjektsalg hvor vi kommenterer de viktigste reguleringer og forhold utbygger/entreprenør og kjøper bør være klar over og ta med inn i salgsprospekt og avtaler.

I første artikkel kommenterer vi litt overordnet hvordan utbygger bør tenke og hvilke avtaler/kontrakter utbygger må sikre seg før prosjektet starter.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

14. februar 2019

Av senioradvokat Bent S. Kverme

Typiske utfordringer ved salg av prosjekterte boliger

Det å finne ledige tomter i og rundt byene for bygging av eneboliger blir stadig vanskeligere. Markedet for å bygge boliger på tomter som forbruker selv har skaffet tilveie blir mindre og mindre. Det er samtidig et voksende marked for å selge boliger på tomter utbygger selv har funnet, og da snakker vi fort om salg av prosjekterte boliger.

Utbygger kan, og mange velger å vente med å selge boligene til de er ferdig. Dermed kan boligen selges etter reglene i Avhendingsloven i stedet for reglene i Bustadoppføringslova. Slike salg etter avhendingslova blir ikke omhandlet direkte i disse artiklene.

De fleste velger imidlertid å selge boligene før de er ferdig. Det er mange grunner til det, blant annet er det større fortjenestepotensial ved slike salg, når finansieringen kan skje med en kombinasjon av egenkapital, lånt kapital og a-konto betalinger og oppgjør fra kjøperne. Det er slike salg som er hovedfokus i artikkelserien.

Vi forutsetter at utbygger allerede kjenner det grunnleggende ved salg av ferdige / brukte boliger. Vårt fokus er å kommenterer det som skiller prosjektsalg fra slike salg.

1. Salgsmateriale og prospekt

Noe av det første mange tenker på ved prosjektsalg er hvordan salgsprospektet skal se ut. Det skal ikke lenger være et kjedelig A4 hefte med tørr og kjedelig tekst. Prospektet skal være fullt av delikate bilder av lykkelig mennesker, barn som leker, små hunder som sover på håndklær eller hopper rundt i blomsterenger, og terrasser hvor frokosten er servert med appelsinjus og frukt. Appelsinjus fordi det den gule fargen tar seg best ut på bilder.

De senere år har salgsprospektene utviklet seg i denne retning. Det er blitt et eget fag å lage tiltalende, fristende salgsprospekter, og i større prosjekter er det normalt også god økonomi i å spandere noen kroner på å presentere boligene på en slik måte.

Vårt fokus er ikke hvordan salgsmaterialet ser ut. Vi er opptatt av innholdet, hvilken rettslig relevant informasjon som må tas inn i salgsmaterialet.

Det er lurt å dele informasjonen salgsmaterialet i to grupper,

de delene som er ren promotering av boligene uten rettslig relevans ogde delene som inneholder informasjon partene får rettigheter og plikter fra.

Vi skal fokusere mye på det siste, men vi må minne om at det kan få avtalerettslig konsekvenser dersom viktig informasjon med vilje eller ved uhell blir gjemt bort mellom bilder og annen tekst. Er informasjonen gjemt bort eller tilstrekkelig uklar, vil reguleringen informasjonen var ment å etablere ikke binde kjøper. Regelen om dette omtaler vi normalt som uklarhetsregelen. Uklarheter i selgers prisgrunnlag, skal gå ut over selger, ikke kjøper. Det er derfor viktig å sikre at de forbehold og rettigheter utbygger ønsker inn i avtalen med kjøper, blir klart og tydelig skrevet i salgsmaterialet, og ikke gjemt bort mellom bilder av glade, hoppende hunder og frokostbrett med appelsinjus. Vi skal skrive mer om dette senere.

2. Eneboliger / sameie / borettslag

Når utbygger finner egnede tomter for bygging av bolig, må det tas stilling til om hva som er tillatt og hva som er mest hensiktsmessig. Skal det bygges en eller flere boliger på tomten. Kanskje kan tomten deles opp slik at det kan bygges en bolig på hver tomt. I så fall blir kjøper eier av egen tomt og bolig, og det gjør prosessen en del enklere for alle parter.

Ofte er det mer penger å tjene for utbygger å bygge flere boliger på samme tomt. Avhengig av hva reguleringsplaner tillater kan valget da falle på eneboliger, flermannsboliger eller leiligheter i en eller flere etasjer. Felles for disse er at det oppstår et sameie i tomten og deler av bygningsmassen og at kjøperne på en eller annen måte må få en eierrett eller bruksrett til sin bolig. Utbygger må i praksis velge om det skal etableres et sameie etter Eierseksjonsloven eller borettslag etter Borettslagslova. Skal det etableres eierseksjonssameier, må bygningsmassen og kanskje tomten seksjoneres.

Begge løsninger har fordeler og ulemper, men prosessen med å etablere eierseksjonssameiene og borettslagene må håndteres på riktig måte og det blir fort mer komplisert enn å bygge eneboliger på hver tomt.

Av utfordringer som må håndteres riktig både i kontraktene med kjøper og entreprenør nevner vi det med overtakelse av boligene og fellesareal til ulike tidspunkter, tilbakehold av kjøpesum ved mangler, reklamasjon og utbedring av mangler på henholdsvis fellesareal og i hver bolig. Vi kommenterer dette nærmere i andre artikler.

3. Markedet og markedsføring

Markedet for å kjøpe prosjekterte boliger svinger, men er generelt økende. Hva som etterspørres må utbygger selv analysere for å sikre avsetning på det som bygges.

Når konseptet er besluttet må boligene markedsføres for salg. Vi ser at det er stor variasjon med tanke på hvilken informasjon utbygger legger inn i markedsføringsmaterialet. På steder hvor det er stor etterspørsel etter boliger, er det fristende å ikke legge for mye arbeid i markedsføringsmaterialet. Andre steder må «brura pyntes» som vi sier og det må legges inn mer arbeid i markedsføringen for å få solgt boligene til ønsket pris. Hvor mye som må til av markedsføringsmateriale må utbygger vurdere fra prosjekt til prosjekt.

Fra et advokat-perspektiv må utbygger aldri kompromisse på hvilken rettslig informasjon som tas inn i markedsføringsmaterialet. Med rettslig informasjon sikter vi til informasjon som kjøper og selger kan bygge rett og plikt på. Husk at avtaler normalt blir bindende fra det øyeblikk et tilbud blir akseptert. Hvilke rettigheter og plikter partene får, blir utledet av det som står i tilbudet og annet salgsmateriell. Når prospektet i praksis er utbyggers tilbud til kjøper, vil det være de rettigheter og plikter som kan utledes av prospektet som binder partene. Derfor må den rettslige informasjonen i prospektet være klar og uttømmende, og i sum gi utbygger de rettigheter og plikter utbygger ønsker.

Ved salg av brukt bolig er det nokså rett frem hvilken informasjon som må inn i salgsprospektet. Informasjon om området, tomten, boligen, byggefeil, skader, takstrapporter, egenerklæring og opplysninger om budgivningen, etc. Det kan også være forbehold og risikoopplysninger, særlige forhold kjøper må undersøke nærmere for ikke å få en uberettiget høy forventning til boligen.

Ved salg av prosjekterte boliger er det vesentlig mer informasjon som må inn i salgsprospektet. Dette kommenterer vi grundig i en annen artikkel.

Her nevner vi at det å få presentert rettslig informasjon på en ryddig måte i seg selv kan være salgsfremmende, kanskje det avgjørende for mange kjøpere når de vurderer ulike prosjekterte boliger opp mot hverandre.

Det er altså viktig å ha med nok og klar informasjon. Men også det å ha med for mye informasjon kan være et problem. Vi ser at det ofte legges inn mer enn nok informasjon, ofte gjentas informasjon, særlig forbeholdene, på ulike steder. Noen prospekter har så mye tekst at kjøpere mister oversikten over alle forbehold og detaljer. Heller ikke dette er optimalt. Vi anbefaler derfor at informasjonen som presenteres velges ut med omhu, deretter bearbeides og presenteres på en ryddig, klar og overbevisende måte.

4. Salg, oppgjør og megler

Selve salget av prosjekterte boliger skiller seg ikke ut fra salg av andre boliger. Det er i praksis snakk om et tilbud som blir akseptert. Kanskje etter noe forutgående kontakt for avklaring av ulike detaljer. Utbygger kan velge å tilby boligen til «høyeste bud», og deretter akseptere høyeste tilbud som kommer inn. Det er imidlertid mer vanlig at utbygger setter en pris på boligene og tilbyr boligen til fast pris. Første kjøper som aksepterer prisen får da normalt boligen. Som vi har nevnt ovenfor blir partenes rettigheter og plikter fastsatt gjennom tilbudet og aksepten og kan ikke senere ensidig endres av den ene part.

Etter Bustadoppføringsloven kan oppgjøret ved prosjektsalg skje på en annen måte enn det som er vanlig ved kjøp av ferdig eller brukt bolig. Som hovedregel kan utbyggere riktig nok ikke kreve noe betalt før alle arbeidene er ferdig og boligen overleveres, men det kan lovlig avtales og det er i praksis hovedregelen at kjøper skal betale a-konto, det vil si betale iht. en fremdriftsplan og utførte arbeider. Det kan også kreves forskuddsbetaling, men det forutsetter at utbygger stiller en såkalt § 47 garanti. A-konto betalinger eller forskudd kan være et viktig bidrag i finansieringen av prosjektet. Utbygger bør åpenbart vurdere å avtale med kjøper retten til å kreve a-konto og eller forskudd.

For å sikre at oppgjøret håndteres på en forsvarlig og betryggende måte bør oppgjøret overlates til en eiendomsmegler eller noen som driver med oppgjør og har forsikring som megler. Vi vil i en annen artikkel komme nærmere inn på selve oppgjørssituasjonen.

5. Finansiering

Formålet med å bygge og selge boliger er å tjene penger. Det betyr avkastning på investert kapital. Vi bruker uttrykket investert kapital synonymt med egenkapital.

Vi går ikke i dybden på økonomien i prosjektene her, men nevner kort at prosjektet også kan finansieres med lånt kapital og ved å bruke forskudd eller a-konto betaling fra kjøperne for solgte og overtatte boliger. Bruker utbygger lånt kapital og a-konto/forskudd/oppgjør vil den totale kapitalen i prosjektet øke, selv om investert kapital det vil si egenkapitalen står fast. Klarer utbygger å skape avkastning også på den lånte kapitalen og kapitalen fra a-konto/forskudd/oppgjør fra kjøperne, vil den totale avkastningen øke uten at egenkapitalen eller investert kapital øker. Det gir økt avkastning i forhold til egenkapitalen.

I tråd med dette viser økonomiske modeller at fortjenesten økes eller reduseres avhengig av hvordan prosjektet finansieres. Som en tommelfingerregel går fortjenesten opp når prosjektet finansieres med lånte penger og avkastning på totalkapitalen er høyere enn renten på lånt kapital (WACC). Renten på lånt kapital vil normalt øke når andelen lånekapital stiger i forhold til egenkapital. Derfor må utbygger analysere ulike modeller for å finne ut hvor mye egenkapitalen bør være i forhold til lånt kapital for å finne den optimale miks ut fra målet om maks fortjeneste.

Å delfinansiere prosjektet med forskudd eller a-konto betalinger fra kjøper mot å stille garanti etter § 47, eller endelig oppgjør fra kjøperne mot overlevering av skjøte er vanlig, men også risikabelt. Faren med å planlegge med slik finansiering er at pengene fra kjøperne kan utebli. Kjøper kan rettmessig eller urettmessig holde tilbake betalinger, ofte i lang tid, kanskje noen år. Har ikke utbygger annen kapital å bruke, stanser prosjektet opp og mye kan falle i grus.

Mange har opplevd å brenne seg på en slik finansieringsmodell, og mange velger derfor å bygge hele boligen ferdig før salg, for på den måten å unngå ubehagelige situasjoner med tilbakehold av penger som skal finansiere resten av byggeprosessen. Dermed unngår kjøper at Bustadoppføringslova kommer til anvendelse, og boligen kan selges etter reglene etter avhendingsloven. Det er på flere måtet forståelig, men samtidig vil det presse fortjenestepotensialet ned. De fleste velger derfor å selge boligen før den er ferdig og å delfinansiere prosjektet med betalinger fra kjøperne. Det øker fortjenesten, men det må gjøres på riktig måte.

Til slutt, husk at når avtalen gjelder tomt som utbygger eier, må kjøper eller borettslaget ha fått tinglyst skjøtet, eller utbygger stilt garanti etter Bustadoppføringslova § 47 før utbygger kan kreve noen form for betaling.

Fra og med 1.1.2019 må næringsdrivende som selger en ferdig bolig før det er gått 6 måneder etter ferdigstillelsen, stille garanti etter Bustadoppføringslova, selv om det er Avhendingslova som kommer til anvendelse.

6. Avtalene

Ved prosjektsalg skal det inngås mange avtaler. I tillegg til salgsavtalene mellom utbygger og hver enkelt kjøper, må utbygger inngå avtale med megler og entreprenør(er) som skal bygge boligene. Det må også inngås avtaler med finansieringsinstitusjon dersom prosjektet skal finansieres med lånt kapital.

Kjøperne har som kjent rettigheter direkte gjennom Bustadoppføringslova og Bustadoppføringslova kan ikke fravikes til ugunst for forbruker. Dette legger føringer på innholdet i de andre avtalene. Reglene i de andre avtalene, det vil si avtalene med entreprenøren(e), megler og andre, må reflektere utbyggers forpliktelser etter Bustadoppføringsloven og forpliktelsene for øvrig etter avtalene med kjøper(ne).

Av de rettigheter det er særlig viktig at blir reflektert i de andre avtalene er utbyggers plikt til å levere en «nøkkelferdig» bolig, se Bustadoppføringslova § 13. Dette må gjenspeiles i avtalen med entreprenøren(e). Vi nevner også kjøpers rett til å bestille endringer i § 9. Utbygger får en tilsvarende plikt til å akseptere kravet om endringer. Denne plikten må gjenspeiles i avtalen med entreprenøren(e). En annen utfordring er utbyggers omsorgsforpliktelse ovenfor forbruker. Se Bustadoppføringslova § 7 og 8. Også denne forpliktelsen bør videreføres til entreprenøren(e). Det samme gjelder reklamasjonsfristene og reklamasjonsperioden. Se lovens § 30.

Vi ser at det ofte ikke tas inn reguleringer i avtalene med entreprenøren(e) som gjenspeiler disse pliktene. Noen ganger fordi utbyggere har samarbeidet med entreprenøren(e) over tid og føler det ubekvemt å skulle «kreve for mye av entreprenøren». Uavhengig av årsak opplever vi det som dristig, og vi har håndtert flere tvister mellom entreprenører og utbyggere som kunne vært unngått med bedre avtaleregulering.

Hvilke reguleringer som bør inn i avtalene mellom utbygger og entreprenør(er) behandler vi grundigere i en annen artikkel.

7. Tilvalg og frister

Som nevnt ovenfor har kjøper rett til å bestille endringer og utbygger kan ikke nekte å utføre endringer så lenge endringene arbeidene står i forhold til det som følger av kjøpsavtalen og omfanget er rimelig. Det kan avtales en øvre grense på netto økning i prisen på 15%. Se Bustadoppføringslova § 9.

Utbygger er samtidig forpliktet til å gi kjøper en reduksjon i prisen tilsvarende den netto besparelse utbygger oppnår ved endringen. Er det ikke mulig å oppnå en netto besparelse har utbygger på sin side rett til å få dekket netto merkostnader endringer påfører utbygger. Det å beregne slike besparelser og merkostnader på en måte kjøper har tillitt til er ikke alltid like enkelt. Derfor er det lurt og vanlig å lage tilvalgslister, lister med alternativer som kjøperne kan velge, med en på forhånd fastsatt pris og tidskonsekvens. Hvordan disse listene lages, i samarbeid med entreprenøren(e) kommer vi tilbake til.

Det er viktig å huske at kjøper har rett til å velge andre endringer enn de som står på tilvalgslister.

En forutsetning for å oppnå besparelser ved endringer, er at bestillingen kommer tidlig i prosessen. Dette er særlig viktig når boligen skal bygges med prefabrikkerte elementer og inventar, og avtaler med leverandører gjøres tidlig for å oppnå kvantumsrabatter. Det er viktig at utbygger forklarer dette for kjøper og gir kjøper frister for når bestillinger må være gjort for at besparelser skal oppnås. Dette er viktig informasjon som må inn i salgsmateriell / salgsprospekt.

Dette med tilvalg og frister kommer vi tilbake til i en senere artikkel.

8. Forsinkelse og dagmulkt

Ingen liker forsinkelser i prosjektene. Like fullt oppstår det forsinkelser, med de konsekvenser det fører med seg.

Verktøyet for å unngå forsinkelse er en god gjennomtenkt og realistisk plan, hvor alle aktører involveres i planleggingen og det tas nødvendig høyde for uforutsebare forsinkelser. Det er også viktig å avtale realistiske frister som gir nødvendig slakk.

Derfor er det viktig at avtalereguleringen, både opp mot kjøper og ned til entreprenøren(e) er god med tanke på forsinkelse. Omsorgsforpliktelsen mot kjøper tilsier at det ikke kan avtales at overtakelse kan skje når det passer utbygger med 14 dagers varsel til kjøper. Kjøper må kunne forvente å få angitt ca. tidsperiode når boligen kan leveres, og en mer eller mindre sikkert dato for overtakelse 3 – 4 måneder før overtakelsen faktisk skjer. Bare da har kjøper mulighet til å planlegge salg av sin nåværende bolig og på den måten få en ryddig flytteprosess.

Det å avtale mer eller mindre fast frist for overtakelse med kjøper, gir selvsagt utbygger en forpliktelse som må videreføres ned til entreprenøren(e). Utbygger må ha et bevisst forhold til dette allerede før avtalene inngås med kjøperne og entreprenøren(e). Dette skal vi se nærmere på i en senere artikkel. Vi anbefaler også regler som gir utbygger rett til å ta over hele eller deler av arbeidet entreprenøren(e) skal utføre dersom det oppstår forsinkelse. En slik mulighet krever særlige regler.

Oppstår det først forsinkelse, kommer det raskt krav om dagmulkt fra kjøper. Retten til å kreve dagmulkt følger av Bustadoppføringslova § 18 og er ikke betinget av at kjøper varsler kravet innen bestemt frist. Utbygger kan ikke automatisk videreføre dagmulktskrav fra kjøper ned til entreprenøren(e). Også dette krever særskilt regulering.

Dette kommer vi tilbake til i en senere artikkel.

9. Reklamasjon, mangler, utbedring og foreldelse

Utbygger må regne med at boligene har mangler ved overlevering. Det bør ikke skje, men det er lurt å ta høyde for at mangler kan oppstå. Kjøper må selvsagt reklamere på manglene og gi utbygger mulighet til å utbedre dem. Utbygger på sin side må reklamere ned til entreprenøren(e) og gi disse mulighet til å utbedre. Alt innen de frister som er avtalt.

For at utbygger skal være sikret rett til å kreve at entreprenør utbedrer mangler, må det noen ganger særskilt avtaleregulering til. De vanlige Norsk Standarder kontraktene NS 8405, NS 8406 og NS 8407 gir ikke utbygger tilstrekkelig regulering for dette. Vi behandler dette i en annen artikkel.

Reklamasjonsreglene og reglene om hvem som kan opptre som part i en tvist om mangler etter et prosjektsalg er relativt kompliserte. Etter Bustadoppføringslova er det kjøper som plikter å reklamere på mangler, og det er kjøper som har mangelskravet mot utbygger og som kan opptre som part i et søksmål. Ofte ser vi imidlertid at det er styret som reklamerer og håndterer prosessen på vegne av borettslaget/sameiet, og kanskje også på vegne av hver enkelt beboer. Denne praksisen har i mange år skapt store problemer for kjøperne og utbyggerne, hvor krav er tapt både ut fra reglene om reklamasjon og foreldelse.

Uten at vi skal gå i detalj her, nevner vi at styret nå har fått fullmakt til å representere kjøperne i forhold som angår felles rettigheter. Se eierseksjonsloven § 60. Dette avhjelper litt på situasjonen, men det er fortsatt utfordringer igjen, blant annet spørsmålet om det påberopte forhold er en mangel eller ikke.

Kort sagt gjør ikke endringen i eierseksjonsloven § 60 endringer på selve mangelsvurderingen. Dette må fortsatt vurderes i forhold til hver enkelt kontrakt med hver enkelt kjøper. Styret har bare fått fullmakt til å representere kjøperne. Oppstår det situasjoner knyttet til dette, bør partene oppsøke advokat for at situasjonen blir vurdert riktig og prosessen håndtert på riktig måte.

Krav mot utbygger, eller krav utbygger har mot kjøperne foreldes 3 år etter det tidspunkt kravet tidligst kunne ha blitt gjort gjeldene. Fristen på 3 år for kjøperne starter da normalt å løpe ved overtakelse, men kan avbrytes på ulike måter. Vår erfaring er at dette er så vidt vanskelige regler å forholde seg til at partene bør oppsøke advokat for at situasjonen blir vurdert riktig og prosessen håndtert på riktig måte.

Vi kommenter dette nærmere i en annen artikkel.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater