Tema «kjøp av prosjekterte boliger» vil bli delt opp i to ulike artikler. Dette er artikkel nr. 2. Les del 1 av kjøp av prosjekterte boliger her.
Mangler. reklamasjon og foreldelse – hva må forbruker gjøre for å ha et krav i behold?
Dessverre skjer det av og til at det er mangler på boligene ved overtakelse. Kort forklart foreligger det en mangel på boligen hvis det er et avvik fra det som følger av kontrakt eller hvis arbeidet ikke er utført ihht. god håndverksmessig utførelse. For å ha et krav i behold som følge av mangler må kjøper reklamere på manglene. I tillegg må kravet ikke være tapt som følge av foreldelse.
- Les mer om ferdighus og forbrukerentrepriser.
Mangler som blir oppdaget ved overtakelse
Oppdager kjøper mangler på overtakelsen følger det av bustadoppføringsloven at kjøper må reklamere «så snart råd er». Dette er en strengere frist enn det som gjelder for mangler som blir oppdaget i ettertid. Det betyr at for mangler som blir oppdaget i forbindelse med overtakelse må det reklameres forholdsvis raskt etter overtakelse. Gjør ikke kjøper det mister han muligheten til å kunne gjøre mangelen gjeldende. Det er derfor veldig viktig at kjøper bruker god tid under overtakelsen slik at eventuelle feil og mangler blir oppdaget da. Deretter er det viktig at disse føres ned i overtakelsesprotokollen. På den måten har man et skriftlig bevis på hvilke mangler som ble oppdaget under overtakelsen og som dermed ble reklamert på.
Mangler som blir oppdaget senere
For mangler som blir oppdaget senere, og som ikke kunne blitt oppdaget i forbindelse med overtakelsen, følger det av bustadoppføringsloven at manglene må reklamers på «innen rimelig tid» fra da de ble eller burde ha blitt oppdaget. Mer presist betyr dette at mangler må reklamers på innen 2 måneder fra da ble eller burde ha blitt oppdaget. Dette er den såkalte «relative reklamasjonsfristen». I tillegg har man også en «absolutt reklamasjonsfrist» som følger av loven. Den absolutte reklamasjonsfristen innebærer at man senest må ha gjort gjeldende en mangel 5 år etter overtakelse. Gjør ikke kjøper det mister han muligheten til å kunne gjøre mangelen gjeldende ovenfor selger. Dette gjelder derimot ikke hvis selger har opptrådt grovt uaktsomt.
Foreldelse av krav i forbindelse med kjøp av prosjekterte boliger
Til slutt er det viktig at kjøpere av prosjektert boliger er klar over reglene om foreldelse. Det er nemlig ikke tilstrekkelig å ha reklamert tidsnok for å ha et krav i behold ovenfor selger. Et krav kan nemlig gå tapt som følge av foreldelse. Det følger av foreldelsesloven at den alminnelige foreldelsesfristen er 3 år. Det betyr at krav ovenfor selger som utgangspunkt foreldes 3 år etter overtakelse. Dette er en viktig regel som kjøper av prosjekterte boliger må være klar over.
Det gjelder derimot en unntaksregel fra denne 3 års-fristen. Hvis kjøper ikke hadde mulighet til å oppdage mangelen innen 3 års-fristen gjelder det en tilleggsfrist på 1 år fra han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.
Som kjøper av prosjekterte boliger er det derfor viktig at man både er klar over reglene om reklamasjon samt reglene om foreldelse. Hvis ikke kan man risikere å tape helt åpenbare mangelskrav ovenfor selger.
Oppsummering
Oppsummeringsvis ønsker vi å påpeke viktigheten av å sette seg inn i hva det betyr å kjøpe en prosjektert bolig. Det å kjøpe en prosjektert bolig er noe annet enn å kjøpe en allerede oppført bolig, og vi har gjennom to artikler forsøkt å belyse hva kjøpere må være klar over i denne forbindelse. Det at det går lang tid fra kontrakten blir inngått til overtakelse skjer samt at man fysisk ikke kan se boligen når man inngår kontrakt gjør at det kan oppstå en del situasjoner som det er viktig at kjøpere er klar over.
Slik kan Codex Advokat bistå deg
- Juridisk bistand i forbindelse med kontraktsinngåelse
- Juridisk bistand i forbindelse med tvisteløsning
- Juridisk veiledning i forbindelse med kjøp av ny bolig
Vi i Codex Advokat bistår både entreprenører og forbrukere i forbindelse med prosjekterte boliger.
Har du spørsmål knyttet til oppføring og overtagelse av prosjekterte boliger? Snakk med oss.
