ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

Prosjektsalg av ny bolig, dette må du få inn i salgsprospekt og avtale med kjøper (del 2)

I del 1 av denne artikkelen tok vi for oss temaer som blant annet hvilken avtalestandard som kan/bør brukes, veileingsplikt og lovvalgsregler, orienteringen om området, tomten og ikke minst boligen.

I denne del 2 fortsetter vi med å kommentere temaer som tilvalgslister, garantier og forsikring, byggetid og overtakelse av bolig og fellesarealer, håndteringen av midlertidig brukstillatelse i stedet for ferdigattest, betalingsbetingelser, oppgjør, avbestilling og videresalg mm.

Les andre artikler i artikkelserien.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

13. februar 2019

Av senioradvokat Bent S. Kverme

1 Tilvalgslister og frister for når tilvalg må gjøres, retten til å kreve tilleggsbetaling

La oss starte med å kommentere ulike sider av det med tilvalgslister. Etter at utbygger har presentert prospektet for kjøperne, orientert om området, tomten og boligen (leveransebeskrivelsen) oppstår det nesten alltid situasjoner hvor kjøper ønsker å bestille endringer, andre løsninger enn det utbygger har planlagt å levere. Kjøperne har etter loven rett til å bestille slike endringer, og utbygger er nødt til å forholde seg til dem. Se Bustadoppføringslova § 9.

Kjøper har videre rett på å få justert prisen i forhold til merkostnad og den besparelse endringen innebærer, se lovens § 42. Utbygger plikter å ivareta kjøpers interesser også i denne fasen og må orientere og veilede kjøper om de valg som kan gjøres, og hvilke konsekvenser valgene har på pris, kvalitet mm.

Den praktiske måten å forholde seg til dette på er å lage lister med ulike alternativer kjøperne kan velge mellom. Det bør angis hvilken priskonsekvens de ulike valgene vil føre til, samt hvilke frister kjøper må forholde seg til for at priskonsekvensen skal inntre.

Ved å lage slike tilvalgslister, reduseres i praksis variasjonen i endringsbestillingene og hele prosessen med å fastsette riktig vederlagsjustering blir enklere. Det å utarbeide gode tilvalgslister fremstår som god service ovenfor kjøperne.

Det å opplyse om frister for når tilvalg må bestilles er spesielt viktig nå boligene bygges ved hjelp av ferdighus/elementer og hvor inventar/materialer kjøpes inn i stort kvanta tidlig i prosessen for å spare penger. Kjøperne bør få orientering om at det kan være små eller ingen muligheter for prisreduksjon når endringer/tilvalg skjer etter de oppgitte frister.

Utbygger har ikke anledning til å nekte å utføre endringer etter fristen (forutsatt at Bustadoppføringslovens grense med det blir overskredet, se lovens § 9), men utbygger har da rett til å få dekket den netto merkostnad endringer medfører.

Her nevner vi for ordens skyld at utbyggers rett til å kreve tilleggsbetaling ved tilvalg er betinget av at partene har avtalt slik tilleggsbetaling. Alternativt at utbygger varsler krav om tilleggsbetaling samtidig med at kjøper bestiller tilvalget, eller at kjøper «måtte forstå» at det var snakk om en endring og at endringen ville føre til krav om tilleggsvederlag fra utbygger. Se Bustadoppføringslova § 42. Slik avtale eller varsling må gjøres skriftlig. Vi ser at mange utbyggere glemmer å være tydelige på dette. Det er med andre ord viktig at det ikke går «så fort i svingene» at utbygger glemmer å varsle slike krav skriftlig.

Utbygger må sørge for at alle utbyggers plikter knyttet til det med tilvalg, tilvalgslister, vederlagsjustering ol. må reflekteres inn i avtalen med entreprenøren(e). Dette kommenterer vi i en annen artikkel.

2 Garantier og forsikring

Utbygger plikter å stille garanti etter Bustadoppføringslova § 12 og ved avtale om forskuddsbetaling må det i tillegg stilles garanti etter lovens § 47. Det er fornuftig, men ikke nødvendig å opplyse kjøperne om at utbygger vil stille slik garanti. Det er imidlertid tillitsvekkende når utbygger informerer om slikt og forklarer kjøper hvordan kjøper skal få dokumentasjon på garantien.

Utbygger har risikoen for skade på boligen og fellesarealet frem til overtakelsen finner sted. Det betyr at utbygger må tegne forsikring som dekker situasjoner som brann, skade og tyveri. Etter Bustadoppføringslova § 13 siste ledd har utbygger plikt til å tegne slik forsikring.

Før utbygger sier opp sin forsikring, bør utbygger ha kontrollert at kjøper har tegnet egen forsikring.

Utbygger bør i tillegg ha tegnet en normal ansvarsforsikring.

3 Byggetid og overtakelse av bolig og fellesarealer

Det er viktig både for utbygger og kjøper å vite når boligen kan/skal overtas. Utbygger ønsker normalt en betydelig frihet/fleksibilitet med tanke på når boligen må overleves, mens kjøper ønsker forutsigbarhet.

Utbyggers plikt til å ivareta kjøpers interesser (omsorgsforpliktelsen) tilsier at det må avtales en nokså konkret dato eller periode for når overtakelse skal skje. Det kan ikke avtales at overtakelse kan skje når det passer utbygger med 14 dagers varsel til kjøper. Kjøper må kunne forvente å få angitt ca. tidsperiode når boligen kan leveres, og en mer eller mindre sikkert dato for overtakelse 3 – 4 måneder før overtakelsen faktisk skjer. På den måten kan kjøper planlegge salg av sin nåværende bolig og en ryddig flytteprosess.

Her ser vi mange ulike varianter, og det vanligste er nok å avtale at overtakelse skal skje bestemt antall måneder etter at IG er gitt, og selgers forbehold er oppfylt. Deretter at det skal gis nærmere orientering om planlagt overtakelses måned og dato når tiden nærmer seg.

Det å avtale mer eller mindre fast frist for overtakelse med kjøper, gir utbygger en forpliktelse som må videreføres ned til entreprenøren(e). Dette kommenterer vi nærmere i en annen artikkel.

Ved tradisjonell boligbygging, skal bolig og tomt overtas samlet. Ved salg av prosjekterte boliger, skal boligen normalt overtas før fellesarealene er ferdige. Dette skaper noen spesielle utfordringer.

For det første må utbygger orientere kjøper om at boligen skal overtas før fellesarealene er ferdig og at det må påregnes at det vil pågå byggearbeider på fellesarealene og i boliger nær kjøpers bolig.

Dernest må det tas inn bestemmelser om at sluttfristen, den dag dagmulkten eventuelt skal starte å løpe skal knyttes opp mot overtakelse av boligen, ikke overtakelse av boligen, og at det ikke er avtalt særskilt sluttfrist for overtakelse av fellesarealene.

Det er også lurt å ta inn en bestemmelse om at kjøper gir styret eller noen representanter fra styret eller kjøperne i borettslaget eller eierseksjonssameiet fullmakt til å overta fellesarealene på vegne av kjøper.

4 Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.

Ved salg prosjekterte boliger vil ferdigattesten normalt først komme når alle boligene, fellesarealene og utom husarbeidene er ferdig. Samtidig er det slik at uten særskilt avtale kan kjøper normalt nekte å overta nye boliger når det ikke foreligger ferdigattest.

For å unngå problemer knyttet til dette bør utbygger i prospektet orientere kjøper om at boligen må overtas uten at det foreligger ferdigattest, at det kun vil være midlertidig brukstillatelse på boligen, og at ferdigattest vil bli innhentet så fort hele tiltaket er ferdigstilt.

5 Formuesverdi, ligningsverdi, heftelser.

Noen utbyggere velger å ta med opplysninger om formuesverdi, ligningsverdi på boligen som skal selges. I den grad slik informasjon er kjent, bør det selvsagt gis informasjon om dette, siden det kan ha betydning for hvor mye kjøperne er villig til å betale for boligen. Utbygger har imidlertid ingen plikt til å gi opplysninger som slikt der verdiene ikke er kjent.

Skal boligen selges uten pengeheftelser er det vanlig at utbygger opplyser om dette. Det er imidlertid langt viktigere at utbygger orienterer om de heftelser som skal ligge på boligen og i fellesarealet. Det er vanlig at tomten skal ha heftelser så som kommunens rett til å ha teknisk infrastruktur i grunnen etc. Det er også vanlig at kjøper skal overta et lån på boligen. Panterett som sikkerhet for slike lån og andre heftelser må utbygger opplyse om.

6 Betalingsbetingelser, oppgjør, tinglysning og omkostninger

Er det ikke avtalt noe om betalingsbetingelser, har ikke utbygger rett til å få oppgjør før etter at boligen er overlevert. I verste fall etter at bolig og fellesarealene er overtatt. Se Bustadoppføringslova §§ 46 og 47.

Det er derfor av største viktighet, der utbygger ønsker a-konto betaling eller forskuddsbetaling, at utbygger tar inn i prospektet regler om dette.

Selv om det er avtalt at utbygger skal kunne kreve betalt a-konto eller iht. en fremdriftsplan, kan det ikke kreves mer betalt enn det som til enhver tid er tilført av verdier til tomten. Så lenge tomten ikke er skjøtet over til kjøper, må utbygger stille garanti etter lovens § 47 for å kunne kreve noe som helst betalt fra kjøper.

Blir det avtalt a-konto betaling eller forskuddsbetaling er det lurt å knytte betalingene opp mot en fremdriftsplan og betalingsplan.

Det er viktig å huske på at pengene kjøper betaler til meglers konto er kjøpers penger frem til det er avtalt at pengene kan overføres til utbygger. Megler har ansvar for å sikre at det ikke utbetales penger til utbygger før det er klart avtalt at pengene kan utbetales. Derfor er det svært viktig at det står klart og tydelig i avtalen med kjøper når og på hvilket vilkår pengene kan utbetales til utbygger. Sagt med andre ord, det hjelper ikke å ha avtalt noe om a-konto betaling, dersom megler ikke tør å utbetale dem til utbygger.

Dersom kjøper skal betale omkostninger i tillegg til kjøpesummen må dette presiseres i prospektet. Det er også lurt å orientere om prosessen rundt tinglysning, når kjøper kan forvente å få utlevert tinglyst skjøte etc.

7 Avbestilling og videresalg

Det er ikke uvanlig at kjøpere av prosjekterte boliger ønsker å selge boligene til nye kjøpere allerede før de er ferdige og overtatt. Mange kjøper prosjekterte boliger som ren investering der målet er å selge boligen uten å bo i den selv. For utbygger er dette normalt ikke et stort problem. Men utbygger bør ta inn i prospektet at slikt videresalg er betinget av samtykke fra utbygger.

Det er ikke uvanlig at utbygger betinger seg en form for «avbestillingserstatning» eller et «transportgebyr» ved slik videresalg.

8 Tilbudsregler

Det er lurt å ta inn regler om hvordan selve prosessen med tilbud og aksept skal håndteres. Formålet med slike tilbudsregler er blant annet å sikre at det ikke oppstår bindene avtale uten at utbygger har til intensjon å bli bundet. Reglene skal fortelle partene hvordan tilbud kan gis og hva som skal til for at budet blir akseptert. Her har meglerne normalt gode prosedyrer som kan tas inn i prospektet og følges.

9 Lov om hvitvasking 6.3.2009 nr. 11

Bruker du megler, vil megler være underlagt lov om hvitvasking og kan i gitte situasjoner være forpliktet til å stanse gjennomføring av transaksjoner. Det er derfor lurt å orientere om dette i salgsprospektet og på den måten forebygge uønskede situasjoner.

10 Boligtvistenemd

Det følger av markedsføringsloven § 10a at utbygger plikter å opplyse om hvorvidt utbygger er medlem i en organisasjon som er tilknyttet en boligtvistenemd. Det må derfor tas inn en kort tekst om dette. Se også Bustadoppføringslova § 64 andre ledd.

11 Oppsummering

Det å lage et godt prospekt er krevende, men samtidig en viktig suksessfaktor. Både for å oppnå en god pris på boligene, og for å unngå problemer i etterkant som følge av at kjøperne har hatt forventninger til boligens som ikke har blitt oppfylt. Prospektet styrer kjøpers forventning og utbyggers plikt til å levere. Prospektet skal også brukes som grunnlaget for entreprenørens leveranseforpliktelse ovenfor utbygger. Det er tema for neste artikkel.

15.10.2018
Bent S. Kverme
Advokat

 

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater