1 Avtale og kontrakt med entreprenører
Med mindre utbygger skal bygge boligene 100% selv, må utbygger inngå avtale med en eller flere entreprenører. Vi bruker i denne artikkelen uttrykket entreprenør, selv om det normalt vil være en totalentreprenør som skal ha ansvar for å prosjektere egne arbeider. Dette behandler vi nærmere nedenfor. Det kan også være flere entreprenører involvert.
2 Utføring, prosjektering og Norsk Standard kontrakter
På generelt grunnlag anbefaler vi at partene bruker Norsk Standard sine kontrakter. Begrunnelsen er at det er meget krevende å skrive klare og uttømmende avtaletekster. Da er det enklere og tryggere å ta utgangspunkt i en Norsk Standard kontrakt som er klar og balansert, og legge til de særlige kontraktsvilkår som bør på plass for det konkrete prosjektet.
Utbygger må bestemme seg for hvem som skal prosjektere arbeidene. Prosjektering innebærer å kontrollere hvilke lov og forskriftskrav (TEK17 mm) som stilles til tiltaket, velge metoder og materialer som oppfyller kravene, og utarbeide beskrivelse og arbeidstegninger.
Ønsker utbygger å prosjektere boligene selv, kan utbygger velge en vanlig utførelseskontrakt med entreprenøren. I utgangspunktet ville NS 8405 være aktuell, men vi anbefaler NS 8415, siden den har med særlige bestemmelser som intervensjon av arbeidene og synkronisering av reklamasjonsperioden på 5 år. Siden NS 8415 er en underentreprisekontrakt, må det angis i avtalen at utbygger er Entreprenør (ikke byggherre) og entreprenøren er Underentreprenør. Kjøperne av boligene må angis som byggherrer, selv om de naturlig nok ikke kommer inn i prosjektet på et senere tidspunkt.
Ønsker ikke utbygger å ta ansvaret som prosjekterende, anbefaler vi NS 8417.
I tillegg til bestemmelsene i NS 8415 eller NS 8417, anbefaler vi som et minimum innarbeiding av de særlige reglene vi kommenterer i denne artikkelen.
3 Avbestillingsklausul
Avtalene med entreprenøren inngås normalt før avtalene med kjøperne, før det er sikkert at prosjektet blir gjennomført fullt ut. Utbygger må ta inn regulering som gir utbygger rett til å gå bort fra avtalen dersom prosjektet ikke blir igangsatt eller blir redusert.
NS 8417 har ikke tilstrekkelig regulering av dette. Her må det inn flere særlige kontraktsregler.
4 Utbyggers forpliktelser ovenfor kjøper må reflekteres inn i avtalene med entreprenøren
For utbygger er det et overordnet mål å sørge for at alle utbyggers forpliktelser ovenfor kjøperne blir videreført ned til entreprenøren. Utbyggers ansvar ovenfor forbruker reguleres av Bustadoppføringslova og de konkret avtalene som inngås med kjøperne. Alt dette må videreføres ned til entreprenøren. Vi snakker her om «Back to back» tankegang. Mange av reguleringene vi omtaler nedenfor bygger på en slik tanke.
Det finnes ikke en god snarvei eller kvikk-fix for å etablere en god «Back to back» avtale. Å ta inn en enkel formulering om «back to back» ansvar er ikke nok og noe vi fraråder. Skal en «Back to back» avtale fungere, må entreprenøren få alle opplysningene utbygger selv har om rettigheter og plikter ovenfor forbruker, herunder en klar og uttømmende beskrivelse av hva utbygger plikter å levere ovenfor forbruker. Bare da har entreprenøren forutsetning for å forstå hva entreprenøren skal levere til utbygger, slik at jobben kan prises riktig og leveransen blir i tråd med det forbruker forventer.
5 «Nøkkelferdig» bolig
Det første som må hensyntas er forbrukerens rett til å få en «nøkkelferdig» bolig. Se Bustadoppføringslova § 13. Det vil si at det ikke skal stå igjen noen arbeider når den overleveres til kjøper. Boligen og tomten skal kunne tas i bruk uten ytterligere håndverksmessig arbeid. Dette kan fravikes ved særskilt avtale, men uten annen avtale er hovedregelen «nøkkelferdig» bolig.
Forbrukerens rett til «nøkkelferdig» bolig blir ikke automatisk reflektert i Norsk Standard kontraktene, og da må dette reguleres særskilt i avtalene med entreprenøren. Det må tas inn regulering i avtalen med eprenøren som sikrer at entreprenøren leverer «nøkkelferdig» bolig til utbygger.
6 Endringer og tilvalgslister
Det andre som må hensyntas er kjøperens rett til å bestille endringer, og at utbygger er forpliktet til å tilgodese kjøperen eventuell besparelse endringen medfører.
Av hensyn til dette, og som service ovenfor kjøper og for å gjøre byggeprosessen så enkel som mulig for alle parter, bør utbygger utarbeide tilvalgslister med priser og fremdriftskonsekvens som forbrukerne kan velge fra. Med slike tilvalgslister vil variasjonen i de tilvalg som gjøres begrenses noe og forenkle arbeidet med å fastsette besparelsen, tilleggsprisen og fremdriftskonsekvensen som følge av endringen.
Som utbygger må du kreve at entreprenøren bidrar med å utarbeide disse tilvalgslistene. Entreprenøren, som oftest er totalentreprenør etter NS 8417 har i utgangspunktet rett til selv å velge løsninger og materialer. Entreprenøren har derfor uten annen avtale ingen plikt til å bidra med slike lister. Plikten til å bidra med slike lister må med andre ord reguleres i kontrakten med entreprenøren.
Selv om det ar laget tilvalgslister, har forbruker rett til å bestille endringer som ikke står på listene. Utbyggers plikt til å akseptere slike endringer må derfor reflekteres ned til entreprenøren. Utbygger har allerede etter NS 8417 rett til å kreve endringen ovenfor entreprenøren, men vi ser at det ofte er behov for å regulere en slik rett særskilt. Det er for eksempel behov for å pålegge entreprenøren å bidra med rask og tillitsvekkende avklaring av kostnads- og fremdriftskonsekvens. Entreprenøren bør derfor pålegges å synliggjøre både besparelser, merkostnader og fremdriftskonsekvens slik at alle parter får tillitt til at prisjusteringen og fremdriftskonsekvensen blir riktig.
7 Delovertakelser
Når det bygges flere boliger under samme kontrakt oppstår det fort behov for delovertakelse. De første boligene kan bli solgt og overlevert/overtatt lenge før de siste, og fellesarealene blir kanskje ikke overtatt før lang tid etter det igjen.
Norsk Standard kontraktene, heller ikke NS 8417 har i seg selv en uttømmende regulering av dette. Derfor bør det tas inn regulering som gir utbygger og kjøperne rett til å overta de enkelte boligene til ulike tidspunkter, og at fellesareal overtas samlet til slutt.
Det er da viktig å følge opp en slik bestemmelse med regulering av entreprenørens rett til å kreve sluttoppgjør for den del som er overtatt, tidspunkt for når risiko og forsikringsplikten går over på utbygger/kjøper og når reklamasjonsfristen og reklamasjonsperioden begynner å løpe for de ulike delene av arbeidet. Se for eksempelvis NS 8417 pkt. 37.4.
8 Forsinkelse og dagmulkt
Utbyggers plikt til å betale dagmulkt ovenfor kjøper følge av Bustadoppføringslova § 18. Også NS 8417, som de andre standardkontraktene til Norsk Standard, har regler om dagmulkt, men reglene gir ikke utbygger uten videre rett til å kreve dekket det økonomiske tapet utbygger lider ved å betale dagmulkt til kjøper. Ønsker utbygger å ha mulighet for å kreve erstattet faktisk lidt økonomisk tap i stedet for dagmulkt, må det avtales særskilt.
Utbygger kan også med fordel ta inn i avtalen med entreprenøren en rett til å ta over utførelsen av hele eller deler av arbeid entreprenøren skal utføre (intervensjon) dersom det oppstår forsinkelse i forhold til kjøper. En slik regulering krever særlige regler, og ligger standard inne i NS 8417. Her er det ulike varianter som kan vurderes brukt.
9 Mangler, synkronisering av reklamasjonsperioden på 5 år
Det er viktig å synkronisere reklamasjonsperioden på 5 år som gjelder mellom utbygger og entreprenøren, med reklamasjonsperioden som gjelder mellom forbruker og utbygger.
Dette gjøres enklest ved å avtale at overtakelse av hver enkelt bolig og fellesarealet skjer samtidig med utbyggers overlevering til forbruker, og at reklamasjonsfrist og reklamasjonsperiode løper fra og med overtakelsen. Slik regulering ligger standard inne i NS 8417, forutsatt riktig avtale om delovertakelse for hver bolig.
10 Kreative avtalestrukturer
Noen utbyggere bruker det vi kaller kreative avtalestrukturer som avviker fra «normalen». Vi har sett avtalestrukturer det er avtalt at tilvalg skal skje i egne avtaler direkte mellom totalentreprenør og forbruker. Dette er en modell som i teorien lar utbygger stå utenfor avtalene om tillegg, slik at eventuelle mangler på dette arbeidet må håndteres direkte mellom forbruker og entreprenør. Tanken er nok at dette skal være fordelaktig for utbygger.
Vi har imidlertid erfart at slike strukturer fort slår tilbake på utbygger. Partene har nemlig ofte problemer med å forholde seg til slike unormale strukturer og det blir fort uklart hvilke rettigheter og plikter partene til slutt har. Vi er derfor usikker på om dette er en lur måte å organisere kontraktene på.
Det kan også stilles spørsmål om det er i overenstemmelse med omsorgsforpliktelsen ovenfor forbruker at det lages slike avtalestrukturer. Det kan i verste fall innebære at utbygger uansett blir holdt ansvarlig ovenfor forbruker, men at utbygger ikke kan rette kravet videre til entreprenøren på grunn av manglende kontraktsrettslig binding mellom utbygger og entreprenør knyttet til tilvalget. Vi vil ikke uten videre anbefale en slik løsning.
3/11/2018
