ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

NS 8405: Reklamasjon etter overtagelse

Av pkt. 36.7 følger det at oppdragsgiver kan reklamere i inntil 5 år etter overtagelse. Dersom det ikke er inngått noen kontrakt mellom partene vil oppdragsgiver kunne reklamere også etter 5-årsfristen.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

21. juni 2018

Vær oppmerksom på at et krav kan være foreldet selv om det er reklamert innen reklamasjonsfristen på 5 år. Det er imidlertid knyttet ulike tilleggskrav til en reklamasjon for at den skal kunne gjøres gjeldende overfor entreprenøren.

Reklamasjonen må være fremmet “uten ugrunnet opphold”

På samme måte som varsler under byggetiden, må alle reklamasjoner skje “uten ugrunnet opphold” for at de ikke skal kunne avvises som for sent fremsatt. Formålet er at oppdragsgiver ikke skal ha anledning til å “samle opp” sine reklamasjoner til et taktisk egnet tidspunkt. En ellers berettiget reklamasjon på feil eller mangler kan med andre ord avvises av entreprenøren med den begrunnelse at den er reklamert for sent (pkt. 36.7, 1. ledd) selv om det foreligger en uomtvistllig mangel.

I forbrukerforhold må forbrukeren reklamere innen to måneder fra en feil eller mangel ble oppdaget for at reklamasjonen ikke skal kunne avvises som for sent fremmet. I NS 8405 er fristen for å fremme en reklamasjon enda strengere. Hver reklamasjon må vurderes konkret, men har det gått mer enn 14 dager anbefales det at entreprenøren tar forbehold om å kreve reklamasjonen avvist som for sent reklamert.

Entreprenøren må kreve reklamasjonen avvist

Dersom entreprenøren ikke avviser reklamasjonen “uten ugrunnet opphold” med begrunnelse i at den er fremmet for sent, legges det til grunn at entreprenøren anser reklamasjonen som fremmet i tide. Mener entreprenøren at reklamasjonen både er uriktig og for sent fremsatt, må han anføre begge deler. Anfører han utelukkende at han er uenig i reklamasjonen, vil han miste retten til senere å anføre at han også mener det er reklamert for sent (pkt. 8, 3. ledd).

Det er ikke andre formkrav på en reklamasjon fra en oppdragsgiver enn at den skal være skriftlig. En muntlig reklamasjon vil normalt avbryte fristen om den senere bekreftes skriftlig. Dersom det utelukkende foreligger en muntlig reklamasjon – og partene er enige om denne – vil jeg ikke se bort i fra at en domstol vil legge det til grunn som tilstrekkelig for å avbryte reklamasjonsfristen. Når NS 8405 setter krav til skriftlighet er det fordi en muntlig reklamasjon ofte er omtvistet. Er det omtvistet om det er muntlig reklamert vil nok en domstol enkelt holde seg til formkravet – forholdet er ikke reklamert skriftlig og kan derfor ses bort fra.

Manglende svar fra entreprenøren

Det er ikke knyttet rettsvirkninger til om entreprenøren lar være å svare på en reklamasjon. Eneste konsekvens er at entreprenøren mister retten til å påberope seg at reklamasjonen er kommet for sent (pkt. 8, 3. ledd).

Spesielt ved 1-års befaringer

Det er en ikke uvanlig oppfatning at oppdragsgiver kan samle opp sine anførsler om feil og mangler til 1-års befaringen. Da kan imidlertid oppdragsgiver risikere at noen av hans reklamasjoner blir avvist som for sent fremsatt (pkt. 36.7, 1. ledd). Entreprenøren bør derfor spørre oppdragsgiver under 1-års befaringen når de ulike feil og mangler ble oppdaget. Dersom oppdragsgiver for eksempel opplyser at han oppdaget mangelen rett etter overtagelse, bør entreprenøren kreve inntatt i protokollen at han tar forbehold om å påberope seg at mangelen er reklamert for sent.

Oppdragsgivers plikt til løpende å reklamere må ikke forveksles med at entreprenøren har rett til å utbedre de berettigede reklamasjoner samlet (pkt. 36.2, 6. ledd). Det er kun feil og mangler som hindrer normal bruk som kan kreves utbedret en og en det første året etter overtagelse.

Forbehold og realitetsdrøftelse

Det er ikke nødvendig at entreprenøren ubetinget avviser en reklamasjon som er fremmet for sent. Det er tilstrekkelig å svare på en reklamasjon – eller å føre inn i protokollen ved 1-års befaringen – at han tar forbehold om å kreve reklamasjonen avvist som for sent fremmet.

Ved å ta forbehold som alternativ til en klar avvisning, kan entreprenøren unngå å tilspisse situasjonen unødvendig. Kanskje velger entreprenøren likevel å utbedre en mangel fordi partene ble enige om alle andre forhold, eller at entreprenøren velger å utbedre en feil som er reklamert for sent av reine markedshensyn. Imidlertid vil forbeholdet være godt å ha i bakhånd dersom det likevel bli tvist med oppdragsgiver.

Dersom entreprenøren går rett inn i en diskusjon med oppdragsgiver om utbedring av en feil eller mangel uten forbehold, vil entreprenøren kunne bli ansett å ha erkjent ansvar for mangelen ved realitetsdrøftelse. Juristene anfører ofte at en uforbeholden realitetsdrøftelse er å anse som en erkjennelse.

“Grov uaktsomhet”

Dersom en feil eller mangel skyldes “grov uaktsomhet” fra entreprenøren, gjelder ingen av de begrensninger i retten til å reklamere som er anført her. Forholdet kan da kreves utbedret selv om oppdragsgiver har ventet med å reklamere og han kan fremme sitt krav på utbedring eller erstatning selv om alle reklamasjonsfrister er utløpt så lenge kravet ikke er foreldet.

Et typisk eksempel på grov uaktsomhet er en grunnentreprenør som har droppet deler av dreneringen i grunnen. Her kan skaden komme til syne lang tid etter overtagelse. Skyldes en mangel “grov uaktsomhet” fra entreprenøren, gjelder det ingen reklamasjonsfrister. En mangel kan da fremmes så lenge den ikke er foreldet. I ytterste konsekvens kan en mangel derfor påberopes helt frem til 13 år etter overtagelse, men rettslig skritt må alltid iverksettes innen 12 måneder fra mangelen ble oppdaget når det er gått mer enn to år fra overtagelse. Ellers er kravet foreldet.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater