ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Overtakelse - en mulig felle

Overtagelse er viktig for både byggherre og entreprenør. Begge parter har mye å tape på at formell overtagelse ikke blir holdt.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

15. juni 2018

En husleverandør kan få dagmulkt på inntil 10 % av kontraktssummen overfor en forbruker på grunn av slurv ved overtagelsen. Mellom profesjonelle kan manglende signert overtagelsesprotokoll medføre problemer med forsikring ved skade (f.eks. brann, vannlekkasje mv.), dagmulkten kan fortsette å løpe, byggherre kan nekte å betale innestående osv.

Manglende overtagelse kan gi flere uventede problemer som er unødvendige og som kan medføre store tap.

Overtagelse stanser dagmulkt

Etter NS 8405 og de øvrige NS 84xx-kontraktene regnes det å ta i bruk kontraktsarbeidene uten en signert overtagelsesprotokoll som forsettlig kontraktsbrudd. Entreprenøren skal da skriftlig meddele byggherre at brukeligheten er ulovlig og gi frist til å fratre den ulovlige bruk. Det var kun i de gamle NS 34xx-kontraktene at overtagelse uten en formell protokoll ble ansett som en «normal» måte å overta kontraktsarbeidene på.

Gjelder det oppføring av bolig etter bustadoppføringslova vil det være fullstendig uakseptabelt å la forbrukeren flytte inn eller overta uten forbrukerens signatur fordi dagmulkten fortsetter å løpe frem til alt er ferdig og siste reklamasjon er utført. Mange byggmestre har opplevd at de ble ferdige til avtalt tid med bare noen detaljer, men fikk trukket dagmulkt i inntil 100 dager (10 % av kontraktssummen) i sluttoppgjøret fordi byggmesteren noen småting utstå til «det passet».

Overtagelse er en formell handling som har betydning også i andre relasjoner. Det er i forhold til bankgarantier, retten til innestående, reklamasjonsfrister m.m.

For de som har vært lenge i byggebransjen har man kunne leve godt med å konsentrere seg om nye prosjekter i stedet for å bruke tid på formaliteter på avslutning av gamle prosjekter. Byggebransjen har imidlertid endret seg – i dag er det strengere krav til formalisme og mange oppdragsgivere ser god økonomi i å påberope seg de ekstra rettigheter de måtte ha ved at formkravene ved overtagelse ikke er overholdt.

Overtagelse av underentrepriser overfor hovedentreprenøren

Benyttes det en underentreprisekontrakt (NS 8415, NS 8416 eller NS 8417), har underentreprenøren rett til å kreve overtagelse når hans arbeider er ferdige selv om det fortsatt er lenge til hovedentreprenøren kan gå overtagelsesbefaring med sin byggherre.

Det skal da gås en befaring på samme måte som en ordinær overtagelsesbefaring, og underentreprenøren får rett til å fakturere innestående, frist til å gjøre krav gjeldende iht. bankgaranti begynner å løpe, dagmulkten stanses mv.

Foruten at det likviditetsmessig er viktig å få fakturert innestående før hovedentreprenøren overtar, så vil underentreprenørens ansvar for skader på hans arbeider ble redusert. Underentreprenøren vil ikke lengre ha ansvar for skader på hans arbeider fra han har overlevert til hovedentreprenøren overleverer til byggherre.

Det er ikke uvanlig at hovedentreprenøren nekter å gå overtagelse før hovedentreprenøren selv skal overlevere til byggherre. Hovedentreprenøren har imidlertid ingen rett til å nekte underentreprenøren en tidligere overtagelse med mindre det er gjort et særlig unntak fra standarden.

Korrekt innkalling til overtagelse

Det er formkrav til innkalling til overtagelse. Det betyr at innkallingen må ha de formuleringer som er nødvendig for at entreprenøren skal kunne nyte godt av de rettigheter han vil ha ved innkalling til overtagelse. De korrekte formuleringer finnes i Blankettskjema 8430 (Norsk standard) eller vi kan bistå med lage en bedriftsintern standard for innkalling.

Ferdigbefaring – Overtagelse

Det er ikke nødvendig at det holdes ferdigbefaring og foretas formell overtagelse samtidig.

Særlig vil det være viktig å holde ferdigbefaringen uavhengig av den formelle overtagelse hvor byggmesterens skal overlevere en ny bolig til en forbruker. Det er fordi byggmesteren har rett til å betinge seg at hele kontraktssummen inklusive eventuelle tillegg er innbetalt – og omtvistet beløp er deponert – før forbrukeren formelt får overta boligen. Det er langt vanskeligere å få en enighet om sluttoppgjøret før overtagelse enn etter at forbrukeren har flyttet inn.

På ferdigbefaringen skal det gås en befaring hvor eventuelt gjenstående, feil og mangler skal oppføres. Det kan benyttes Blankettskjema 8430 eller vi kan utarbeide en bedriftsintern standard tilpasset virksomheten.

Retten til å nekte overtagelse

Det gis ingen rett til å nekte overtagelse med den begrunnelse at det foreligger feil eller mangler med mindre manglene er av en slik karakter at kontraktsarbeidene ikke kan benyttes til sitt formål. Hva som gir grunnlag for å nekte overtagelse må vurderes konkret, men generelt skal det mye til for å nekte overtagelse på grunn av gjenstående arbeider om innkallingen til overtagelse ellers er korrekt.

Hva må foreligge ved overtagelse

Generelt må offentlige tillatelser foreligge dersom det er entreprenøren som har ansvaret for å fremskaffe disse. Med andre ord – i disse tilfellene hjelper det ikke at alle arbeidene fysisk er ferdigstilt dersom byggherren ikke kan ta i bruk arbeidene fordi entreprenøren ikke har fått innhentet de nødvendige tillatelser.

Vær oppmerksom på at NS 8405/NS 8415 krever at det skal fremlegges testing, innregulering og det som ellers er nødvendig for at oppdragsgiveren kan kontrollere at arbeidet er korrekt utført senest ved overtagelsen. Dersom slik dokumentasjon mangler på overtagelsen – og det medfører at oppdragsgiver ikke kan utføre nødvendig kontroll av arbeidene – kan det gi grunnlag for å nekte overtagelse. FDV-dokumentasjon skal være overlevert senest på overtagelsen og opplæring skal være utført før overtagelse.

I en NS 8407-kontrakt er kravene ennå strengere. Her skal testresultater, innregulering, opplæring og FDV være levert 3 uker før overtagelse. I en NS 8417-kontrakt 5 uker før overtagelse.

Mangler slik dokumentasjon eller opplæring, gir det ikke rett til å nekte overtagelse så lenge det ikke hindrer bruken eller ikke gir mulighet for å kontrollere om arbeidet er kontraktsmessig. Derimot kan det gi rett til tilbakeholdelse i sluttoppgjøret, men det ikke rett til dagmulkt.

I NS 8406/NS 8416 er det ikke tilsvarende krav som i de øvrige kontraktene. Det er fordi dette er kontrakter beregnet for «Mindre arbeider».

I forbrukerforhold er det ingen særlig krav til dokumentasjon eller opplæring med mindre det er særlig avtalt. Det eneste kravet er at det eventuelt foreligger nødvendig rett til bruk dersom entreprenøren har ansvaret for å fremskaffe brukstillatelse. FDV-dokumentasjon bør overleveres ved overtagelsen, men følger ikke uten videre av lovverket.

Det foreligger skjemaer fra Norsk Standard – Blankettskjema 8430 A-E for innkalling til overtagelse, liste over feil og mangler, overtagelsesprotokoll, ett-års befaring mv. Vi kan imidlertid også utarbeide egne maler egnet for den enkelte virksomhet på forespørsel.

Oslo, 23. juni 2014

Helge A. Tryti

Partner/Entreprise

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater