For best å forstå problemstillingen er det hensiktsmessig å ta utgangspunkt i to sentrale regler i Bustadoppføringslova (Buofl).
Omsorgsforpliktelsen og retten til å nyte godt av besparelsen ved tilvalg
Utbygger plikter å ivareta forbrukerens interesser gjennom hele byggefasen. Plikten oppstår allerede før avtalen om kjøp av boligen inngås. Se Buofl. §§ 7 – 8. I dette ligger at utbygger plikter å informere, veilede og gi råd til forbruker, slik at forbruker blir i stand til å treffe viktige avgjørelser i tide.
Når forbruker beslutter tilvalg har forbruker rett til å nyte godt av besparelsen som oppnås. Forbruker plikter også å betale merkostnaden tilvalget utløser. Se Buofl. § 42 siste ledd.
Tilvalg går normalt ut på at en del av avtalt leveranse går ut og erstattes med en annen. Typisk, går avtalt parkett ut og flis inn, eller hvitevarer eller kjøkkeninnredning fra ett merke/en produsent ut og erstattes med et annet merke. Det kan også være at vegger ønskes flyttet eller dører byttes. Forbruker har da rett til å få prisen redusert med den besparelsen utbygger oppnår med tilvalget, men må samtidig betale eventuelle merkostnader. Utbygger kan ikke alltid møte ønsker om tilvalg med krav om tilleggsbetaling.
Når tilvalg ikke utløser noen besparelser
I noen tilfeller ser vi at forbruker i all hovedsak blir møtt med krav om tilleggsvederlag ved tilvalg. Prisreduksjon som følge av besparelser ser vi sjeldnere. Forbrukere reagerer på dette og spør hvorfor blir alt bare dyrere?
Forklaringen kan være at utbygger har inngått avtaler med fabrikk og leverandører som innebærer at utbygger ikke får noen besparelse ved endringer. Hvitevarer eller kjøkkeninnredning er allerede kjøpt og kan ikke leveres tilbake. Isolert sett er det da ikke oppnådd noen besparelse, og forbruker har ikke krav på noe prisavslag. Men ser vi dette opp mot utbyggers plikt til å ivareta forbrukerens interesser, er det godt mulig utbygger likevel plikter å innrømme forbruker en prisreduksjon.
Utbygger må ha ivaretatt forbrukerens interesser
Utbyggers plikt til likevel å innrømme forbruker en prisreduksjon er hvorvidt forbruker i tilstrekkelig grad er blitt informert, veiledet og gitt råd med tanke på muligheten for å oppnå besparelser i prosjektet. Synder utbygger her, kan det være at forbruker kan kreve den besparelse som kunne ha vært oppnådd dersom utbygger i tilstrekkelig grad hadde ivaretatt forbrukerens interesser.
- Les også: Totalentreprise Regningsarbeider – prosedyrer for time-/materiallister og eventuell uenighet
Som en klar hovedregel bør utbygger for å unngå å komme i en slik situasjon
- Orientere forbrukerne allerede i kjøpsprospektet om hva som blir levert som standard dersom forbruker ikke ønsker noen tilvalg.
- Vedlegge detaljerte tilvalgsliser, hvor både oppnåelig besparelse og tilleggspris står i klartekst.
- Informere om hvilke muligheter og begrensninger som ligger i det å bestille tilvalg/endringer ved boliger dels produsert i fabrikk, og hvilke frister som må overholdes for at besparelser skal oppnås.
Vi ser at der kjøpsprospektene er detaljerte og oversiktlige med tanke på dette, blir tilvalgsprosessen også enklere å håndtere. Færre kjøpere blir oppgitt over utbyggers krav om tillegg og flere blir fornøyd.
