ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Realitetsdrøftelse, Rt. 1984 s.962

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

5. desember 2017

De aller fleste er klar over at byggherre må reklameres til entreprenøren når det oppdages mangler ved entreprenørens arbeid. De fleste er også klar over at det løper frister for når slike reklamasjoner må senes. Er ikke annet bestemt i avtalen må det reklameres «innen rimelig tid». Flere avtaler, så som NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416 pålegger byggherren å reklamere «uten ugrunnet opphold».

Dersom byggherre ikke reklamerer i tide, har entreprenøren i utgangspunktet rett til å avvise reklamasjonen som for sent fremsatt. Denne retten bortfaller dersom entreprenøren starter såkalt realitetsdrøftelser rundt mangelen, uten først å avvise reklamasjonen for sent fremsatt, eller tar forbehold om å avvise reklamasjonen på dette grunnlag.

Realitetsdrøftelse vil si å starte en diskusjon om hvorvidt det reklamerte forhold er en mangel eller ikke, og hvordan forholdet kan utbedres. Høyesterett utdypet dette nærmere i RT 1984 s. 962. I dommen startet entreprenøren en slik diskusjon og ble til slutt avskåret fra senere å påberope seg at det var reklamert for sent.

Les hele dommen:

Høyesterett – Rt-1984-962

Dommer Sinding-Larsen: Øyvind Gabrielsen inngikk den 16. juli 1971 kontrakt med Mesterhus Trondheim A/L om oppføring av typehus, modell Bygland, som var et T-formet hus i en etasje med saltak. Takvinkelen var 18 grader, og taket var tekket med pappshingel.

Det var i kontraktens punkt 12 vist til NS-3401 som skulle gjelde i den utstrekning kontrakten ikke inneholdt avvikende bestemmelser. Dette medførte at blant annet bestemmelsen i NS-3401 punkt 25 om reklamasjon skulle anvendes, det vil si at det skulle gjelde en lengstefrist for reklamasjon på ett år.

Huset var ferdig, og Gabrielsen flyttet inn våren eller tidlig på sommeren 1972. Det viste seg allerede første vinter at det dannet seg is langs takutspringet, særlig i vinklene mellom hovedbygg og utbygg. Det samme skjedde i de følgende vintre uten at Gabrielsen tok dette opp med Mesterhus. Vinteren 1976/77 ble det store isdannelser, og det trengte vann inn i huset. Gabrielsen tok dette opp med disponent Sannes i Mesterhus først muntlig, og da de muntlige henvendelser ikke førte til noe, skriftlig ved brev av 30. mars 1977. Etter en langvarig korrespondanse og et møte mellom partene, tok Gabrielsen den 6. desember 1979 ut stevning mot Mesterhus Trondheim A/L ved Trondheim byrett med krav om kr. 73200, som var det en ombygging av taket ble antatt å ville koste. Mesterhus avviste kravet under henvisning til reklamasjonsbestemmelsen i NS-3401 punkt 25 nr. 9.

Trondheim byrett, som var satt med bygningskyndige domsmenn, avsa den 22. mai 1981 dom med slik domsslutning:Side 963

«1. Mesterhus Trondheim A/L dømmes til å betale Øyvind Gabrielsen erstatning med kr. 55000,- – kronerfemtifemtusen 00/100 – med 15% rente p.a. fra dommens forkynnelse til betaling skjer.

2. Mesterhus Trondheim A/L dømmes til å betale Øyvind Gabrielsen saksomkostninger med kr. 23820,- – kronertjuetretusenåttehundreogtjue 00/100 -.

3. Oppfyllelsesfristen er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.»

Mesterhus Trondheim A/L påanket dommen til Frostating lagmannsrett. Lagmannsretten, som var satt med fagkyndige domsmenn, avsa den 6. desember 1982 dom med slik domsslutning:

«1. Mesterhus Trondheim A/L dømmes til å betale til Øyvind Gabrielsen 45000,- – førtifemtusen 00/100 – kroner med 15 – femten – prosent årlig rente fra 1. januar 1982 til betaling skjer.

2. Mesterhus Trondheim A/L betaler til Øyvind Gabrielsen i saksomkostninger for byrett og lagmannsrett samlet 40260,- – førtitusentohundreogseksti 00/100 – kroner.

3. Oppfyllelsesfristen for de under 1 og 2 nevnte beløp er 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.»

Dommen er avsagt under dissens, idet to av de juridiske dommere stemte for frifinnelse av Mesterhus på grunn av for sen reklamasjon fra Gabrielsens side.

Når lagmannsrettens flertall kom til et lavere beløp enn byretten, hadde dette sammenheng med at taket nå var ombygget slik at det nå kunne ses hen til de faktiske utgifter.

Mesterhus Trondheim A/L har påanket dommen til Høyesterett. Anken gjelder ifølge ankeerklæringen bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen.

Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for de tidligere instanser, viser jeg til byrettens og lagmannsrettens domsgrunner. Etter den ankende parts begjæring ble det oppnevnt sakkyndige for Høyesterett. De sakkyndige skulle uttale seg om skadeårsaken. De sakkyndige, arkitekt Trygve Isaksen og overingeniør Nils Fjervik, har avgitt en skriftlig uttalelse. Det påpekes der at man har hatt mange smeltevannskader på tak med skrå himling, og at det kreves en kald luftstrøm under takbordene for å unngå snøsmelting på taket. Det konkluderes med at antatt skadeårsak er at takkonstruksjonen gav for «liten lufting i forhold til de naturlige avluftingsmuligheter på stedet (lite vind) og til de store lokale snømengder som forekommer her».

Den ankende part, Mesterhus Trondheim A/L, har i det vesentlige anført:

Det er for Høyesterett ingen tvist om erstatningsbeløpets størrelse, som aksepteres av den ankende part dersom ansvar antas å foreligge.

På bakgrunn av det som er uttalt av de sakkyndige for Høyesterett, aksepteres det nå også at årsaksforholdet er det som lagmannsrettens flertall har lagt til grunn, nemlig at lekkasjene skyldes for liten luftgjennomgang i taket.Side 964

Selv om det aksepteres at dette er årsaken, bestrides imidlertid at det foreligger en mangel i forhold til partenes avtale. Huset er bygget i samsvar med tegningene og beskrivelsene. Huset holder også kvalitetsmessig mål. Det var bedre gjennomlufting i taket enn det som var anbefalt av Norges Byggforskningsinstitutt på den tid kontrakten ble inngått. Når skader oppstod, skyldes dette de spesielle forhold på tomten – lite vind og dermed liten gjennomlufting sammen med store snemengder. De spesielle forhold på det sted der huset ble oppført, hadde Mesterhus ikke bedre forutsetninger for å bedømme enn Gabrielsen. Det pekes på at en takkonstruksjon bedre tilpasset de lokale forhold ville blitt dyrere. Det vil ikke være rimelig om Gabrielsen får dekket omkostningene ved en bedre takkonstruksjon og derved får et dyrere hus til den avtalte pris. Den ankende part mener at Gabrielsen selv må bære risikoen for at det hus han valgte, ikke var egnet på stedet.

Hvis det skulle være en mangel ved huset, er det under enhver omstendighet reklamert så sent at Gabrielsen ikke kan gis medhold i sitt erstatningskrav. Etter NS-3401 punkt 25 nr. 6, 7 og 9 kan byggherren etter utløpet av garantitiden som er ett år etter overtakelsen av bygget, ikke lenger «påberope seg mangler, selv om disse ikke tidligere kunne oppdages. Mangler som ikke tidligere kunne vært oppdaget, kan likevel påberopes dersom de har sin årsak i forsettlig eller grovt uaktsomt forhold fra entreprenøren. . .». For Høyesterett hevder Gabrielsen ikke lenger at det foreligger uaktsomt forhold fra Mesterhus’ side, og ett-års fristen kommer da til anvendelse.

Den begrunnelse lagmannsrettens flertall har gitt, er uklar. Dels synes det å være bygget på at det er stiftet rett og plikt mellom partene etter reklamasjonsfristens utløp på selvstendig grunnlag, dels er det bygget på at Mesterhus har opptrådt slik at firmaet har avskåret seg fra å påberope reklamasjonsfristen. Ingen av disse begrunnelser er imidlertid holdbare.

Det er nok så at det foreligger rettspraksis som viser at adgangen til å påberope at en reklamasjon er for sen, kan bortfalle når selgeren innlater seg på realitetsdrøftelser med en reklamerende kjøper. Denne praksis gjelder imidlertid kjøpsforhold og ikke entrepriseforhold, og den gjelder bare fristen etter kjøpsloven § 52 og ikke lengstefristen etter § 54. Avgjørelsene er dessuten meget konkrete, og det er i alle tilfelle tale om meget korte fristoversittelser. I den foreliggende sak er det reklamert etter utløpet av den periode hvor det var adgang til å reklamere, og det dreier seg om en fristoverskridelse på flere år.

Siden det foreliggende tilfelle gjelder entrepriseforhold, er det ikke avgjørende hvordan man ser på forholdene i kjøpstilfelle, men etter den ankende parts mening bør det neppe heller i kjøpstilfelle antas som en regel at realitetsdrøftelser avskjærer senere påberopelse av at det er reklamert for sent. Det foreligger ikke under noen omstendighet grunnlag for å anta at en slik regel skulle gjelde i entrepriseforhold.

Mesterhus har under ingen omstendighet forbeholdsløst gitt seg inn på realitetsdrøftelse med Gabrielsen. Allerede i sitt svar på Gabrielsens første skriftlige henvendelse påberopte Mesterhus seg at garantien for taklekkasjer var utløpt, og det var lekkasjer i taket som da fremtrådteSide 965 som den mest nærliggende skadeårsak. Bakgrunnen for Mesterhus’ behandling av Gabrielsens henvendelse var at man ville være behjelpelig med å finne en teknisk brukbar løsning. Det ble også presisert av Gabrielsens advokat i brev av 1. september 1977 etter et møte mellom partene at begge parter skulle ha sine innsigelser i behold.

Det må under enhver omstendighet være avgjørende at det er reklamert etter utløpet av den lengstefrist som var fast – for adgang til å reklamere. Fristen i NS-3401 punkt 25 nr. 9 er av samme art som fristen i kjøpsloven § 54. I Rt-1960-143 er det fastslått at når det gjelder en slik lengstefrist, taper selgeren ikke sin adgang til å påberope fristen selv om han innlater seg på realitetsdrøftelse med kjøperen. Fristen må likestilles med en vanlig foreldelsesfrist.

Det kan heller ikke, slik lagmannsrettens flertall synes å ha gjort, bygges på at Mesterhus har erkjent Gabrielsens krav. Man har å gjøre med en foreldelsesfrist, jfr. den nevnte dom i Rt-1960-143. En realitetsdrøftelse er ingen erkjennelse. Ved vurderingen av hva som skal til for at kravet skal anses erkjent, er det naturlig å se hen til det som gjelder etter lov om foreldelse av fordringer. Det skal meget til for at en allerede foreldet forpliktelse – som er det vi har å gjøre med i denne sak – skal anses erkjent. En erkjennelse må under enhver omstendighet være i samsvar med fordringens innhold. Mesterhus måtte i tilfelle ha erkjent en plikt til å foreta utbedringer, og det er ikke gjort.

Mesterhus Trondheim A/L har nedlagt slik påstand:

«Mesterhus Trondheim A/L frifinnes og tilkjennes sakens omkostninger for alle 3 instanser.»

Ankemotparten, Øyvind Gabrielsen, har i det vesentlige anført:

Årsaken til at vann trengte inn i huset var en mangelfull teknisk løsning, en prosjekteringsfeil. Den som står for prosjektering, levering og oppføring av typehus, må ha et objektivt ansvar for slike feil. Gabrielsen hadde på sin side ingen mulighet for å vurdere de tekniske løsninger som var valgt. Forholdene på tomten var ikke ekstraordinære.

Ankemotparten aksepterer at NS-3401 må anses vedtatt som en del av partenes kontrakt, og at reklamasjonsregelen der således var gjeldende. Det vil for Høyesterett ikke bli hevdet at det foreligger et grovt uaktsomt forhold fra Mesterhus’ side. Ankemotparten er således enig i at reklamasjonsfristen var utløpt da det ble reklamert vinteren 1976/77. Det hevdes imidlertid at Mesterhus ved sitt forhold etter dette tidspunkt har avskåret seg fra å påberope at det ble reklamert for sent. Det hevdes prinsipalt at Mesterhus har erkjent sin plikt til å utbedre de mangler som forelå i relasjon til kontrakten. Subsidiært hevdes at Mesterhus under enhver omstendighet har frafalt innsigelsen om at det er reklamert for sent. Lagmannsrettens flertall har lagt vekt på begge disse grunnlag.

Mesterhus’ utsagn og forhold for øvrig etter at Gabrielsen hadde reklamert, kan ikke forstås på noen annen måte enn at man var innstilt på å foreta utbedringer i samsvar med sitt kontraktsmessige ansvar.Side 966 Gabrielsen har også forstått det slik. Mesterhus’ utsagn og opptreden må under enhver omstendighet forstås slik at adgangen til å påberope at reklamasjonsfristen er oversittet, er frafalt.

Den rettspraksis som foreligger om «realitetsdrøftelser» som grunnlag for bortfall av en slik innsigelse, viser at spørsmålet må avgjøres etter tolking av partenes forhold, og under hensyn til de særlige forhold som gjør seg gjeldende på vedkommende område. På det område man her står overfor, salg og oppføring av typehus, gjør reelle hensyn seg gjeldende. Feil og mangler kan erfaringsmessig komme til syne lang tid etter at huset er ferdig, og ettårsfristen er meget knapp.

Mesterhus har stilt seg positiv til reklamasjonen uten å påberope noen reklamasjonsfrist. Det ene forbehold som ble tatt gjaldt taktekkingen, og det kunne ikke forstås slik at det gjaldt andre feil og mangler. Når det etter møtet i august 1977 var snakk om at partene forbeholdt seg sine innsigelser, var det innsigelser med hensyn til årsaksforhold det ble siktet til, ikke innsigelse om for sen reklamasjon som overhodet ikke var drøftet i møtet.

Det må videre tillegges vekt at det gikk meget lang tid fra reklamasjonen til innsigelsen om for sen reklamasjon ble gjort gjeldende i tilsvaret for byretten.

En samlet vurdering av Mesterhus’ utsagn og opptreden må føre til at adgangen til å gjøre gjeldende at reklamasjonen var for sen, må anses fraskrevet.

Ankemotparten, Øyvind Gabrielsen, har nedlagt slik påstand:

«1. Frostating lagmannsretts dom stadfestes.

2. Øyvind Gabrielsen tilkjennes sakens omkostninger for Høyesterett.»

Ved bevisopptak til bruk for Høyesterett er disponent Sannes i Mesterhus Trondheim A/L og Øyvind Gabrielsen avhørt som parter, og det er avhørt syv vitner hvorav to er nye for Høyesterett. Det er fremlagt enkelte nye dokumenter, herunder den tidligere nevnte sakkyndige erklæring. Med de endringer som fremgår av referatet av partenes anførsler, står saken i det vesentlige i samme stilling for Høyesterett som for lagmannsretten.

Jeg er kommet til samme resultat som lagmannsretten.

Det er for Høyesterett enighet om at årsaken til at vann trengte inn i huset, var at for liten utlufting av taket førte til at snøen nærmest taket smeltet. Dette førte igjen til isdannelser over takrennen og oppdemming av vann inn over nederste del av taket, med den følge at vann trengte inn i huset. Selv om huset var bygd i samsvar med de tegninger og spesifikasjoner kontrakten viste til, må dette anses som en mangel når prosjekteringen var entreprenørens oppgave. Det er ikke dokumentert at forholdene på tomten var ekstraordinære. De må antas å ligge innenfor de normale variasjoner med hensyn til vind og snømengder. Det måtte være Mesterhus’ sak å skaffe seg kunnskap om de hus som ble tilbudt kunne være mindre tjenlige under visse klimatiske forhold, og i tilfelle gi kjøperne den nødvendige veiledning ved valg av hustype. At takkonstruksjonen skulle være slik at vann ikke trengte inn i huset, måtte være en klar forutsetning. Det kan ikke være avgjørendeSide 967 at Norges Byggforskningsinstitutts generelle krav var tilfredsstilt. Husets T-form vanskeliggjorde luftgjennomgangen. Dette burde ha foranlediget en særlig vurdering. Jeg finner etter dette at Mesterhus var forpliktet til å utbedre manglene, eller betale utbedringen.

Det er imidlertid på det rene at den lengstefrist på ett år for reklamasjon som er fastsatt i NS-3401 punkt 25 nr. 9, jfr. nr. 7 for lengst var utløpt da Gabrielsen reklamerte vinteren 1976/77. Gabrielsen har for Høyesterett ikke hevdet at fristen er forlenget på grunn av uaktsomt forhold fra Mesterhus’ side. Det er således enighet mellom partene om at Mesterhus da Gabrielsen reklamerte, kunne ha avvist reklamasjonen som for sent fremsatt. Selv om Mesterhus således kunne avvise reklamasjonen, behøvde imidlertid firmaet ikke benytte seg av denne adgangen, men kunne gå med på å rette de mangler som ble hevdet å være til stede eller i alle fall frafalle innsigelsen om for sen reklamasjon. Et slikt standpunkt kunne inntas ut fra rene kulansehensyn, eller det kunne være motivert av hensynet til firmaets renomme og videre virksomhet.

Om Mesterhus skal anses for å ha frafalt fristinnsigelsen eller eventuelt direkte å ha gått med på å utbedre mangler, vil måtte bero på en samlet vurdering av partenes forhandlinger og forhold for øvrig etter at Gabrielsen første gang tok saken opp med Mesterhus. Ved denne vurdering er det rimelig også å se hen til de særlige forhold ved kontrakter av denne art, jfr. det ankemotparten har anført om reelle hensyn.

Gabrielsen reklamerte i første omgang muntlig overfor disponent Sannes i Mesterhus. Sannes avviste ikke reklamasjonen, men lovte å se på forholdet. Da det deretter ikke skjedde noe, reklamerte Gabrielsen skriftlig i brev av 30. mars 1977. Brevet er gjengitt i byrettens dom. I brevet sies det uttrykkelig at Gabrielsen ville holde Mesterhus ansvarlig for de omkostninger en utbedring ville medføre.

I brev av 20. april 1977, likeledes gjengitt i byrettens dom, påpekte Mesterhus at garantien for taktekkingen var gått ut, men gikk deretter inn på andre mulige årsaker enn feil ved taktekkingen og avsluttet slik:

«Som sagt vi har under vurdering hva som kan gjøres og kommer tilbake til saken. Vi kunne tenke oss å foreslå et møte på vårt kontor og det kunne også være ønskelig samtidig å få en sluttklarering av de økonomiske forhold som enda gjenstår å få avsluttet i byggesaken.»

Før dette brev var mottatt hadde Gabrielsens advokat den 22. april 1977 skrevet til Mesterhus. Også dette brev er gjengitt av byretten. Det heter her blant annet:

«Det bes opplyst om De er villig til å drøfte saken, eventuelt forbedre husets konstruksjon når det gjelder ventilasjon, samt om De er villig til å reparere eventuelle skader forårsaket av lekkasjene.»

Gabrielsen henvendte seg til arkitekt Per Kalmar Lund, som gav en uttalelse om årsaksforholdet og kom med flere forslag til utbedringer, blant annet alternativet varmekabler i takrennene.Side 968

I august 1977 ble det holdt et møte på Mesterhus’ kontor mellom disponent Sannes på den ene side og Gabrielsen og hans advokat og arkitekt Lund på den annen. Etter møtet skrev advokaten til Mesterhus den 1. september 1977. Også dette er referert av byretten, men jeg finner grunn til å gjenta det vesentlige:

«Øyvind Gabrielsen aksepterer at Mesterhus for kommende vintersesong 1977/78 installerer varmekabler i husets takrenner. Når det gjelder opplegget vises det særskilt til pkt. 4 i arkitekt Lunds notat. Det er en forutsetning at Mesterhus bekoster kabel og strøm.

Som nevnt under vår konferanse må Mesterhus foreta undersøkelser under husets bordkledning, hvor man har hatt de største vannlekkasjene. Dette for å undersøke om at huset allerede er blitt påført varige skader. Øyvind Gabrielsen vil påvise de aktuelle steder og jeg ber om at han blir kontaktet snarest mulig.

Det er en klar forutsetning for partene at de har alle sine innsigelser i behold dersom ordningen med varmekabler ikke skulle fungere som tilsiktet.»

Når det gjelder brevets avsnitt om varmekabler, heter det i disponent Sannes’ forklaring ved bevisopptak for Høyesterett:

«Når det gjelder spørsmålet om hvem som skulle betale kostnadene ved varmekabler, sier Sannes at advokat Buer stilte som en betingelse for å godta varmekabelforslaget at Mesterhus dekket utgiftene. Dette tok Sannes ikke standpunkt til, men protesterte heller ikke.»

Når det gjelder siste avsnitt i brevet, heter det i Sannes’ forklaring:

«På spørsmål fra advokat Røstum om hvordan Sannes oppfattet siste avsnitt i advokat Buers brev 1. september 1977, mener Sannes at dersom kabelopplegg ikke løste Gabrielsens problem så fikk man finne andre tekniske løsninger.»

Det er således på det rene at Sannes ikke har tatt avstand fra at Mesterhus skulle dekke utgiftene til varmekabler. Det er videre på det rene at det heller ikke i møtet ble tatt noe forbehold i anledning av reklamasjonsfristen. Om Sannes’ syn på garantispørsmålet heter det i samme bevisopptak:

«Sannes mener at det aldri var snakk om garantitid i de muntlige forhandlinger mellom partene. Han var klar over at 1-års garantien forlengst var utløpt, men var innstilt på å bistå Gabrielsen hvorfor disse isdannelsene oppsto. Sannes understreket imidlertid at han ikke på noe tidspunkt har erkjent noe ansvar for Mesterhus i denne sak.»

Etter møtet ble intet foretatt fra Mesterhus’ side. Gabrielsens advokat purret i brev av 8. desember 1977 og uttok i 1978 forliksklage. Denne ble trukket tilbake. Om dette skrev Gabrielsen i brev av 25. oktober 1978 til Mesterhus:

«Jeg har etter henstilling fra Dem trukket tilbake min forliksklage under den klare forutsetning av at Mesterhus A/L uten opphold legger fram forslag til utbedring av taket.Side 969

I telefon med disponent Sannes er det avtalt at forslaget skal foreligge hos meg innen uke 43. Da det fortsatt ikke har skjedd noe, finner jeg det nødvendig å understreke at ny forliksklage blir uttatt mandag den 30. oktober dersom saken ikke har hatt noen utvikling.»

Mesterhus kom tilbake til saken i brev av 31. oktober 1978, som er inntatt i byrettens dom. Mesterhus kom her tilbake til spørsmålet om varmekabel og nevnte videre muligheten for å utbedre taket så det ble tett. Det sies fortsatt ikke noe om at Gabrielsen i tilfelle selv må betale omostningene. Brevet avsluttes slik:

«Samtalene vi har hatt med Bygningskontrollen kan i grunnen kort sammenfattes og forståes slik at byggherren normalt har krav på et tett tak, men ikke krav på at det ikke skal være is på taket. Vi vil imidlertid komme tilbake til saken når vi har fått gjennomført tetting som foran nevnt, og når byggmester Sagberg samtidig har fått anledning til å se nærmere på arbeidsutførelsen til de håndverkere som har utført arbeidet med huset.»

I brev av 8. desember 1978 foreslo Mesterhus visse mindre arbeider utført og forutsatte nå at Gabrielsen selv skulle betale dem. Det ble deretter brudd i forhandlingene. Innsigelsen om at det var reklamert for sent ble først fremsatt i tilsvaret til byretten.

Situasjonen er således at Gabrielsen helt fra første skriftlige henvendelse 30. mars 1977 har gjort det helt klart at han mente at utgiftene ved utbedring skulle dekkes av Mesterhus. Bortsett fra det ene punkt om taktekkingen har Mesterhus på sin side gjennom de nærmere to år forhandlingene pågikk, ikke på noe tidspunkt tatt avstand fra dette. Mesterhus har tvert imot gitt uttrykk for vilje til å undersøke hva som var i veien og til å foreta utbedringer uten at det ble antydet noe om at utgiftene ville bli belastet Gabrielsen. Mesterhus har således hele tiden opptrådt på en måte som måtte gi Gabrielsen inntrykk av at taklekkasjen ville bli avhjulpet uten omkostninger for ham i den utstrekning den hadde sammenheng med mangelfull konstruksjon eller utførelse. At Gabrielsen har oppfattet det slik, fremgår blant annet av at han etter anmodning trakk sin første forliksklage tilbake. Han hadde ingen grunn til å trekke den tilbake dersom han trodde at Mesterhus’ tilsagn om utbedring var betinget av at han selv betalte omkostningene.

Jeg finner etter dette at Mesterhus ved sin opptreden etter at reklamasjonen ble fremsatt har avskåret seg fra å påberope reklamasjonsfristen i NS-3401 punkt 25 nr. 9.

Lagmannsrettens dom blir etter dette å stadfeste, og ankemotparten må gis medhold i sitt krav om saksomkostninger også for Høyesterett. Omkostningene settes til kr. 23800, herav kr. 4800 til dekning av utgifter.

Jeg stemmer for denne

dom:

1. Lagmannsrettens dom stadfestes.Side 970

2. I saksomkostninger for Høyesterett betaler Mesterhus Trondheim A/L til Øyvind Gabrielsen 23800 – tjuetre tusen åtte hundre – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av Høyesteretts dom.

Dommer Hellesylt: Jeg er i det vesentlige og i resultatet enig med førstvoterende.

Dommerne Bugge, Røstad og Christiansen: Likeså.

Av byrettens dom (byrettsdommer Rolf Theisen med bygningskyndige domsmenn):

Ved kjøpekontrakt av 16. juli 1971 kjøpte Øyvind Gabrielsen et en-etasjes typehus i tre, modell «Bygland» av Mesterhus Trondheim A.L. (Senere benevnt Mesterhus.) Huset er bygget i vinkel med saltak og åpent røstet helt til møne. Takvinkel er oppgitt til 18 grader. Taktekking er pappshingel. Prisen var kr. 174360,-. I denne var inkludert bl.a. muring av 2-løps pipe samt peis av standard utførelse i første etasje. Muring av pipe og peis ble siden tatt ut av kontrakten, og Gabrielsen skaffet selv murer til utførelse av dette arbeidet.

I kontraktens pkt. 10 heter det: «Eventuelle klager fra byggherren/byggmesteren i anledning kontraktsarbeidene fremsettes skriftlig overfor den valgte kontrollkomité i Mesterhus. Byggmesteren plikter å følge eventuelle pålegg fra komitéen. Ingen rettslig tvist kan reises før kontrollkomitéen har hatt anledning til å uttale seg. Slik uttalelse må foreligge innen 12 arbeidsdager efter at klagen skriftlig er meddelt Mesterhus.»

I kontraktens pkt. 12 heter det: «NS-3401 vedtas så langt den finner anvendelse som kontraktsgrunnlag mellom partene i den utstrekning nærværende kontrakt ikke inneholder avvikende bestemmelser.»

Gabrielsen flyttet inn i huset i slutten av mars 1972. Vinteren 1972/73 oppstod det isdannelser i takutspringene og i takvinkelen. Det samme skjedde de to følgende vintre uten at Gabrielsen meldte fra til Mesterhus. Vinteren 1976/77 ble det store isdannelser på taket og det trengte vann inn i huset. Det samme har hendt hvert år de senere vintre. Han tok da flere ganger saken opp med disponent Sannes uten at dette førte til noe resultat. Den 30. mars 1977 skrev han følgende brev til Mesterhus:

«Vedrørende taklekkasje.

Jeg viser til flere samtaler vedrørende taklekkasjer i min enebolig Mesterhus type Bygland.

Jeg har bedt om anvisning på hva som skal gjøres for å hindre fremtidig isdannelse og følgende lekkasje.

Flere muntlige purringer har ikke gitt noen avklaring, og De gjorde det i dagens samtale klart at De heller ikke kunne antyde når De finner det betimelige å gi meg et svar.

Saken gjelder et hus som etter fire-fem år lekker som en sil, og man burde på den bakgrunnen forvente en helt annen reaksjon. Jeg ber igjen om Deres forslag til utbedring, og presiserer at jeg anser Mesterhus A/L ansvarlig for de omkostninger dette vil medføre.

Deres øyeblikkelige svar imøtesees.»

Den 20. april 1977 besvarte Mesterhus brevet slik:

«Inntrenging av vann – Deres brev av 30. f.m.

I Deres ovennevnte skriv benytter De uttrykk som taklekkasje og hus som lekker som en sil. Vi går ut fra at den inntrenging av vann som De har hatt sistSide 971 vinter ikke har noe som helst med taktekkingen å gjøre, og såfremt det skulle ha med taktekkingen å gjøre, så er allerede vår garantitid utløpet.

Imidlertid så tror vi forholdet har spesiell bakgrunn i den helt spesielle vinter vi har hatt med en eneste langvarig kuldebølge fra årsskiftet og frem til april.

Vi kan vel si det slik at ingen småhus som bygges har helt fullkommen kaldlufting av tak, noe som ville være ønskelig, men i de fleste tilfeller så vil det forekomme større eller mindre snesmelting grunnet varmeavgivelse fra selve huset mot sneflaten på taket. Dette forårsaker en snesmelting og under streng kulde omdannes vannet igjen til is i takrenna. Denne isansamling har i vinter vært årsak til visse problemer som kan medføre, slik det har gjort i Deres tilfelle, at vann har trengt inn i veggen. Vi har aldri vært utsatt for dette problemet, og vi må også ha mere tid til å vurdere om det er mulig å gjøre noe som kan gi en varig bedring og hvordan dette i tilfelle kan utføres. En løsning på problemet er det selvfølgelig å legge en varmekabel i takrenna, en kabel som kunne kobles inn under spesielt ugunstige forhold slik det periodevis har vært sist vinter. Dette behøver ikke å medføre verken stor kostnad eller strømforbruk.

Som sagt vi har under vurdering hva som kan gjøres og kommer tilbake til saken. Vi kunne tenke oss å foreslå et møte på vårt kontor, og det kunne også være ønskelig samtidig å få en sluttklarering av de økonomiske forhold som enda gjenstår å få avsluttet i byggesaken.»

Gabrielsen henvendte seg deretter til advokat Kjell Buer som den 22. april 1977 skrev følgende brev til Mesterhus:

«Vedr. Øyvind Gabrielsen, Henry Gleditsch vei 13.

Herr Gabrielsen har henvendt seg hit med anmodning om bistand. Som De kjenner til ved muntlige henvendelser fra herr Gabrielsen har han reklamert som følge av betydelige lekkasjer forårsaket av isdannelser på taket av hans villa. Lekkasjene skyldes tydeligvis at ventilasjonen i taket på Gabrielsens hus ikke virker tilfredsstillende. Det kan synes som det foreligger en konstruksjonsmangel i forbindelse med den hustype som Gabrielsen har valgt hos Dem. Isingen på taket har eksistert hver vinter, men det er først i år at Gabrielsen har merket betydelige lekkasjer såvel i som utenfor veggene og antakeligvis også i veggene.

Det bes opplyst om De er villig til å drøfte saken, eventuelt forbedre husets konstruksjon når det gjelder ventilasjon, samt om De er villig til å reparere eventuelle skader forårsaket av lekkasjen.

Jeg ber om Deres standpunkt innen 10. mai 1977. Hører jeg intet fra Dem, vil jeg bringe saken inn til rettslig prøvelse, etter å ha innhentet sakkyndig uttalelse.»

Overarkitekt Per Kalmar Lund ble kontaktet. Han satte den 23. juni 1977 opp et notat. Fra dette siteres:

«Årsak. Årsaken til isdannelsen er at taket er for dårlig luftet, en får snesmelting og vann som speiker når det kommer utenfor veggliv, dvs. utenfor oppvarmet flate. Issvullen som dannes, demmer opp vannet som naturlig finner en vei gjennom taktekkingen, som nødvendigvis ikke kan bli så tett som et «badekar».

Taket har i henhold til skisse en teoretisk overlufting på 3 cm, men det er ikke usannsynlig at dette mål på enkelte steder er redusert noe på grunn av ujevn isolasjonstykkelse. Kryssluftingen er 5 cm. Disse mål burde etter NorskSide 972 Byggforskningsinstitutts Detaljer for denne taktype minst være 7,5 cm og 5 cm, helst 10 og 5 cm (NBI’s Byggdetaljer brukes av alle profesjonelt prosjekterende.)

At taket er bygget i vinkel og at det ikke har oppbygget taktekking, forverrer situasjonen ytterligere.

Utbedring. Isdannelse skal etter undertegnedes mening ikke forekomme i særlig grad, hvis taket er riktig konstruert, dvs. er tilstrekkelig isolert, tettet og gitt nok lufting over isolasjonen.

Forholdet mellom takets isolasjonsevne og luftingen er vesentlig. En unngår ikke isdannelse ved å øke isolasjonstykkelsen, hvis luftingen er for dårlig.

I det aktuelle tilfelle må isolasjonen (15 cm mineralull) sies å være tilstrekkelig, hvis den er pålagt tetningssjikt av papp og ikke har lekkasjer.

En utbedring må derfor skje når det gjelder luftingen, og følgende alternativer bør vurderes:

1. Eksisterende taktro rives av, gis nødvendig opplekting (10 + 5 cm) og pålegges igjen. Taktekking av bølgeeternitt vil gi et bedre resultat enn pappshingel. Skikkelige lufteåpninger ved yttervegg, langs vinskier og møne. Denne løsning kan være vanskelig å gjennomføre i perioder med nedbør.

2. Ny taktro legges med nødvendig opplekting (10 + 5 cm) oppå eksisterende tak. Skikkelige lufteåpninger ved yttervegg, langs vindskier og møne. Tekking med pappshingel eller evt. bølgeeternitt.

Det vil være nødvendig å få kontrollert konstruksjonene, slik at en er sikker på at disse tåler tilleggslasten. Dette gjelder alle alternativer.

3. Bølgeeternit legges på eksisterende tak, godt opplektet. Skikkelige lufteåpninger ved yttervegg, langs vindskier og møne.

4. En har vurdert å legge varmekabler i takrennene, men antar at vannet vil speike før det kommer til rennen, da huset har store takutstikk. Kablene må derfor sannsynligvis legges et stykke innover takflaten, om dette kan gjennomføres teknisk.

En bør for øvrig be leverandøren gi forslag til utbedring.»

Sensommeren 1977 ble det holdt et møte hos Mesterhus hvor Gabrielsen, advokat Buer, overarkitekt Lund og disponent Sannes var til stede. Under møtet ble Gabrielsens problemer med huset drøftet. Kort etter, den 9. januar 1977, skrev advokat Buer følgende brev til Mesterhus:

«Øyvind Gabrielsen, Henry Gleditsch vei 13.

Jeg viser til mitt brev av 22. april 1977 samt senere konferanse på Deres kontor.

Jeg vedlegger til orientering kopi av arkitekt Per Kalmar Lunds notat av 23. juni 1977.

Øyvind Gabrielsen aksepterer at Mesterhus for kommende vintersesong 1977/78 installerer varmekabler i husets takrenner. Når det gjelder opplegget viser jeg særskilt til pkt. 4 i arkitekt Lunds Notat. Det er en forutsetning at Mesterhus bekoster kabel og strøm.

Som nevnt under vår konferanse må Mesterhus foreta undersøkelser under husets bordkledning, hvor man har hatt de største vannlekkasjene. Dette for å undersøke om at huset allerede er blitt påført varige skader. Øyvind Gabrielsen vil påvise de aktuelle steder og jeg ber om at han blir kontaktet snarest mulig.

Det er en klar forutsetning for partene at de har alle sine innsigelser i behold dersom ordningen med varmekabler ikke skulle fungere som tilsiktet.»Side 973

Mesterhus foretok seg intet, og den 8. desember 1977 skrev advokat Buer følgende brev til Mesterhus:

«Jeg viser til tidligere korrespondanse og konferanse, senest mitt brev av 1. september 1977.

Herr Gabrielsen har opplyst at det fra Deres side intet er gjort m.h.t. det opplegg som ble avtalt under konferansen på Deres kontor.

Jeg ber vennligst om at det avtalte opplegg blir gjennomført i løpet av en uke etter at De har mottatt nærværende brev. I motsatt fall vil jeg påbegynne arbeidet med å utta stevning i saken.»

Mesterhus foretok seg fremdeles intet, og den 12. september 1978 tok advokat Buer ut forliksklage mot Mesterhus. Etter henstilling fra Mesterhus ble forliksklagen trukket tilbake. I den forbindelse skrev Gabrielsen følgende brev den 25. oktober 1978 til Mesterhus:

«Jeg har etter henstilling fra Dem trukket tilbake min forliksklage under den klare forutsetning av at Mesterhus A/L uten opphold legger fram forslag til utbedring av taket.

I telefon med disponent Sannes er det avtalt at forslaget skal foreligge hos meg innen uke 43. Da det fortsatt ikke har skjedd noe, finner jeg det nødvendig å understreke at ny forliksklage blir uttatt mandag den 30. oktober dersom saken ikke har hatt noen utvikling.»

Mesterhus henvender seg til h.r.advokat Gudmund Kuvås og den 31. oktober 1978 skrev Mesterhus følgende brev til Gabrielsen:

«Lekkasje i tak. Vi viser til telefonsamtale 13. ds. mellom advokat Kuvås og advokat Buer, hvor vi opplyste om at vi ønsket å foreta en ny inspeksjon av taket for å finne frem til en løsning når det gjaldt lekkasjen. Vi opplyste om at vi ønsket å benytte vår byggmester Sagberg til dette, og det har bakgrunn i to forhold: For det første har byggmester Sagberg selv deltatt i oppføringen av en hel rekke hus av vår modell Miljø, (tidligere modell Bygland) og kjenner dermed husenes konstruksjon til minste detalj, for det andre er Sagberg for tiden normalt stasjonert på vårt kontor grunnet planleggingen av et større boligprosjekt som skal oppstartes. Imidlertid hadde Sagberg bundet seg til et byggeoppdrag på Orkanger i første del av uke 42, og siden har dessverre værforholdene vært mer eller mindre håpløse med regn og snø. I fjor høst diskuterte vi legging av varmekabel i takrenne for å få avløp for smeltevann fra tak. Vi fikk imidlertid prisoverslag på arbeidet fra EGA først 13. desember 1977, og vi fant da at det i alle tilfeller var forsent. Senere har vi diskutert problemet med flere fagfolk, bl.a. overing. Grande og bygn. kontrollør Øren ved Teknisk etat, Trondheim kommune.

I sitt brev til oss nevner adv. Buer at lekkasjen skyldes konstruksjonsfeil. Dette kan vi ikke akseptere, idet konstruksjonen er godkjent av Bygningskontrollen, og vi har bygget flere hundre hus i Trøndelag av samme hustype, og det er fortsatt vårt mest populære hus. Vi kan imidlertid akseptere at hus med skrå himling kan være mere problematiske enn hus med flat himling på grunn av at skrå himling gir mindre lufting, og vi kan for så vidt nevne at på det store Kattem/Oustprosjektet som er under utbygging, blir antagelig arbeidsutførelsen endret for tredje gang grunnet forannevnte problemer.

Da vi i fjor fikk oss forelagt de problemer som har oppstått i Deres bolig, så var det såvidt undertegnede kjenner til, første gang vi har hatt lekkasje i et shingeltekket tak. Grunnet rene tilfeldigheter har vi senere blitt kjent med hvor svakheten ligger i en slik taktekking, og byggmester Sagberg har to gangerSide 974 inspisert huset for å finne ut om lekkasjen har sammenheng med våre mistanker. Ut fra forannevnte befaringer mener vi at vi skal få taket helt tett såfremt vi får en dags oppholdsvær med snøbart tak. Dette vil uten videre bli utført første dag forholdene ligger til rette.

Når det gjelder årsaken til at taket ser ut til å ha en større snøsmelting enn normalt, så kan dette ha sammenheng med flere faktorer, og det vil bli nærmere undersøkt i forbindelse med at Sagberg har med mannskap og verktøy når tekkingen utføres.

Samtalene vi har hatt med Bygningskontrollen kan i grunnen kort sammenfattes og forståes slik at byggherren normalt har krav på et tett tak, men ikke krav på at det ikke skal være is på taket. Vi vil imidlertid komme tilbake til saken når vi har fått gjennomført tetting som foran nevnt, og når byggmester Sagberg samtidig har fått anledning til å se nærmere på arbeidsutførelsen til de håndverkere som har utført arbeidet med huset.

Dette foreløpig til underretning.»

Kort etter ble det foretatt en befaring av taket hvor Gabrielsen, disponent Sannes og byggmester Sagberg var til stede. Mesterhus kom til at isdannelsen og lekkasjen skyldtes dårlig tetting og isolering ved pipen. Da murerarbeidet var tatt ut av kontrakten, mente Mesterhus at dette var Gabrielsens ansvar. I brev av 8. desember 1978 til Gabrielsen påtok Mesterhus seg å «foreta nødvendige arbeider for å få bedret forholdet i forbindelse med pipegjennomføring i tak samt innlegging av kanal fra bad» mot at han innbetalte kr. 5000,-. Dette forslag avviste Gabrielsen og han tok den 3. april 1979 ut ny forliksklage mot Mesterhus. Forlik kom ikke i stand, og advokat Buer henvendte seg på ny til overarkitekt Lund, som den 25. juni 1979 skrev følgende brev til advokatfirmaet Rogstad, Buer og Gjengset:

«Taklekkasje i Henry Gleditsch vei 13, tilhørende Øyvind Gabrielsen.

En henviser til Deres brev av 1. juni 1979, brev fra Mesterhus Trondheim A/L av 31. oktober 1978 og mitt notat av 23. juni 1977.

Når det gjelder pkt. 2 i Deres brev, hvor De ber meg om en uttalelse angående Mesterhus Trondheim A/L’s syn på spørsmålet om konstruksjonsfeil, vil jeg henvise til firmaets brev avsnitt 3, hvor de uttaler at de ikke kan akseptere at lekkasjen skyldes konstruksjonsfeil, men heller ikke sier noe om hva de mener årsaken kan være. De innrømmer imidlertid «at hus med skrå himling kan være mer problematisk enn hus med flat himling, på grunn av at skrå himling gir mindre lufting.»

Angående min oppfatning når det gjelder årsaken til lekkasjen, vil jeg henvise til mitt notat hvor årsakssammenhengen er beskrevet i detalj. Og jeg mener denne kan bekreftes av Norges Byggforskningsinstitutt. Jeg anbefaler for utbedring av forholdet alt. 3 (2) eller 4 (3), da alt. 1 vil være for omfattende, og også for komplisert med tanke på nedbør og alt. 4 med varmekabler, om den er gjennomførbar, vil gi en driftsmessig ugunstig løsning. Hvilket alternativ en skal velge når det gjelder 3 eller 4, avhenger av hva de eksist. konstruksjoner tåler. Jeg har tatt kontakt med siv.ing. Karl Knudsen, Trondheim, som er villig til å se nærmere på disse, og også gjøre et overslag over kostnadene. Dette pga. at jeg selv har vanskelig for å ta meg av saken fullt ut før i slutten av august, da jeg igjen er tilbake i Trondheim. Jeg ber Dem, hvis det er i orden, ta kontakt med siv.ing. Knudsen, og oversende ham nødvendige sakspapirer, også min skisse av takkonstruksjonen, samt planer, snitt og fasader.»

Advokat Buer henvendte seg deretter til sivilingeniør Karl Knudsen somSide 975 den 12. oktober 1979 skrev følgende brev til advokatfirmaet Rogstad, Buer og Gjengset:

«Vedr. taklekkasje Henry Gleditsch v. 13, Øyvind Gabrielsen.

Vi takker for Deres brev av 14. august 1979 med tilsendte kopier. Ut i fra tegninger (som vi har fått utlånt hos Mesterhus) og den fremlagte korrespondanse i saken samt befaring 11. oktober 1979, er vi kommet til fullt ut den samme konklusjon som arkitekt Per Kalmar Lund i hans notat av 23. juni 1977 hva angår årsak og forslag til utbedringer.

Ut over de bemerkninger som fremgår av dette notat, vil vi gjerne tilføye følgende: a) Ved denne hustype med skrått innertak lagt direkte på sperrene er det spesielle problemer med å få diffusjonssperren i taket tett mot takdragere, vegger, piper og andre gjennomføringer i taket. Dersom disse problemene ikke er behandlet omhyggelig og det vil opptre større utettheter i diffusjonssperren, vil varm inneluft strømme opp over isolasjonen og øke kravene til en effektiv lufting.

b) En mangelfull lufting av taket vil, bortsett fra isdannelse/lekkasjer, også kunne føre til at fuktighet som diffunderer fra de varme rom under, ikke blir luftet ut og dermed representerer en fare for opptreden av råte og sopp.

Ut fra de forhold som har opptrådt og de betenkeligheter som følger av dem, mener vi at byggherren prinsipielt må kunne forlange å få taket utbedret etter alternativ 1. Men da dette utvilsomt vil medføre en stor fare for følgeskader på huset under arbeidenes utførelse, mener vi at det bør kunne aksepteres av byggherren at det legges et nytt luftet varetak over det nåværende.

Hva angår omkostningene ved et nytt varetak, har vi som grunn lagt følgende utførelse:

Nåværende takflate åpnes ved møne og gradrenne og det bygges sammenhengende kasser for utlufting av nåværende tak. På eksisterende taktekking spikres sløyfer og lekter. Takfallet økes slik at lufterommet ved møne blir vesentlig større enn ved raft.

Da de nåværende takkonstruksjoner høyst sannsynlig ikke har kapasitet til å bære nevneverdige tilleggslaster fra et nytt tak, har vi her regnet med en lett taktekking av lakkerte, korrugerte metallplater eller korrugerte asfaltpapplater (Onduline) og tilsvarende gradrenner og mønekammer. Nye beslag monteres rundt piper og gjennomføringer. Nytt spillblikk og flytting av takrenner. Nye vindusskier monteres på gavler.

Ut fra mengder og enhetspriser har vi kalkulert omkostningene til å bli:

Nytt varetak komplett som ovenfor kr. 47000,-

Stillaser, tilrigginger etc. kr. 14000,-

———–

kr. 61000,-

20% m.v.a. kr. 12200,-

———–

kr. 73200,-

Vi håper vi med dette har gitt Dem tilstrekkelig svar på Deres brev.»

Advokat Buer henvendte seg også til Bygningskontrollen i Trondheim, som den 24. oktober 1980 skrev følgende brev til ham:

«Utbedring av tak i Henry Gleditsch veg 13.

Det vises til Deres brev av 4. juli 1980. Brevet er ved en inkurie blitt forlagt, og en beklager at det derfor besvares først nå. Bygningskontrollen har ikke inspisert huset på vinters tid, og en har derfor ikke fått anledning til å vurdereSide 976 omfanget av isdannelse på rafta. En går imidlertid ut fra at den beskrivelse som arkitekt Per Kalmar Lund har gitt i sitt notat av 23. juni 1977 er riktig, og vi er ut fra denne også enig i hans konklusjon.

Bygningskontrollen har ingen invendinger mot det forslag til utbedring som er skissert av siv.ing. Karl Knudsen i brev av 12. september 1979. Vi mener det er av avgjørende betydning at nåværende takflate åpnes ved mønet slik at det sørges for bedre gjennomluftning av nåværende tak.

Videre ser vi det i dette tilfelle som en fordel at det brukes lakkerte, korrugerte metallplater som ny taktekking. Dette er lett tekking som ikke gir særlig stor tilleggslast, samtidig som slike tak renser seg raskere for snø.

Vi går også ut fra at siv.ing. Knudsen har vurdert hva takkonstruksjonen tåler av tilleggslast før dette medfører deformasjonsproblemer etc.» – – –

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater