Styrets representasjonsadgang etter den nye eierseksjonsloven - § 60

Kapitteloversikt:

• Rettstilstanden etter at den nye eierseksjonsloven trådte i kraft
• Kontrakten mellom seksjonseier og utbygger utgjør det rettslige grunnlaget for kravene
• Det samme kravet kan ikke gjøres gjeldende av en seksjonseier hvis styret allerede har rettet et tilsvarende krav mot utbygger
• Det kan fastsettes i vedtektene at seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to styremedlemmer
• Hva skjer hvis styret går ut over sin representasjonsrett?
• Begrensninger i styrets representasjonsadgang
• Avsluttende bemerkninger – endring av prospekt kan få betydning for de enkeltes seksjonseieres krav mot utbygger avhengig av når kontrakt ble inngått

Rettstilstanden etter at den nye eierseksjonsloven trådte i kraft

Eierseksjonslovens § 60 utgjør nå det nye hjemmelsgrunnlaget for styrets representasjonsadgang og ansvar i et eierseksjonssameie. For at styre skal kunne representere og forplikte sameierne er det et vilkår etter § 60 at saken gjelder seksjonseiernes «felles rettigheter og plikter». Dette gjelder blant annet rettigheter og plikter som angår fellesarealer og fast eiendom.

Det nye med § 60 er at den hjemler en adgang for styre til å gjøre gjeldende krav eierne har mot utbygger som følge av mangler ved fellesarealer eller forsinket ferdigstillelse av dette. Dette gir styret i et eierseksjonssameie en mye videre representasjonsadgang enn de hadde etter den gamle eierseksjonsloven. I forarbeidene utaler departementet følgende om den nye endringen i § 60 (1) 3. punktum:

Kontrakten mellom seksjonseier og utbygger utgjør det rettslige grunnlaget for kravene

Det følger derimot av forarbeidende til den nye eierseksjonsloven at regelen i § 60 (1) 3.pkt ikke etablerer et selvstendig materielt krav for sameiet mot utbygger. Regelen gir styret et hjemmelsgrunnlag til å tre inn i en eller flere seksjonseieres krav overfor utbygger [2] . Dette kan være både mangelskrav eller krav relatert til forsinkelser. Kontrakten mellom seksjonseierne og utbyggerne utgjør dermed grunnlaget for de kravene styret kan gjøre gjeldende overfor utbygger. Det betyr at dersom det ikke foreligger noe brudd på de enkelte kontraktene seksjonseierne har med utbygger så kan heller ikke styre gjøre noen mangelskrav gjeldende. Som det fremkommer av forarbeidene er det derimot tilstrekkelig at bare en seksjonseier har et krav gjeldende. Styret kan tre inn i et slikt krav og gjøre kravet gjeldende selv om det bare er en seksjonseier som kan påberope seg det [3]. Ofte gjør derimot en mangel på fellesarealene seg gjeldende overfor flere seksjonseiere samtidig. Det naturlige og mest praktiske i slike situasjoner er at styret tar saken på vegne av alle seksjonseierne. Etter § 60(1) tredje punktum har styret nå mulighet til å gjøre det.

Kravene seksjonseierne kan gjøre gjeldende mot utbygger omfatter alle typer misligholdskrav. Ved mangler vil det typisk være utbedring som styret kan påberope seg, mens ved forsinkelser vil økonomiske sanksjonsmuligheter typisk være det eneste praktiske. Det at kontrakten mellom den enkelte seksjonseier og utbygger utgjør grunnlaget for de kravene styret kan rette mot utbygger får også betydning for kravets størrelse. Kreves det prisavslag kan f.eks. ikke styre kreve mer enn det seksjonseier ville fått etter kontrakten.

Det samme kravet kan ikke gjøres gjeldende av en seksjonseier hvis styret allerede har rettet et tilsvarende krav mot utbygger

Resultatet av at styre i et eierseksjonssameie kan representere seksjonseier i saker relatert til mangler ved fellesarealer får derimot den konsekvens at kravet ikke kan gjøres gjeldende på nytt av seksjonseieren. Utbyggeren skal slippe å bli møtt med det samme kravet både fra seksjonseier og fra styret. Et krav fra styret om at det foreligger en bestemt mangel ved fellesarealet vil dermed få rettskraftvirkning. Dvs. at den samme mangelen ikke kan gjøres gjeldendende av en av eierne ved en senere anledning.

Det kan fastsettes i vedtektene at seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to styremedlemmer

Det følger av § 60 (1) fjerde punktum at dersom alle seksjonseiere samtykker til det, kan det fastsettes i vedtektene at seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap. Hvis dette fastsettes i vedtektene blir eierne forpliktet i alle saker der styret har rett til å opptre på deres vegne selv om dokumentet bare er signert av to. Dette var derimot en regel som også gjaldt etter § 43 i den gamle eierseksjonsloven og utgjør dermed ingen endring.

Eierseksjonslovens § 60 (2) regulerer styrelederens prosessuelle kompetanse. Etter annet ledd er det styreleder som har partsevne, dvs. evne til å være part i rettsaken. Han kan også bli saksøkt på vegne av seksjonseierne. Rettstilstanden er her den samme som tidligere.

Hva skjer hvis styret går ut over sin representasjonsrett?

Det følger av § 60 tredje ledd at i de tilfeller hvor styret går ut over sin representasjonsrett overfor tredjepersoner er avtalen med tredjeperson ikke bindende hvis eierseksjonssameiet kan bevise at tredjeperson innså eller burde ha innsett at styret gikk ut over sin fullmakt. Hvis tredjepersonen har vært i ond tro så er ikke avtalen bindende. Det er derimot eierseksjonssameiets oppgave å bevise at tredjeperson visste eller burde ha visst at styret gikk ut over sine fullmakter.

Begrensninger i styrets representasjonsadgang

Det er viktig å få med seg at § 60 kun gjør det mulig for styre å gjøre gjeldende krav overfor utbygger for mangler som er relatert til fellesarealene. Krav som gjelder seksjonseierens egen bruksenhet er det bare seksjonseieren selv som kan gjøre gjeldende [4]. Det betyr at styre ikke kan sende et søksmål på mangelfullt arbeid ved en bruksenhet. En slik representasjonsadgang har styret ikke. På samme måte kan heller ikke styret i et eiersekjsonssameie representere seksjonseierne i saker hvor likeartede mangler ved de ulike bruksenhetene gjør seg gjeldende. Det kunne fort skape vanskeligheter der hvor enkelte seksjonseiere fikk medhold i kravet sitt mens andre ikke.
Disse begrensingene utgjør derimot ingen endring av regelverket. Rettstilstanden er på dette område den samme som den var før den nye loven trådte i kraft.

Avsluttende bemerkninger – endring av prospekt kan få betydning for de enkeltes seksjonseieres krav mot utbygger avhengig av når kontrakt ble inngått

I lys av det som nå er sagt er det spesielt en ting det er viktig å være klar over. Når seksjonseierne inngår kontrakt med utbyggerne kan seksjonseierne ha fått ulik informasjon og dokumentasjon på hvordan fellesarealene kommer til å bli. Dette kan resultere i flere problemstillinger.

Mangelsvurderingen vil nemlig kunne bli annerledes mellom de ulike seksjonseierne hvis de har fått ulik dokumentasjon ved kontraktsinngåelse. Eksempelvis kan et prospekt som forelå da de første seksjonseierne inngikk kontrakt med utbygger vise at felles uteområde i gårdsplassen skulle bestå av vanlig gressplen. Av hensyn til fremkommelighet for utrykningskjøretøy stilles det noen ganger krav til at underlaget på deler av fellesområdene er av en slik kvalitet at utrykningskjøretøy kommer enkelt fram. Hvis utbygger i mellomtiden har blitt nødt til å ta dette i betraktning slik at prospektet må endres fra gress til armert gress vil dette kunne få betydning for mangelsvurderingen for seksjonseierne.

De seksjonseierne som inngår kontrakt etter at prospektet er endret vil ikke kunne gjøre manglende gressplen gjeldende som en mangel. De seksjonseierne som kjøpte før endringen vil derimot ikke få et fellesområde med gressplen og dermed ikke i henhold til kontakt. Dette vil utgjøre et tap i bruksverdien for de første kjøperne ettersom mange aktiviteter som kan gjennomføres på vanlig gress ikke lar seg gjennomføre på armert gress. Dette vil utgjøre et avvik fra kontraktmessig oppfyllelse for de første kjøperne og dermed kunne gi grunnlag for erstatning etter bustadoppføringslova.

En slik endring av vedlagt dokumentasjon ved kontraktsinngåelse vil derfor slå ulikt ut for seksjonseierne avhengig av når de inngikk kontakt med utbygger. Dette er det viktig å være klar over når det reises mangelsinnsigelser fra styret mot utbygger. Noen seksjonseiere vil i slike situasjoner risikere og ikke ha noe mangelskrav mot utbygger.