ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

Styrets representasjonsadgang etter den nye eierseksjonsloven - § 60

Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1.1.2018 og med den kom flere nye endringer. Den gamle loven ga styret i eierseksjonssameier en begrenset mulighet til å representere seksjonseierne utad. Eierseksjonssameiets partsevne gjaldt bare søksmål om saker som gjaldt seksjonseiernes «felles rettigheter og plikter». Med den nye loven har styret i eierseksjonssameier fått en videre representasjonadgang.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

12. juni 2019

I denne artikkelen gjennomgår vi følgende endringer:

Rettstilstanden før 1.1.2018

Utgangspunktet er klart. Et eiersekjsonssameie er ikke en selvstendig juridisk person. Det betyr at de ikke har rettslige rettigheter eller forpliktelser. I utgangspunktet har de derfor heller ikke partsevne. Det følger derimot av tvisteloven § 2-1(1) bokstav f at «andre sammenslutninger» kan ha partsevne når det er særlig bestemt i lov. Den gamle eierseksjonslovens § 43 ga en slik hjemmel for styret i sameiet.

Ingen representasjonsadgang ved mangler på fellesareal

Den gamle eierseksjonslovens § 43 ga derimot ikke styret i et eierseksjonssameie en generell partsevne. Den ga en spesiell partsevne i saker som omhandlet seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. I § 43(1) ble det videre presisert at retten til å representere og forplikte også gjelder rettigheter og plikter som angår fellesarealer og fast eiendom. Dette kunne f.eks. være saker som omhandlet salg eller utleie av fellesarealer.

Det fulgte derimot av eldre rettspraksis at krav som går på mangler ved fellesarealene ikke var å anse som «felles rettigheter og plikter» jfr. den eldre eierseksjonsloven § 43. Slike krav ble etter eldre rett tillagt den enkelte eier, slik at styret ikke kunne forfølge disse kravene.

«Felles rettigheter og plikter»

Dette var en viktig begrensning. Som eksempel kan vi nevne situasjoner hvor kjøperne av leiligheter opplevde at fellesarealene ikke var slik de forutsatte da de inngikk avtale med utbygger, sittegruppene var ikke godt nok montert, garasjene er for trange, malingen var for dårlig eller det var for dårlig vekst på plenen. I slike situasjoner kunne ikke styre i eiersekjsonssameie, etter den gamle eierseksjonsloven, ta saken på vegne av seksjonseierne. Dette har vært et stort problem for mange eierseksjonssameier.

Med den nye eierseksjonsloven har rettstilstanden derimot endret seg.

Rettstilstanden etter at den nye eierseksjonsloven trådte i kraft

Eierseksjonslovens § 60 utgjør nå det nye hjemmelsgrunnlaget for styrets representasjonsadgang og ansvar. Bestemmelsen viderefører § 43 i den gamle eierseksjonsloven med noen språklige endringer. For at styret skal kunne representere og forplikte sameierne er det fortsatt et vilkår etter § 60 at saken gjelder seksjonseiernes «felles rettigheter og plikter» og må gjelde fellesarealer og fast eiendom.

Styret kan nå representere kjøperne ved mangler knyttet til fellesareal

Det nye med § 60 er at den hjemler styrets rett til å gjøre gjeldende beboerne eierne har mot utbygger som følge av mangler ved fellesarealer eller forsinket ferdigstillelse av dette. Dette gir styret en videre representasjonsadgang enn den de hadde etter den gamle eierseksjonsloven. I forarbeidene uttaler departementet følgende om den nye endringen i § 60 (1) 3. punktum:

«Departementet mener at det både er praktisk og hensiktsmessig at det er sameiet som sådan, og ikke de enkelte seksjonseierne, som skal saksøke utbyggeren ved mangler ved fellesarealene«[1].

Kjøpskontrakten er fortsatt grunnlaget for mangelskravene

Det følger derimot av forarbeidene til den nye eierseksjonsloven at regelen i § 60 (1) 3.pkt ikke etablerer et selvstendig materielt krav for sameiet mot utbygger. Regelen gir styret et hjemmelsgrunnlag til å tre inn i en eller flere seksjonseieres krav overfor utbygger[2].

Dette er en viktig begrensning.

Det er fortsatt kontrakten mellom seksjonseierne og utbyggerne som utgjør grunnlaget for de kravene styret kan gjøre gjeldende overfor utbygger. Det betyr at dersom det ikke foreligger noe brudd på de enkelte kontraktene seksjonseierne har med utbygger så kan heller ikke styret gjøre noen mangelskrav gjeldende.

Det er nok at kun en seksjonseier har krav mot utbygger

Som det fremkommer av forarbeidene er det derimot tilstrekkelig at bare én seksjonseier har et krav gjeldende. Styret kan tre inn i et slikt krav og gjøre kravet gjeldende selv om det bare er én seksjonseier som kan påberope seg det[3]. Ofte gjør derimot en mangel på fellesarealene seg gjeldende overfor flere seksjonseiere samtidig. Det naturlige og mest praktiske i slike situasjoner er at styret tar saken på vegne av alle seksjonseierne. Etter § 60(1) tredje punktum har styret nå mulighet til å gjøre det.

Kravene seksjonseierne kan gjøre gjeldende mot utbygger omfatter alle type misligholdskrav. Ved mangler vil det typisk være utbedring som styret kan påberope seg, mens ved forsinkelser vil det økonomiske sanksjonsmuligheter typisk være det eneste praktiske. Det at kontrakten mellom den enkelte seksjonseier og utbygger utgjør grunnlaget for de kravene styret kan rette mot utbygger får også betydning for kravets størrelse. Kreves det prisavslag kan f.eks. ikke styret kreve mer enn det seksjonseier ville fått etter kontrakten.

Samme krav kan ikke gjøres gjeldende flere ganger

Resultatet av at styret i et eierseksjonssameie kan representere seksjonseier i saker relatert til mangler ved fellesarealer, får derimot den konsekvens at kravet ikke kan gjøres gjeldende på nytt av seksjonseieren. Utbyggeren skal slippe å bli møtt med det samme kravet både fra seksjonseier og fra styret. Et krav fra styret om at det foreligger en bestemt mangel ved fellesarealet vil dermed få rettskraftvirkning. Dvs. at den samme mangelen ikke kan gjøres gjeldende av en av eierne ved en senere anledning.

Representasjonsrett gjennom vedtektene

Det følger av § 60 (1) fjerde punktum at dersom alle seksjonseiere samtykker til det, kan det fastsettes i vedtektene at seksjonseierne forpliktes ved underskrift av to eller flere styremedlemmer i fellesskap.

Hvis dette fastsettes i vedtektene blir eierne forpliktet i alle saker der styret har rett til å opptre på deres vegne selv om dokumentet bare er signert av to. Dette var derimot en regel som også gjaldt etter § 43 i den gamle eierseksjonsloven og utgjør dermed ingen endring.

Hvem i styret kan representere sameiet?

Eierseksjonslovens § 60 (2) regulerer styrelederens prosessuelle kompetanse. Etter annet ledd er det styreleder som har partsevne, dvs. evne til å være part i rettsaken. Han kan også bli saksøkt på vegne av seksjonseierne. Rettstilstanden er her den samme som tidligere.

Til slutt følger det av tredje ledd at i de tilfeller hvor styret går ut over sin representasjonsrett overfor tredjepersoner kan seksjonseierne bare påberope seg denne regelen dersom tredjepersonen, som det er inngått avtale med, innså eller burde ha innsett at styret gikk ut over sin fullmakt. Hvis tredjepersonen har vært i ond tro så er ikke avtalen bindende. Dette er derimot også som ved annet ledd kun en videreføring av eldre rett.

Begrensninger i styrets representasjonsadgang

Det er viktig å få med seg at § 60 kun gjør det mulig for styret å gjøre gjeldende krav overfor utbygger for mangler som er relatert til fellesarealene. Krav som gjelder seksjonseierens egen bruksenhet er det bare seksjonseieren selv som kan gjøre gjeldende[4]. Det betyr at styret ikke kan sende et søksmål på mangelfullt arbeid ved en bruksenhet. En slik representasjonsadgang har styret ikke.

På samme måte kan heller ikke styret i et eierseksjonssameie representere seksjonseierne i saker hvor likeartede mangler ved de ulike bruksenhetene gjør seg gjeldende. Det kunne fort skape vanskeligheter der hvor enkelte seksjonseiere fikk medhold i kravet sitt mens andre ikke.

Disse begrensingene utgjør derimot ingen endring av regelverket. Rettstilstanden er på dette område den samme som den var før den nye loven trådte i kraft.

Hva om bare én eller noen få seksjonseiere har mangelskrav mot utbygger?

I lys av det som nå er sagt er det spesielt én ting det er viktig å være klar over.

Når seksjonseierne inngår kontrakt med utbyggerne kan seksjonseierne ha fått ulik informasjon og dokumentasjon på hvordan fellesarealene kommer til å bli. Dette kan resultere i flere problemstillinger. Mangelsvurderingen vil nemlig kunne bli annerledes mellom de ulike seksjonseierne hvis de har fått ulik dokumentasjon ved kontraktsinngåelse.

Eksempel

Eksempelvis kan et prospekt som forelå da de første seksjonseierne inngikk kontrakt med utbygger vise at det det felles uteområde i gårdsplassen skulle bestå av vanlig gressplen. Av hensyn til fremkommelighet for utrykningskjøretøy stilles det noen ganger krav til at underlaget på deler av fellesområdene er av en slik kvalitet at utrykningskjøretøy kommer enkelt fram.

Hvis utbygger i mellomtiden har blitt nødt til å ta dette i betraktning slik at prospektet må endres vil dette kunne få betydning for mangelsvurderingen for seksjonseierne. De seksjonseierne som inngår kontrakt etter at prospektet er endret vil ikke kunne gjøre mangel gjeldende.

De seksjonseierne som kjøpte før endringen vil derimot ikke få et fellesområde med gressplen og dermed ikke i henhold til kontakt. Dette vil utgjøre et tap i bruksverdien for de første kjøperne ettersom mange aktiviteter som kan gjennomføres på vanlig gress ikke lar seg gjennomføre på armert gress. Dette vil utgjøre et avvik fra kontraktmessig oppfyllelse for de første kjøperne og dermed gi grunnlag for erstatning etter bustadoppføringslova.

En slik endring av vedlagt dokumentasjon ved kontraktsinngåelse vil derfor slå ulikt ut for seksjonseierne avhengig av når de inngikk kontakt med utbygger. Dette er det viktig å være klar over når det reises mangelsinnsigelser fra styret mot utbygger. Noen seksjonseiere vil da risikere og ikke ha noe mangelskrav mot utbygger.

 


[1] Prop. 39L (2016-2017)

[2] Prop. 39L (2016-2017) s. 192

[3] Prop. 39L (2016-2017) s. 192

[4] Prop. 39L (2016-2017) s. 192

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater