ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Konsulentens overskridelse av sin budsjettramme

Rådgiveren hadde inngått en konsulentavtale med henvisning til NS 8402 i forbindelse med oppføring av en bolig. Konsulenten hadde oppgitt et «budsjett» for prosjektet. Konsulenten hadde ikke varslet om overskridelse av dette budsjettet i henhold til NS 8402 pkt. 12.3, og ble i lagmannsretten dømt til å tilbakebetale det beløpet som oversteg budsjettet. På grunn av det manglende varslet var konsulenten ikke berettiget til honorar utover budsjettrammen.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

16. oktober 2018

Av advokat/partner Petter Sverstad Eriksen

Saksforhold og bakgrunn

Forbrukeren inngikk avtale med konsulenten om at de skulle bistår med «Prosjektstyring og oppfølging ifm oppføring av Enebolig«. I budsjettet for prosjektet var det satt av kr. 300 000 ex. mva. til «prosjekt og byggeledelse«. Dette skulle dekke konsulentens honorar for å gjennomføre oppdraget. I møtereferat fra møtet der budsjettet ble gjennomgått ble det nedtegnet at budsjettet måtte oppfattes som foreløpig og at det ville endre seg ut fra forbrukeren sine valg. Partene avtalte også at NS 8402 (alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid) skulle gjelde.

Det fremkommer av dommen at en rekke enkeltposter på budsjettet samt totalkostnaden i ettertid har blitt endret. Konsulenten påtok seg med dette flere oppgaver og utvidet dermed sitt oppdrag. Blant annet påtok konsulenten seg ansvaret for søknader og tillatelser samt bistod hovedentreprenør i betydelig større grad enn forutsatt. Utviklingen i byggeprosjektet medførte også at det etter hvert var konsulenten som i realiteten endte opp med å utføre all koordinering på byggeplassen. Konsulenten sendte i løpet av byggeprosessen én e-post som tok opp spørsmålet om vederlag, men denne ble ikke ansett som et tilstrekkelig varsel etter NS 8402.

Forbrukeren ble under byggeprosessen fortløpende fakturert totalt kr. 898.799,- av konsulenten, og alle fakturaer ble betalt. Forbrukeren fremsatte deretter krav på tilbakebetaling av differansen mellom betalt vederlag og budsjettposten på kr. 300 000,- og det fakturerte beløp på kr. 598 799 eks. mva.

Varslingsplikt etter NS 8402

Etter NS 8402 skal konsulenten – dersom han blir oppmerksom på at det vil være behov for honorar utover avtalt vederlag etter pkt. 12.3 «uten ugrunnet opphold» varsle oppdragsgiveren hvis det er «grunn til å anta» at budsjettet blir overskredet. Det betyr at varselet må sendes raskt. Det betyr også at dersom rådgiver blir pålagt nye oppgaver, må rådgiver varsle så fort som mulig dersom tilleggsoppgavene medfører økte kostnader utover avtalt vederlag/budsjett. Uten et slikt raskt varsel fra rådgiver vil kravet om ytterligere vederlag bortfalle. Konsekvensen er at rådgiver må utføre også de nye oppgavene innenfor opprinnelige budsjett. Det er verdt å merke seg at samme bestemmelse er inntatt for honorarbudsjett i NS 8403.

Begrunnelsen for varslingsplikten er at det gir en sikkerhet for oppdragsgiver ved at han i prinsippet har krav på å bli varslet i forkant av en budsjettoverskridelse. Dette gir oppdragsgiver mulighet til å innrette seg deretter og eventuelt foreta nødvendige endringer. Lagmannsretten skriver at oppdragsgiver «har en berettiget interesse i å få et grunnlag for selv å avgjøre om han vil fortsette å benytte byggelederen ev. å begrense oppdraget av økonomiske hensyn«. Dersom det først varsles etter at budsjettrammen er overskredet vil det være for sent siden det ikke vil være noen realitet i oppdragsgivers mulighet til å styre oppdraget.

Innholdet i varselet og konsekvensen av manglende varsling

Overskridelser som ikke er varslet gir heller ikke grunnlag for krav på økt honorar. Dette er uttrykkelig angitt i NS 8402 punkt 12.3. Ut over en epost som retten ikke anser som et varsel, foreligger ingen varsling av budsjettoverskridelsen. Den aktuelle e-posten konkretiserer ikke kostnadsøkningen og det kommenteres ikke at den eksisterende budsjettposten bør økes.

Lagmannsretten uttaler at «Det er da ikke tilstrekkelig at det informeres om faktiske forhold uten at de budsjettmessige konsekvenser påpekes«. Lagmannsretten uttaler videre at det vil «skape svært uklare rammer for byggelederens videre arbeid dersom et varsel uten angivelse av ny budsjettramme skulle være tilstrekkelig«. Lagmannsretten mener altså at budsjettoverskridelser i tillegg til å varsles, må konkretiseres for å gi grunnlag for økt vederlag.

Som følge av ovennevnte konkluderer lagmannsretten med at det ikke er gitt varsel etter NS 8402. Konsulenten har da ikke krav på økt honorar.

Tidspunktet for varselet – for sen varsling

Lagmannsretten legger til at selv om konsulenten i sin e-post innholdsmessig hadde tilfredsstilt vilkårene til varsel etter NS 8402 pkt. 12.3, hadde varselet vært for sent fremsatt. Konsulenten hadde utført arbeider for om lag kr. 280.000 da det gjensto et halvt år av byggeprosjektet og alle parter var da klar over at det ville bli forsinkelser. Lagmannsretten uttaler derfor at konsulenten på et tidligere tidspunkt enn da e-posten ble sendt, burde sett at budsjettet «klart ville bli overskredet«.

Lagmannsretten presiserer i den forbindelse ordlyden i NS 8402 pkt. 12.3 og uttaler at bestemmelsen «medfører manglende varsel uten videre at honoraret utover det budsjetterte bortfaller«.

Betydningen av løpende betaling av mottatte fakturaer

Avslutningsvis skal vi knytte en kort kommentar til det faktum at forbrukeren løpende hadde betalt de utstedte fakturaene fra konsulenten. Det følger direkte av NS 8402 14.1 annet ledd at rådgiver kan kreve betaling «etter hvert som oppdraget utføres» og presiserer at «Slik betaling er ingen godkjennelse av grunnlaget for fakturaen«. Med andre ord har det ingen betydning for oppdragsgivers mulighet til på fremme innsigelser at det omtvistede kravet er betalt.

Betydningen av dommen

Avgjørelsen er i tråd med standardens ordlyd. Dommen ble forsøkt anket inn for Høyesterett, men anken ble forkastet. Avgjørelsen er således rettskraftig.

Dommen gjelder en forbruker som engasjerer en konsulent. Det er liten grunn til å tro at resultatet skulle bli et annet om dette var en avtale mellom to profesjonelle parter.

Konsekvensen av denne dommen er at oppdragsgiver alltid må sørge for at det foreligger en «budsjettramme» når en konsulent engasjeres. Konsulenten på sin side må alltid være påpasselig med å varsle tilleggsoppgaver som gir grunnlag for tilleggsbetaling og sørge for at varslet fremsettes uten ugrunnet opphold straks det eventuelt blir klart av den avtalte budsjettramme ikke vil holde. Oppdragsgiver har krav på varsling av hensyn til sitt eget budsjett.

Dommen i sin helhet kan leses her.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater