Svar på spørsmål 14:
Forbruker krever dagmulkt, selv om forbruker har flyttet inn i boligen. Kan hun det?
Er entreprenøren forsinket og må betale dagmulkt, løper dagmulkten frem til boligen er eller kunne ha vært overtatt av forbrukeren. Overtakelse skjer som hovedregel ved at det gjennomføres en overtakelsesforretning. Mange entreprenører unnlater å gjennomføre en overtakelsesforretning risikerer med det å måtte betale dagmulkt selv om forbrukeren flytter inn i boligen.
Loven har ett unntak: Er entreprenøren ferdig med sine arbeider og forbrukeren har flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv om det ikke er gjennomført en overtakelsesforretning. Vilkårene «flyttet inn» og «ferdig» er begge noe skjønnsmessige og kan være vanskelig å vurdere og anvende i praksis. Derfor bør ingen entreprenør basere seg på å bruke unntaksregelen. Innkall til – og gjennomfør overtakelsesforretning. Med mindre forbruker kan nekte å overta boligen, stanser dagmulkten samme dag som overtakelsesforretningen gjennomføres.
Svar på spørsmål 13:
Forbrukeren bestiller muntlig en endring. Kan håndverkeren kreve tilleggsbetaling?
Det formelle kravet for at håndverkeren kan kreve tilleggsbetaling på grunn av en endring er at det foretas en skriftlig bestilling.
Bakgrunnen er at det er den profesjonelle part – byggmesteren – som skal sørge for at forbrukeren forstår at en endring vil medføre en tilleggskostnad. Derfor skal byggmesteren sørge for at det er skriftlig er presisert at endringen medfører krav om tilleggsbetaling. Har ikke byggmesteren sørget for slikt bevis har han heller ikke krav på tilleggsbetaling for endringen.
Unntaket er dersom forbrukeren visste eller måtte forstå at endringen ville medføre et berettiget krav om tilleggsbetaling. Det er imidlertid en konkret vurdering hva forbrukeren måtte forstå, og derfor vil manglende skriftlig varsel ofte medføre at byggmesteren mister retten til sitt tillegg. Det er ikke noe krav om at størrelsen på tillegget varsles, men det må fremgå at endringen medfører et tillegg.
Svar på spørsmål 12:
Byggmesteren AS stilte ikke bankgaranti for bolig under oppføring og gikk konkurs. Kan daglig leder bli gjort ansvarlig for forbrukerens tap?.
Ja, når daglig leder signerer en kontrakt om oppføring av ny bolig plikter han også å påse at selskapet stiller den pliktige sikkerhet som følger av buofl. § 12. Ved at dette ikke er oppfylt, har daglig leder vesentlig misligholdt sine plikter i egenskap av daglig leder. Han kan derfor gjøres personlig ansvarlig for det tapet forbrukeren har blitt påført ved at han ikke har overholdt sine plikter.
Ansvaret følger av aksjelovens § 17-1.
Svar på spørsmål 11:
Det er uenighet mellom snekkeren og forbrukeren hvorvidt en løsning ble frarådet. Hva blir løsningen?
Snekkeren blir ansvarlig enten han har gitt råd eller ikke så lenge han ikke kan bevise at han frarådet.
Både snekker og forbruker ønsker om å slippe kostnadene med ny parkett. Begge harderfor like stor motivasjon for å snakke usant. Den enes påstand kan være like sannsynlig som den andres.
I forbrukerlovgivningen har «den profesjonelle part» tvilsrisikoen. Med det menes at dersom snekkeren ikke kan bevise at han har frarådet løsningen skal det legges til grunn at snekkeren ikke har frarådet løsningen. Snekkeren blir med andre ord ansvarlig når han ikke kan bevise at han har frarådet løsningen.
Det er derfor viktig at håndverkeren alltid bekrefter sine råd i en kort e-post. Det kan for eksempel sendes en e-post neste dag hvor rådet som ble gitt blir gjentatt. En slik e-post ville trolig være tilstrekkelig i vårt eksempel slik at snekkeren ikke fikk ansvar for skadene.
Svar på spørsmål 10:
Snekkeren forsinkes av leverandøren. Plikter leverandøren å dekke snekkerens dagmulkt?
I utgangspunktet bør snekkeren alltid avtale en klar leveringsdato/frist med leverandøren. Dersom det ikke er avtalt en klar leveringsdato, har som utgangspunkt snekkeren påtatt seg ansvaret for at hans leverandører leverer i tide. Angir leverandøren at leveransen «—antas levert—» f.eks. november 2016, har ikke leverandøren påtatt seg en forpliktelse til å levere i november 2016. Da må det mer til enn at leveransen skje i desember for at leverandøren kan bli ansvarlig.
Er det avtalt at leveransen senest skal leveres «15. november 2016», betyr det at snekkeren som utgangspunkt kan kreve dekket sine direkte ekstrakostnader dersom leveransen blir forsinket. Det kan være dagmulkt, ekstra leie av maskiner, flere timer på arbeiderne med videre.
Dette er årsaken til at svært mange leverandører i sine oppdragsbekreftelser har tatt inn teksten «Leveransen skjer i henhold til våre ordinære leveringsbetingelser» eller en tilsvarende tekst. Der står det da gjerne at leverandøren ikke er ansvarlig for forsinkelser med mindre det skyldes grov uaktsomhet fra leverandøren. I praksis er det da vanskelig å få dekket tapet fra leverandøren.
Det snekkeren kan gjøre er i sin bestilling å ta inn følgende standardtekst: «Leveransen skjer i henhold til NS 8409» og at levering må skje innen bestemt dato. Når så ordrebekreftelsen fra leverandøren kommer må snekkeren svare at han bekrefter bestillingen, men fastholder at bestillingen skjer i henhold til NS 8409 og at levering må skje innen den bestemte datoen. Da har leverandøren ansvar etter NS 8409 herunder pkt. 10.1 erstatningsansvar ved forsinket levering.
Leverandøren blir da erstatningsansvarlig for forsinkelser med mindre leverandøren kan dokumentere at forsinkelsen skyldes forhold som leverandøren ikke kunne forutse. Dette kan være maskiner som helt uventet fikk havari eller at leveransen ble hindret av flom eller andre helt uventede forhold. Maskinhavari som følge av dårlig vedlikehold eller stans av mer ordinær karakter fritar ikke leverandøren. Heller ikke for liten kapasitet eller sykdom.
Skjer bestillingen med henvisning til NS 8409 vil også reklamasjonstiden overfor leverandøren være 5 år, men ellers er reklamasjonstiden bare 2 år selv om snekkeren har 5 års reklamasjonsansvar overfor som oppdragsgiver.
Svar på spørsmål 9:
Forbrukeren brukte entreprenøren som «gratis rådgiver», men ga jobben til en annen
Her er vi dypt inne i en gråsone, og det er vanskelig å si sikkert hva riktig svar er. Derfor er det all grunn til å være varsom i slike situasjoner.
Et svar kan være at forbrukeren har lov til å bruke entreprenøren som som «gratis rådgiver» dersom entreprenøren aksepterer det. Her er det nemlig avtalefrihet.
Et svar kan være at forbrukeren gjennom sine handlinger ga entreprenøren en berettiget tro på at de var bundet til en avtale om prosjektering og utføring av arbeidene, slik at forbrukeren ikke hadde rett til å gi jobben til en annen. Oppgaveteksten er imidlertid ikke detaljert nok til at det er mulig å si om dette er riktig svar på oppgaven. Det skal nemlig endel til før partene blir bundet alene gjennom handling. Men det er flere eksempler på at så har skjedd. Det kanskje mest kjente tilfelle er saken som ble behandlet av høyesterett i Block Watne dommen. Der ble entreprenøren tilkjent erstatning for at forbrukeren hadde gitt jobben til en annen.
Den sentrale forutsetning for at avtalebinding skal oppstå ved handling er at minst en av partene handlet på en slik måte at den andre part fikk berettiget forventning om at de var bundet til avtalen. Mange momenter kan telle inn, så som om partene er blitt enige om de viktigste sidene ved oppdraget, om de han samhandlet i lang tid, om partene har gitt utrykk for om de anser seg bundet eller ikke.
Å føre sak basert på at parter er blitt bundet ved handling, er riskosport. Samtidig er det forholdsvis enkelt å fjerne mye av riskoen ved å gjøre de riktige tingene. Dersom den ene part skriver til den andre at han nå oppfatter det slik at de er bundet til avtalen, og den andre part ikke protesterer på det, så leder det fort til at partene blir ansett for bundet. På samme måte kan partene skrive at de ikke anser seg bundet til noen avtale før kontrakt er signert. Da vil avtalebinding neppe inntre før kontrakten er signert. Det er som sagt viktig å være varsom i slike situasjoner.
Til sist må vi nevne at entreprenøren selvsagt kan ta på seg å være betalt rådgiver for forbruker. Men da må entreprenøren på en tydelig og beviselig måte si til forbruker at han vil kreve betalt for arbeidet med å tegne og beskrive boligen. Gjør ikke entreprenør det har ikke entreprenøren rett til å kreve betaling for slike forberedende aktiviteter, jfr Håndverkertjenesteloven § 34 og Bustadoppføringslova § 44.
Svar på spørsmål 8:
Byggmesteren har gitt fastpris, men krever tillegg for urasjonell drift
Som utgangspunkt har byggmesteren ikke rett tillegg for urasjonell drift i en slik situasjon.
Dersom byggmesteren gir et tilbud, må byggmesteren presisere hvilke forutsetninger han har for den prisen han har tilbudt. En av de forutsetninger han alltid bør ta er at han kan utføre sitt arbeid rasjonelt innenfor normal arbeidstid. Det innbefatter ikke bare når han kan jobbe i løpet av dagen, men også at det ikke settes andre begrensinger eller hindringer i veien for at han kan gjennomføre prosjektet rasjonelt.
Nettopp fordi slike situasjoner er nokså vanlig bør enhver byggmester og håndverker ha standard formuleringer når det gis prisoverslag eller fastpris på et oppdrag. Våre anbefalte standard formuleringer på tilbud kan lastes ned fra www.entrepriserettsadvokater.no.
Innen rimelighetens grenser må derfor byggmesteren kunne dokumentere at han har tatt slikt forbehold for å ha et berettiget krav på tillegg for urasjonell gjennomføring av oppdraget.
Byggmesteren har heller ikke krav på fristforlengelse som følge av at han ikke har tatt forbehold om rasjonell drift i sitt tilbud.
Svar på spørsmål 7:
Spørsmål om betaling etter fremdrift
Forbrukeren har rett til å vente med å betale til arbeidene er ferdige i mangel av annen avtale. Forbrukeren trenger ikke å betale før etter 1. mai påfølgende år.
Ved utførelse av arbeid på eksisterende bolig er det håndverkertjenesteloven som gjelder mellom partene. I loven står det at forbrukeren ikke plikter å betale noe før arbeidene er ferdige med mindre annet er avtalt.
Store deler av loven er ufravikelig ved avtale. Det betyr at loven gjelder uansett hva partene avtaler. Det er imidlertid noen unntak. Ett av unntakene er at byggmesteren har rett il å avtale med forbrukeren at det skal betales etter fremdrift med 90 % av det produserte. Står det ikke noe om betaling i tilbudet – eller har partene ikke avtalt at forbrukeren skal betaler etter fremdrift – er det loven bestemmelse som gjelder. Det betyr at forbrukeren ikke trenger å betale en krone før arbeidet er ferdig.
Byggmesteren må derfor ha som standard i sitt tilbud at han betinger seg rett til betaling etter fremdrift.
Svar på spørsmål 6:
Ansvar som prosjekterende, utførende eller bare innleid på timer
Har ikke entreprenøren mottatt prosjektering eller rett til å kreve at andre utfører prosjektering, må han prosjektere arbeidet selv.
Dette er en uskrevet, men selvsagt hovedregel om at entreprenører har ansvar for det de faktisk gjør, uavhengig av hvilken avtale de har inngått eller kontrakt de signerer på. Er det signert på en utførelseskontrakt, og entreprenøren selv velger metoder og materialer for jobben, får entreprenøren selv ansvar for sine valg, selv om det er prosjekterendes ansvar å velge metoder og materialer. Slik er det også i forbrukerentrepriser.
Dersom forbruker ikke har prosjektert arbeidet med dreneringen, og entreprenøren selv velger metode og materialer, får entreprenøren ansvar som om han var prosjekterende. Har forbrukeren selv prosjektert arbeidet, og entreprenøren kun utfører iht. prosjekteringen, får han ansvar som en utførende. Dersom entreprenøren ser at det mangler prosjektering, må han enten prosjektere selv, eller be forbrukeren utarbeide prosjekteringen.
Noen ganger hører vi at entreprenører mener de ikke har ansvar for resultatet, de er bare leid inn på timer, en form for arbeidsinnleie. Tanken er at entreprenøren da ikke har ansvar for hva som blir gjort, han stiller bare sin arbeidskraft til disposisjon for byggherren. I praksis vil dette innebærer en tilnærmet total ansvarsbegrensning for entreprenøren. Skal entreprenøren bli hørt med at det er avtalt en slik ansvarsbegrensning, må entreprenøren selv bevise at det er inngått en slik avtale. I proff. avtaler er slik arbeidsinnleie vanlig. I forbrukerentrepriser setter i utgangspunktet de ufravikelige reglene i bla. Buofl. § 5-8 hindringer i veien for slike avtaler.
Svar på spørsmål 5:
Forbrukeren må betale hele beløpet på kr. 1.650.000 så fremt prisoverslaget ikke er uaktsomt.
Håndverkertjesteloven har slike bestemmelser om prisoverslag: § 32.Fastsetting av prisen.(2) Er det gitt prisoverslag, skal prisen ikke overstige det oppgitte beløp vesentlig, og iallfall ikke med mer enn 15 prosent.
(3) Ved uenighet er det opp til tjenesteyteren å godtgjøre om en prisangivelse er en bindende fast pris, en høyeste pris, et prisoverslag eller bare en uforpliktende prisantydning.
(Min utheving)
Dersom byggmesteren har vært tydelig på at han kan antyde en kostnad, men at en slik prisantydning ikke kan benyttes som grunnlag for forbrukerens beslutning om han vil iverksette arbeidet eller ikke gjelder ikke 15 % regelen. Noen bruker en kort formulering som svær få forstår og få reagerer på som for eksempel «Prisoverslaget er uforbindtlig». En slik formulering er i utgangspunktet tilstrekkelig, men det anbefales å være mer konkret på at prisoverslaget ikke kan benyttes som beslutningsgrunnlag for om tiltaket skal iverksettes.
Svar på spørsmål 4:
Protest på sluttfaktura
Forbrukeren har tapt sin til å påberope seg at det er ført for mange timer fordi entreprenøren har jobber urasjonelt.
Forbrukerlovgivningen gir rettigheter til både forbruker og entreprenør. Ett av kravene er at forbrukeren overholder fristen til å reklamere på sluttfakturaen i tide. I bustadoppføringslova står det klart at fristen til å reklamere er en måned. I Hånverkertjenesteloven står det «innen rimelig tid», men det må forstås på samme måte som i bustadoppføringslova som en måned.
Unntaket er dersom det foreligge en åpenbar feil i sluttoppgjøret, men dersom det reklameres på urasjonell drift vil det vanskelig kunne anføres at det kan anses å være en åpenbar feil.
Svar på spørsmål 3:
Plikt til frarådning
Forbrukeren slipper å betale de siste kr. 500.000.
Etter håndverkertjenesteloven plikter byggmesteren å utføre tjenesten på billigste måte i mangel av annen avtale.
Byggmesteren – som den profesjonelle part – er også den som plikter å kunne bevise at han har frarådet ombygging i stedet for riving og bygging av ny hytte. Det betyr at dersom retten ikke finner det bevist at byggmesteren har frarådet ombygging fordi det ville bli unødvendig dyrt, vil retten legge til grunn at slik fraråding ikke er gjort. Det byggmesteren skulle ha gjort er å sendt en kort e-post om at han frarådet ombygging før oppstart. Da ville byggmesteren hatt rett til fullt vederlag.
Svar på spørsmål 2:
Prisoverslag
Hva plikter forbrukeren å betale og hvorfor?
Det vil alltid være ønsker om endringer og justeringer i en slik type utbygging. Dersom byggmesteren skal ha rett til å kreve mer enn sitt prisoverslag, må byggmesteren være tydelig på at en endring eller justering medfører en merkostnad. Hver gang en slik merbelastning i form av en endring eller justering fremmes, er lovens krav om at forbrukeren klart og tydelig blir gjort oppmerksom på at det representerer et merarbeid som ikke er inn under hans prisoverslag. Har ikke byggmesteren varslet om at en endring medfører krav om tillegg, har forbrukeren rett til å betrakte det eventuelle merarbeidet til å være innenfor det estimatet byggmesteren har gitt.
Det vil ofte ikke være nok at byggmesteren muntlig har varslet om at en justering er et tillegg. Det anbefales derfor at et prisoverslag bekreftes skriftlig før bestilling slik at det ikke blir tvist om hva som inngår i prisoverslaget og at det sendes e-post varsler hver gang det kommer et tillegg eller en justering som får konsekvens for prisen.
Se her også våre skjemaer for slike endringer.
Svar på spørsmål 1:
Forsinkelse
Har forbrukeren krav på prisavslag?
Håndverkertjenesteloven gir ikke forbrukeren rett til dagmulkt med mindre byggmesteren i en skriftlig avtale har avtalt at det skal beregnes dagmulkt ved eventuell forsinkelse. Ved forsinkelse har – som utgangspunkt – forbrukeren bare rett til dekning av dokumenterbare merkostnader på grunn av forsinkelsen. Det må foreligge helt spesielle grunner om det skal være grunnlag for prisavslag om det ikke kan fremlegges kvitteringer på faktiske og nødvendig kostnader.
Forbrukeren må betale kravet fullt ut.
