ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Les mer om og meld deg på våre kurs her!

Byggblankett 3425 – Planlegging og oppføring av bolig på forbrukerens tomt

Ved oppføring av ny bolig eller fritidsbolig kommer bustadoppføringsloven til anvendelse. Byggblankett 3425 er en av flere blanketter som er utarbeidet av Standard Norge i samarbeid med blant annet forbrukerorganisasjonene for å få en balansert standardkontrakt mellom forbruker og entreprenør tilpasset lovverket. Denne artikkelen vil ta for seg de typiske tingene du som entreprenør eller forbruker må være klar over når man benytter seg av byggblankett 3425 som kontrakt.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

30. mars 2022

Byggblankett 3425 – Dette får du vite:

Anvendelsesområde for byggblankett 3425

Byggblankett 3425 kan brukes som en standardkontrakt mellom entreprenør og forbruker ved oppføring av bolig eller fritidsbolig på forbrukerens tomt. Byggblankett 3425 kan benyttes der forbrukeren eier tomten og entreprenøren skal prosjektere og oppføre bygget. Byggblankett 3425 er helt overens med det som følger av bustadoppføringsloven, og blanketten er dermed et trygt valg ved valg av kontraktsform. Det skal nevnes at det etter bustadoppføringsloven § 3 følger klart og tydelig at det uansett ikke kan inngås avtaler med forbruker som innskrenker hans/hennes rettigheter etter bustadoppføringsloven. Byggblankett 3425 er dermed et trygt valg.

Hva slags ansvar har entreprenør?

Når entreprenøren gir et tilbud må han være nøye med å beskrive hva han skal levere og hva han ikke skal levere. Entreprenørens tilbud bør derfor utarbeides og spesifisere skriftlig slik at det fremgår tydelig hva som skal leveres. Etter bustadoppføringsloven forutsettes det at tilbudet fra entreprenøren er komplett, dvs. at det skal leveres en nøkkelferdig bolig. Det er bare i de tilfeller hvor det klart og tydelig står i kontrakt at noe ikke skal leveres at entreprenøren går fri for ansvar.

Det er derfor veldig viktig at entreprenør på en tydelig måte får frem hvis det er noe han ikke skal levere, og som forbruker hadde forventet hvis det ikke hadde blitt spesifisert. Kommer ikke dette klart frem i kontrakt vil dette anses å være en del av kontraktsforpliktelsen til entreprenør.

Garanti og forsikring

Entreprenør skal stille bankgaranti straks etter avtaleinngåelsen eller etter at eventuelle forbehold er frafalt, og senest ved oppstart. Forbeholdene det er snakk om er typisk byggelån eller igangsettelsestillatelse.
Dersom entreprenøren ikke har stilt bankgaranti, kan forbrukeren holde tilbake hele kontraktsummen frem til det er dokumentert at det er stilt bankgaranti. Hvis det er tatt forbehold som er bortfalt og entreprenøren fortsatt ikke har stilt garanti, kan forbrukeren kreve garanti med en frist på ti virkedager. Hvis entreprenøren innen disse 10 virkedagene fortsatt ikke har stilt garanti har forbrukeren rett til å heve avtalen med entreprenør.

I byggetiden skal garantien utgjøre 10 % av kontraktssummen. Etter overtakelse skal garantien nedjusteres med 5 %. Garantien på 5 % skal stå i reklamasjonsperioden på fem år regnet fra og med overtakelsestidspunktet.

Egeninnsats fra forbruker

Om forbruker skal gjennomføre noe arbeid selv beror på hva som er avtalt mellom partene. Hvis det er avtalt at forbruker skal gjøre noe selv er vårt råd at det fremkommer tydelig i kontrakt hva forbruker skal gjøre.

Før forbruker starter med sitt arbeid bør det foretas en delovertakelse hvor det føres protokoll over utførte arbeider. På den måten får entreprenøren dokumentert hva han har levert og hvorvidt det foreligger feil eller mangler. I den grad det da senere fremkommer at det f.eks. er skader på terrasse eller dør vil man da kunne gå tilbake til protokoll for å se om slike skader er påført før delovertagelse eller ikke.

Når forbruker er ferdig med sine arbeider kan entreprenøren gjenoppta sine arbeider. Dersom forbrukeren blir forsinket med sine arbeider bør entreprenøren varsle om fristforlengelse og eventuelt dekning av merkostnader

Hva slags tillegg og endringer kan forbruker kreve?

Som utgangspunkt har forbruker en rett til å kreve tillegg og endringer. Det er derimot et vilkår etter loven at endringene må stå i sammenheng med avtalt ytelse og ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen. I tillegg kan det avtales mellom partene at retten til å kunne kreve tillegg og endringer begrenset til en økning av kontraktssummen på inntil 15 %.

Hva må entreprenør gjøre hvis forbruker krever tilleggsarbeid utført?

Hvis forbruker varsler at han ønsker å få utført et tilleggsarbeid er det viktig at entreprenør i forbindelse med denne bestillingen varsler forbruker at dette vil medføre at entreprenør får krav på tilleggsbetaling. Gjør han ikke det er det kun i de tilfeller hvor forbruker måtte forstå at tillegget ville medføre krav på tilleggsbetaling at entreprenør har krav på et slikt tillegg.

Avdragsbetaling

Etter byggblankett 3425 skal entreprenør utarbeide en faktureringsplan som han skal fakturere etter. Det skal fremgå av faktureringsplanen at minst 10 % av vederlaget ikke skal betales før overtakelse.

Etter byggblankett 3425 har forbruker derimot ingen plikt til å betale avdrag hvis entreprenør ikke har stilt sikkerhet. Dette må derfor på plass først.

Ferdigstillelse og dagmulkt – når kan forbruker kreve dagmulkt?

Etter byggblankett 3425 skal entreprenør ferdigstille boligen etter den frist som er avtalt med forbruker. Vi anbefaler at det alltid avtales en fremdrift og et ferdigstillelsestidspunkt.

Det vanlige etter byggblankett 3425 er at entreprenørens frist for å ha boligen klar begynner å løpe fra da igangsettelsestillatelse er gitt, forbruker har stilt sikkerhet og gitt melding om dette til entreprenør samt at eventuelle forbehold er bortfalt. Det normale etter byggblankett 3425 er derfor at partene avtaler at boligen skal være klar et bestemt antall dager etter at de overnevnte forholdene er avklart.

Dersom entreprenør blir forsinket kan forbruker kreve dagmulkt fra den dag forbrukeren kan kreve overtakelse etter kontrakt. Dagmulkten løper frem til overtakelse, men ikke for mer enn 100 dager. Dagmulkten løper pr. kalenderdag, men jul, påske og fellesferie trekkes fra. I byggblankett 3425 står det hvor mange dager man kan trekke fra for de ulike ferieperiodene.

Dagmulkten beregnes av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha. Det vil si kontraktssummen samt vederlag for tillegg/tilvalg og endringer.

Dagmulkten avbrytes ved overtakelse. Dette kan enten skje ved en formell overtakelse gjennom en overtakelsesforretning eller ved at arbeidet er fullført og forbruker har flyttet inn i boligen. Etter byggblankett 3425 er det lagt opp til at det skal holdes en formell overtakelsesforretning.

Overtakelse – hva er det viktig å huske på?

Ved overtakelse er det viktig entreprenøren sørger for å innkalle på en formell riktig måte. Hvis innkallelsen har formelle feil kan forbruker nekte å overta og dermed kan entreprenøren risikere å betale ekstra dagmulkt. Det følger nemlig formelle krav til hvordan man skal innkalle til en overtakelse etter loven.

For forbruker er det viktig at man bruker tid på overtakelsen til å gå igjennom hele boligen. På overtakelsen føres det nemlig en protokoll hvor eventuelle mangler skal noteres ned. Mangler som forbruker burde ha oppdaget under overtakelsen skal nemlig reklameres på med en gang, dvs. innen få dager. Hvis ikke dette blir gjort risikere forbruker å tape disse kravene. Det er derfor viktig at alle mangler blir notert ned i protokollen slik at det er dokumentert at det ble reklamert. Protokollen bør deretter signeres av begge parter.

Forbruker kan for øvrig nekte å overta boligen hvis manglene er så alvorlig at det gir forbruker en rimelig grunn til å nekte å overta.

Videre minner vi om at mangler som blir oppdaget i ettertid og som ikke kunne ha blitt oppdaget under overtakelsen må reklameres på innen rimelig tid fra da de ble oppdaget. Dvs. senest innen 2 måneder fra da de ble oppdaget.

I byggblankett 3425 avtaler partene at forbrukeren skal betale sluttfakturaen ved overtakelsen. Det betinger imidlertid at entreprenøren kan presentere sin sluttfaktura senest i forbindelse med overtagelsen. Forbruker kan nemlig etter loven sette som vilkår for betaling av sluttfaktura at det legges frem en faktura som kan kontrolleres.

Oppsummering

Oppsummeringsvis er byggblankett 3425 en god standardkontrakt som trygt kan brukes mellom forbruker og entreprenør. Byggblankett 3425 er helt i henhold til det som følger av bustadoppføringsloven og er dermed anvendelig som standardkontrakt. En av de viktigste tingene partene må huske på ved inngåelse av kontrakt er å være nøye med beskrivelsen av hva som skal leveres og eventuelt hvilke forpliktelser de ulike partene skal ha etter kontrakt.

Hva gjør Codex Advokat for deg?

Vi i Codex Advokat bistår både entreprenører og forbrukere i forbindelse med oppføring av bolig eller fritidsbolig.

  • Du får bistand i spørsmål knyttet til ferdighus og forbrukerentrepriser.
  • Du får juridisk rådgivning.
  • Du får dokumentsjekk.
  • Du får bistand ved utarbeidelse av kontrakter.
  • Du får bistand i forhandlinger.
  • Du får bistand med tvisteløsning.
  • Du får støtte i din sak.

Bli kjent med våre advokater i dag

Sitat fra Tine

Hva skjer når du tar kontakt med oss?

• Du får en vurdering av behovet for advokatbistand.
• Du får gode råd og juridisk støtte gjennom hele din sak.
• Du får informasjon om hvilke rettigheter du har i din sak.

Dette lover vi deg

• Du vil få ærlige og tydelige råd om muligheter, kostnader, risikoer og mulige resultater i din sak.
• Du vil få bistand fra en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå et best mulig resultat.
• Du vil få svar på alle dine spørsmål om entrepriserett.
• Dine interesser vil bli ivaretatt.
• Du vil få en bekymring mindre.

Hvorfor bør du velge Codex Advokat?

• Vår entrepriserettsavdeling består av dyktige advokater med bred erfaring innenfor entrepriserettslige problemstillinger.
• Vi er bistår deg uansett hvor i landet du befinner deg.
• Vi er genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår deg enten du er byggherre eller entreprenør i alle typer bygge- og anleggskontrakter.

Har du spørsmål knyttet til ferdighus og forbrukerentrepriser?

Vi bistår klienter over hele landet.

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Snakk med oss

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater