- Hovedside>
- Entreprisekontrakter>
- Sluttoppgjør
Sluttoppgjør i entreprise: regler, frister og vanlige feil
Et sluttoppgjør i entreprise markerer den formelle avslutningen av kontraktsforholdet mellom byggherre og entreprenør. Enten det er snakk om sluttoppgjør etter NS 8405, NS 8415 eller andre Norsk Standard-kontrakter, handler dette om å gjøre opp alle økonomiske mellomværender – kontraktssum, tillegg, fradrag og motkrav. Nettopp derfor er sluttoppgjøret en kilde til mange tvister i bygg og anlegg. Feil sluttrapport eller uklar sluttfaktura kan koste dyrt.
Sluttoppgjøret skal vise hele kontraktsforholdet. Entreprenøren må ta med alle krav, inkludert bestridte tillegg. Byggherre må gi alle innsigelser innen fristen. Overses noe, kan kravet eller innsigelsen være tapt.
Artikkelen er skrevet og kvalitetssikret av Codex Advokat sitt team for entreprise.
Kort oppsummert
- Sluttoppgjør = sluttoppstilling + sluttfaktura
- Alle krav må tas med – ellers kan de anses frafalt
- Byggherre har normalt 2 måneder til å komme med innsigelser
- Realitetsdrøftelser kan «gjenopplive» krav som egentlig var for sent varslet
- Reglene gjelder både i NS 8405, NS 8415, NS 8407 og andre standarder
- Forbrukerentrepriser har kortere reklamasjonsfrister
Hva er et sluttoppgjør?
Sluttoppgjør betyr det endelige oppgjøret etter at et bygge- eller anleggsprosjekt er overtatt. Det markerer siste steg i kontrakten og består alltid av to hovedelementer:
- Sluttoppstilling – en full oversikt over alle fakturerte og ubetalte krav, tillegg, innestående, fradrag og erstatninger.
- Sluttfaktura – selve fakturaen som gjør opp restbeløpet.
Det er ikke nok å bare sende en faktura eller et regneark. Sluttoppgjøret må vise at entreprenøren anser dette som sitt endelige krav.
Sluttoppstilling – byggeprosjektets sluttrapport
En sluttoppstilling fungerer som en sluttrapport i byggeprosjektet. Den skal være ryddig, oversiktlig og etterprøvbar.
En god sluttoppstilling bør inneholde:
- Kontraktssum og justeringer (indeks, mengder, avbestillinger)
- Alle fakturerte krav – både betalte og ubetalte
- Tidligere bestridte tilleggskrav som opprettholdes
- Innestående beløp (ofte 5–10 % av kontraktsummen)
- Eventuelle motkrav eller fradrag
💡 Visste du at?
Dersom et tidligere bestridt tilleggskrav ikke gjentas i sluttoppstillingen, anses det som frafalt. Mange entreprenører taper krav på grunn av denne feilen.
Sluttfaktura – siste steg
Sluttfakturaen markerer økonomisk sluttstrek. Den kan ikke stå alene, men må alltid støttes av sluttoppstillingen.
I NS 8405 og NS 8415 er fristen to måneder fra overtakelse. I NS 8407/8417 gjelder samme prinsipp, men med funksjonsansvar i tillegg. For mindre prosjekter etter NS 8406/8416 er kravene enklere, men prinsippet er det samme: sluttfaktura + sluttoppstilling = sluttoppgjør.
Forskjellen fra ordinære fakturaer er forfallstiden: sluttfaktura har 2 måneders forfall, mot normalt 28 dager for avdragsfakturaer. Det påvirker entreprenørens likviditet.
Utbetaling av sluttoppgjør
Entreprenøren kan først kreve utbetaling av sluttoppgjøret når både sluttoppstilling og sluttfaktura er sendt.
Byggherre får samtidig en 2 måneders frist til å komme med innsigelser. Hvis denne fristen oversittes, er innsigelsene prekludert (tapt).
Forbrukerentrepriser har kortere regler:
- Bustadoppføringslova: 1 måned for forbruker til å protestere
- Håndverkertjenesteloven: «rimelig tid», men domstolene har antydet at over 1 måned ofte er for sent
Innsigelser fra byggherre
Byggherre må fremme alle sine motkrav innen fristen, blant annet:
- Krav om dagmulkt
- Erstatningskrav
- Mangelskrav eller tilbakehold
Høyesterett har fastslått at innsigelser må være tydelige og identifisere hvilke beløp som bestrides. Generelle protester som «vi er uenige» holder ikke.
💡 Visste du at?
Selv om byggherre har protestert på en faktura tidligere i prosjektet, må protesten gjentas i sluttoppgjøret. Hvis ikke anses den frafalt.
Trenger du hjelp med et sluttoppgjør?
Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.
Realitetsdrøftelser og preklusjon
Preklusjon betyr tap av rett til å fremme krav eller innsigelser fordi de ikke er sendt i tide. Men en spesiell regel kan «gjenopplive» ellers tapte krav: realitetsdrøftelser.
Dersom motparten diskuterer innholdet i et for sent fremmet krav, uten å ta forbehold om preklusjon, kan kravet anses gyldig.
Eksempel:
- Entreprenør fremmer tillegg ett år for sent
- Byggherre begynner å diskutere beløpet, i stedet for å avvise som for sent
- Resultat: kravet kan likevel stå
Dette er en klassisk felle, og viser viktigheten av å svare riktig og skriftlig.
Sluttoppgjør i ulike kontrakter
NS 8405 (utførelsesentreprise)
Sluttoppgjør skal sendes innen 2 måneder. Alle tillegg må gjentas i sluttoppstillingen. Les mer om NS 8405
NS 8415 (underentreprise til 8405)
Speiler reglene i hovedkontrakten. Underentreprenør må være ekstra nøye med å ta med bestridte tillegg. Les mer om NS 8415
NS 8407 (totalentreprise)
Samme frister, men entreprenøren har funksjonsansvar. Byggherres innsigelser kan inkludere prosjekteringsfeil og funksjonsmangler. Les mer om NS 8407
NS 8417 (underentreprise til 8407)
Speiler totalentreprisen, men med samme risiko som hovedentreprenør. Les mer om NS 8407
NS 8406/8416 (forenklede kontrakter)
Ingen åtte måneders søksmålsfrist, men ellers like regler for sluttoppgjør. Les mer om 8406/8416
Forbrukerentrepriser
- Ny bolig (Bustadoppføringslova): 1 måneds protestfrist
- Håndverkertjenester: «rimelig tid» – ofte under 1 måned
Vanlige feil i sluttoppgjør
- Sluttoppgjør sendes uten sluttfaktura eller uten sluttoppstilling
- Entreprenør glemmer å gjenta bestridte tilleggskrav
- Innsigelser fra byggherre er for sent fremmet – eller for vage
- Uoversiktlig sluttrapport som tåkelegger faktagrunnlaget
- Partene starter forhandlinger før frister har løpt ut
- Mangelskrav blandes inn i innsigelser – uten riktig håndtering
Slik går du frem
For entreprenør
- Lag en ryddig sluttoppstilling med alle krav
- Merk fakturaen «Sluttfaktura»
- Gjenta omtvistede tilleggskrav
- Ta konkrete forbehold ved behov
For byggherre
- Svar skriftlig innen fristen
- Gjenta tidligere protester
- Inkluder alle motkrav (dagmulkt, erstatning, tilbakehold)
Dette haster. Oversitter du fristene, kan ellers berettigede krav eller protester gå tapt.
Når bør du bruke advokat?
- Når motparten legger frem uklare eller ensidige innsigelser
- Hvis du risikerer å tape krav på grunn av fristoversittelse
- Når sluttoppstillingen er uoversiktlig eller mangelfull
- Hvis motparten trenerer for å la søksmålsfristen løpe ut
- Ved tvister om realitetsdrøftelser eller preklusjon
Codex Advokat sikrer at sluttoppgjøret gjennomføres korrekt, at krav gjentas og dokumenteres riktig, og at motpartens innsigelser håndteres.
Ofte stilte spørsmål om sluttoppgjør i entreprise
Sluttoppgjør er entreprenørens endelige økonomiske krav mot byggherre. Det består av en sluttoppstilling og en sluttfaktura, og markerer slutten på kontraktsforholdet.
Sluttoppstillingen er en detaljert oversikt over alle krav, både betalte og ubetalte. Sluttfaktura er den siste fakturaen som gjør opp restbeløpet, og må alltid støttes av sluttoppstillingen.
I NS-kontrakter har entreprenøren to måneder fra overtakelse til å sende sluttoppgjør. Byggherre kan deretter gi en 14-dagers tilleggsfrist. Oversittes også den, kan entreprenøren miste retten til tilleggskrav.
Byggherre har normalt to måneder til å komme med innsigelser i NS-kontrakter. Forbrukere har kortere frister: én måned ved ny bolig (Bustadoppføringslova) og «rimelig tid» ved håndverkertjenester.
Realitetsdrøftelser oppstår når en part diskuterer innholdet i et krav uten å påberope seg at det er fremsatt for sent. Da kan kravet anses som gyldig, selv om det egentlig var prekludert.