Totalentreprise - NS 8407 og NS 8417

En totalentreprise er en kontraktsform hvor entreprenøren både prosjekterer og utfører byggeprosjektet. I motsetning til en utførelsesentreprise (NS 8405 eller NS 8406), hvor byggherren prosjekterer og entreprenøren bare bygger, har totalentreprenøren ansvaret for at bygget oppfyller de funksjoner og krav som er avtalt.

Dette kalles funksjonsansvar. Totalentreprenøren må sørge for at prosjekteringen og utførelsen til sammen gir et bygg som tilfredsstiller kontrakten, lover, forskrifter og eventuelle krav til universell utforming.

Den mest brukte kontrakten for totalentrepriser er NS 8407 – Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser. Denne kontrakten regulerer alt fra prosjektering, endringer og sikkerhetsstillelse, til dagmulkt, garanti, reklamasjonstid og sluttoppgjør.

Hovedpunkter i NS 8407:

• Prosjektering: Entreprenøren prosjekterer og har ansvaret for prosjekteringsleder.
• Funksjonsansvar: Bygget skal oppfylle avtalte funksjonskrav, ikke bare tegninger.
• Endringer: Byggherre kan bestille endringer, men entreprenøren må vurdere konsekvenser.
• Dagmulkt: Forsinkelse utløser dagmulkt.
• Sikkerhetsstillelse:Bankgaranti eller tilsvarende kreves for å sikre byggherren.
• Garanti og garantitid: Normalt 5 år etter overtakelse.
• Reklamasjonstid: 5 år for mangler, med krav om rettidig reklamasjon.
• Sluttoppgjør: Entreprenøren sender sluttoppstilling og sluttfaktura innen to måneder etter overtakelse.

Dette gjør NS 8407 til «grunnboka» for totalentrepriser.

Når totalentreprenøren setter bort arbeid til underentreprenører, brukes normalt NS 8417 – Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalunderentrepriser. Denne er utformet som en «back-to-back»-kontrakt med NS 8407, slik at ansvarsfordelingen mellom byggherre og totalentreprenør speiles nedover i kontraktskjeden.

Her reguleres blant annet:

• Innestående beløp (normalt 10 %, utbetales etter overtakelse).
• Garanti og garantitid (ofte 3–5 år).
• Endringer og endringsmeldinger.
• Sikkerhetsstillelse.
• Fakturering og sluttoppgjør.

Forskjellen på NS 8407 og NS 8417 er at 8407 regulerer forholdet mellom byggherre og totalentreprenør, mens 8417 regulerer forholdet mellom totalentreprenør og underentreprenør.

En totalentreprenør er den som tar på seg både prosjektering og utførelse. Ansvarsområdet er bredt og inkluderer:

• Prosjektering av bygg og anlegg.
• Prosjektering av tekniske installasjoner (elektriske anlegg, VVS osv.).
• Utarbeidelse av prosjekteringsplan og organisasjonsplan.
• Ledelse og koordinering av underentreprenører.
• Levering i henhold til funksjonsbeskrivelse.

I praksis betyr dette at totalentreprenøren må stille med både prosjekteringsleder og produksjonsledelse.

I en totalentreprise har entreprenøren funksjonsansvar. Det betyr at entreprenøren bærer risikoen for at prosjektering og utførelse samlet gir et bygg som oppfyller de avtalte funksjonskravene. Ansvaret stopper ikke der: totalentreprenøren må også sikre at bygget tilfredsstiller gjeldende lover og forskrifter, herunder plan- og bygningsloven, teknisk forskrift (TEK) og krav til universell utforming.

Et organisasjonskart eller en organisasjonsplan i totalentreprise viser hvem som har ansvar for prosjektering, bygging, fremdrift og oppfølging. Dette er et nøkkeldokument i store prosjekter, og må speile kontraktsansvaret.

Feil eller uklare organisasjonsplaner kan føre til usikkerhet rundt hvem som har ansvarsrett for prosjektering, og i verste fall gi byggherren grunnlag for reklamasjon.

I noen totalentrepriser brukes målprisavtaler. Her avtaler byggherre og totalentreprenør en målpris, ofte kombinert med åpen bok-prinsippet.

• Målpris: Entreprenøren får dekket faktiske kostnader + avtalt fortjeneste, men deler overskridelser/innsparinger med byggherre.
• Kost pluss: Byggherre betaler faktiske kostnader + avtalt påslag.
• Åpen bok: Entreprenøren må dokumentere alle kostnader, og byggherre har innsyn i regnskapet.

Disse modellene brukes ofte i komplekse prosjekter hvor prosjekteringen er ufullstendig ved kontraktsinngåelse.

Det finnes flere entrepriseformer i Norsk Standard:

• Utførelsesentreprise (NS 8405/8406): Byggherre prosjekterer, entreprenør utfører.
• Underentrepriser (NS 8415/8416): Tilpasset hver hovedmodell.
• Beskrevet entreprise: Nær utførelse – basert på detaljerte beskrivelser.
• Delt entreprise: Flere entreprenører engasjeres direkte av byggherre.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Tre klassiske tvistetemaer i totalentrepriser er:

Forsinkelse gir byggherren krav på dagmulkt. Dagmulkt i NS 8407 starter dette normalt ved oversittelse av ferdigstillelsesfristen. Husk: en revidert fremdriftsplan flytter ikke dagmulktsfristen uten uttrykkelig avtale.

Hvis byggherren gir pålegg om forsering, eller avslår fristforlengelse uten grunn, kan entreprenøren ha krav på dekning av forseringskostnader.

Etter overtakelse skal totalentreprenøren sende en sluttoppstilling og en sluttfaktura innen to måneder. Denne må være fullstendig og omfatte alle krav entreprenøren vil gjøre gjeldende. Like viktig: byggherren har en tilsvarende frist på to måneder til å fremsette eventuelle innsigelser mot sluttoppgjøret. Dersom innsigelser ikke fremmes innen fristen, anses de som frafalt.

Hos Codex Advokat tilbyr vi kurs i NS 8407 og kurs i NS 8417 spesielt rettet mot entreprenører. Våre entrepriserettsadvokater gir en praktisk gjennomgang av kontraktene, med vekt på hvordan du som entreprenør best kan sikre dine rettigheter og unngå vanlige fallgruver. Kurset dekker blant annet funksjonsansvar, organisering, endringer, dagmulkt, forsering og sluttoppgjør – samt hvordan NS 8417 fungerer som en back-to-back-kontrakt mot NS 8407. Målet er å gjøre deg tryggere i kontraktshåndteringen, redusere risikoen for tvister og gi deg bedre forutsetninger for å lykkes i dine prosjekter. 

Ønsker du kurs i NS-kontrakter for din bedrift? Ta kontakt under.

• Uklare funksjonsbeskrivelser fører til dyre tillegg.
• Feil bruk av NS 8407 vs. NS 8417 gir hull i ansvarsforhold.
• Organisasjonsplaner er ikke oppdatert med reelle roller.
• Innestående beløp i NS 8417 håndteres feil og skaper likviditetsproblemer.
• Byggherre legger inn «særlige bestemmelser» som fraviker NS 8407 til ulempe for entreprenøren.
• Sluttoppgjør sendes uten komplett sluttoppstilling.

1. Velg riktig kontrakt: NS 8407 for totalentreprise, NS 8417 for underentrepriser.
2. Sjekk organisasjonskart og prosjekteringsplan: Sørg for tydelige roller.
3. Avklar funksjonsbeskrivelse: Hva er ytelsen? Hva er minstekrav?
4. Pass på målpris/åpen bok: Er risikoen balansert?
5. Følg opp dagmulkt og forsering: Varsle skriftlig, alltid.
6. Lever sluttoppgjøret riktig: Full sluttoppstilling + sluttfaktura.

Dette haster fordi preklusive frister i NS-kontraktene gjør at krav kan gå tapt om de ikke meldes i tide.

• Ved inngåelse av kontrakt totalentreprise (NS 8407).
• Hvis byggherre foreslår avvik eller særlige bestemmelser.
• Når målpris, åpen bok eller samspillavtaler skal vurderes.
• Ved tvist om dagmulkt, forsering eller sluttoppgjør.
• Når du som underentreprenør møter urimelige vilkår i NS 8417.

Codex Advokat har spesialiserte entrepriserettsadvokater som sikrer at kontrakten blir balansert og at kravene dine ikke går tapt.