Endringer, tillegg og regningsarbeid i entrepriser – regler, risiko og rettigheter

Endringer og tillegg er en naturlig del av enhver entreprisekontrakt. Ingen prosjekter går helt som planlagt, og det oppstår ofte behov for å utføre arbeider som ikke var avtalt opprinnelig. Disse arbeidene kalles tilleggsarbeider eller endringsarbeider.

Samtidig er det mange entrepriser som ikke prises på fastpris, men etter regningsarbeid – hvor byggherren betaler for faktisk medgått tid og materialer. Denne modellen gir fleksibilitet, men stiller store krav til dokumentasjon og tillit.

Når arbeid ikke er avtalt som fastpris eller enhetspris, gjelder prinsippet om regningsarbeid. Dette innebærer at entreprenøren skal ha dekket sine nødvendige kostnader – pluss et rimelig påslag for risiko, administrasjon og fortjeneste.

Dette følger både av entrepriserettslig praksis, bustadoppføringslova § 41 andre ledd, og NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416.

Entreprenøren skal dokumentere alle kostnader løpende.

Det innebærer:

• Time- og materiallister som sendes ukentlig
• Oversikt over medgåtte timer, timepriser og leverandørfakturaer
• Tillegg for underentreprenører og materialkostnader

Dersom byggherren ikke protesterer innen 14 dager, anses listene som godkjent – jf. NS-kontraktenes reklamasjonsregler.

Byggherren må kontrollere dokumentasjonen og fremsette reklamasjon i tide. Gjør han ikke det, mister han retten til å protestere på timer eller materialforbruk.

Er det ikke avtalt NS-kontrakt, gjelder vanlige foreldelsesfrister og ulovfestede reklamasjonsregler.

Regningsarbeid forutsetter lojalitet fra begge parter. Entreprenøren må arbeide effektivt og nøkternt, mens byggherren skal følge opp og kontrollere kostnadene underveis.

Selv om byggherren har betalt alle fakturaer, kan han senere påberope seg illojal drift og kreve prisreduksjon dersom arbeidet har vært urasjonelt. Betalte fakturaer binder ikke byggherre på dette punktet.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Tilleggsarbeid oppstår når arbeid utenfor kontrakten blir utført. Dette kan være endringer i prosjektering, ekstra materialbruk eller nye arbeider som byggherren ber om.

I forbrukerforhold reguleres dette av håndverkertjenesteloven §§ 9 og 33, mens det i næringsforhold styres av kontrakt eller NS-standarder.

Håndverker skal varsle forbrukeren før oppstart av tilleggsarbeid.

Uten forhåndsavtale har han normalt ikke krav på betaling.

Unntak gjelder hvis:

• Forbrukeren må antas å ønske arbeidet utført
• Kostnaden er ubetydelig i forhold til totalprisen

Det må likevel være praktisk å utføre arbeidet i tilknytning til hovedarbeidet.

Avtale om tilleggsarbeid kan inngås muntlig, skriftlig eller gjennom konkludent adferd – men entreprenøren har bevisbyrden.

Manglende varsel kan føre til at entreprenøren mister kravet på betaling.

Ved arbeid etter bustadoppføringslova gjelder spesielle regler for prisoverslag.

Et prisoverslag gir byggherren rett til å stole på entreprenørens opplysning om hva arbeidet vil koste.

Dersom ikke annet er avtalt, kan entreprenøren ikke kreve mer enn 15 % over overslaget.

Forskjellen på bindende og uforpliktende prisoverslag

• Bindende prisoverslag: Byggherren kan stole på summen + 15 %.
• Uforpliktende prisoverslag: Entreprenøren har uttrykkelig gjort klart at prisen er kun veiledende.

For å gi et uforpliktende prisoverslag må entreprenøren tydelig opplyse at:

«Prisoverslaget er ikke bindende og kan ikke brukes som beslutningsgrunnlag.»

Uten slik presisering anses overslaget som bindende.

I NS 8405, NS 8415, NS 8406 og NS 8416 er endringshåndtering nøye regulert.

• Endringsarbeider må varsles uten ugrunnet opphold.
• Varsel skal sendes skriftlig mellom partenes representanter.
• Tilleggsarbeider skal faktureres separat – ikke som del av fastprisen.
• Byggherren må svare innen fastsatt frist, ellers anses endringen som akseptert.

Dersom entreprenøren ikke varsler, mister han normalt retten til tillegg. Dette er en av de vanligste kontraktsfellene i entrepriserett.

Når arbeid utføres etter regning, gjelder egne formelle krav:

• Time- og materiallister sendes hver uke.
• 14-dagersfristen for reklamasjon gjelder fra mottak.
• Faktura skal følge opp underliggende dokumentasjon.

Er entreprenøren sen med å sende lister, kan han miste retten til å påberope seg fristens utløp.

Et omtvistet krav oppstår når byggherren bestrider en faktura helt eller delvis.

Etter både NS-kontrakter og håndverkertjenesteloven gjelder klare prinsipper for hvordan dette skal håndteres.

Tillegg skal alltid faktureres separat.

I NS-kontrakter kan dette gjøres én gang per måned.

I forbrukerforhold kan entreprenøren bare fakturere underveis dersom det er avtalt a-konto betaling.

Selv om fakturaen er omtvistet, skal den uomtvistede delen betales.

Unnlater byggherren å betale uten grunn, kan det anses som forsettlig kontraktsbrudd – med ansvar for entreprenørens advokatkostnader.

Reklamasjon må fremmes innen rimelig tid, normalt før forfall.

Etter NS 8405 og NS 8415 gjelder at reklamasjon på timer og materialer må skje innen 14 dager etter at listene er mottatt.

Senere innsigelser kan bli avvist, selv om kravet i utgangspunktet var berettiget.

Et særtrekk ved NS-kontraktene er de korte fristene for tvister om tillegg.

For NS 8405, NS 8415, NS 8407 og NS 8417 gjelder at entreprenøren må ta ut forliksklage innen 8 måneder etter overtakelse, ellers går kravet tapt.

For NS 8406 og NS 8416 gjelder ordinær foreldelsesfrist på 3 år.

I forbrukerforhold, hvor NS-kontrakter ikke brukes, gjelder vanlige foreldelsesregler. Likevel bør krav tas opp raskt for å sikre bevis.

1. Varsle alle endringer skriftlig – helst samme dag.
2. Bruk standard varslingsskjema for NS-kontrakter.
3. Før ukentlige timelister og materialrapporter.
4. Send regningsarbeid fortløpende til byggherre.
5. Avklar prisoverslag skriftlig – og om det er bindende eller ikke.
6. Reklamer innen fristene.
7. Fakturer tillegg separat.
8. Betal uomtvistet del av faktura.
9. Få juridisk bistand tidlig – en advokat entreprise kan spare deg for store tap.

Hos Codex Advokat får du bistand fra advokater med spesialisering i entrepriserett, bustadoppføringslova, NS-kontrakter og håndverkertjenesteloven.

Vi hjelper både entreprenører og byggherrer med å håndtere endringsvarsler, regningsarbeider og tilleggsfakturaer på en korrekt og trygg måte.