Tilbud og anbud – regler, vanlige feil og når du bør bruke advokat

Et tilbud er en erklæring om at du ønsker å binde deg til en avtale dersom mottakeren aksepterer. Dette følger av avtaleloven §§ 1–2, og kalles tilbud- og akseptmodellen. Når tilbudet aksepteres innen fristen, er kontrakten bindende.

Et anbud er mer formalisert. Her inviteres flere leverandører til å konkurrere om en kontrakt. Oppdragsgiver vurderer tilbudene etter kvalifikasjonskrav og tildelingskriterier. I slike anbudskonkurranser gjelder egne regler og prosedyrer – særlig ved offentlige anskaffelser.

Offentlige anbud reguleres av lov og forskrift om offentlige anskaffelser (LOA og FOA). Formålet er å sikre likebehandling og effektiv bruk av offentlige midler.

• Åpen anbudskonkurranse: Alle leverandører kan levere tilbud.
• Begrenset konkurranse: Bare utvalgte leverandører får delta.
• Konkurranse med forhandling: Tillates når det er behov for dialog.

Offentlige anskaffelser er strengt regulert, og feil i dokumentasjon, frister eller forbehold fører ofte til avvisning.

I private prosjekter gjelder ulovfestet anbudsrett, og partene står friere. Mange velger likevel å benytte standardkontrakter fra Norsk Standard, som NS 8400 (uten forhandling) eller NS 8410 (med forhandling).

Disse sikrer forutsigbarhet og tydelige regler for hvordan tilbudet skal gis, vurderes og aksepteres.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Avtaleloven regulerer tilbud og aksept i alle kontraktsforhold. Et tilbud kan trekkes tilbake frem til det er kommet frem til mottakeren.

En aksept som kommer for sent, eller inneholder endringer, regnes som et nytt tilbud.

Dette betyr at små formfeil kan føre til at partene aldri har inngått en gyldig kontrakt – selv om begge tror det.

For å unngå uklarheter brukes ofte standarder:

• NS 8400: Anbud uten forhandlinger. Strengt forbud mot å endre tilbud etter frist.
• NS 8410: Anbud med forhandlinger. Tillater dialog og endringer innenfor gitte rammer.
• NS 8415/8416/8417: Brukes ofte overfor underentreprenører, avhengig av hovedkontrakten.

I mange tilfeller bør tilbudet angi hvilken standardkontrakt som skal gjelde. For eksempel: «Dette tilbudet forutsetter at NS 8406 gjelder mellom partene.»

Et tilbud til næringsdrivende er mer enn et pristilbud – det er selve avtalegrunnlaget.

I motsetning til forbrukerforhold står entreprenøren friere til å fastsette egne vilkår.

Viktige punkter i tilbudet:

1. Leveranse og omfang: Hva skal leveres, hvor og når.
2. Pris og betalingsbetingelser: Fastpris, enhetspris eller regningsarbeid.
3. Materialvalg: Spesifiser kvalitet og leverandør.
4. Byggherreleveranser: Hva byggherren skal levere og når.
5. Partsrepresentanter: Klare kontaktpersoner reduserer misforståelser.
6. Dagmulkt: Skal det avtales? Hvis ikke, kan ikke byggherren kreve den.
7. HMS og byggherreforskriften: Entreprenøren bør presisere ansvar for eget HMS-arbeid.

De fleste entreprenører velger å bruke standardkontrakter som NS 8405, NS 8406, NS 8415, NS 8416, NS 8407 eller NS 8417.

Dette reduserer behovet for å lage egne vilkår og sikrer balanserte regler for risiko, frister, varsel og sluttoppgjør.

Likevel må entreprenøren tilpasse tilbudet:

• Presiser hvilke deler av kontrakten som gjelder.
• Skriv tydelig hva som ikke er inkludert.
• Angi hvem som har prosjekteringsansvaret.
• Fastsett hvilken dagmulkt som gjelder.

Et godt tilbud reduserer risikoen for tvister og styrker entreprenørens posisjon i en anbudsprosess.

Ved håndverkeroppdrag brukes ofte Byggblankett 3501 eller 3502 fra Standard Norge.

• Byggblankett 3501: For større oppdrag, gjerne med flere aktører.
• Byggblankett 3502: For mindre oppdrag – anbefalt under 2G (ca. kr. 185 000).

Typiske elementer:

• Pris, betalingsbetingelser og fremdriftsplan
• Endringer og tillegg
• Dagmulkt ved forsinkelse
• Partenes signaturer og kontaktinformasjon

Byggblankettene brukes ofte sammen med håndverkertjenesteloven, som gjelder når forbruker er byggherre.

Ved arbeid på ny bolig gjelder bustadoppføringslova, ikke håndverkertjenesteloven.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Erfaring viser at mange entreprenører og tilbydere taper kontrakter eller penger på grunn av de samme feilene. Her er de mest kritiske:

1. Manglende dokumentasjon: Feil eller manglende dokumentasjon av kvalifikasjonskrav fører til avvisning.
2. Uprisede poster: En upriset post anses som 0 kr. Det reduserer kontraktssummen uten at entreprenøren får dekket kostnader.
3. Manglende kontroll av kontraktsvilkår: Mange aksepterer kontrakter uten å lese vilkårene. Skjulte risikoklausuler kan føre til store tap.
4. Feil ved dagmulkt og frister: Dersom det ikke fremgår klart at frister er dagmulktsbelagt, mister byggherren retten til dagmulkt.
5. For sen varsling: Mange krav går tapt fordi entreprenøren ikke varsler «uten ugrunnet opphold».
6. Sluttoppgjør uten forbehold: Glemmer du å ta forbehold i sluttoppstillingen, kan alle krav anses frafalt.

I entrepriseforhold er marginene små, og én formell feil kan spise opp fortjenesten.

Her er noen av de vanligste kontraktsfeilene:

• Manglende fremdriftsplan før oppstart.
• Ikke tydeliggjort revidert fremdriftsplan ved forsinkelser.
• Manglende skriftlig varsel om endringer.
• Ikke oppdatert regningsarbeid eller timelister.
• Innsigelser til sluttoppgjør sendt for sent.

Å ha en advokat som kvalitetssikrer kontraktene før signering, reduserer risikoen betraktelig.

Kontraktsvilkårene bestemmer hvem som bærer risikoen – og hvem som taper penger når noe går galt.

I offentlige anbud kan du ikke forhandle, men i private anbud kan du sette egne forutsetninger.

Et tilbud som ikke tydelig avgrenser entreprenørens ansvar, kan føre til at du ender med å bære byggherrens risiko for grunnforhold, prosjekteringsfeil eller forsinkelser.

En advokat med erfaring fra entrepriserett kan hjelpe deg å:

• lese konkurransegrunnlaget riktig
• vurdere risiko i kontraktsvilkårene
• utforme tydelige forbehold
• og sikre at du ikke binder deg til urimelige betingelser

1. Les konkurransegrunnlaget nøye: Alle krav må være oppfylt før fristen.
2. Kontroller kontraktsvilkårene: Sjekk hvilken standard som gjelder – NS 8400, NS 8410 eller annen.
3. Dokumenter alt skriftlig: Alle spørsmål, forbehold og endringer må være dokumentert.
4. Vurder bruk av byggblankett 3501 eller 3502: Gir struktur og klarhet i håndverkeroppdrag.
5. Få juridisk bistand tidlig: En advokat kan vurdere konkurransegrunnlag, risiko og klagemuligheter.

Du bør kontakte advokat for anbud eller entrepriseadvokat når:

• Du skal delta i en offentlig anbudskonkurranse
• Du skal levere tilbud som entreprenør
• Du vurderer kontraktsvilkår etter NS 8400 eller NS 8410
• Du trenger hjelp med avtaleloven tilbud og aksept
• Du har blitt avvist fra en konkurranse
• Du står i tvist om sluttoppgjør eller dagmulkt

En erfaren advokat kan bistå både i utforming av tilbud, kvalitetssikring av dokumentasjon og håndtering av tvister – enten for KOFA eller domstolene.