- Hovedside>
- Sameier og borettslag>
- Styrets fullmakt
Styrets fullmakt og ansvar i borettslag og sameier
Styret i borettslag og sameier har fullmakt til å ta beslutninger om vanlig forvaltning og vedlikehold, men større tiltak som påbygg, ombygging eller uvanlige prosjekter krever generalforsamling eller sameiermøte. Burettslagslova § 8-9 og Eierseksjonsloven § 50 og § 60 gir rammene. Styrets ansvar omfatter både økonomiske forpliktelser, representasjon utad og ivaretakelse av fellesskapets interesser.
Artikkelen er skrevet og kvalitetssikret av Codex Advokat sitt team for entreprise.
Kort oppsummert
- Styrets fullmakt gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold.
- Uvanlige tiltak krever vedtak i generalforsamling eller sameiermøte.
- Burettslagslova § 8-9 og Eierseksjonsloven § 50/§ 60 setter grensene.
- Styret kan representere fellesskapet i saker om mangler på fellesareal.
- Feil bruk av fullmakt kan gjøre avtaler ugyldige.
Hva ligger i styrets fullmakt?
Styret har som hovedregel både rett og plikt til å ivareta den daglige driften av laget eller sameiet. Dette betyr at styret kan ta avgjørelser om løpende vedlikehold, reparasjoner og andre tiltak som holder bygningene i opprinnelig stand.
Eksempel:
- Er taket gammelt og må skiftes ut, kan styret beslutte dette uten ekstra samtykke, selv om kostnaden er høy.
- Nye bygg, påbygg eller endringer i fellesareal regnes derimot som uvanlige tiltak – og krever eiernes samtykke.
💡 Visste du at?
Selv store kostnader kan falle inn under styrets fullmakt hvis de gjelder nødvendig vedlikehold, for eksempel utskifting av rør eller tak.
Lovgrunnlaget – burettslagslova og eierseksjonsloven
- Burettslagslova § 8-9 og Eierseksjonsloven § 50 slår fast at styret må ha samtykke fra generalforsamling eller sameiermøte i saker som går ut over vanlig forvaltning.
- Eierseksjonsloven § 60 gir styret en særskilt representasjonsadgang i saker som gjelder fellesarealer.
Dette innebærer at styret kan fremme krav mot utbygger eller entreprenør på vegne av alle seksjonseiere, dersom det foreligger mangler eller forsinkelser på fellesareal.
Grensen mellom vanlig og uvanlig forvaltning
Det går et tydelig skille mellom «vanlig vedlikehold» og «uvanlige tiltak»:
- Vanlig vedlikehold: Reparasjoner, utskifting av slitte deler, løpende drift.
- Uvanlige tiltak: Nye bygg, påbygg, endringer av fellesareal, tiltak som innebærer økonomisk ansvar utover ca. 5 % av årlige felleskostnader.
For å unngå konflikter bør styret få vedlikeholdsplanen godkjent av generalforsamlingen. På den måten har styret mandat til å gjennomføre tiltakene uten nye vedtak hver gang.
Styrets representasjonsadgang etter eierseksjonsloven § 60
Med den nye eierseksjonsloven (2018) fikk styret i sameier en videre adgang til å representere fellesskapet utad enn tidligere.
- Styret kan nå fremme krav mot utbygger på vegne av sameiet dersom fellesarealer har mangler eller forsinkelser.
- Styret kan gjøre krav gjeldende selv om bare én seksjonseier er berørt – så lenge det gjelder fellesareal.
- Når styret fremmer kravet, kan ikke den enkelte eier fremme samme krav parallelt.
Dette skaper ryddighet: utbygger skal slippe å møte både individuelle krav og krav fra styret for samme forhold.
💡 Visste du at?
Styret kan ikke representere eierne i krav som gjelder private bruksenheter – bare fellesarealer omfattes av § 60.
Trenger du hjelp med styreansvar i entrepriser?
Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.
Hva skjer hvis styret går ut over sin fullmakt?
Dersom styret inngår en avtale som overskrider fullmakten, kan avtalen bli ugyldig dersom motparten visste – eller burde forstått – at styret ikke hadde kompetanse til å inngå avtalen.
For å beskytte sameiet eller borettslaget mot slike situasjoner, bør styret alltid:
- Kontrollere at vedtak er i tråd med vedtekter og lov
- Sørge for skriftlige fullmakter fra generalforsamling/sameiermøte for større prosjekter
- Være tydelige overfor leverandører og entreprenører om hvem som kan signere avtaler
Vanlige feil styret gjør
- Gjennomfører større rehabiliteringsprosjekter uten generalforsamlingsvedtak.
- Mangler vedlikeholdsplan som gir oversikt over nødvendige tiltak.
- Inngår avtaler uten å sikre seg korrekt fullmakt.
- Overser reklamasjonsfrister og foreldelse i krav mot entreprenør.
- Forveksler ansvar for fellesareal og bruksenheter.
Slik går du frem
- Utarbeid og få godkjent en vedlikeholdsplan.
- Skill mellom vedlikeholdstiltak og uvanlige tiltak.
- Sørg for protokollerte vedtak for større prosjekter.
- Bruk advokat ved tvister, uklare fullmakter eller kontrakter med entreprenører.
Når bør styret bruke advokat?
- Ved inngåelse av større kontrakter (rehabilitering, byggeprosjekt).
- Når generalforsamlingsvedtak kreves, men er uklare.
- Ved tvist om mangler eller forsinkelse i fellesareal.
- Når utbygger eller entreprenør bestrider ansvar.
Ofte stilte spørsmål om styrets fullmakt og ansvar
Hva menes med styrets fullmakt i borettslag og sameier?
Styrets fullmakt er retten og plikten til å treffe beslutninger som gjelder vanlig forvaltning og vedlikehold – løpende drift, reparasjoner og utskiftinger som bringer bygget tilbake til opprinnelig stand. For større, uvanlige eller prinsipielle tiltak må generalforsamlingen (borettslag) eller sameiermøtet (sameie) fatte vedtak.
Hva er «vanlig forvaltning og vedlikehold» – og hva er uvanlige tiltak?
Vanlig vedlikehold omfatter typisk service, reparasjoner og utskifting av slitte komponenter (tak, rør, pumper, dører) når levetiden er ute. Uvanlige tiltak er påbygg, ombygging, nye anlegg eller endringer av fellesareal, samt prosjekter som innebærer vesentlig kostnad eller risiko. Slike tiltak krever vedtak i generalforsamling/sameiermøte.
Kan styret beslutte større rehabilitering (rør, tak, fasade) uten møtevedtak?
Ja, når arbeidet er nødvendig vedlikehold for å gjenopprette opprinnelig stand. Likevel er det god praksis å forankre omfattende rehabilitering i vedlikeholdsplan og budsjett vedtatt av generalforsamling/sameiermøte – spesielt når tiltaket påvirker felleskostnader eller finansiering.
Gjelder «5 %-regelen» for når styret må ha vedtak?
Det finnes ingen lovfestet prosentsats. «5 % av årlige felleskostnader» brukes ofte som praktisk tommelfingerregel for å vurdere om noe er uvanlig. Vurder alltid tiltakets art, risiko og varighet – ikke bare beløpet.
Kan styret ta opp lån eller øke felleskostnadene uten vedtak?
Opptak av nye lån, større refinansiering eller vesentlig økning i felleskostnader som følger av uvanlige tiltak bør behandles av generalforsamling/sameiermøte. Små justeringer innen godkjent budsjett kan styret normalt håndtere.
Kan styret selge, feste bort eller pantsette fellesareal?
Nei, ikke alene. Råderett over fellesareal er et typisk uvanlig og prinsipielt spørsmål som krever beslutning i generalforsamling/sameiermøte, og ofte kvalifisert flertall og/eller samtykker etter vedtekter og lov.
Hvem kan signere avtaler på vegne av borettslaget/sameiet?
Signatur følger vedtektene og styrevedtak. Mange vedtekter krever to styresignaturer i fellesskap for å forplikte selskapet. Ved større prosjekter: sørg for protokollert fullmakt og tydelig kontraktsmandat før signering.
Hva hvis styret har inngått avtale uten tilstrekkelig fullmakt?
Avtalen kan bli satt til side hvis motparten visste eller burde forstått at styret manglet fullmakt. Internt kan styremedlemmer bli erstatningsansvarlige ved brudd på lov/vedtekter eller uforsvarlig saksbehandling.
Kan styret saksøke utbygger for mangler på fellesareal?
I sameier: ja, styret har utvidet representasjonsadgang for krav som gjelder fellesarealer. I borettslag kan styret også opptre på vegne av laget etter lagets regler. Krav som gjelder den enkelte bruksenhet må normalt eier selv fremme, med mindre fullmakt foreligger.
Kan styret fremme krav for feil i private bruksenheter?
Som hovedregel nei. Slike krav tilhører den enkelte eier. Unntak kan følge av felles fullmakt eller når feil i bruksenheter er så ensartede at de kan håndteres koordinert – men da må fullmakt sikres skriftlig fra eierne.
Hvilket flertall kreves for vedtektsendringer og større prosjekter?
Vedtektsendringer krever som oftest kvalifisert flertall (typisk 2/3). For enkelte beslutninger kan det kreves samtykke fra berørte eiere. Sjekk alltid lov og vedtekter for nøyaktige krav.
Hvordan bør styret dokumentere beslutninger?
Med innkalling, saksliste, beslutningsgrunnlag og protokoll med vedtak, stemmetall og eventuelle habilitetsvurderinger. Ved kontrakter: legg ved mandat, konkurransegrunnlag/tilbud og risikovurdering.
Når er styremedlemmer inhabile?
Når saken gjelder dem selv eller nærstående, eller de har særinteresser som kan svekke tilliten til upartiskhet. Inhabilt medlem deltar ikke i behandlingen av saken og føres som inhabil i protokoll.
Må styret bruke anbud og innhente flere tilbud?
Private borettslag/sameier er normalt ikke underlagt offentlige anskaffelser. Likevel er konkurranse og dokumentert innkjøpsprosess god styring, reduserer risiko og styrker forhandlingsposisjonen.
Kan styret beslutte ladeanlegg eller solceller uten møtevedtak?
Slike tiltak kan være både vedlikehold/oppgradering og investering. Behov, omfang og kostnad avgjør. Forutsigbar finansiering og bruk av fellesareal tilsier behandling i generalforsamling/sameiermøte.
Hvem følger opp reklamasjoner, frister og sluttoppgjør mot entreprenør?
Styret. Etabler rutiner for reklamasjonsfrister, garantioppfølging og sluttoppgjør. Ved tvist – hent juridisk bistand tidlig for å unngå preklusjon og foreldelse.
Når bør styret involvere advokat?
Ved større kontrakter, finansiering, uenighet om fullmakt, reklamasjoner/tvister, eller når tiltak kan være «uvanlig». Riktig prosess tidlig sparer tid, kostnader og konflikter.