- Hovedside>
- Sameier og borettslag
Sameier og borettslag
Styret i borettslag og sameier har fullmakt til å ta beslutninger om vanlig forvaltning og vedlikehold, men større tiltak som påbygg, ombygging eller uvanlige prosjekter krever generalforsamling eller sameiermøte. Burettslagslova § 8-9 og Eierseksjonsloven § 50 og § 60 gir rammene. Styrets ansvar omfatter både økonomiske forpliktelser, representasjon utad og ivaretakelse av fellesskapets interesser.
Artikkelen er skrevet og kvalitetssikret av Codex Advokat sitt team for entreprise.
Kort oppsummert
- Rehabilitering i borettslag og sameier omfattes av entrepriserett når det inngås entreprisekontrakt.
- Styret har ansvar for beslutninger etter eierseksjonsloven § 60 og borettslagsloven.
- Riktig kontrakt (NS-standard eller tilpasset) er avgjørende for å redusere risiko.
- Vanlige feil er uklare kontrakter, dårlig anbudsprosess og manglende oppfølging.
- Sluttoppgjør, foreldelse og reklamasjon må håndteres korrekt for å sikre fellesskapets rettigheter.
Rehabilitering og byggeprosjekter i borettslag og sameier
Når et borettslag eller et sameie skal gjennomføre større byggeprosjekter, for eksempel fasaderehabilitering eller takskifte, reguleres dette av entrepriseretten. Rehabilitering i borettslag og rehabilitering i sameie er ofte komplekse prosesser med mange aktører, store summer og betydelig risiko.
Prosjektene krever som regel et forprosjekt der tekniske løsninger beskrives, kostnader kalkuleres og finansiering avklares. Et sentralt spørsmål er hvor grensen går mellom vedlikehold og investering. Vedlikehold kan gjennomføres av styret innenfor ordinære fullmakter, mens større investeringer kan kreve vedtak i generalforsamling eller sameiermøte.
💡 Visste du at?
Et borettslag eller sameie kan i enkelte tilfeller regnes som forbruker i lovens forstand, noe som kan gi fellesskapet ekstra beskyttelse mot entreprenør – for eksempel etter bustadoppføringslova.
Styrets ansvar, fullmakter og representasjonsadgang
Styret har en nøkkelrolle ved entreprise i borettslag og sameie. Etter eierseksjonsloven § 60 må det vurderes nøye om et byggeprosjekt ligger innenfor styrets ordinære fullmakter, eller om det kreves godkjennelse fra sameiermøtet eller generalforsamlingen.
Feilvurdering her kan medføre at kontrakten ikke er gyldig inngått, eller at styremedlemmene pådrar seg ansvar.
Les mer om styrets fullmakt og representasjonsadgang i sameier
Entreprisekontrakter i borettslag og sameier
Når prosjektet er bestemt, må kontrakten på plass. For sameier og borettslag brukes oftest Norsk Standard (NS-kontrakter):
- NS 8405 (utførelsesentreprise) – byggherre prosjekterer, entreprenør utfører.
- NS 8407 (totalentreprise) – entreprenør prosjekterer og bygger.
- NS 8415–8417 (underentrepriser) – tilpasses underleverandører.
Ved mindre arbeider kan håndverkertjenesteloven eller bustadoppføringslova være mer relevante, særlig hvis sameiet eller borettslaget anses som forbruker.
Kontrakten bør alltid være skriftlig, tydelig og tilpasset prosjektet.
Valg av entreprenør og kontraktsstrategi
Å velge entreprenør er en av de viktigste beslutningene styret tar. Feil valg kan gi store konsekvenser for økonomi og fremdrift.
Anbudsprosesser gir konkurranse og transparens, men må gjennomføres grundig. Styret bør stille krav til dokumentasjon, forsikring og bankgaranti før kontrakten signeres.
En god entreprisekontrakt bør regulere:
- Fremdriftsplan og dagmulkt
- Endringsrutiner
- Sikkerhetsstillelse og forsikringer
- Sluttoppgjør og tvisteløsning
Vanlige feil styrer gjør i entrepriseprosjekter
Styrene i borettslag og sameier gjør ofte de samme feilene når de inngår entreprisekontrakter:
- De bruker standardkontrakter uten tilpasning til prosjektet.
- De unnlater å reklamere innen fristene og taper krav.
- De overser krav til sikkerhetsstillelse.
- De legger ikke inn klare regler for sluttoppgjør.
- De mangler oppfølging av entreprenør underveis.
Trenger du hjelp med en entreprise for sameie eller borettslag?
Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.
Foreldelse, sluttoppgjør og krav mot entreprenør
Når entreprenøren har levert, begynner en ny fase: sluttoppgjøret.
Entreprenøren skal sende sluttoppstilling og sluttfaktura. Styret må kontrollere at alle tillegg og endringer er korrekt varslet og avtalt. Dersom styret ikke følger opp, kan sameiet eller borettslaget risikere å betale for krav de egentlig kunne ha avvist.
Foreldelse er også viktig: Mangelskrav foreldes normalt etter tre år hvis de ikke forfølges. Reklamasjoner må sendes «innen rimelig tid» fra mangelen oppdages – ellers mister man retten til å gjøre krav gjeldende.
Forbrukerbeskyttelse i borettslag og sameier
Selv om et borettslag eller sameie består av mange eiere, regnes det ofte som forbruker når formålet er å skaffe bolig til medlemmene. Det gir et ekstra lag med rettigheter etter bustadoppføringslova og håndverkertjenesteloven.
Dette innebærer blant annet strengere regler om garanti, forsikring og reklamasjonsfrister.
Viktige begreper i entrepriseprosjekter
For å forstå entreprise i borettslag og sameier er det nyttig å kjenne til noen sentrale begreper:
- Entreprise: Avtale om utførelse av bygge- eller anleggsarbeid.
- Totalentreprise: Entreprenør står for både prosjektering og utførelse.
- Utførelsesentreprise: Byggherre prosjekterer, entreprenør utfører.
- Dagmulkt: Kontraktsfestet bot ved forsinkelse.
- Sluttoppgjør: Endelig økonomisk oppgjør etter at prosjektet er levert.
💡 Visste du at?
Mange konflikter i borettslag og sameier oppstår fordi sluttoppgjøret ikke blir kontrollert grundig nok – eller fordi styret overser reklamasjonsfrister.
Kurs og bistand til sameier og borettslag
Codex Advokat tilbyr kurs og rådgivning for styrer og forretningsførere. Vi hjelper dere å navigere entrepriserett, kontrakter, reklamasjoner og sluttoppgjør.