- Hovedside>
- Ferdighus og forbrukerentrepriser>
- Salg av prosjektert bolig
Prosjektert bolig og prosjektsalg – kontrakt, rettigheter og fallgruver
Å kjøpe en prosjektert bolig innebærer at man inngår en avtale om en bolig som ikke er ferdig bygget. Dette kalles ofte kjøp av bolig på prospekt, under oppføring eller kjøpe leilighet som ikke er bygd. Bustadoppføringslova beskytter forbrukere i slike kjøp, mens utbyggere må sørge for ryddige kontrakter, prospekter og byggblanketter. Riktig regulering av tilvalg, forbehold, betalingsplan, overtakelse og garantier er avgjørende for å unngå tvister.
Artikkelen er skrevet og kvalitetssikret av Codex Advokat sitt team for entrepriserett.
Kort oppsummert
- En prosjektert bolig selges før den er ferdigstilt, ofte på tegning eller prospekt.
- Bustadoppføringslova gir forbrukere sterke rettigheter ved prosjektsalg.
- Utbygger må tilpasse kontrakter og prospekter til prosjektet – byggblankett 3427 er bare et utgangspunkt.
- Overtakelse, tilvalg, betalingsplan og forbehold må reguleres tydelig.
- Kjøper har rett til avbestilling, men utbygger kan kreve erstatning for tapt fortjeneste.
- Utbygger må ha prospekter, kontrakter og forbehold på plass før salg.
- Kjøper har rettigheter etter Bustadoppføringslova, men må være oppmerksom på risiko ved kjøp av bolig på prospekt.
- Prosjektsalg gir mulighet for forutsigbarhet, men krever ryddige avtaler og god informasjon.
Hva er en prosjektert bolig?
En prosjektert bolig er en bolig som selges før den er ferdigstilt – ofte kalt kjøp av bolig på tegning eller kjøp av bolig under oppføring. Når du kjøper en prosjektert bolig, inngår du en avtale basert på prospekt, tegninger og leveransebeskrivelse – ikke en ferdig bolig du kan inspisere.
Dette skiller seg fra å kjøpe brukt bolig, hvor Avhendingslova gjelder. For prosjektert bolig er det Bustadoppføringslova som regulerer forholdet, dersom kjøperen er en forbruker.
For utbygger omtales dette gjerne som et prosjektsalg, hvor flere boliger markedsføres og selges parallelt før eller mens de bygges.
💡 Visste du at?
Bustadoppføringslova gir kjøper bedre rettigheter enn ved kjøp av brukt bolig. Utbygger har blant annet en lovpålagt plikt til å stille garanti og til å opplyse om sentrale forhold rundt prosjektet.
Kontrakten ved prosjektsalg
Ved prosjektsalg brukes ofte Byggblankett 3427 som utgangspunkt for avtalen mellom utbygger og forbruker. Mange tror blanketten er “ferdig i bruk”, men i realiteten må den alltid tilpasses. Den regulerer ikke alle særlige forhold som oppstår ved større prosjekter, som sameier, borettslag eller fellesarealer som overtas senere.
For enkelte avtaler kan også Byggblankett 3425 være aktuell. Disse blankettene må alltid suppleres med prospektet, som får stor betydning fordi det regulerer kjøpers forventninger.
Kontrakten bør alltid sikre sammenheng mellom utbyggers forpliktelser nedover mot entreprenørene, og oppover mot kjøperne. Dersom det oppstår hull her, kan utbygger bli sittende med risikoen.
Prospektet – grunnlaget for forventningene
Et prospekt er mer enn en brosjyre. Det danner grunnlaget for kjøpers forventninger, og alt som står i prospektet blir en del av avtalen.
Opplysninger om området, tomten, fellesarealer og boligen selv må være konkrete. Leveransebeskrivelsen må være tydelig på materialvalg, utstyr og løsninger. Samtidig må utbygger være bevisst: gir man for mye informasjon, øker risikoen for at avvik senere blir sett på som mangler.
Derfor bør prospektet også inneholde en liste over hva som ikke leveres, slik Bustadoppføringslova § 13 krever. Dette hindrer at kjøper senere kan kreve leveranser som aldri var tiltenkt.
💡 Visste du at?
Dersom utbygger ikke tar forbehold om endringer, kan selv små justeringer underveis gi grunnlag for mangelskrav. Domstolene legger ofte streng vekt på hva som ble lovet i prospektet.
Trenger du hjelp med prosjektsalg?
Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.
Tilvalg og endringer
Et særpreg ved prosjektert bolig er retten til å gjøre tilvalg. Kjøper kan bestille endringer i leveransen, men da må det avtales hvordan dette påvirker pris og fremdrift.
Tilvalg bør håndteres gjennom tilvalgslister med frister. Det gir forutsigbarhet både for kjøper og utbygger. Bustadoppføringslova § 42 regulerer retten til prisjustering – kjøper skal betale for merkostnader, men også ha rett til prisavslag dersom endringen gir en besparelse.
Forbehold fra utbygger og kjøper
Det er vanlig at utbygger tar forbehold om salg av et visst antall boliger, finansiering eller byggetillatelse (IG). Det tas også ofte forbehold om mindre endringer i materialvalg, tekniske løsninger eller uteområder.
Kjøper kan på sin side ha egne forbehold, for eksempel om salg av egen bolig først. Slike må være skriftlige og klare for å ha rettsvirkning.
Garantier og forsikring
Etter Bustadoppføringslova § 12 må utbygger stille garanti tilsvarende minst 5 % av kontraktssummen i hele garantitiden. Dersom forskuddsbetaling avtales, kreves ytterligere garanti etter § 47.
Utbygger må også sørge for forsikring mot skade på boligen frem til overtakelse. Først da går risikoen over til kjøper.
Byggetid, ferdigstillelse og overtakelse
En av de mest konfliktfylte delene av prosjektsalg er fremdrift og ferdigstillelse. Utbygger må angi realistiske frister for ferdigstillelse, og kjøper har krav på å få beskjed i god tid om overtakelse.
Overtakelsen skjer normalt før fellesarealer er ferdigstilt. Dette må informeres om i prospektet, slik at kjøper vet at det fortsatt vil pågå byggearbeider i området etter innflytting.
Det må også presiseres om boligen kan overtas på midlertidig brukstillatelse, eller om ferdigattest kreves.
Betaling og oppgjør
Som hovedregel kan utbygger først kreve oppgjør ved overtakelse. For å kreve forskuddsbetaling eller a-konto-betaling må dette avtales, og da gjelder strenge regler for garanti.
Kjøper betaler normalt via megler, som ikke kan utbetale til utbygger før vilkårene er oppfylt. Dette gir sikkerhet, men krever tydelige avtaler.
Avbestilling og videresalg
Kjøper har en lovbestemt rett til å avbestille før overtakelse, men utbygger kan kreve erstatning for tapt fortjeneste. I praksis betyr dette at kjøper ikke kan “gå gratis” fra avtalen.
Videresalg av kontrakten er mulig, men krever som regel samtykke fra utbygger. Det er vanlig å ta et transportgebyr ved slik overdragelse.
Når bør du bruke advokat?
- Når prospekt eller kontrakt inneholder uklare forbehold.
- Når du skal selge eller kjøpe bolig under oppføring og vil sikre at Bustadoppføringslova følges.
- Ved tvist om tilvalg, ferdigstillelse, dagmulkt eller avbestilling.
- Hvis entreprenøren går konkurs underveis i prosjektet.
Ofte stilte spørsmål om prosjektert bolig og prosjektsalg
En prosjektert bolig er en bolig som selges før den er ferdig bygget, basert på prospekt, tegninger og leveransebeskrivelse. Kjøper inngår avtale om en bolig under oppføring, og Bustadoppføringslova gjelder når kjøper er forbruker.
Du bør sjekke prospektet, leveransebeskrivelsen, byggetid og betalingsplan nøye. I tillegg bør du kontrollere hvilke forbehold utbygger har tatt, og om det stilles garanti etter Bustadoppføringslova §§ 12 og 47.
Ja, videresalg er mulig, men det krever normalt samtykke fra utbygger. Mange utbyggere tar et transportgebyr eller en avbestillingserstatning i slike tilfeller.
Når du kjøper brukt bolig gjelder Avhendingslova. Når du kjøper bolig under oppføring gjelder Bustadoppføringslova, som gir sterkere forbrukervern, blant annet krav til garanti, opplysningsplikt og tilrettelegging for tilvalg.
Byggblankett 3427 brukes ofte som grunnlag ved kjøp av prosjektert bolig. Den bør alltid tilpasses prosjektet, og suppleres med prospekt som regulerer detaljer om leveranse, fellesarealer og tidsplan. I noen tilfeller kan også byggblankett 3425 være aktuell.
Kjøper har rett til å avbestille, men utbygger kan kreve erstatning for tapt fortjeneste. Dette innebærer at du må betale kompensasjon for utbyggers økonomiske tap. Reglene følger av Bustadoppføringslova § 52.