Ferdighus og forbrukerentrepriser – kontrakter, ferdigbefaring og reklamasjon

Et ferdighus kan bety flere ting. I dagligtale brukes ferdighus om nøkkelferdige boliger levert av en entreprenør, men det kan også omfatte ferdige byggesett, som et byggesett for 4-mannsbolig eller en enebolig fra katalog. Ferdig bolig brukes gjerne når hele huset er ferdig levert og klar for innflytting.

Juridisk er det kontrakten som avgjør. Når du inngår kontrakt for å bygge hus, er dette en forbrukerentreprise etter bustadoppføringslova. Dersom du pusser opp eller bygger til, gjelder håndverkertjenesteloven – kontrakt om arbeider på fast eiendom.

En byggekontrakt bolig bør alltid inngås skriftlig. Det finnes egne byggblanketter utviklet av Standard Norge, som 3425, 3426, 3427 og 3428. Byggblankett 3425 brukes typisk ved oppføring av enebolig eller tomannsbolig, mens byggblankett 3426–3428 dekker mindre oppdrag eller ulike entrepriseformer. Riktig byggblankett gjør det enklere å dokumentere avtalt pris, tilvalg, fremdrift og sikkerhet.

Pris på ferdighus pris er ofte en kilde til konflikt. En kostnad ferdighus kan variere kraftig avhengig av tomt, grunnarbeid, tilvalg og uforutsette forhold. Det er derfor avgjørende å avklare kontraktssum, forskuddsbetaling og endringer i kontrakten.

Forskuddsbetaling bolig eller håndverker er kun trygt når det er stilt entreprenørgaranti. Bustadoppføringslova krever entreprenørgaranti på minst 3 % i byggetiden og 5 % i garantitiden, noe som gir deg som forbruker sikkerhet dersom entreprenøren går konkurs eller misligholder kontrakten.

Byggblankettene fra Standard Norge er laget for å sikre balanserte kontrakter mellom entreprenør og forbruker. Hvilken du skal bruke, avhenger av type boligprosjekt og entrepriseform.

Når du bygger nytt hus, gjelder bustadoppføringslova. Den gir deg som forbruker et sterkt vern. Loven gjelder for alt fra ferdighus og typehus til større boligprosjekter.

Bustadoppføringslova stiller krav til:

• Entreprenørgaranti – som sikrer mot konkurs og mangler.
• Bustadoppføringslova tilvalg – endringer underveis, som ekstra rom eller oppgradert kjøkken.
• Bustadoppføringslova garanti – entreprenøren må stille garanti for ytelsen.
• 5 års garanti nybygg – alle feil og mangler som oppstår i denne perioden kan reklameres på.

Dersom entreprenøren går konkurs, har du rettigheter gjennom garantiordningen. Mange opplever å miste forskuddsbetalinger ved entreprenør konkurs, men bustadoppføringslova skal redusere denne risikoen.

Sluttoppgjør for ferdighus reguleres også av bustadoppføringslova. Entreprenøren skal sende en sluttoppstilling og sluttfaktura, og alle tillegg må være med. Omtvistede krav som ikke gjentas i sluttoppstillingen, anses som frafalt. Les mer på vår side om sluttoppgjør.

Når det gjelder oppussing, rehabilitering eller tilbygg, gjelder håndverkertjenesteloven. 

I håndverkertjenesteloven kontrakt er det spesielt viktig å avklare:

• Betaling – fastpris, forskudd eller regningsarbeid.
• Forsinkelse – du kan kreve prisavslag eller erstatning.
• Garanti – ikke lovpålagt, men kan avtales.
• Dagmulkt – loven nevner ikke dette uttrykkelig, men forsinkelse gir rettigheter.

Betaling kan skje på forskudd, men det anbefales kun når sikkerhet er stilt. Fastpris kan være tryggere for forbrukeren, mens entreprenøren gjerne foretrekker regningsarbeid.

Ferdigstillelse betyr at arbeidet er klart for overtakelse. Det gjelder både ferdigstillelse av bygg og ferdigstillelse av hus.

Ved ferdighus skjer dette med en ferdigbefaring nybygg. Ferdigbefaringen skal protokollføres. En protokoll for ferdigbefaring er avgjørende for å dokumentere feil og mangler.

Overtakelse etter ferdigbefaring utløser reklamasjonsfristen. Etter bustadoppføringslova skal det også holdes en 1 års befaring. Mange tror at ferdigbefaring for ny bolig er det samme som overtakelse, men det er overtakelsen som har juridisk virkning.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Prosjektsalg oppstår når boliger selges før de er ferdig bygget. Dette er en vanlig modell i nyboligprosjekter, men også et område med mange juridiske fallgruver. Når entreprenør eller utbygger selger en bolig før ferdigstillelse, gjelder i hovedsak bustadoppføringslova, men enkelte deler av avhendingslova og eierseksjonsloven kan også få betydning.

Ved prosjektsalg må du være særlig oppmerksom på hvordan avtalen er bygget opp, hvordan borettslag eller sameier etableres, og hvilke rettigheter kjøperen får underveis i prosjektet.

Før boliger kan selges som prosjekterte, må utbygger sikre en tydelig juridisk struktur. Dette gjelder særlig når det skal opprettes et borettslag eller et eierseksjonssameie.

• Borettslag: Ved prosjektsalg av boliger som skal organiseres som borettslag, må utbygger opprette laget før kontraktsinngåelse. Les mer om hvordan dette håndteres i artikkelen om opprettelse av borettslag ved planlegging og salg av prosjekterte boliger.
• Eierseksjonssameie: Ved salg av flere boliger på samme eiendom må seksjoneringen planlegges tidlig. Her gjelder reglene om opprettelse av eierseksjonssameier ved planlegging og bygging av flere boliger på samme eiendom.

Begge modellene stiller krav til finansiering, tinglysning og forbrukerbeskyttelse – og feil håndtering kan føre til ugyldige avtaler eller erstatningsansvar.

Avtalen mellom entreprenør og kjøper må være tydelig på leveranse, fremdrift, pris, garanti og tidspunkt for overtakelse. I praksis brukes ulike kontraktsoppsett, ofte tilpasset ferdighusleverandører eller utbyggere som selger boliger “fra tegnebrettet”.

Vær oppmerksom på kravene i salg av prosjektert bolig – avtale med kjøper og hvordan kontrakten bør utformes for å gi forutsigbarhet for begge parter.

I tillegg bør salgsprospektet og kjøpsavtalen dekke nødvendige forhold etter bustadoppføringslova. Les gjennom veiledningen i prosjektsalg av ny bolig – dette må du få inn i salgsprospekt og avtale med kjøper.

Når boligene nærmer seg ferdigstillelse, oppstår ofte spørsmål om overtakelsestidspunkt, reklamasjoner og garantiansvar. Mange tvister i prosjektsalg handler nettopp om hva som er levert i forhold til det som ble avtalt.

For en grundig gjennomgang av kjøpers og entreprenørens rettigheter ved ferdigstillelse, se prosjektsalg av ny bolig – overtakelse, reklamasjon, mangler og tvisteløsning ved prosjektsalg.

Alle entreprisekontrakter avsluttes med et sluttoppgjør. Ved ferdighus gjelder dette også.

Entreprenøren må sende både:

• En sluttoppstilling – som viser kontraktssum, tillegg, betalinger og utestående.
• En sluttfaktura – merket sluttfaktura, med samlet krav.

En mal på sluttoppstilling finnes i byggblankettene, men mange gjør feil. Sluttfakturaoppsettet må være tydelig – ellers kan kravene avvises.

Byggherren har en frist til å komme med innsigelser. Gjør han det for sent, kan entreprenøren avvise protesten som prekludert. Her kommer også reglene om realitetsdrøftelser inn: dersom en part diskuterer realiteten i et krav uten å påberope seg for sen varsling, kan kravet likevel stå.

Et av de viktigste temaene ved ferdighus er reklamasjon.

• Reklamasjonsfrist bolig er normalt fem år.
• Å reklamere på bolig krever at du gir beskjed innen rimelig tid etter at feilen ble oppdaget.
• Etter bustadoppføringslova er reklamasjonsfristen absolutt på fem år, men du mister kravet hvis du ikke reklamerer raskt.
• Garanti med grunnlag i bustadoppføringslova gir ekstra sikkerhet i garantitiden.
• Etter håndverkertjenesteloven gjelder ingen absolutt femårsfrist, men du må reklamere innen rimelig tid.

Mange tvister om ferdighus handler om reklamasjon. Feil i bad, kjøkken, ventilasjon og gulv/vegg er hyppige tema.

Bygging av bolig har egne skatteregler.

• MVA oppføring av bolig: For private forbrukere er det ikke fradragsrett.
• MVA fradrag oppføring av bygg: Gjelder kun næringsdrivende.
• Skatt fradrag for oppussing: Det finnes enkelte fradrag, men du får ikke generelt skattefradrag for oppussing.

Her ser vi ofte misforståelser. Mange tror at man kan få fradrag for oppussing på privat bolig, men det gjelder kun i særskilte tilfeller.

De mest typiske feilene vi ser i saker er:

• Manglende entreprenørgaranti.
• Forskuddsbetaling uten sikkerhet.
• Feil bruk av byggblanketter.
• Manglende eller uklare sluttoppgjør.
• Ferdigbefaring uten protokoll.
• Uklar reklamasjon eller for sen reklamasjon.

Disse feilene koster forbrukere store beløp hvert år.

Når du vurderer å bygge hus eller inngå en forbrukerentreprise, bør du:

1. Bruke riktig byggblankett.
2. Kreve entreprenørgaranti.
3. Avtale tydelig forskuddsbetaling og fremdriftsplan.
4. Dokumentere alle endringer.
5. Sørge for protokoll ved ferdigbefaring og overtakelse.
6. Være nøye med sluttoppgjør og reklamasjon.

Dette haster fordi forsinkede varsler eller innsigelser kan bli prekludert. Jo tidligere du kontakter advokat, jo bedre sikrer du dine rettigheter.

Du bør vurdere advokatbistand når:

• Entreprenørgaranti ikke er stilt.
• Kontrakten inneholder uklare vilkår.
• Ferdighus pris og tilvalg skaper konflikt.
• Sluttoppgjør eller sluttfaktura er feil.
• Reklamasjon er avvist eller bestridt.
• Entreprenøren går konkurs.

Codex Advokat hjelper deg å sikre dine rettigheter gjennom hele prosessen – fra kontraktsinngåelse til ferdigstillelse, sluttoppgjør og reklamasjon.

Codex Advokat bistår både utbyggere, entreprenører og boligkjøpere i saker som gjelder prosjektsalg. Vi hjelper deg med kontraktsutforming, gjennomgang av prospekt, garantiordninger og tvisteløsning dersom uenighet oppstår.