Slakk og forsinkelse i entreprisekontrakter

Slakk (også kalt flyt eller fremdriftsfleksibilitet) er tidsrommet mellom planlagt ferdigstillelse av en aktivitet og den datoen aktiviteten faktisk må være ferdig for ikke å påvirke sluttfristen.

Enkelt sagt:

Tid å gå på – uten at prosjektets sluttdato flyttes.

Slakk er ikke uttrykkelig regulert i NS-kontraktene (NS 8405, 8406, 8407 m.fl.), og spørsmålet om “eierskap” er ikke direkte avklart i rettspraksis. Likevel får slakk stor praktisk og økonomisk betydning.

For entreprenøren

Slakk kan fungere som et sikkerhetsnett dersom:

• fremdriften går tregere enn forutsatt
• det oppstår sykdom eller ressursmangel
• underentreprenører svikter
• produktiviteten er lavere enn kalkulert

Uten slakk må entreprenøren ofte iverksette forsering for å unngå dagmulkt. Slakken kan dermed forhindre både merkostnader og misligholdssanksjoner.

For byggherren

For byggherren gir slakk større sikkerhet for rettidig ferdigstillelse og mulighet til å:

• håndtere endringer uten fristforlengelse
• unngå konflikt om dagmulkt
• sikre at bygget kan tas i bruk til avtalt tid

I prosjekter med leietakere eller salgsforpliktelser kan dette være avgjørende.

Spørsmålet om eierskap må vurderes konkret.

Slakk entreprenøren selv har skapt

Entreprenøren kan normalt disponere slakk han selv har lagt inn i planleggingen. Den kan brukes til å håndtere forhold han selv bærer risikoen for.

Men: Entreprenøren må tåle visse endringer uten fristforlengelse dersom disse ligger innenfor kontraktens rammer og det som må anses påregnelig.

Slakk byggherren har skapt

Slakk som oppstår som følge av:

• negative endringer
• avbestilling
• forbedrede grunnforhold
• andre forhold i byggherrens risikosfære

må i utgangspunktet anses å tilhøre byggherren.

Det gir likevel ikke automatisk rett til å forkorte kontraktens sluttdato.

I entreprisekontrakter er utgangspunktet klart:

Entreprenøren har ansvar for å ferdigstille innen avtalt frist. Han får normalt ikke fristforlengelse selv om en underleverandør eller leverandør svikter.

Det betyr at:

• Forsinket underentreprenør = entreprenørens risiko
• Forsinket leverandør = entreprenørens risiko
• Manglende bemanning = entreprenørens risiko

Dette kan føre til dagmulkt, selv om entreprenøren selv er blitt påført tap.

Mange entreprenører undervurderer leverandøransvaret.

Leverandører sender ofte ordrebekreftelser med:

• “Beregnet levering” i stedet for konkret dato
• Henvisning til egne leveringsvilkår
• Begrenset eller fraskrevet erstatningsansvar

Resultatet kan bli at entreprenøren sitter igjen med hele tapet ved forsinkelse.

Løsningen?

Bestill byggevarer med uttrykkelig henvisning til NS 8409.

Denne standarden gir en balansert regulering og sikrer entreprenøren bedre rettigheter ved forsinkelse.

Avklar disse punktene i kontrakten:

Mange konflikter om slakk og forsinkelse skyldes:

• Manglende skriftlig regulering av leveringsdato
• Aksept av leverandørens standardvilkår uten gjennomgang
• Uklar fremdriftsplan
• Manglende varsling ved hindringer
• Feil valg av underentreprisekontrakt

Små kontraktsmessige glipper kan spise opp hele fortjenesten i et prosjekt.

1. Avklar leveranser og bruk NS 8409 ved varekjøp.
2. Sørg for at fremdriftsplanen er realistisk og dokumentert.
3. Vurder hvem som faktisk bærer risiko for forsinkelser.
4. Unngå å akseptere leverandørens ansvarsbegrensninger ukritisk.
5. Få juridisk gjennomgang før prosjektet starter – ikke når tapet har oppstått.

Slakk kan være en buffer.

Men feil disponert kan den bli en skjult risiko.

Hos Codex Advokat bistår vi entreprenører, hovedentreprenører og byggherrer med:

• Vurdering av slakk og fremdriftsrisiko
• Gjennomgang av leverandøravtaler og NS 8409
• Ansvarsfordeling i underentrepriser
• Tvister om dagmulkt og forsinkelse

Ta kontakt før situasjonen utvikler seg til et økonomisk problem.