Byggherrens avbestillingsrett

Utgangspunktet i norsk rett er at avtaler skal holdes. Likevel åpner både lov og standardkontrakter for at byggherren kan trekke tilbake hele eller deler av arbeidet. Avbestilling betyr at kontraktssummen reduseres, og entreprenøren mister retten til å utføre arbeidene – men får samtidig et krav på erstatning.

I NS-kontraktene er avbestilling definert som en reduksjon av kontraktssummen på 15 % eller mer.

Hvis reduksjonen er mindre enn dette, behandles det som en endring etter kontrakten – og ikke en avbestilling.

Eksempel:

• Hvis kontrakten er på 10 millioner, og byggherren reduserer arbeidene med 1 million, er dette endring.
• Reduseres kontrakten med 1,5 millioner eller mer, regnes dette som avbestilling.

Byggherren trenger ikke en grunn for å avbestille. Det er en ensidig rettighet. Men: Han må betale entreprenøren det økonomiske tapet.

Dette gjelder både for hovedentrepriser (NS 8405, NS 8406, NS 8407) og underentrepriser (NS 8415, NS 8416, NS 8417).

For forbrukere reguleres avbestilling av to lover:

• Bustadoppføringslova § 52 gir forbrukeren rett til å avbestille «ytinga eller delar av den før overtaking».
• Håndverkertjenesteloven § 39 gir forbrukeren rett til å trekke tilbake et oppdrag helt eller delvis.

Det betyr at både ved bygging av ferdighus, oppussing eller mindre entrepriser kan forbrukeren stanse arbeidene. Men da oppstår erstatningsansvar overfor entreprenøren.

Hvorfor tillater systemet avbestilling? Fordi det kan være ufornuftig eller urimelig å tvinge byggherren til å gjennomføre et prosjekt han ikke lenger trenger.

Eksempel:

• En byggherre mister finansiering.
• Et byggebehov endrer seg (for eksempel mindre areal, enklere funksjoner).
• Forbruker vil utsette eller endre boligbygging.

Samtidig har entreprenøren en rett til å gjennomføre og tjene penger. Derfor sikres entreprenøren gjennom erstatning for tapt fortjeneste.

Når byggherren avbestiller, får entreprenøren krav på erstatning.

Dette kan bestå av:

• Tapt fortjeneste på kontrakten.
• Kostnader til underentreprenører som også må avbestilles.
• Andre påløpte kostnader, f.eks. planlegging, prosjektering eller rigg.

Entreprenøren skal stilles økonomisk som om kontrakten var gjennomført.

Men:

• Entreprenøren har tapsbegrensningsplikt. Kan han ta på seg et annet oppdrag, må dette redusere erstatningskravet.
• Eventuell dagmulkt trekkes fra erstatningen hvis det er klart at entreprenøren ikke ville rukket ferdigstillelse i tide.

Avbestilling skal skje skriftlig. E-post er kun tilstrekkelig hvis dette er avtalt i kontrakten.

Lojalitetsplikten i kontrakter betyr at byggherren skal varsle så tidlig som mulig, slik at entreprenøren kan begrense tap.

Husk:

Entreprenøren kan ikke «avbestille» – han kan bare si opp ved vesentlig mislighold fra byggherren.

Det er kun byggherren som kan avbestille.

Høyesterett behandlet i 2003 en sak om avbestilling av et typehus (Rt. 2003 s. 486 – Block Watne-dommen).

Entreprenøren mente han hadde tapt fortjeneste fordi han alltid hadde kapasitet til å påta seg flere oppdrag. Høyesterett var enig: Hvis selskapet kan dokumentere at de ville gjennomført prosjektet i tillegg til de øvrige, har de krav på erstatning selv om kapasitet ikke var utnyttet.

Dommen viser at entreprenøren kan få dekket tap av omsetning, ikke bare dokumenterte utgifter.

Bustadoppføringslova og Håndverkertjenesteloven gir forbrukeren en avbestillingsrett – men:

• Entreprenøren får erstatning.
• Det er en plikt til å betale for arbeid som er utført, samt tapt fortjeneste på resterende arbeid.

Eksempel: En forbruker avbestiller oppføring av ferdighus rett før oppstart. Da skal entreprenøren ha dekket både planleggingskostnader og den fortjenesten han ville hatt.

• Byggherren varsler muntlig – uten skriftlighet.
• Entreprenøren dokumenterer ikke tapet godt nok i sluttoppgjøret.
• Avbestilling blandes med endringer – feil regelsett brukes.
• Forbrukere tror de kan avbestille gratis.
• Entreprenører glemmer tapsbegrensningsplikten.

• Ved store avbestillinger (15 %+ reduksjon).
• Når det er uenighet om entreprenørens økonomiske tap.
• Ved konkursfare – enten hos entreprenør eller byggherre.
• Ved koblinger til sluttoppgjør, dagmulkt eller forsering.

Vi bistår byggherrer og entreprenører med:

• Vurdering av om det foreligger avbestilling eller endring.
• Beregning og dokumentasjon av entreprenørens erstatningskrav.
• Håndtering av sluttoppgjør, dagmulkt og forsering.
• Prosedyre i tvister om avbestilling og erstatning.