ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Meld deg på vårt månedlige nyhetsbrev her!

NS 8403: Avtale om byggeledelse

NS 8403 er utarbeidet for bruk i kontraktsforhold mellom oppdragsgiver og en byggeleder om byggeledelse i forbindelse med bygg og anleggsarbeider. Også for NS 8403 er de kommentarer som er knyttet til NS 8401 gjeldende, men her er det er noen flere avvik som må kommenteres. Siste versjon er fra 2005, slik at begrensningene i erstatningsansvaret er ikke oppjustert slik som for NS 8401 og NS 8402. Ansvaret er derfor oppad begrenset til kr. 3 millioner pr. skade og kr. 9 millioner pr. prosjekt.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

13. februar 2019

Byggleders forhold til oppdragsgiver

Generelt er NS 8403 preget av at byggelederen har et nærmere forhold til oppdragsgiveren og har slikt sett en utstrakt lojalitetsforpliktelse overfor byggherren. Prosjektlederen vil ha større avstand til oppdragsgiveren enn oppdragsgivers byggeleder.

Nytt i 2013 er at Standard Norge (www.standard.no) har gitt ut «Veiledende ytelsesbeskrivelse for byggelederoppdrag» (Byggeblankett 8403 B: 2013).

På grunn av nærheten til oppdragsgiver har standarden spesifisert taushetsplikten til byggeleder i pkt. 2.2. Byggelederen har en generell plikt til å ivareta oppdragsgiverens interesser i alle henseender, og derfor stilles det krav til byggelederens uavhengighet. Dersom det oppstår forhold som kan reise tvil om byggeleders uavhengighet, for eksempel et jobbtilbud fra utførende entreprenør, plikter konsulenten å gi oppdragsgiver eksplisitt melding om slike forhold (pkt. 5.1).

Byggeleder plikter å tegne forsikring for oppdraget, og det vil være i begge parters interesse å sørge for at dette blir brakt i orden før oppstart av prosjektet (pkt. 5.2). I motsetning til prosjektlederens arkivplikt i NS 8401 som er på 10 år, plikter byggelederen kun å oppbevare alt sitt materiale (dette inkluderer ev. dagbøker mv.) i tre år (pkt. 5.5).

Fullmakt

I motsetning til prosjektleder har byggelederen til en viss grad fullmakt til å forplikte oppdragsgiver, men bare innenfor bestemte økonomiske rammer (pkt. 4.3). Det er i både oppdragsgivers og byggeleders interesse at fullmaktsforholdet presiseres i det enkelte prosjekt, på samme måte som dette vil være nødvendig for ytelsesbeskrivelsen.

Planer og varslingsplikter

Etter pkt. 7.2 plikter byggelederen å utarbeide en plan over hvilke ressurser som skal være på prosjektet til en hver tid. Dersom det er avvik fra denne planen skal han varsle oppdragsgiveren “uten ugrunnet opphold”. Manglende varsling fra byggeleder kan medføre økonomisk ansvar overfor oppdragsgiver.

Oppdragsgiver kan pålegge byggelederen å øke kapasiteten (pkt. 7.3), og byggelederen må da “uten ugrunnet opphold” eventuelt melde krav om tilleggsvederlag for å øke sine innsatsfaktorer dersom byggeleder mener pålegget representerer en tilleggsbestilling. Uten slikt rettidig varsel vil krav på tilleggsvederlag for den økte innsatsen kunne avvises som for sent fremmet (prekludert). Byggelederen har plikt til å øke ressursene selv om det ikke er enighet om vederlaget for disse økte ressursene, mot at oppdragsgiver eventuelt stiller sikkerhet for kravet om tillegg. Dersom byggeleder ikke er i stand til å øke sine ressurser, må han umiddelbart varsle om dette for ikke å kunne komme i erstatningsansvar.

Dersom oppdragsgiver etter overtagelse oppdager feil ved det arbeidet byggeleder har utført, må han varsle/reklamere “uten ugrunnet opphold” og senest innen 5 år etter overtagelse. Varsles byggeleder om feilen for sent fra oppdragsgiver, kan kravet avvises på dette grunnlag (pkt. 8.4).

Timelister og vederlag

Byggeleder som honoreres etter timer skal levere timelister hver 4. uke. Oppdragsgiver anses å ha godkjent de leverte timelister dersom det ikke er kommet en skriftlig innsigelse på timelistene innen 4 uker fra han mottok dem (pkt. 10.2.4). Innsigelse som fremmes senere enn etter 4 uker kan byggeleder avvise på formelt grunnlag som for sent fremmet. Merk her at tilsvarende frist etter NS 8405 er 14 dager.

Byggelederoppdrag basert på timer skal ha et budsjett. Dersom budsjettet overskrides, plikter byggelederen – straks han blir klar over det – å varsle om dette (pkt. 10.2.3). Dersom byggeleder ikke varsler om en slik overskridelse, kan han miste retten til betaling for den overskridelse som ikke er varslet i tide.

Dersom det er avtalt fast pris på byggelederoppdraget, og byggeleder blir pålagt operasjoner utenfor sitt oppdrag, må krav om tilleggsbetaling fremmes “uten ugrunnet opphold” for ikke å gå tapt (pkt. 10.3.5). Spesifiserte tilleggskrav med underbilag må leveres hver uke. Dersom ikke annet er avtalt forfaller byggeleders faktura 4 uker etter at oppdragsgiver har mottatt fakturaen.

De strenge regler for varsling og innsigelse er et utslag av prinsippet om at partene til enhver tid skal ha oversikt over økonomiske krav og eventuelle uenigheter.

Relaterte kontrakter

  • NS 8401 er kontrakten prosjekterende – gjerne en arkitekt.
  • NS 8402 er for rådgivere som typisk skal bistå løpende i prosjektet. Typisk en rådgivende ingeniør som skal bistå med statiske beregninger.

Vi bistår klienter over hele landet.

Entrepriseadvokater

Vil du lære mer om oss?

Codex Advokat er et hurtig voksende advokatfirma, med en spesialisert profil. Vi er over 80 medarbeidere, og har en stor eiendom- og entrepriseavdeling på 17 advokater.

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater