NS 8403 – Dette får du vite:
- Byggleders forhold til oppdragsgiver
- Fullmakt
- Planer og varslingsplikter
- Timelister og vederlag
- Relaterte kontrakter
- Hva gjør våre advokater for deg?
Byggleders forhold til oppdragsgiver
Generelt er NS 8403 preget av at byggelederen har et nærmere forhold til oppdragsgiveren og har slikt sett en utstrakt lojalitetsforpliktelse overfor byggherren. Prosjektlederen vil ha større avstand til oppdragsgiveren enn oppdragsgivers byggeleder.
Nytt i 2013 er at Standard Norge har gitt ut «Veiledende ytelsesbeskrivelse for byggelederoppdrag» (Byggeblankett 8403 B: 2013).
På grunn av nærheten til oppdragsgiver har standarden spesifisert taushetsplikten til byggeleder i pkt. 2.2. Byggelederen har en generell plikt til å ivareta oppdragsgiverens interesser i alle henseender, og derfor stilles det krav til byggelederens uavhengighet. Dersom det oppstår forhold som kan reise tvil om byggeleders uavhengighet, for eksempel et jobbtilbud fra utførende entreprenør, plikter konsulenten å gi oppdragsgiver eksplisitt melding om slike forhold (pkt. 5.1).
Byggeleder plikter å tegne forsikring for oppdraget, og det vil være i begge parters interesse å sørge for at dette blir brakt i orden før oppstart av prosjektet (pkt. 5.2). I motsetning til prosjektlederens arkivplikt i NS 8401 som er på 10 år, plikter byggelederen kun å oppbevare alt sitt materiale (dette inkluderer ev. dagbøker mv.) i tre år (pkt. 5.5).
- Les mer om: NS 8401: Avtale med prosjekterende
Fullmakt
I motsetning til prosjektleder har byggelederen til en viss grad fullmakt til å forplikte oppdragsgiver, men bare innenfor bestemte økonomiske rammer (pkt. 4.3). Det er i både oppdragsgivers og byggeleders interesse at fullmaktsforholdet presiseres i det enkelte prosjekt, på samme måte som dette vil være nødvendig for ytelsesbeskrivelsen.
Planer og varslingsplikter
Etter pkt. 7.2 plikter byggelederen å utarbeide en plan over hvilke ressurser som skal være på prosjektet til en hver tid. Dersom det er avvik fra denne planen skal han varsle oppdragsgiveren “uten ugrunnet opphold”. Manglende varsling fra byggeleder kan medføre økonomisk ansvar overfor oppdragsgiver.
Oppdragsgiver kan pålegge byggelederen å øke kapasiteten (pkt. 7.3), og byggelederen må da “uten ugrunnet opphold” eventuelt melde krav om tilleggsvederlag for å øke sine innsatsfaktorer dersom byggeleder mener pålegget representerer en tilleggsbestilling. Uten slikt rettidig varsel vil krav på tilleggsvederlag for den økte innsatsen kunne avvises som for sent fremmet (prekludert). Byggelederen har plikt til å øke ressursene selv om det ikke er enighet om vederlaget for disse økte ressursene, mot at oppdragsgiver eventuelt stiller sikkerhet for kravet om tillegg. Dersom byggeleder ikke er i stand til å øke sine ressurser, må han umiddelbart varsle om dette for ikke å kunne komme i erstatningsansvar.
Dersom oppdragsgiver etter overtagelse oppdager feil ved det arbeidet byggeleder har utført, må han varsle/reklamere “uten ugrunnet opphold” og senest innen 5 år etter overtagelse. Varsles byggeleder om feilen for sent fra oppdragsgiver, kan kravet avvises på dette grunnlag (pkt. 8.4).
Timelister og vederlag
Byggeleder som honoreres etter timer skal levere timelister hver 4. uke. Oppdragsgiver anses å ha godkjent de leverte timelister dersom det ikke er kommet en skriftlig innsigelse på timelistene innen 4 uker fra han mottok dem (pkt. 10.2.4). Innsigelse som fremmes senere enn etter 4 uker kan byggeleder avvise på formelt grunnlag som for sent fremmet. Merk her at tilsvarende frist etter NS 8405 er 14 dager.
Byggelederoppdrag basert på timer skal ha et budsjett. Dersom budsjettet overskrides, plikter byggelederen – straks han blir klar over det – å varsle om dette (pkt. 10.2.3). Dersom byggeleder ikke varsler om en slik overskridelse, kan han miste retten til betaling for den overskridelse som ikke er varslet i tide.
Dersom det er avtalt fast pris på byggelederoppdraget, og byggeleder blir pålagt operasjoner utenfor sitt oppdrag, må krav om tilleggsbetaling fremmes “uten ugrunnet opphold” for ikke å gå tapt (pkt. 10.3.5). Spesifiserte tilleggskrav med underbilag må leveres hver uke. Dersom ikke annet er avtalt forfaller byggeleders faktura 4 uker etter at oppdragsgiver har mottatt fakturaen.
De strenge regler for varsling og innsigelse er et utslag av prinsippet om at partene til enhver tid skal ha oversikt over økonomiske krav og eventuelle uenigheter.
- Les mer om: NS 8405: Varsel om tillegg
Relaterte kontrakter
Bli kjent med våre advokater i dag
Hva skjer når du tar kontakt med oss?
• Du får en vurdering av behovet for advokatbistand.
• Du får gode råd og juridisk støtte gjennom hele din sak.
• Du får informasjon om hvilke rettigheter du har i din sak.
Dette lover vi deg
• Du vil få ærlige og tydelige råd om muligheter, kostnader, risikoer og mulige resultater i din sak.
• Du vil få bistand fra en dedikert og spesialisert advokat, som jobber sammen med deg for å oppnå et best mulig resultat.
• Du vil få svar på alle dine spørsmål om entrepriserett.
• Dine interesser vil bli ivaretatt.
• Du vil få en bekymring mindre.
Hvorfor bør du velge Codex Advokat?
• Vår entrepriserettsavdeling består av dyktige advokater med bred erfaring innenfor entrepriserettslige problemstillinger.
• Vi er bistår deg uansett hvor i landet du befinner deg.
• Vi er genuint interessert i å sørge for at våre klienter får en bekymring mindre.
• Vi bistår deg enten du er byggherre eller entreprenør i alle typer bygge- og anleggskontrakter.
