ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Entreprenørens omsorgsplikt ovenfor forbrukere

Agder lagmannsrett har dømt en entreprenør til å betale en forbruker kr. 2.735.000,- for brudd på omsorgsforpliktelsen. Begrunnelsen var at entreprenøren som var ansvarlig søker, ikke hadde sørget for at området Geoteknikk var belagt med ansvar. Dommen er nyttig lesing for alle som tar på seg å bygge bolig/fritidsbolig for forbrukere. Her oppsummerer vi det viktigste fra dommen.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

13. februar 2019

Mye kan gå galt i et byggeprosjekt. Vi har derfor regler i plan og bygningsloven og forskrifter om ansvar og krav om prosjektering. Formålet er å sikre at problemer blir så langt som mulig blir avverget før de oppstår.

Systemet innebærer at alle arbeider skal prosjekteres før de utføres, og at all prosjektering skal utføres av aktører som har ansvarsrett innenfor det aktuelle området. Reglene om dette finner vi blant annet i plan og bygningsloven kap. 22 og byggesaksforskriften del 3. Det er som kjent tiltakshaver og ansvarlig søker som må sørge for at alle områder er belagt med ansvar, og her nærmer vi oss kjernen i saken Agder Lagmannsrett behandlet.

I den aktuelle saken tok entreprenøren på seg ansvaret for å sette opp en ny bolig på Sørlandet. Han var i tillegg ansvarlig søker, men skulle ikke selv ha ansvar for grunnarbeider. Det skulle forbrukeren ordne selv. Forbrukeren fikk kontakt med et gravefirma gjennom entreprenørens kontaktnett. Vi kan kalle firmaet Grunnentreprenøren. Grunnentreprenøren søkte om ansvar for UTF grunnarbeider, Sak10 § 13-5 andre ledd bokstav c, men det var ikke noe firma som fikk ansvar for å prosjektere arbeidene, Sak10 § 13-5 første ledd bokstav c.

Når Grunnentreprenøren hadde gravd ut det meste av tomten fikk han se et tørt bekkeleie som gikk over tomten. Det ble ikke gjort noe med funnet, og byggegropen ble ferdigstilt og huset bygget. Etter en tid ble det oppdaget setninger i bygget, og bekkeleiet under tomten ble utpekt som årsak.

Spørsmålet i saken var om entreprenøren kunne holdes erstatningsansvarlig. Dommen behandler ikke Grunnentreprenørens ansvar. Både tingrett og lagmannsrett mente entreprenøren var ansvarlig og viste til følgende.

Det følger av bustadoppføringslova (buofl) §§ 7 og 8 at entreprenøren skal bruke sin fagkunnskap og erfaring til å gi forbrukeren råd og veiledning og på den måten ivareta forbrukerens interesser. Dette omfatter både hovedforpliktelsen og det vi kan kalle bi-forpliktelser. I praksis betyr det at entreprenøren, der han ser at forbrukeren er tjent med å gjøre noe på en annen måten enn planlagt, må si i fra om det, selv om det ikke er entreprenøren selv som blir berørt av endringen.

I den aktuelle saken var entreprenøren klar over at området Geoteknikk ikke var belagt med ansvarlig firma, men han informerte ikke forbrukeren om det. Det følger imidlertid av plan og bygningsloven at ansvarlig søker skal veilede byggherren dersom søknaden ikke er fullstendig. Dette, sammen med buofl §§ 7 og 8 medførte at entreprenøren ble erstatningsansvarlig for skade oppstått som følge av at området Geoteknikk ikke var belagt med ansvar. Dommen bygger på en oppfatning om at hadde noen hatt prosjekteringsansvaret, ville Grunnentreprenøren kunne forholdt seg til denne når han oppdaget den tørre bekken over byggegropen. Funnet ville ha blitt diskutert og potensielle problemer fjernet med rimelige tiltak.

Dommen sier ikke noe om hvorvidt Grunnentreprenøren kunne holdes ansvarlig.

Lærdommen fra dommen er at entreprenører som tar på seg å bygge boliger for forbrukere og samtidig tar på seg rollen som ansvarlig søker, må påse at alle arbeider blir belagt med ansvarlig PRO. Dette gjelder alle områder og typisk områder som brannkonsept, geoteknikk, konstruksjonssikkerhet, bygningsfysikk, sanitærinstallasjoner, varme- og kuldeinstallasjoner, ventilasjon- og klimainstallasjoner, vannforsynings- og avløpsanlegg mm.

I praksis ser vi ofte at kommunene ikke alltid fanger opp at områder ikke er belagt med ansvar. Det samme var tilfelle i den konkrete saken, men det hjalp ikke entreprenøren.

Bent S. Kverme
advokat 

Les dommen her:

Saken gjelder krav om erstatning som følge av betydelige setningsskader på bolig.

NN kjøpte i desember 2005 en tomt av Lillesandhus Tønsberg AS (heretter Lillesandhus) på Tjøme, nærmere bestemt Mariesvei 3, gnr. 15 bnr. 42. Kjøpesummen var kr 600.000. Videre inngikk partene 19. desember 2005 avtale om planlegging og oppføring av bolig på eiendommen. Avtalen ble inngått på Norges Byggstandardiseringsråds blankett 3425 «Avtale om planlegging og oppføring av bolig (gjelder også fritidshus)». Avtalt vederlag var kr 1.226.300.

Avtalens punkt 6 omhandler «fordeling av plikter». Her er det en rekke rubrikker hvor det skal krysses av hvilken oppgavefordeling det skal være mellom partene når det gjelder «Forberedende arbeider. Grunnarbeider m.m.». I pkt. 6.1.2 er det krysset av at «forbrukeren sørger for».. » a) utgraving av byggegrop og bortkjøring av masser, b) fundament og grunnmur, herunder avretting av murkronen som beskrevet i varmekabler etc., c) støping av kjellergulvene og nødvendig isolering av kjellervegger og kjellergulv»…og «h) gjenfylling og grovplanering rundt grunnmur.»

Pkt. 6.3 omhandler «fordeling av andre oppgaver». Her fremgår det av pkt. e) at «for de arbeider entreprenøren skal utføre, skal han sørge for at ansvarsrett i henhold til plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 som henholdsvis ansvarlig prosjektledende, utførende og kontrollerende er ivaretatt». Under pkt. f) «Andre funksjoner i henhold til plan- og bygningsloven» er det krysset av at entreprenøren har «funksjon som ansvarlig søker», mens forbrukeren har «funksjon som ansvarlig samordner; funksjon som ansvarlig kontrollerende for forbrukerens arbeider;» og «funksjon som ansvarlig utførende av forbrukerens arbeider.»

Det fremgår av pkt. 6.6 at «for de arbeider forbrukeren skal utføre, skal han sørge for ansvarsrett i henhold til plan- og bygningsloven. For øvrig skal forbrukerens ytelser være i samsvar med gjeldende lover, forskrifter og offentlige vedtak.»

Endelig heter det i pkt. 7 om «Entreprenørens kontroll av forbrukerens ytelser» at «Entreprenøren skal i god tid før han skal starte sine arbeider på eiendommen, sørge for kontroll av at atkomst, opplagsplass og de deler av boligen som entreprenøren skal bygge videre på, er som forutsatt. Han skal straks melde fra om mangler eller andre forhold som kan bli årsak til fordyrelse eller forsinkelse. Unnlater han å melde fra om forhold som han har eller burde ha oppdaget, er han ansvarlig for den fordyrelsen og forsinkelsen som ville vært unngått dersom melding var gitt i tide.»

Karlsen/Christensen engasjerte Gravefirma Bård Marthinsen (heretter Marthinsen) til å utføre grunnarbeidene. I brev datert 15. januar 2005 (feilskrift for 2006) ga Marthinsen prisoverslag over en rekke gravearbeider, men ikke alle disse ble utført. De arbeider Marthinsen utførte var tilrigging, utgraving av tomt, steinsette og pukke fundament til sålegrøft. Prisen for disse arbeidene var kr 25.000 inklusive merverdiavgift. Marthinsen har for lagmannsretten forklart at tomta er svakt skrånende og at det derfor ble lagt på steinmasse for å rette opp grunnen. Under arbeidet med å grave ut tomta støtte han på fjell på den ene delen av tomta. Marthinsen forklarte at han kontaktet salgssjef Tom Morten Nilsen i Lillesandhus og fortalte at han hadde støtt på fjell. Han forklarte vider at han i samråd med Nilsen valgte å heve grunnen med ca. 30 cm. Når det var gjort kjørte han gravemaskinen på 20 tonn over tomten uten at grunnen viste tegn til svakheter i form av dype spor. Nilsen på sin side bestrider at han på noe tidspunkt ble kontaktet av Marthinsen om problemer med grunnen.

Huset ble overtatt i september 2006. Vel et år senere ble det avdekket betydelige setningsskader. Av takstmann Knut Røers rapport fremgår det at han målte et høydeavvik utvendig på 60 mm og innvendig på 70 mm. Årsaken til setningsskadene ble opplyst å være fundamentering delvis på fjell og delvis på leire i skrånende terreng. Røer anbefalte om utbedringsmetode å rive huset, fundamentere på nytt og gjenoppbygge huset. Kostnadene for dette ble anslått til kr 2.765.000 inklusive merverdiavgift. I tingrettens dom er årsaksforholdene beskrevet slik:

«De sakkyndige, takstmann Knut Røer og geotekniker Geir Solheim, har avgitt samsvarende forklaringer rundt setningsproblematikken. De har forklart at grunnen under huset består av fjell og leire som er kvikk og dermed svært kompressibel. Fjellet som ligger under huset ligger ca. 50 cm under det ene hjørnet av huset, men ca. 6 meter under den andre enden av huset. Derfor har huset sunket ned og satt seg på den siden det er kort vei ned til fjell, mens setningene fremdeles pågår under den delen der det er 6 meter leire ned til fjell. På denne måten oppstår såkalte differansesetninger som skader husets konstruksjoner. Grunnen til at leiren presses sammen slik at huset synker, skyldes hovedsakelig vekten av den fyllmassen som Marthinsen la da han fundamenterte. Ettersom tomten skrånet noe nedover, var Marthinsen nødt til å legge mer stein i området som lå lavest. Dette er også området der det er størst avstand til fjell, og dermed også størst potensial for kompresjon og setninger.»

Partene er enige om at skadene på boligen skyldes setninger og at årsaken til at setningene oppsto er den fremgangsmåte som ble valgt ved fundamentering av boligen.

Som følge av de betydelige setningsskadene trakk Tjøme kommune ferdigattesten den 3. mars 2009.

Verken Lillesandhus, Marthinsen eller hans forsikringsselskap Gjensidige Forsikring BA (heretter Gjensidige), påtok seg ansvar for setningsskadene. Karlsen/Christensen reiste 26. oktober 2009 søksmål ved Tønsberg tingrett mot Marthinsen og Gjensidige. Den 25. juni 2010 ble det også tatt ut stevning mot Lillesandhus. Tønsberg tingrett avsa dom 23. juni 2011 med slik domsslutning:

«1. Lillesandhus Tønsberg AS, Gravefirmaet Bård Marthinsen og Gjensidige Forsikring BA dømmes en for alle og alle for en, til å betale erstatning til NN med kr 2 735 000 – tomillionersyvhundreogtrettifemtusen – inkludert merverdiavgift, innen 14 – fjorten – dager fra forkynnelse av denne dom, med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

2. Lillesandhus Tønsberg AS, Gravefirma Bård Marhinsen og Gjensidige forsikring dømmes en for alle og alle for en, til å betale til NN sakens omkostninger med kr 482 032- firehundreogåttitotusenogtrettito – med tillegg av rettsgebyrer, innen 14 – fjorten – dager fra forkynnelse av denne dom.»

Om sakens bakgrunn, partenes anførsler og tingrettens vurdering, vises til dommen.

Lillesandhus har påanket dommen til Agder lagmannsrett. Det er i anken anført at det er feil når tingretten har kommet til at det foreligger ansvarsgrunnlag for Lillesandhus. Videre bestrides det at det er årsakssammenheng og det anføres at erstatningsutmålingen er for høy. Sistnevnte anførsel ble frafalt under ankeforhandlingen. Som ny anførsel for lagmannsretten påstås det at ankemotpartene har medvirket til skaden og at et eventuelt ansvar derfor må settes ned, jf. skadeserstatningsloven § 5-1. NN har tatt til motmæle og har i tilsvaret anført at tingrettens dom er korrekt og at de i det vesentlige slutter seg til til tingrettens premisser og resultat. Marthinsen og Gjensidige har godtatt tingrettens dom, og det er opplyst at både det tilkjente erstatningsbeløpet og sakskostnadene er utbetalt til Karlsen/Christensen.

Ankeforhandling ble holdt i tinghuset i Tønsberg 14. og 15. februar 2012. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt fire vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Lillesandhus Tønsberg AS har lagt ned slik påstand:

«1. Lillesandhus Tønsberg AS frifinnes.

2. NN tilpliktes å betale Lillesandhus Tønsberg AS sine omkostninger for tingrett og lagmannsrett.»

Påstandsgrunnlaget kan oppsummeres slik:

Det foreligger ikke noe ansvarsgrunnlag. Som tiltakshavere har NN ansvaret for tomt og grunnforhold. Dette gjelder selv om de er forbrukere. Som tiltakshavere har de ikke bestilt undersøkelser av grunnforholdene eller prosjektering av grunnarbeider verken av Lillesandhus eller andre. Tiltakshaverne har derfor ansvaret for at disse arbeider ikke er utført.

Arkitekt Singstad hadde oppdrag om kun å prosjektere huset over grunnmur. I sin søknad til Tjøme kommune om ansvarsrett skrev han at hans ansvarsoppgave var prosjektering av fritids- og enebolig, tiltaksklasse 1. Dette var en standardtekst som lå i tekstbehandlingssystemet til Holteprosjekt, og teksten klargjorde ikke at Singstad kun hadde ansvaret for prosjektering over grunnmur. Ved å sammenholde teksten med de vedlagte tegningene kunne imidlertid kommunen lett se at Singstads ansvarsoppgave kun var å prosjektere over grunnmur.

Lillesandhus hadde som oppdrag å være ansvarlig søker. I søknaden om tillatelse til tiltak skrev Lillesandhus at ansvarlig søker bekrefter at hele tiltaket belegges med ansvar. Teksten var en standardtekst som lå i tekstbehandlingssystemet til Sem & Stenersen, og den klargjorde ikke hva tiltaket gikk ut på, det fremgikk imidlertid av vedleggene til søknaden. Når det gjelder prosjekteringen viste Singstads søknad om ansvarsrett sammenholdt med tegningene at det kun var tale om prosjektering over grunnmur. Lillesandhus har følgelig ikke bekreftet overfor Tjøme kommune at prosjektering av grunnarbeider er belagt med ansvar. Søknaden om tillatelse til tiltak er medunderskrevet av tiltakshaverne og det er tiltakshaverne som er ansvarlig for at alle deler av prosjektet er belagt med ansvar. De var klar over at de ikke hadde overlatt til Lillesandhus å utføre prosjektering av grunnarbeidene. Ankemotpartene kan derfor ikke gjøre ansvar gjeldende mot Lillesandhus for manglende prosjektering av grunnarbeider selv om Lillesandhus skulle ha gjort en feil overfor Tjøme kommune.

Byggherrene har inngått avtale med Lillesandhus om oppføring av bolig over grunnmur. Det er ikke anført at det er mangler ved dette arbeidet. Da Lillesandhus startet sine arbeider var grunnmuren oppført og den så bra ut. Murer og spesielt graver var nærmest til å gi råd vedrørende grunnen. Det var da også på grunn av manglende råd at Marthinsen ble dømt i tingretten.

Det foreligger ikke årsakssammenheng mellom det påståtte ansvarsgrunnlag og ankemotpartenes tap. Dersom retten skulle komme til at Lillesandhus var ansvarlig for prosjekteringen av grunnarbeidene ville ikke en slik prosjektering i seg selv forhindret skaden som oppsto på boligen. Det var ingenting som tilsa at det var problemer med byggetomten før byggestart, og det ville derfor blitt utført en preakseptert forhåndsprosjektering av grunnforholdene, noe det var anledning til i tiltaksklasse 1. Skulle skaden vært unngått måtte tiltakshaverne i forkant ha bestilt en geoteknisk undersøkelse eller fått varsel fra Marthinsen. En geoteknisk undersøkelse ligger ikke innenfor et prosjekteringsoppdrag.

Et eventuelt ansvar må falle bort eller settes ned fordi tiltakshaverne selv har medvirket til skaden, jf. skadeserstatningsloven § 5-1. Det er vist til at tiltakshaverne verken bestilte prosjektering av grunnarbeider eller geoteknisk undersøkelse.

Dersom anken ikke fører frem bes det om at ankemotpartens salær for tingretten vurderes på ny av lagmannsretten.

Roar Askerud Karlsen og Birgitte Christensen har lagt ned slik påstand:

«1. Anken forkastes.

2. Lillesandhus Tønsberg AS dømmes til å betale NN sakens omkostninger.»

Påstandsgrunnlaget kan oppsummeres slik:

Lillesandhus er ansvarlig for at grunnundersøkelser ikke ble gjennomført og er erstatningsansvarlig for kostnadene ved å utbedre huset. Lillesandhus har misligholdt partenes avtale og sin veiledningsplikt, jf. bustadoppføringsloven § 7. Det foreligger en mangel etter bustadoppføringslova § 25 som gir rett til erstatning, jf. § 29 c, jf. § 35.

Lillesandhus tok på seg oppgavene som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig kontrollerende av prosjekteringen, jf. plan- og bygningsloven § 93 b og veiledning til forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett.

Ansvarlig søker skal sørge for at det er dokumentert i søknaden hvorledes alle relevante krav i bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven skal oppfylles, hvis ikke annet fremkommer uttrykkelig i søknaden. Der ansvaret for prosjekteringen, utførelsen eller kontrollen er oppdelt, skal ansvarlig søker samordne søknaden og påse at alle oppgaver er dekket med ansvar og bekrefte dette skriftlig i søknaden. Det er på det rene at oppgaven som ansvarlig prosjekterende for grunnarbeider ikke var dekket og at Lillesandhus var klar over dette da søknaden ble sendt kommunen. Dette utgjør en selvstendig mangel ved avtalen om å opptre som ansvarlig søker, jf. bustadoppføringslova § 25.

Videre påtok Lillesandhus seg rollen som ansvarlig prosjekterende og kontrollerende for prosjekteringen. Lillesandhus har ikke tatt forbehold om at det privatrettslige ansvaret ikke strekker seg så langt som det offentligrettslige, og ansvaret er derfor sammenfallende. Pliktene er omfattende, jf. veiledning til forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett. Det er et uomstridt faktum at grunnarbeider ikke ble prosjektert eller kontrollert, og dette er en mangel, jf. bustadoppføringslova § 25.

Lillesandhus har brutt sin veiledningsplikt overfor ankemotpartene, jf. bustadoppføringslova § 7. Lillesandhus stakk ut tomten og bestemte høyden på fyllingen. Dette var styrende for hvor mange tonn masse som tomten ble belastet med, noe som var den direkte årsaken til setningsskaden. Det må legges til grunn at Marthinsen orienterte Lillesandhus om at han under gravingen traff fjell og at han av Lillesandhus ble anvist at huset kunne ligge 30 cm høyere, uten at Lillesandhus videreformidlet denne informasjonen til NN. Videre må det legges til grunn at Lillesandhus var kjent med de utfordringer man har på Tjøme med hensyn til grunnforholdene i form av gammel sjøgrunn og fjell i nordsør retning. Hadde Lillesandhus besørget prøvegraving på tomten, eller veiledet ankemotpartene om å foreta prøvegraving, ville problemene blitt avdekket.

Det er årsakssammenheng mellom ansvarsgrunnlaget og skaden. Både Marthinsen og Lillesandhus kunne hindret setningsskadene ved å undersøke grunnforholdene eller varsle NN om risikoen ved å unnlate grunnundersøkelser.

Det bestrides at ansvaret kan lempes. Lillesandhus ble engasjert for å være ansvarlig søker og ivareta prosjekteringen. Dersom det var behov for geotekniske undersøkelser var det Lillesandhus sin oppgave å redegjøre for dette overfor ankemotpartene.

Det bestrides at sakskostnadene for tingretten er for høye. Sakskostnadene for tingretten er høyere enn vanlig fordi saken ble arbeidskrevende som følge av omfattende innsigelser. Saken har også dratt ut i tid på grunn av skifte av prosessfullmektig og sykdom.

Lagmannsrettens vurdering:

Ifølge bustadoppføringslova § 1 gjelder loven avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny bolig. Dette omfatter både avtale om oppføring av bygning til boligformål og avtale om arbeid som utføres direkte som ledd i slik oppføring.

Bustadoppføringslova § 25 første ledd angir at det foreligger mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med de krav som følger av avtalen eller av reglene i § 7, § 9 og § 13. I dette tilfellet solgte Lillesandhus tomten til Karlsen/Christensen og tomtegrunnen var følgelig omfattet av det Lillesandhus etter avtaleverket skulle levere.

Etter avtalens punkt 6.3 f påtok Lillesandhus seg oppgaven som ansvarlig søker. Av plan- og bygningsloven § 93 b første ledd annet punktum følger at:

«Ansvarlig søker skal sørge for at det er dokumentert i søknaden hvorledes alle relevante krav i bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov skal oppfylles, hvis ikke annet fremkommer uttrykkelig i søknaden.»

Videre fremgår det av § 93 b annet ledd første punktum at:

«Der ansvaret for prosjekteringen, utførelsen eller kontrollen er oppdelt, skal ansvarlig søker samordne søknaden og påse at alle oppgaver er dekket med ansvar og bekrefte dette skriftlig i søknaden.»

Som ansvarlig søker søkte Lillesandhus 7. februar 2006 om ansvarsrett for bygningsingeniør Trygve Singstad. Under rubrikken «ansvarsoppgave» var følgende skrevet inn:

«PRO, tiltaksklasse 1 Prosjektering av fritids- og enebolig, tiltaksklasse 1 KPR, tiltaksklasse 1 Kontroll av prosjekteringen av fritids- og enebolig, tiltaksklasse 1»

I søknaden om tillatelse til tiltak av 7. februar 2006 fra Lillesandhus til Tjøme kommune het det under rubrikken «Ansvar og kontroll»:

«Ansvarlig søker bekrefter at hele tiltaket belegges med ansvar, og at de enkelte foretakssystemer for kontroll dekker kravene i henhold til plan- og bygningsloven».

På denne basis godkjente kommunen tiltaket den 13. februar 2006 og ga igangsettingstillatelse.

Det er imidlertid på det rene at Singstad ikke hadde tatt på seg oppgaven å prosjektere grunnarbeidene. Han forklarte for lagmannsretten at han ikke hadde kompetanse eller adgang til å prosjektere grunnarbeider, men at han glemte å ta forbehold i søknaden. Lillesandhus var klar over at grunnarbeidene ikke var ansvarsbelagt, men uten å informere Karlsen/Christensen om dette.

Av Tjøme kommunes brev 13. februar 2009 til Lillesandhus, hvor ansvarsretten for de ulike deler av tiltaket oppsummeres, hitsettes følgende:

«……

2. Ansvarlig søker: Lillesandhus AS. Se kommunens vedtak i sak 546/06 og søknad, datert 07.02.2006. Ansvarlig søker er ansvarlig for en korrekt utfylt søknad og at alle deler av tiltaket har ansvarlig prosjekterende og utførende som kan godkjennes for de oppgavene de påtar seg.

3. Ansvarlig prosjekterende og kontrollerende for prosjekteringen: Bygn. Ing. T. Singstad. Det fremkommer ingen steder i søknaden at det er deler av tiltaket som ikke prosjekteres av dette firmaet. …….Hvis det var Bård Marthinsens løsninger for prosjektering av grunnarbeidene som ble benyttet, forutsetter vi at disse løsningene ble kontrollert og godkjent av Bygn. Ing. T. Singstad.»

Harald Svendsen, avdelingsleder ved teknisk etat Tjøme kommune, forklarte under ankeforhandlingen at kommunen ved sin behandling av søknaden ikke hadde noen grunn til å tro at ikke grunnarbeidene var ansvarsbelagt. Dersom kommunen hadde vært klar over at ikke alle deler av tiltaket var belagt med ansvar, for eksempel at prosjekteringen av grunnarbeidene ikke var ansvarsbelagt, ville ikke søknaden blitt godkjent. Han forklarte vider at grunnforholdene på Tjøme kan være vanskelige, fordi grunnen delvis består av fjell, delvis av løsmasse/gammel sjøbunn.

Bustadoppføringslova § 7 første ledd lyder slik:

«Entreprenøren skal utføre arbeidet på fagleg godt vis og elles vareta forbrukarens interesser og omsynet til miljøet med tilbørleg omsut. Så langt tilhøva gjev grunn til det, skal entreprenøren samrå seg med eller rettleie forbrukaren.»

Av lovens § 8 første ledd fremgår det at dersom entreprenøren ut fra sin fagkunnskap må se at forbrukeren ikke er tjent med å få arbeidet utført etter avtalen, plikter entreprenøren å si fra om det.

I forarbeidene til bustadoppføringslova, Ot.prp.nr.21 (1996-1997), under merknadene til § 7, fremgår det at bestemmelsen bygger på lov om håndverkertjenester § 7 og det vises til forarbeidene til denne loven, NOU 1979-42-Delinnstilling I under merknadene til utvalgets § 2-1, hvor det blant annet heter:

« Kravet om at oppdragstakeren for øvrig skal ivareta forbrukerens interesse med tilbørlig omhu medfører en generell plikt for ham til å opptre aktivt lojalt overfor den som har bestilt tjenesten. Han må anvende sine fagkunnskaper og erfaringer til forbrukerens beste. Dette er et fundamentalt krav som ikke bare gjelder de mer sentrale deler av prestasjonen, men i like stor grad det som tradisjonelt – men på dette området noe misvisende – kalles biforpliktelser».

I nærværende sak hadde Lillesandhus plikt overfor bygningsmyndighetene til å sørge for at også grunnarbeidene var ansvarsbelagt. Den samme plikten hadde Lillesandhus overfor NN som forbrukere etter avtalens pkt. 6.3 f og veiledningsplikten i bustadoppføringslova § 7.

Etter bygningsloven har entreprenøren plikt til å veilede forbrukeren dersom søknaden er ufullstendig. Dette fremgår av forarbeidene i forbindelse med lovendringen i 1995, da blant annet § 93 b om ansvarlig søker ble vedtatt. Bakgrunnen for denne endringen fremgår av Ot.prp.nr.39 (1993-1994) hvor det under pkt. 4.4.1.1 heter:

«Et viktig hovedprinsipp i forslaget er at ansvar i utgangspunktet skal legges hos den aktør som har reell mulighet til å påse at feil ikke oppstår.»

Videre heter det under punkt 4.4.1.2:

«Hvis søknaden er ufullstendig eller mangler dokumentasjon, skal han gjøre tiltakshaver oppmerksom på det. Han skal altså i utgangspunktet ikke påta seg oppdrag som ansvarlig søker for et tiltak der f.eks. prosjekteringsoppgaven viser at enkelte deler av arbeidet ikke følges av ansvar overfor bygningsmyndighetene.».

Om geotekniske forhold fremgår det under samme punkt 4.4.1.2:

«Den ansvarlige prosjekterendes ansvar skal fremgå av den prosjekteringsoppgaven som vedlegges søknaden av den ansvarlige søkeren i forbindelse med søknaden. Den skal undertegnes av tiltakshaver, ansvarlig søker og den enkelte ansvarlig prosjekterende innenfor sitt fagområde. Aktuell oppdeling vil være utarbeidelse av tegningsmateriale, statiske beregninger, geotekniske forhold, ventilasjon, sanitær m.m.»

Endelig heter det samme sted:

«Prosjekteringsoppgaven skal utformes slik at den i tillegg til opplysninger om hvem som forestår de forskjellige prosjekteringsoppgaver, også skal gi opplysninger om de nærmere forutsetninger for prosjekteringen, og om all nødvendig prosjektering er foretatt, og eventuelt årsaken til at det ikke er foretatt slik prosjektering. Behovet for eventuell tilleggsprosjektering bør i så fall fremgå av søknaden. Det er ansvarlig søker som skal påse at det fremgår, slik at kommunen eventuelt kan gi pålegg om at slik nødvendig tilleggsprosjektering foretas. Det vil føre til økt sikkerhet, kanskje særlig ved mindre tiltak der tiltakshaveren ikke har tilstrekkelig sakkyndighet.»

Lagmannsretten er etter dette kommet til at Lillesandhus har forsømt sine plikter både etter avtalens punkt 6.3 f og bustadoppføringsloven § 7 og at det foreligger en mangel etter bustadoppføringsloven § 25 som gir grunnlag for erstatning, jf. bustadoppføringslova § 29 første ledd bokstav c og § 35. Mangelen oppsto ikke «på grunn av hindring utenfor entreprenørens forhold», jf. bustadoppføringslova § 35 og er følgelig erstatningsbetingende etter de nevnte bestemmelser.

Det er åpenbart årsakssammenheng mellom Lillesandhus’ forsømmelse og skaden. Ved å sørge for at grunnarbeidene var ansvarsbelagt ville det blitt gjort enkle grunnundersøkelser som beskrevet i Byggforskserien: Enklere grunnundersøkelser for bygging av småhus. Marthinsen ville dessuten hatt en ansvarlig å forholde seg til da han traff på fjell. Opplysningene om fjell ville nødvendigvis påkalt nærmere undersøkelse og en annen løsning fra en ansvarlig enn den Marthinsen valgte, slik at setningsskaden ikke hadde oppstått.

Etter skadeserstatningsloven § 5-1 kan erstatningen settes ned eller falle bort dersom erstatningssøkeren har medvirket til skaden ved egen skyld, for så vidt det er rimelig når en tar hensyn til atferden og dens betydning for at skaden skjedde, omfanget av skaden og forholdene ellers. Lagmannsretten finner ikke at denne bestemmelsen er anvendelig i nærværende sak. Som den profesjonelle part var Lillesandhus forpliktet både etter avtalen og bustadoppføringslova § 7 til å veilede NN i deres egenskap av forbrukere om at alle oppgaver var belagt med ansvar og gi beskjed til Karlsen/Christensen dersom det ikke var tilfelle. Av søknadsdokumentene Lillesandhus utarbeidet fremgikk det at alle oppgaver var ansvarsbelagt, og det var ingen grunn for NN til ikke å ha tiltro til det. Som påpekt ovenfor trodde også kommunen at alle oppgaver var ansvarsbelagt ut fra den dokumentasjon de mottok fra Lillesandhus.

Tapets størrelse, kr 2.735.00, er ikke bestridt og legges til grunn.

Etter lagmannsrettens resultat har anken vært forgjeves, og NN har vunnet saken fullstendig. De har da krav på full erstatning for sine sakskostnader hos motparten, jf. tvisteloven § 20-2 første og annet ledd. Lagmannsretten har vurdert unntaksreglene i tvisteloven § 20-2 tredje ledd og § 20-4, men finner ingen av disse anvendelige.

Advokat Albrektsen har lagt frem kostnadsoppgave i samsvar med tvisteloven § 20-5. For lagmannsretten kreves dekket salær med 183.675 som tillagt merverdiavgift utgjør kr 229.593. Advokat Håland har protestert mot oppgaven og mener kravet er for høyt. Lagmannsretten finner for sin del kostnadene rimelige og nødvendige ut fra sakens betydning, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd, og legger oppgaven til grunn.

NN ble tilkjent sakskostnader for tingretten ved tingrettens dom, domsslutningens punkt 2. Om kostnadene sier tingretten:

«Retten har vurdert kostnadsoppgaven, og funnet at den er høy. Det har imidlertid fremstått som klart for retten at det er Saksøkerne som har vært nødt til å stå for det alt vesentligste av arbeidet med saken. Saken har også tatt lang tid, noe som både skyldes skadenes art og de saksøktes holdning til problemstillingene. På bakgrunn av den lange saksforberedelsen, de tekniske spørsmålene som saken reiser, det faktum at hovedvekten av arbeidet har ligget på de Saksøkte, og viktigheten av saken for de

Saksøkte, har retten kommet til at kostnadene er innenfor rammen av det som er å anse som rimelig etter tvisteloven § 20-5 (1).»

Lagmannsretten er enig i tingrettens vurdering og har ikke merknader til sakskostnadene for tingretten, jf. tvisteloven § 20-9 første og annet ledd og § 20-8 første ledd.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Anken forkastes.

2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Lillesandhus Tønsberg AS 229.593 – tohundreogtjuenitusenfemhundreognittitre – kroner til NN innen 2 – to – uker fra dommens forkynnelse.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater