Utførelsesentrepriser - NS 8406 / NS 8416

NS 8406 – også kalt «Forenklet utførelsesentreprise» – er utviklet for mindre og mellomstore prosjekter der byggherren selv prosjekterer det vesentligste. Entreprenøren står for utførelsen og kalles en utførelsesentreprenør.

Denne standarden brukes der det ikke er behov for like strenge varslingsrutiner som i NS 8405, men hvor partene likevel ønsker et klart og balansert kontraktsgrunnlag.

NS 8406 dekker blant annet:

• Kontraktsforholdet mellom byggherre og entreprenør
• Fremdriftsplaner og dagmulkt ved forsinkelse
• Sikkerhetsstillelse og garantier
• Varslings- og endringsregler
• Overtakelsesforretning og sluttoppgjør

NS 8406 bygger direkte på NS 8405, men er kortere, enklere og mindre rigid. De fleste reglene er identiske eller språklig forenklet.

Forskjellen er at NS 8406 ikke har de samme preklusive reglene – det vil si at du normalt ikke mister krav eller rettigheter automatisk fordi du glemte å varsle innen fristen.

Unntaket er sluttoppgjør, hvor reglene i NS 8406 punkt 25 må følges. Oversittes fristen for å fremme krav eller innsigelser, kan de gå tapt.

Typiske bruksområder for NS 8406:

• Mindre boligprosjekter
• Rehabilitering og vedlikehold
• Prosjekter med én hovedentreprenør og få underleverandører

Valg av kontraktsstandard avhenger av hvem som har ansvaret for prosjekteringen:

Dersom entreprenøren bare skal utføre etter byggherrens tegninger, er NS 8406-kontrakt som regel riktig valg. Skal entreprenøren stå for hele prosjekteringen, er NS 8407 - totalentreprise mer passende.

I utførelsesentrepriser etter NS 8406 har byggherren normalt prosjekteringsansvaret. Entreprenøren skal følge tegninger, beskrivelser og kontraktsgrunnlag, og skal ikke endre metoder eller materialvalg uten samtykke.

Men: Entreprenøren har plikt til å varsle dersom prosjekteringen er feil, mangelfull eller ufullstendig. Gjør han ikke det, kan han miste retten til å kreve tillegg eller fristforlengelse.

Sentrale punkter:

• NS 8406 pkt. 18.2: Varsling ved feil eller svikt fra byggherren
• NS 8406 pkt. 19: Regler for endringer og tillegg
• NS 8406 pkt. 24: Overtakelse og reklamasjonsfrister
• NS 8406 pkt. 25: Sluttoppgjør og økonomiske krav

Selv om NS 8406 ikke inneholder mange preklusive regler, er det avgjørende å varsle endringer og tillegg innen rimelig tid.

• Varsel bør gis skriftlig (NS 8406 pkt. 7)
• Fristen tolkes som normalt innen 2 måneder, men kan være kortere
• Byggherren må svare innen rimelig tid – ellers kan entreprenørens krav stå ved lag

Manglende varsling kan føre til at krav avvises ved sluttoppgjøret, jf. pkt. 25.

Send oss en henvendelse under, så tar vi kontakt.

Dagmulkt for NS 8406 reguleres på samme måte som i NS 8405, men uten de strenge sanksjonene.

Dersom entreprenøren overskrider avtalt ferdigstillelsesdato, kan byggherren kreve dagmulkt fra første dag.

• Dagmulkten settes vanligvis til rundt 1 promille per dag, ofte med et tak på 10 % av kontraktssummen. Dette er likevel ikke automatisk – satsene må stå i kontrakten.
• Entreprenøren kan søke fristforlengelse ved forhold byggherren svarer for

Byggherren kan ikke kreve dagmulkt dersom forsinkelsen skyldes byggherrens egne forhold eller ytre forhold utenfor entreprenørens kontroll.

Entreprenøren skal stille sikkerhet for oppfyllelse av kontrakten, typisk på 10 % av kontraktssummen – med mindre partene har avtalt noe annet.

• NS 8406 sikkerhetsstillelse: punkt 8
• NS 8406 garanti: regulert av pkt. 8 og 24
• Garantitiden avtales mellom partene, men fem år etter overtakelse er vanlig praksis i entreprisekontrakter.

Dersom partene ikke overholder fristen for å stille garanti (vanligvis 14 dager etter kontrakt), kan arbeidet stanses inntil garantien foreligger.

Sluttoppgjøret markerer avslutningen av kontraktsforholdet. Her gjør partene opp endelige krav, inkludert tillegg, fradrag og reklamasjoner.

NS 8406 pkt. 25 regulerer sluttoppgjøret. Fristene er normalt én måned for entreprenørens sluttoppstilling og to måneder for byggherrens innsigelser, men de kan justeres i kontrakten. Oversittes fristene, kan krav falle bort.

Byggherren har to måneder på å fremme eventuelle innsigelser.

Sluttoppgjøret i punkt 25 er det mest sentrale området med faste frister. Men også ellers kan passivitet i praksis føre til at krav går tapt, selv om standarden ikke har formelle «stoppeklokke-regler» slik NS 8405 har.

Overtakelsen skjer når entreprenøren melder arbeidene ferdige. Det holdes da en formell overtakelsesforretning, hvor eventuelle feil, mangler og gjenstående arbeider protokollføres.

Formålet er å fastslå:

• Når risikoen går over fra entreprenør til byggherre
• Når garantitid og reklamasjonsfrister begynner å løpe
• Når dagmulktsansvaret opphører

Protokollen signeres av begge parter og danner grunnlaget for garantier og sluttoppgjør.

NS 8416 brukes når hovedentreprenøren inngår kontrakt med underentreprenør i et prosjekt der hovedkontrakten bygger på NS 8406.

Standarden har mange av de samme reglene, men tilpasset underentrepriserelasjonen:

• Pkt. 17.2: Hovedentreprenøren kan overta (intervenere) arbeid ved forsinkelse.
• Pkt. 24.1–24.2: Overtakelse og reklamasjonsfrister skjer samlet for hele prosjektet.
• Garantier og sikkerhet: tilsvarende som i NS 8406.

Hovedregelen er at NS 8416 skal speile hovedentreprisen – slik at alle parter forholder seg til de samme tidsfrister, garantier og ansvar.

1. Manglende varsel ved endringer eller tillegg – fører til tap av krav.
2. Manglende dokumentasjon på fremdrift og kostnader.
3. Feil forståelse av sikkerhetsstillelse – forsinket garanti fører ofte til tvist.
4. Uklart prosjekteringsansvar – byggherre og entreprenør misforstår grensene.
5. Manglende oppfølging av sluttoppgjør – preklusjon kan føre til tapte krav.

• Avklar hvem som prosjekterer før kontrakten signeres.
• Bruk alltid korrekt kontraktsformular (NS 8406/NS 8416 blankett).
• Sørg for at garantier og sikkerhet er dokumentert.
• Varsle endringer og avvik skriftlig og i tide.
• Få juridisk bistand ved uenighet om sluttoppgjør, dagmulkt eller reklamasjon.

Codex Advokat bistår både byggherrer, entreprenører og underentreprenører i alle typer utførelsesentrepriser – fra kontraktsinngåelse til sluttoppgjør og tvist.

Vi hjelper deg med:

• Valg av riktig kontraktsstandard
• Utforming og gjennomgang av NS 8406 / NS 8416 kontrakter
• Vurdering av krav, endringer og sluttoppgjør
• Tvisteløsning og prosedyre

Kontakt oss i dag – få trygghet og kontroll i ditt prosjekt.