Steindeponi for Follobanen
Familien hadde bodd på småbruket på Klemetsrud Oslo i mer enn 200 år inntil Bane Nor i 2014 fant ut at de ønsket å benytte dette til deponering av steinmasser fra tunnelboringen til Follotunellen. Deler av eiendommen ble derfor i 2014 regulert til steindeponi. Det ble først inngått en avtale om at Follobanen tok i bruk 30 mål av eiendommen mot en muntlig lovnad om at også resteiendommen skulle bli innløst. Eierne ønsket ikke å bli sittende igjen med resten av eiendommen når det ble steindeponi og produksjon av jernbanesviller i den umiddelbare nærhet.
I 2016 ble det foretatt en ny regulering hvor hele eiendommen skulle eksproprieres til steindeponi. Eiendommen skulle fylles opp med i gjennomsnitt 6 meter med steinmasser fra TBM-maskinene over 66 mål. Etter ferdig oppfylling i 2021 skulle det tilføres jordmasser på toppen og foretas beplantning.
Regulering av Gjersrud-Stensrud
Ved reguleringsplanen i 2016 ble Gjersrud-Stensrud – inklusive småbruket – regulert til Oslo’s nye bydel når Bane Nor hadde fylt opp arealet og avsluttet arbeidet med Follobanen på området. Det ble da regulert inn ny T-bane og planlagt at det skulle kunne bygges inntil 25.000 nye boliger i området.
Eierne av småbruket inngikk da en avtale med Bane Nor om at Bane Nor skulle få tiltre eiendommen ved frivillig avtale forutsatt at eierne skulle få erstattet eiendommen med en gjennomsnittspris for hele det regulerte området med kr. 1.171,- per kvm. I tillegg skulle eierne få erstattet boligene med kr. 17 mill.
Tvist om neddiskontering
Tvisten i skjønnet var hvorvidt de avtalte kr. 1.171,- per kvm. skulle neddiskonteres fra det tidspunktet hvor den faktiske utbyggingen kunne starte til en nåverdi eller om avtalen var å forstå slik at prisen per kvadratmeter var nåverdien.
Retten kom til at avtalen partene hadde inngått måtte tolkes etter sin tekst. I mangel av en klar presisering av at den fastsatte prisen var en fremtidig verdi som skulle neddiskonteres, kom retten til at kr. 1.171,- var det beløpet Bane Nor hadde påtatt seg å betale eierne. Etter bevisføringen kom også retten til at dette resultatet ikke var urimelig og at det avspeilet det prisnivået som måtte anses som markedspris for et område som var regulert for fremtidig utbyggingsområde.
Retten valgt imidlertid å trekke fra det avtalte beløpet for boligene slik at skjønnet kom til at eierne hadde rett til kr. 70 mill. i erstatning for ekspropriasjon.
Verdi før og etter regulering
Frem til 2014 var området et uregulert område som ikke var egnet for jordbruk og var uten drift. Verdiene av eiendommen kom derved først og fremst ved den reguleringsplanen som ble vedtatt i 2016.
Etter ordinære ekspropriasjonsrettslige prinsipper skal eiendommer etter verdsettelsesprinsippet settes til den verdien eiendommen hadde før området ble regulert og ekspropriert.
Det spesielle i dette tilfellet var derfor at partene hadde enighet om at prisnivået skulle setter etter «utjevnet strøkpris» for hele området etter reguleringen. Det gav betydelig utslag ved verdsettelsen.
Politiets beredskapssenter på Taraldsrud
I forbindelse med politiets beredskapssenter på Taradsrud var det også ekspropriert og det ble avholdt skjønn. Det området som her ble ekspropriert var på til sammen ca. 1.000 mål. Til forskjell fra Klementsrud var disse eiendommene ikke regulerte og det var heller ikke inngått noen avtale om prisfastsettelsen av det eksproprierte arealet. Skjønnet la derfor til grunn arealet slik det var før det ble regulert for politiets formål.
Resultatet ble derfor at eierne av ca. 1.000 mål fikk tilkjent en erstatning på kr. 14 mill. for det arealet som ble ekspropriert til politiets formål.
Betydning av avtale om forhåndstiltredelse
Når noen skal ekspropriere vil det ofte være viktig å forhandle på vilkårene dersom eierne skal inngå en avtale om frivillig tiltredelse hvor erstatningens størrelse skal avgjøres ved et skjønn senere. Den som skal ekspropriere eiendommen har dårlig tid og vil gjerne spare tid ved å få tilgang til eiendommen uten å måtte gå veien om et ekspropriasjonsvedtak og en eventuell forhåndstiltredelse.
Samtidig er det slik at eierne av den eiendommen som skal eksproprieres får vite at de har rett til dekning av advokatbistand, men ikke før selve skjønnet.
Det innebærer at mange går med på en tiltredelsesavtale uten å sørge for at man får med seg viktige elementer som man kan få med i en tiltredelsesavtale dersom man bringer inn en kompetent advokat allerede på et tidlig tidspunkt. Det kan få stor betydningen for utfallet at eierne får kompetent bistand allerede fra det tidspunkt hvor det varsles at eiendommen er aktuell for å bli ekspropriert og at den som ønsker tilgang til eiendommen derfor vil ha kontakt.
Vårt råd er derfor å ta kontakt med en advokat med erfaring fra ekspropriasjon allerede tidlig i prosessen.
Januar 2019
