ENTREPRISERETTSADVOKATER

SPESIALISERTE ADVOKATER

En del av
Codex Advokat

Ring oss: 22 93 38 50

ENTREPRISERETTSADVOKATER

En del av Codex Advokat

Salg av prosjektert bolig, avtale med kjøper (del 1)

Er du utbygger, har kjøpt eller vurderer å kjøpe en tomt for å bygge flere boliger for salg til forbrukere, bør du ha en plan for hvilke kontrakter du trenger, med hvilke aktører, og hva kontraktene skal regulere. Kontraktene må tilpasses hverandre, og de fleste kontraktutkastene bør derfor være klar allerede før første kontrakt signeres.

Les andre artikler i artikkelserien.

Av Codex Advokat og Entrepriserettsadvokater.no

12. oktober 2018

Av senioradvokat Bent S. Kverme

Prosjektsalg av ny bolig, dette må du få inn i salgsprospekt og avtale med kjøper/forbruker (del 1)

Før utbygger inngår kontrakt med entreprenøren(e) bør utkastet til kontrakt med kjøperne være klart. Dette for lettere å kontrollere at utbyggers forpliktelser etter kontrakten med kjøper og Bustadoppføringslova blir videreført ned til entreprenøren. I denne artikkelen beskriver vi det viktigste utbygger må få inn i avtalene med kjøperne.

1. Avtalen og kontrakten med kjøper (forbruker)

Det finnes mange standardavtaler utbygger kan ta utgangspunkt i og mange velger en variant av Byggblankett 3427. Men det er ikke nok å velge en slik standard. Byggblankett 3427 er ikke laget spesielt ditt prosjekt, den mangler blant annet alle de reglene som er nødvendig på grunn av særegenhetene i hvert konkret prosjekt, all informasjon som må gis når det skal opprettes borettslag, sameier og fellesarealene skal overtas senere enn selve boligen. Det må derfor legges til en del særlige vilkår/reguleringer som vanskelig kan hentes fra en standardavtale.

Det er også viktig å være klar over at Byggblankett 3427 og andre standardavtaler inneholder veldig mange regler. Mange av dem kommer fort i konflikt med de regler som normalt tas inn i prospekter, regler utbygger ønsker skal inn for best mulig å ta høyde for de spesielle forholdene i hvert prosjekt. Utbygger må derfor være bevisst hvilke regler som ligger i standardavtalen som velges og hvilke regler som tas inn i prospektene. Dernest kontrollere at reglene ikke er i konflikt med hverandre.

For å unngå konflikter mellom reglene er det en god praksis å formulere det alt vesentligste av reglene som skal inn i kontrakten direkte i prospektet og deretter bruke et enkelt avtaleformular som viser til reglene i prospektet. Jo mer informasjon og jo flere regler som tas inn i prospektene, jo mindre tekst må inn i avtaledokumentene.

Når vi i det følgende snakker om hva som må inn i avtalen med kjøper, snakker derfor i praksis om hva som må inn i prospektet, ikke hva som må inn i selve avtaledokumentet.

Utbygger må ikke bruke Norsk Standard NS 8405, NS 8406 eller NS 8407 i avtalene med kjøper. De er ikke egnet ved salg etter Bustadoppføringsloven. Det samme gjelder avtaleformulerer som er tilpasset avhendingslova.

La oss nå kommentere noen av forholden som utbygger må ta inn i prospektene. Av praktiske grunner må vi dele kommentarene inn i 2 deler. Dette er del 1.

2. Veiledning om spesielle forhold ved prosjektsalg

Utbygger har etter Bustadoppføringslova § 7 og 8 plikt til å ivareta forbrukerens interesser både før kontrakt inngås og gjennom kontraktsperioden. Dette kaller vi omsorgsforpliktelse. Plikten innebærer at utbygger må gi informasjon og veilede forbrukeren om viktige forhold forbruker må være klar over ved kjøp av bolig generelt og de særlige forhold som gjøre seg gjeldende ved kjøp av prosjektert, ikke ferdig bolig spesielt.

Vær klar over at Bustadoppføringslova i seg selv ikke gir god regulering av de spesielle situasjonene som oppstår når det bygges flere boliger samtidig, hvor det skal etableres eierseksjonssameier eller borettslag og deler av bygget eller tomtene skal være fellesareal og overtas etter at selve boligene overtas. Den regulerer heller ikke på en god måte situasjonen når fellesarealet skal overtas senere enn selve boligen. I tråd med omsorgsforpliktelsen må utbygger ta inn i prospektene informasjon og veilede kjøperne om dette.

Utbygger må også gi informasjon om forhold som begrenser mulighetene til å oppnå besparelser ved endringer. I utgangspunktet har kjøper nemlig rett på prisreduksjon der endringer innebærer besparelser for utbygger. Se Bustadoppføringslova § 42 siste ledd. Men der produksjonsmetoden, måten boligene bygges på, elementproduksjon og lignende og tidspunktet utstyr blir kjøpt inn på, så som, kjøkken, hvitevarer og baderomsutstyr begrenser muligheten for besparelser ved endringer sent i byggeprosessen, må utbygger veilede om dette spesielt.

Utbygger må kunne dokumentere at veiledning er gitt, at utbygger har ivaretatt forbrukers interesser. Den beste måten å dokumentere at så er gjort er å ta veiledningen inn i prospektene og gjøre disse til en del av avtaledokumentene.

3. Lovverk og avtalebetingelser, forbruker vs. andre kjøpere

Selv om Bustadoppføringslova automatisk kommer til anvendelse ved salg av prosjektert bolig til forbruker, er det ryddig å orientere kjøperne om hvilke lovregler som kommer til anvendelse. For en kjøper er det tillitsvekkende å lese at Bustadoppføringslovens regler kommer til anvendelse og at utbygger har til hensikt å følge dem.

Dersom kjøper ikke er forbruker, kommer ikke Bustadoppføringsloven automatisk til anvendelse. Uten annen avtale er det Avhendingsloven som kommer til anvendelse på slike avtaler. Dersom utbygger ønsker at Avhendingsloven skal komme til anvendelse på slike avtaler, og det står i prospektet av Bustadoppføringslova kommer til anvendelse, bør det presiseres at Bustadoppføringsloven kun skal gjelde der kjøper er forbruker, og at Avhendingsloven gjelder der kjøper ikke er forbruker.

4. Megler, partene og deres representanter

Det er viktig at prospektet gir kjøper god og klar oversikt over aktørene som er involvert i prosjektet. Dette gjelder særlig utbygger (selger), entreprenør og megler.

Ved noen salg ser vi at det er et selskap A opptrer som den aktive part under markedsføringen og salget av boligen, samtidig som det er et passivt selskap B som skal være selger i avtalen. Mange kjøpere blir skuffet og usikre etter at å ha signert på slike avtaler, og det kan i seg selv skape grobunn for mistillit hos kjøper. Det er mer tillitsvekkende å opplyse tydelig hvilket selskap som skal være selger slik at det ikke oppstår ubehagelige overraskelser for kjøper. Det bør også gå klart frem hvem som skal være entreprenør, slik at selger ikke blander sammen selger og entreprenør.

Det er også ryddig å si klart i fra hvem som er megler og hvilke oppgaver megler har med tanke på selve salgene og oppgjøret. I noen prospekter er det vanskelig å se tydelig hvem som er megler og hvem som er selger. Det er til og med vanskelig å se at megler er uavhengig og nøytral i forhold til selger. I enkelte tilfeller fremstår megler og selger som kompiser, og det gir det hele en bismak. For en kjøper er det mer tillitsvekkende å lese at selskap A er selger, selskap B er entreprenør, C er megler, og at megler er uavhengig og nøytral.

5. Orientering om området, tomten og boligen

Utbygger må selvsagt gi noe informasjon om det som skal selges, det vil si boligen, tomten og eventuelt fellesareal mm. Men vær klar over at utbygger i prinsippet ikke er forpliktet til å gi slik informasjon. Utbygger kan nøye seg med å opplyse om at det skal selges en bolig. Utbygger får da plikt til å levere en bolig, med tak, vegger og utstyr, selv om det ikke står noe om at boligen skal ha tak, vegger og utstyr.

Ønsker utbygger god pris for boligen, må det imidlertid gis mer informasjon om boligen, og jo mer informasjon utbygger gir om boligen, tomten, fellesarealet etc, jo mer forplikter utbygger seg til å levere. Alle opplysninger utbygger, entreprenører/leverandører gir om egenskaper og kvaliteter på det som skal selges, gir normalt kjøper rettmessig forventninger til boligen. Se Bustadoppføringslova § 25. Avvik mellom rettmessig forventning og det som faktisk leveres innebærer normalt en mangel som utbygger i utgangspunktet må utbedre. Husk at også tilbakehold av viktig informasjon også kan gi kjøper mangelskrav mot utbygger.

Derfor er det viktig at selger er bevisst på hvilken informasjon som gis og at det er riktig mengde informasjon som gis. Jo mer informasjon som gis, jo mer forplikter utbygger seg til å oppfylle. Gir selger mindre informasjon får utbygger noe mer frihet så lenge det utbygger leverer er i samsvar med informasjonen som er gitt og for øvrig i tråd med lov og forskriftskrav og god håndverksmessig utførelse.

Utbygger kan «redde seg» ved å ta inn forbehold (se nedenfor) om å kunne gjøre mindre avvik fra det som er beskrevet. Dette omtaler vi mer nedenfor.

Det er vanlig å dele opp informasjon som gis i: Området generelt, tomten/fellesareal, boligen og sameiet/borettslaget der det er aktuelt. Deretter er det opp til utbygger gi tilstrekkelig klar og detaljert informasjonen, slik at utbygger får de plikter og rettigheter utbygger ønsker å ta på seg, og ikke mer.

For å få god pris må kjøperne normalt få en god følelse av å lese prospektet, en følelse av at dette er en bolig de vil ha og tillitt til at selger og kjøpsprosessen ikke byr på negative overraskelser.

Utbygger må med andre ord legge noe innsats i beskrivelsen, og ikke minst gi nok informasjon, ikke for mye. I praksis varierer det hvor mye informasjon og hvor detaljert informasjon som gis. Vi begrenser oss derfor til å si noe generelt om hvordan utbygger må tenke når teksten utformes.

5.1 Området og tomten

Informasjonen om området og tomten kan stort sett være lik den vi finner i salgsprospekter for brukte boliger. Det er opplysninger om muligheter i nærområdet, avstander til skole, barnehager, butikk, idrettsanlegg, kollektivtransport ol. Det må også gis opplysninger om tomten spesielt, eventuelle heftelser / rettigheter som skal ligge i tomten etter overtakelsen. Skal boligene seksjoneres ut, må det gis informasjon både om tomten og bygningsdeler som er i felleseie, og den seksjonerte delen.

5.2 Boligen, beskrivelse av hva utbygger leverer som standard

Hvordan boligen er planlagt å se ut, hvilke metoder og materialer som skal benyttes beskrives i det som ofte kalles «leveransebeskrivelse». Det er her opplysninger om matrikkelnummer og adresse, areal på tomt og bolig, parkeringsmuligheter, arkitektur, plantegninger og romløsninger, byggemetode og materialer, utstyr med mer kommer inn i bildet. Alt dette er konkret informasjon som må utformes for hvert prosjekt.

5.3 Liste over hva som ikke leveres av utbygger (Bustadoppføringslova § 13)

Som nevnt ovenfor er det i prinsippet tilstrekkelig at utbygger skriver at det skal selges en bolig. Utbygger må da bygge en bolig, med vegger, tak, vinduer og dører, selv om det ikke er presisert at boligen skal ha slike detaljer. Utbygger må med andre ord bygge en bolig med mange egenskaper og kvaliteter som ikke nødvendigvis er uttrykkelig beskrevet. Dette reiser spørsmålet om hvor langt utbyggers leveringsforpliktelse strekker seg der leveransebeskrivelsen ikke sier noe.

Bustadoppføringsloven § 13 gir oss svaret på dette. Den sier at der utbygger har hovedansvaret for planlegging og gjennomføring av byggeprosessen, skal utbygger levere en «nøkkelferdig bolig». Dette betyr at utbygger må levere alt av håndverksmessig arbeid som naturlig hører til en bolig og tomten, selv om det ikke står uttrykkelig i avtalen. Utbygger kan ikke la være å levere dører, dørhåndtak, blandebatteri, trapp etc. bare fordi det ikke er skrevet uttrykkelig at det vil bli levert.

Ønsker utbygger å slippe å levere bestemte bygningsdeler og utstyr, følger det av § 13 at utbygger skriftlig må liste opp de deler som ikke vil bli levert og listen må gjøres til en del av avtaledokumentene.

Mange prospektene vi har gått gjennom viser at mange utbygger ikke har fått med seg dette. Noen skriver på enkelte steder i leveransebeskrivelsen at bestemte deler ikke vil bli levert av utbygger, mens det på andre steder ser ut til å være forutsatt at utbygger ikke skal levere bestemte deler uten at det står uttrykkelig. Noen skriver at «utstyr som ikke er spesifisert i denne byggebeskrivelsen er ikke medregnet» eller lignende. Det er ikke tilstrekkelig for å slippe plikten til å levere utstyret som ikke er spesifisert. Utbygger må levere både funksjon og utstyr som normalt hører til en bolig, og som det ikke skriftlig er avtalt at utbygger ikke skal levere.

Utbygger må med andre ord både lage en leveransebeskrivelse av hva som vil bli levert, og en skriftlig liste over hva som ikke vil bli levert. Vi som advokater opplever denne listen som like viktig som beskrivelsen av hva utbygger har planlagt å levere.

6. Organisering av borettslaget eller eierseksjonssameiet. Forventede vedtekter, felleskostnader mm

Skal det opprettes et eierseksjonssameie eller borettslag som boligen skal innlemmes i, må dette angis som en forutsetning i avtalen med kjøper. Det må angis som en rett og plikt for utbygger å gjøre det som er nødvendig for opprettelsen, og en rett og plikt for kjøper å innrette seg etter reglene for eierseksjonssameiet eller borettslaget, herunder de økonomiske forpliktelser som følger derav.

Der opplysningene er kjent bør salget knyttes opp mot bestemt seksjonsnummer, eierandel, navnet på eierseksjonssameiet med adresse, eierbrøk og eventuelt tilleggsareal. Det samme gjelder størrelsen på forventede felleskostnader og størrelsen på eventuelt innskudd.

Det varierer nokså mye hvor mye informasjon utbyggere tar med knyttet til dette, og det er neppe noen plikt for utbygger å gi veldig detaljert informasjon. Her som ellers bør det tas med så mye at kjøperne får tillitt til at det ikke kommer ubehagelige overraskelser som følge av arbeidet med å opprette eierseksjonssameiet eller borettslaget.

Selve prosessen med å opprette borettslag og eierseksjonssameier er nærmere beskrevet i Burettslaglova og Eierseksjonsloven. Dette vil vi kommentere nærmere i en annen artikkel.

7. Selgers forbehold

For utbygger er det ofte en forutsetning for å kunne gjennomføre prosjektet at et bestemt antall boliger blir solgt, at selger får finansiering eller at det blir gitt IG fra kommunen. Slike og andre forbehold må tas inn i prospektet.

Et annet og meget vanlig forbehold, er retten til å gjøre mindre, ikke vesentlige endringer på boligene og tomten uten at det skal utgjøre et avvik fra kjøpers forventninger skapt av bilder, illustrasjoner og beskrivelser og annet i prospektet og andre salgsdokumenter. Uten slikt forbehold vil avvik mellom det som faktisk blir levert og den berettigede forventning kjøper får av bildene, illustrasjonene og beskrivelsen utgjøre mangler.

Spørsmålet mange stiller seg i forhold til dette er hvor omfattende kan forbehold være, og hvor store avvik utbygger kan tillate seg uten å bli holdt ansvarlig selv om det er tatt forbehold?

Vi kan starte med å kommentere de mest urealistiske bildene og illustrasjoner vi ofte ser, typisk bilder av håndklær i skapene, hunder og barn som leker, og ikke minst frokostbrettet ved siden av sengen. Få, om noen, forventer at utbygger skal levere alle elementer på slike bilder. Det er derfor både rett og rimelig, og kanskje unødvendig, at utbygger tar forbehold mot å levere alle elementer på slike bilder.

En annen ting er forbehold om å gjøre endringer på planløsninger, innkassinger, tekniske føringsveier, utomhus løsninger etc. Slike endringer er ikke noe kjøper uten videre forstår vil komme, og skal utbygger kunne gjøre slike endringer uten å havne i mangelsansvar, må det tas forbehold.

At det kan oppstå situasjoner i byggeprosessen som gjør det nødvendig å gjøre slike endringer er vel kjent. Det er derfor rimelig at utbygger tar forbehold om å kunne gjøre slike endringer, men det går nok en grense for hvor omfattende forbehold utbygger kan/bør ta.

Tar utbygger forbehold om enhver endring, både vesentlige og ikke-vesentlige, kan det i første omgang begrense verdien på boligene som skal selges. Mange vil kvie seg for å kjøpe en bolig der utbygger tydelig varsler at utbygger ikke vil forholde seg til sin egen leveransebeskrivelse.

Hvorvidt det er rettslige skranker for hvor omfattende forbehold utbygger kan ta er usikkert, men der utbygger bevisst gir opplysninger om høy kvalitet på boligen, og ikke har til hensikt å levere det som er lovet, vil domstolene mest sannsynlig skjære gjennom og felle utbygger. At slik bevisst utnyttelse av forbehold ikke blir sett positivt på av domstolene har vi sett i forhold til fremdrift og overlevering.

På den andre side, er det godt mulig at domstolene vil akseptere omfattende avvik der det er tatt forbehold og hvor avviket ble nødvendig av forhold utbygger ikke kunne forutse da prospektet ble laget. Det samme kan være når uforutsette forhold gjør det uforholdsmessig kostbart å levere iht. informasjonen i prospektet. Det sentrale er nok hvor ærlig utbygger har vært, og vår erfaring med rettsapparatet er at dommerne i slike situasjoner forsøker å finne rimelige løsninger.

Det som er vanlig og trolig riktig, er å begrense forbeholdene til ikke vesentlige endringer som ikke endrer verdien på boligen. Det er vanlig å skrive at utbygger forbeholder seg retten til å gjøre mindre, ikke vesentlige endringer på tomt, i planløsninger, metode og materialvalg, herunder innkassinger og utstyr, nødvendiggjort av blant annet myndighetskrav, arkitektoniske og tekniske krav.

Det er vanlig å angi en årsak til hvorfor det er nødvendig med et slikt forbehold, men det er neppe nødvendig. Det avgjørende vil være at utbygger på en tilstrekkelig tydelig måte har tatt forbehold om å gjøre mindre endringer.

8. Kjøpers forbehold

Også kjøper kan ønske å ta forbehold. Dersom utbygger aksepterer et tilbud fra en kjøper som har tatt forbehold, må også kjøpers forbehold tas inn i kontrakten på en klar og tydelig måte. Her må utbygger hjelpe kjøper slik at forbeholdet blir klart og tydelig og slik at det blir enkelt å fastslå når forbeholdet faller bort.

Dette er så langt vi kommer i denne artikkelen. I neste artikkel fortsetter vi med å kommentere så som tilvalgslister og frister, garantier og forsikring, byggetid og overtakelse, midlertidig, brukstillatelse og ferdigattest, betalingsbetingelser, avbestillingsklausuler, mm.

Vi bistår klienter over hele landet.

Vår entrepriseavdeling bistår mellomstore utbyggere, entreprenører, konsulenter, håndverkere og byggherrer. Trenger du kompetanse innen kontrakter, totalentreprise, utførelsesentreprise, offentlige eller private anskaffelser? Vi hjelper deg!

Kontakt våre advokater:

Eller still ditt spørsmål her:

Hvorfor velge oss?

  • Din sak i fokus
  • Landsdekkende
  • 20 års erfaring
  • Spesialiserte advokater